湖南心星国际商务中心发展定位细化方案提案

1 湖南心星国际商务中心 发展定位细化既产品设计方案 谨呈：湖南中顺房地产开发有限公司 星心国际发展定位细化方案 、公寓、商业的市场发展定位、产品设计、销售计划、成本测算；酒店非重点；不需要涉及具体营销操作；开发商要求快速回笼资金。 各物业市场 发展定位建议 各物业产品 设计建议 销售计划制定 在既定的规划下，从市场需求角度出发，结合开发商营销目标，对写字楼、公寓、商业提出市场发展定位；酒店已定位为产权式酒店，不再做市场发展定位的论述。 根据各类物业的市场发展定位，提出可行的产品设计建议 根据产品设计，从现阶段市场态势出发，制定各物业的销售价格、销售计划，测算收益 星心国际发展定位细化方案 项目既定规划理解与分析 二 项目营销核心问题提出 星心国际发展定位细化方案 ： 芙蓉南路与电力路交汇处，天心区区治大院西北角 居住用地 商业用地 政府用地 休闲旅游 市政配套 省政府东大门 湖 南 省 政 府 本案 长 沙 天 心 区 政 府 天心区 法院 80亩 湖泊 庄园 天心文化公园 芙 蓉 南 路 电力路 湘府路 居住用地 一 、 项目既定规划理解与分析 项目地块与物业发展条件 位处省府板块核心地段，交通发达，区域未来发展十分看好； 地块方正平整， 昭示性强， 生态资源突出，具备打造中高甚至高端项目的条件； 位处行政中心，两大政府之间，区域内有一定量的办公单位，具备发展商务区的基础条件； 目前本区域入住率低，人气不旺，生活配套缺额，商务氛围十分欠缺。 小结： 地块具备良好的生态资源、交通通达性以及 区域发展前景，但目前无论生活、商务氛围 都十分欠缺。地块具备发展中高、高端综合 体项目的条件，但机会与风险并存。 星心国际发展定位细化方案 ，初规已进窗，规划方面基本不能做大的调整； 项目现定位为集酒店、写字楼、公寓、商业为一体的城市综合体； 其中酒店已确定为五星级产权酒店，由国内排名前三的品牌进行经营管理 项目既定规划理解 一 、 项目既定规划理解与分析 星心国际发展定位细化方案 “ 有机系统理念 ” 指导下开发的高价值的建筑综合体 通过一组建筑将城市活动中 多种不同功能空间 进行 有机组合 ，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种 空间依存、价值互补 的能动关系，从而形成一个 功能复合的、高效率的、复杂而统一 的综合体 办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体办公酒店居住餐饮展览文娱商业会议写字楼酒店公寓高档住宅会展中心商业体都市综合体功能物业类型图 例功能物业类型 功能物业类型图 例城市综合体中可能包括的物业功能 城市综合体基础解读 星心国际发展定位细化方案 巨大的社会效应 城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模， 且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为 一个城市的 “ 名片 ” ，产生巨大的社会影响 作为 “ 城市名片 ” 的城市综合体产生的社会效应 对推动 企业品牌价值 的进一步提升有重要的作用 巨大的增值潜力 各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体 功能价值，通过成功的商业经营，带动 物业自身的及 周边区域土地的升值 城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益 城市综合体基础解读 星心国际发展定位细化方案 ： 城市综合体具备的四种基本功能使其成为一个“微型的城市” 功能复合空间： 物业类型丰富，以酒店、办公、公寓 和 商业 为基本功能，自身可以实现完整的工作和生活配套运营体系 空间依存、价值互补： 各功能之间形成 价值链 ，各物业空间之间通过规划形成紧密联系 办公公寓酒店高档住宅商业体会展中心提升商务配套档次商务人流补充酒店功能经营管理平台商务展览需求提升商务配套档次商务人流提升商务配套档次提升生活配套档次高消费力的人流高端住房需求高品质的商业配套高消费力的人流高品质的商业配套高消费力的人流高消费力的人流商务人流提升商务配套档次办公公寓酒店高档住宅商业体会展中心提升商务配套档次商务人流补充酒店功能经营管理平台商务展览需求提升商务配套档次商务人流提升商务配套档次提升生活配套档次高消费力的人流高端住房需求高品质的商业配套高消费力的人流高品质的商业配套高消费力的人流高消费力的人流商务人流提升商务配套档次城市综合体各种功能之间的价值关系 