物业服务方案编制.ppt

,物业管理方案制订,品质客服部,授课目的：掌握管理方案编制的要点，具备从项目全局 考虑管理事宜的意识。 授课对象：国槐三期学员 授课课时：3小时,在哪些情况下会用到物业管理方案？,物业管理方案的内容包括什么？,物业管理方案编制的依据是什么？,物业管理方案的制订,1,物业管理方案编制基本知识梳理,第一章,为什么要编制物业管理方案？,物业管理项目的类型有哪些？,不同类型的项目，物业公司获取管理权限的过程有什么差异？,物业管理招投标政策及应对？,物业管理方案对项目实际管理的作用和意义？,第一章,为什么要编制物业管理方案？,物业服务企业项目内部管理的必要性指导文件,物业服务企业获得合法管理权限的支持性文件,第一章,物业管理项目的类型有哪些？,第一章,不同类型的项目，物业公司获取管理权限的过程有什么差异？,第一章,物业管理招投标政策及应对？,第一章,物业管理方案对项目实际管理的作用和意义？,2,物业管理方案的制订,第二章,制定物业管理方案的一般程序,组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。,对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。,根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。,确定组织架构和人员配置。,根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。,根据招标文件规定的物业管理需求内容，制定详细的操作方案。,测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。,对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。,排版、印制、装帧。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,