城市综合体的特征和价值 星心国际发展定位细化方案 ：物业功能的有机整合打造出高端的商务环境 购物商场 公寓 公寓 写字楼 广州中信广场占地约 筑面积约 29万 是广州最顶级的超高层写字楼，包括写字楼、公寓和商业物业 三种物业档次高，各功能之间相互依存并形成价值链，营造出高价值的办公环境 中信商业大厦 甲级智慧型商厦， 是广州的顶级写字楼 中信公寓 高档服务式公寓，保 安严密、配套完善 中天购物广场 经营国际品牌精品， 设置高端生活配套 写字楼的 高端配套 大量高端 商务人士 写字楼的 高端配套 高端消费 人群 高端消费 人群 完善的生活 配套设施 中信广场三种物业功能之间的价值联系 星心国际发展定位细化方案 ：城市综合体开发需要对土地进行高强度、高效率的利用 高密度、集约性： 开发强度大，容积率多在 10以上；建筑高度和密度均很高，人口密度大，白天及工作日商务人流密集，夜晚及周末居住、消费人流集中，各种人流形成互补 土地使用的均衡性： 不同类型、价值的土地分布不同功能的建筑；在不同时段都有两种以上的功能在运作 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24办公商业酒店公寓小时 办公 商业 酒店 酒店 公寓 公寓 各种物业在一天 24时内的主要使用时段分布 城市综合体的特征和价值 星心国际发展定位细化方案 ：居住和酒店功能的补充提升项目的整体价值 洛克菲勒中心占地 建筑面积约 67万平方米，属高强度的综合开发项目 最初包括办公大楼、购物商场、图书馆等功能物业，但由于缺乏居住功能的物业使该项目在夜晚的使用效率不高 后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升 下沉式广场 办公大楼 希尔顿酒店 高档公寓 星心国际发展定位细化方案 ：城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性 与城市交通紧密衔接：内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出 内部交通组织：完善的立体及平面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值 北京银泰中心区位图 香港太古广场区位图 “ 通道树型”（ 系 城市综合体的特征和价值 星心国际发展定位细化方案 ：拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接 裙楼 4楼 写字楼 购物中心 412楼 中庭 购物中心的通天走廊 街面 朗豪坊裙楼 4楼平面图 朗豪坊剖面图 内部交通 组织平台 购物中心 412楼 写字楼 街面 酒店 地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达 内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰 亚皆老街钵兰街上海街朗豪酒店朗豪办公大楼朗豪购物中心弥敦道旺角商住街区旺角老居住街区人流人流人流人流：城市综合体的建筑空间应该具备统一性、连续性及标志性 整体统一性： 城市综合体各单体建筑风格的统一；综合体与周边城市环境与肌理的和谐 空间连续性： 城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各 建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系 标志性和可识别性： 出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点 新加坡新达城独特的屋顶设计 柏林索尼中心的鸟瞰图 柏林索尼中心的巨型天幕 城市综合体的特征和价值 星心国际发展定位细化方案 ：连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载 六本木中心占地 11万 集办公大楼、酒店、零售商业、文化设施、娱乐场所于一身的大型综合体 丰富的空间类型、多层次的空间联系、流畅的空间过渡，使整个综合体形成一个的连续的空间体系 标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性 丰富的空间类型 多层次的空间联系和流畅的空间过渡 星心国际发展定位细化方案 “有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面： 物业功能组合： 物业功能经过选择与优化组合 土地利用方式： 对土地进行高强度、高效率的利用 内外部交通组织： 打造内部和外部交通联系的完整性 建筑与空间设计： 建筑空间具备统一性、连续性及标志性 有机整体的价值 个体价值 1个体价值 2 个体价值 3 星心国际发展定位细化方案 、 项目既定情况理解与分析 项目规划理解小结 综上所述： 本项目定位为城市综合体 ，是对本地块地段优势、升值潜力、生态资源的充分利用， 是对地块价值较好的一种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应 。 在后续建筑细化设计中，需 充分考虑项目内、外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。 星心国际发展定位细化方案 项目既定规划理解与分析 二 项目营销核心问题提出 星心国际发展定位细化方案 、 项目营销核心问题提出 酒 店： 24540平米 公 寓： 25282平米 写 字 楼： 22042平米 商 业： 18887平米 总建面： 114367平米 从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在一起，但是否意味着就要整体开发？还是分批开发？ 考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，一定程度缓解资金压力； 酒店可提升公寓、写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店、公寓、写字楼 （酒店、公寓间隔时间不要超过 2个月，或同时开发；写字楼可在下半年开工）； 若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。 星心国际发展定位细化方案 、 高价格与快销售的矛盾 二 、 项目营销核心问题提出 政府对项目形象高要求 贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售 虽然项目地块有很大的升值潜力，但 区域目前成熟度不够，高价格与快速销售的矛盾是客观存在的， 如何化解这一难题，是贵我双方需要面对的核心问题 产品力就是竞争力 产品设计的优劣，是决定一个项目成功的关键，我司将在本方案中提出切实可行的产品设计建议，为项目成功打下坚实基础；如何解决高价格与快销售难题的问题，涉及到具体营销操作，我司后续另行 提交专案。 星心国际发展定位细化方案 写字楼发展定位 二 公寓发展定位 三 商业发展定位 星心国际发展定位细化方案 写字楼基础市场研究 二 项目写字楼发展定位建议 星心国际发展定位细化方案 ，长沙已进入专业写字楼阶段 2004年 至今 中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙； 高档专业化成为了写字楼的主流发展方向； 硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“ 5A”智能化出现 顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场 20012003年 网络的普及使得居家办公概念得及推行； “ 宜商宜住 ” 满足了消费者对产品的需求 商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强； 顺天城 和府酒店公寓 19982000年 企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加； 硬件设施及服务得以较好体现 银华大厦 平和堂商务大厦 19931997年 市场初启动； 97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程 配置较低； 商务形象不突出； 距真正的写字楼产品仍有距离 华侨大厦 华联大厦 时 间 阶段特征 产品特征 代表性写字楼 初级阶段 发展阶段 商住阶段 专业写字楼阶段 1、长沙写字楼发展历史 星心国际发展定位细化方案 ： 五一广场商务区 芙蓉中路商务区 韶山北路商务区 五一广场是长沙的传统中心，两条城市主干道在五一广场交会，众多金融机构在此建造总部楼宇，逐渐形成了长沙的金融中心；由五一广场向外辐射，在主要交通干线沿线逐渐形成了两个城市商务聚集区，即芙蓉中路与韶山北路商务区。 2、长沙写字楼传统分布格局 星心国际发展定位细化方案 ：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企业自建 长沙写字楼市场步入市场化进程始于 90年代中后期。发展初期主要以商住楼形式居多，物业品质普遍较低； 从 98年到 2009年市场上 共有可甄别约 80万写字楼供应 ；其中长沙 优质写字楼的市场总体供应约为 55万 ，年均供应量为 7万 ，供应相对充裕。 3、长沙写字楼供求概述 供应量 2010年前，年均供应量约为 9万平米 /年 星心国际发展定位细化方案 租赁， 空置率保持在 15%间，均正常水平 长沙优质写字楼历年空置率保持在 15%间，与其他二线城市情况基本相似； 长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大； 2007年写字楼销售市场活跃，其入住率也接近市场较低水平，约 17%； 受到金融危机影响，销售市场的全面走低， 2008年整体市场空置率大幅上升到 尤其是中天广场采取整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空置率保持较高水平； 2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在 90%左右入住率；而新入市项目入住率也有所提高，市场表现回升。 3、长沙写字楼供求概述 需求量 长沙市优质写字楼历年去化量与空置率 (2001星心国际发展定位细化方案 华美欧国际，体量在 57,302平方米， 07年 9月至 09年 5月期间，销售周期 20个月，销售率达90%；共有 236套写字楼可供出售，月均销售 9套， 09年 12月，已基本售罄； 目前在售的中天广场于 2008年 5月开盘，至今 09年 5月前半年销售不足 30%， 09年后半年销售形势较好，截止 09年 12月份，已经销售近 70%； 同样位于五一广场区域的华美欧国际，湖南文化广场对外销售约 1,000平方米（其中， 950平方米为物业公司会议室，另有 2套 30平方米小户型；而顺天国际财富中心采取带租约销售方式，待售户型面积在 200 3、长沙写字楼供求概述 需求量 市场需求分析 主力销售周期一般在 10项目名称 开盘时间 售完时间 主要销售周期 09年销售价格 华美欧国际 2007年 9月 09年 12月 15个月 8000 中天广场 08年 5月开盘 目前销售 70% 已销售 19个月 12000 标志商务中心 2008年 12月 2009年 10月 10个月 7000 未央大邦（商住） 08年 9月 09年 12月 15个月 6000 标志麓谷坐标 2007年 9月 18日 09年 10月份 25个月 5000 星心国际发展定位细化方案 “形成专业写字楼、高星级酒店及商住公寓共存的办公格局 通程酒店 金源酒店 华天酒店 4、长沙写字楼市场分区供应概述 10%11%4%75%开福区 天心区 雨花区 芙蓉区天心区随区府及省府南迁，供应量总体趋势增加，目前占市场供应总量的 11% 星心国际发展定位细化方案 、长沙各类写字楼发展状况分析 专业写字楼 高星级酒店 商住楼 群雄逐鹿 谁主沉浮 星心国际发展定位细化方案 ：单体规模在 3 5万之间，规模适中 档次：多为中档、中高档 项目名称 写字楼总建 （万 楼层 层高（ m） 档次 平和堂商贸大厦 6 3 中高 湖南文化大厦 7 高 联合商厦 0 3 中高 顺天国际财富中心 5 29 高 第一大道 0 高 亚大时代 1 3 中高 中隆国际大厦 3 28 高 运达国际广场 3 28 定王大厦 3 30 高 中天广场 7 运达广场 定王大厦 长沙专业写字楼规模及档次 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 ：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产品设计有一定亮点 外立面时代感强、昭示性好，商务形象突出； 内部装修一般，走廊较窄，多为 体品质感仍有待提高； 大堂面积多为 400，普遍偏小，难以彰显中高档形象； 标准层面积约为 12002000 ，单间面积在80600 之间，其中主力面积为 150250 ； 部分写字楼设有空中花园，打出“生态办公”概念；外立面开始采用中空 降噪保温隔热。 亚大时代外立面 第一大道大堂 亚大时代空中花园 定王大厦内装修 运达广场走廊 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 ：房地产、 融等企业成为主要客户来源，地域来源上仍以省内为主。 省外客户22%省内客户72%国际企业6% 入驻中高档写字楼的企业以房地产行业居多，占到 其次为 比 此外，金融、贸易、建筑业等企业也成为专业写字楼的主要客户； 以省内企业为主，占到总比例的 72%；同时，也有部分国际企业已进驻长沙。由于对区位的要求较高，因此多集中分布在 一大道及芙蓉路区域）的中天广场、亚大时代等高档写字楼中。 其它房地产户分析以亚大、中隆、顺天财富、第一大道、平和堂、联合商厦、新世纪大厦、文化大厦为调查样本。 房地产 贸易 其他 长沙专业写字楼客户构成（行业） 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 民营中小型企业一般都选择小面积户型办公物业，以降低经营成本；国际企业虽然实力雄厚，但多数仅在长沙设立办事处而非区域总部，因此对面积需求也不大； 金融业、地产业、制造业及流通行业的企业通常选择较高品质的专业写字楼，户型面积在 200500平米之间，主力需求为 150 少部分在长沙扎根的实力企业选择 500 以上的大面积写字楼，如湖南文化大厦、中隆大厦等。 外企设长办事处 金融、地产企业设长分公司 客户：企业规模中等，对 300平米以下面积需求旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 ：物管水平有待提升，硬件及配套设施较为不足 物业管理 管理费较低，为 2 4元 / /月，提供基本的清洁、安防等服务，整体水平不高； 随着中天广场等新一代专业写字楼“ 5A” 智能化的实现 ， 对物管提出更高的服务要求，以及“绿城”等专业物管公司的进驻，物业管理水平有望得到一定提升； 、 配套设施 电梯：大多配置为 4 5台，单梯服务面积为 ，低于甲级写字楼的通用标准（ ）；由于楼层不高，因此亦未有分层到达设计； 停车位：建筑面积与停车位的平均配比为 253:1，仍低于 200:1的国际标准； 服务设施：以银行、餐饮、大堂商务中心为主，会议室 /购物 /展览等功能相对缺乏。 亚大时代 运达广场 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 ：整体较为理想，中高档写字楼出租率高 楼盘名称 租金 （元 / /天） 出租率 湖南文化大厦 0% 联合商厦 0% 亚大时代 7% 中隆大厦 0% 第一大道 5% 顺天国际财富中心 5% 运达国际广场 0% 中天广场 租金从 1 /天不等，租金水平由高至低依次为五一路、韶山路、芙蓉北路段及解放西路段，近年来专业写字楼租金呈稳步上涨趋势； 市场整体较为理想，出租率基本都保持在70%间，其中高档专业写字楼凭借其高性价比而取得了更高的出租率，如第一大道、中隆大厦等，入驻率均达到 90%以上； 中高档专业写字楼租赁情况 以亚大时代为代表的中高档写字楼受到市场欢迎 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 ： 良性健康发展，投资回报率有保障 从市场大势来看，长沙市写字楼市场基本保持了供需平衡，持良性健康发展态势。市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。空置率持续在正常范围内； 市场对专业写字楼的要求呈逐年上升趋势，回报率在 7%间，远高于住宅，具有较大投资价值； 购房人群以个体投资为主， 60%以上为本地人购买；也有部分大型企业开始选择购买优质物业办公。 楼盘名称 售价 （元 / ） 销售率 租金 （元 / /天） 投资回报率（按出租率 80%算） 湖南文化大厦 5000 40 2 联合商厦 4100 100 1 中隆大厦 4500 90% 2 第一大道 4774 95% 顺天国际财富中心 4900 95% 运达国际广场 8000 90% 中天广场 12000 70% 长沙专业写字楼销售情况及投资回报率 5业写字楼 星心国际发展定位细化方案 、专业写字楼 政府商务发展规划 专业写字楼在传统 配合省府“南移”、融城的需求，省府板块也将成为新的热点，但要与传统 需时日 星心国际发展定位细化方案 如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段； 租用该类写字楼的企业主要是各大 知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、房地产、 企业入驻原因： 物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理； 商务配套齐全：星级酒店配套； 更接近国际化：具备国际接待能力； 更能彰显企业实力、符合企业品牌形象。 5星级酒店写字楼 星心国际发展定位细化方案 （五星级） 租金水平： 租金： /天 物业管理费： 2元 / /月（不含空调、电费） 企业进驻情况： 共入驻企业约 21家，入住率约 90%，其中省内企业占 62%，省外企业占 38%； 金融、房地产、 楼层 功能分布 43、 45、 46 通程会所 41统套房、复式套房 39政楼层 38 非吸烟层 22房 12字楼 611 文体娱乐、夜总会、健身按摩等 5 大宴会厅、国际会议中心 4 鹏程食府 3 金色家族名品中心、美容美发中心 2 食街、商务中心、银行 1 大堂吧、咖啡厅、 金融投资24%机械设备19%I T 通讯19%房地产14%其他24%通程国际酒店楼层分布 通程国际大酒店 通程国际酒店入驻企业构成 星心国际发展定位细化方案 （四星级） 租金水平： 租金： /天 企业进驻情况： 共入驻企业约 29家，入住率约 85%，其中省内企业占 79%，省外企业占21%； 金融、房地产类企业成为主要客户。 金融投资21%贸易/ I T / 食品48%房地产31%金源酒店入驻企业构成 金源大酒店 星心国际发展定位细化方案 分布：主要位于市区成熟路段； 入驻企业：本土创业型企业、小型民营企业；外省企业驻长办事处； 企业入驻的原因： 租金在 1元 / /天左右，价格相对较低； 地段较好，周边配套成熟； 宜商宜居； 项目名称 规模（ 租金水平 （元 /） 物管费（元 /） 新时空 地 4792 总建 鸿达现代城 占地 4700 总建 1 一星城国际 占地： 2576 总建： 角花园 占地 3169 总建 长沙部分商住楼概况 建鸿达现代城 维一星城国际 5寓及商住楼 星心国际发展定位细化方案 （行业） 省外客户19%省内客户81%建鸿达及维一星城企业构成（地域） 在入驻商住楼办公的企业中，前五位分别是科技电子类、房地产类、科教文化类、咨询顾问类及贸易类，占据约 60%的比例，金融类企业仅占 8%； 以省内企业为主，占到总比例的 81%；省外企业占 29%，企业规模普遍较小，没有国际企业进驻。 客户： 以省内中小规模的科技、房地产、文化传播类企业为主 5寓及商住楼 星心国际发展定位细化方案 ：整体档次较低，以中小户型为主，兼顾居住办公 外立面风格与住宅接近，商务形象不明显； 内部装修档次低，电梯间、走廊等公共空间仅做简单处理，品质感差； 单间面积较小，集中在 30120 之间，以兼备居住与办公。 简陋的窗户护栏 简单装修的走廊 与住宅类似的外立面 间隔以中小户型为主 5寓及商住楼 星心国际发展定位细化方案 ：专业写字楼已成供需主流 公寓式写字楼 高星级酒店写字楼 专业写字楼 规模 46万 12万 35万 性质 居住及办公 酒店及办公 办公 经营模式 先售后租 只租不售 先售后租、只租不售 外立面 普通，与住宅类似 豪华庄重 现代感强 间隔区间 30 600部分集中在 30 120 80 600力集中在 150300 ，可灵活组合 整体档次 较低 高 高 物业管理 一般，普通的保安保洁服务 共享高星级酒店的物业服务 专业物管公司开始进入，楼宇实现 5整体水平仍有待提升 出租情况 租金约 1，物业管理费 2元/ 租金约 34元 /，物业管理费 20元 /（含空调费） 租金 3元 /，管理费 ，出租率较高 客户特征 省内中小型民营企业居多，以科技电子、房地产、文化传播等行业为主 国际知名企业驻长机构；金融、房地产、房地产、 融等企业成为主要客户来源，地域上仍以省内为主 销售情况 价格 4000 6000元 /多在 5000元 /售状况较好 售价为 4500 12000 元 /售情况良好 买家特征 以本地公司和个人购买自用为主 本地的个体投资者为主，其中做生意的老板占据 40%比例；部分大企业也会整层购买，但比例较低 未来的竞争，将集中在优质的专业写字楼之间 星心国际发展定位细化方案 、专业写字楼未来趋势 供应逐步增大，竞争激烈 预计 2010字楼新增供应量： 中多为高档及中高档写字楼。 项目名称 位 置 占地面积 （） 建筑面积（） 写字楼面积 （） 推出时 间 级别 备注 长大彩虹都 芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角 80000 010 中高档 1栋 财富岳麓 岳麓区区政府东侧 2951 20000 2010 中高档 酒店、商业、写 字楼 中信大厦 开福区黄兴北路 10000 40000 2011 友阿大厦 芙蓉中路三段 142号 9612 63458 30000 2010 中高档 双塔楼， 1栋写字楼 立达湘府大厦 长沙市天心区黑石 村 0000 未知 未知 华晨大厦 万家丽路以西，景 园路以北 5000 未知 未知 长沙宝力摩尔商业中心 天心区南门口东南角 30000 2010 泊富国际 芙蓉北路 564 39000 270000 100000 2011 高档 超高层 贞泰金融中心 五一大道与芙蓉路 交汇处西南角 40000 360,000 约 120000 2012 高档 超高层 汇金国际 天心区黄土岭正街 1号 45070 237577 约 30000 2010 现代大厦 长沙市五一西路与建湘路交汇处之西南角 11755 83605 40000 未知 中档 大地商务大厦 开福区西长街 100000 约 40000 未知 天健 芙蓉盛世 开福区芙蓉中路一 段 88号 560000 未知 约 50000 2011 未动工 星心国际发展定位细化方案 ： 未来写字楼供应仍中要集中在城市中心区域，中心区域竞争进一步加剧； 2010为中档、中高档写字楼，将集中在 2011年大规模放量， 2010预计新增供应量在 13万方左右； 国内外知名品牌开发商投资兴建的写字楼物业增多，且均位于城市中心，这将确保写字楼物业的开发品质 2011年后，写字楼市场将面临更大的放量，其中北辰、中信等几个超级大盘的写字楼推出将严重的冲击市场； 未来需求： 根据现有优质写字楼市场表现，考虑到写字楼市场受经济环境影响较大， 2010年全年空置率将保持在 15右； 而且 2010年后宏观经济逐渐恢复，优质写字楼市场整体空置率将会下降； 2012年以后，优质写字楼集中放量，市场空置率水平预计将有所上升，但受之前经济萧条影响被压抑的需求也将得以释放，因此空置率水平还处于合理水平。 2012年后，经济危机后经济恢复期度过，企业发展趋缓，新增企业数将减少，写字楼需求量将承下滑趋势。 2010，放量较 08争增大，但或形成供销两旺的势头，机会与风险并存。 6、专业写字楼未来趋势 星心国际发展定位细化方案 市场：稳步发展，对中高档及以上的专业写字楼需求逐渐增长 专业写字楼投资回报率高，投资价值明显，投资市场良性健康发展，且中高档写字楼投资回报率高于高档写字楼； 客户：金融、房地产、 300平米以下面积为主需求 金融企业、房地产企业、 为长沙高档、中高档专业写字楼的重要消费群体； 中小规模的科技电子企业、咨询顾问企业、贸易企业多选择“宜居宜办公”的商住楼。随着企业形 像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求； 产品：向高标准配置发展，但整体品质感不强 硬件设施的配置以及物业管理水平的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规 模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上、相关配套及物业管理方 面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强； 未来： 竞争集中在中心城区，未来 1争加剧，或将维持供需两旺的势头。 2012年后，需求量将大幅下降。 星心国际发展定位细化方案 写字楼基础市场研究 二 项目写字楼发展定位建议 星心国际发展定位细化方案 湖南 市未来中心位置 立体交通网络，交通便捷 地块昭示性强，具备地标特质 花园湖泊资源，生态环境突出 优势： 非传统商务区，商务价值较难体现 周边企业少，商务氛围淡 目前人气差，市政及商务服务配套不齐全 劣势： 未来新城商务代表 景观资源突出 商务环境现状较差，需强化及完善自身配套 星心国际发展定位细化方案 、生态的 花园式 中高端 专业写字楼 高端形象、中高端产品、中高端价格 字楼发展定位建议 星心国际发展定位细化方案 、市场角度： 中高档专业写字楼已成市场需求主流，销售速度、租赁价格、投资回报均 最有保障；而顶级写字楼因长沙的产业特征缺乏支撑； 2、项目本身： 项目将成为区域内的标志性地标，商住型写字楼不适合形象档次的需要，同时也与项目内公寓发生内部竞争，不建议使用； 临 80亩湖泊庄园是项目最大的优势，项目写字楼可走“生态”路线，但市场上打“生态”牌的太多，不如直接打出“花园式”，直接明了。 字楼发展定位建议 星心国际发展定位细化方案 小户型基础市场研究 二 项目公寓发展定位建议 星心国际发展定位细化方案 小户型基础市场研究 二 项目公寓发展定位建议 星心国际发展定位细化方案 ）按项目类型分：纯小户型项目、中大型项目内附带的小户型产品 如白沙晶城为纯小户型项目，博林金谷为中型项目内附带的小户型产品 2）按使用用途分：商务型（酒店 /行政）公寓、生活型小户型 前者户型设计为传统的通间，基本不带燃气、阳台，生活不便，为长沙较长期的产品，越来越不受市场欢迎，如和府、天健芙蓉盛世；后者充分考虑生活的需要，带燃气、阳台，甚至做到明厨明卫。如博林金谷。 3）按装修标准分：毛坯房、精装公寓 1、长沙小户型分类 备注：本章内“小户型”，指户型面积在 90平米以下的产品 星心国际发展定位细化方案 ： 金色家园 未央大邦 香颂国际 巧克力空间 博林金谷 红区抽屉 印象天心 尚城 融圣国际 天心华庭 建鸿达华都 摩天 1号 山水华景 旭日东升 白沙晶城 华府 1航线 附带小户项目 纯小户项目 2、长沙典型小户型项目分布概图 长城国际 长大彩虹都 星心国际发展定位细化方案 、芙蓉中路 伍家岭四方坪商圈 越界 车站路、八一路 火车站商圈 罗马假日 三一大道、芙蓉路 伍家岭四方坪商圈 车站路、三一大道 伍家岭四方坪商圈 摩天 1号 芙蓉中路、劳动路 五一商圈、东塘商圈 铂宫 中山路、黄兴路、蔡锷路 五一商圈 印象天心 人民西路、蔡锷南路 五一商圈 天心华庭 人民西路、蔡锷南路 五一商圈 谋房未央大邦 韶山南路 铁道等高校商圈 加加大街 韶山南路 铁道等高校商圈 金色家园 韶山南路 铁道等高校商圈 云鼎公馆 韶山路 雨花亭商圈 鑫远杰座 芙蓉南路 南城新兴区 谋房博客 望岳路、桐梓坡路 市府商圈 香麓丽舍 荣银路、银盆路 市府商圈 未来城科学家园 桐梓坡路、玉兰路 市府商圈 附带小户型楼盘 楼盘名称 项目依托 是否受 90/70影响 沁园春御院 市府商圈，项目需要 否 永祺西京 市府商圈，项目需要 是 美林银谷 市府商圈，项目需要 否 金麓国际 市府商圈，项目需要 否 郡原广场 市府商圈，项目需要 否 盛大泽西城 市府商圈，项目需要 否 华都 劳动路、韶山路 东塘商圈 阳光 100 项目需要 否 天健芙蓉盛世 伍家岭商圈，项目需要 否 才子佳苑 四方坪商圈，项目需要 否 融圣国际 火车站商圈，项目需要 是 博林金谷 南城新兴商圈，项目需要 是 长沙商务中心 南城新兴商圈，项目需要 否 凤凰城 项目需要 是 小户型楼盘以便捷的交通路网为分布带，以成熟的商圈为依托。 小户型楼盘集中在河西市政府商圈、伍家岭四方坪商圈、五一商圈和铁道林科大商圈。 目前纯小户项目主要分布在伍家岭四方坪、芙蓉路沿线、五一商圈以及铁道学院周边。 3、长沙小户型分布特征 星心国际发展定位细化方案 小户型产品畅销面积区间集中在 35 ，其次为 60 左右产品 在朝向及户型方面有优势的产品去化速度更快 不能兼备生活需要的产品销售速度很慢，如天健芙蓉盛世 销售业绩 畅销产品 滞销产品 摩天一号 5月 9日开盘，当天销售 230余涛 销售最为理想，去化较大，余货不多 北向（天玺大酒店）部分及面积较大产品相对滞销 金色家园 一季度销售 179套， 08年底开盘至今共销售 865套 金色家园仅 32 、 45 两种户型，销售情况均较好 45 户型相对 32 户型略差 云鼎公馆 房交会期间开始销售，房交会 4天销售 30余涛，截止5月 13日销售将近 100套 （ （ 为畅销，销售完毕，其余40 左右产品销售也较好。 35 为市场热销产品，其次为 60 左右产品 4、长沙小户型需求特征 星心国际发展定位细化方案 建设部制订的 商品住宅装修一次到位实施导则 要求精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次 卫生间的设置配备标准分为： 1、 普通住宅： 淋浴、洗面盆、坐便器、镜 (箱 )、洗衣机位、自然换气 (风道 )吸风机、电剃须等电器插座 3组，吸顶灯 (防水型 )镜灯 2、 中高级住宅 ： 浴盆 (淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便器 (2个 )、排风扇 (风道吹风机、电剃须等电器插座 4组，电话 (挂墙式分机 )接口 3、 高级住宅： 浴盆 (水按摩 )和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便器 (2个 )净身盆、换气扇、红外线灯、吹风机、电剃须等电器插座 5组，电话接口、顶灯、镜灯 。 精装修标准 星心国际发展定位细化方案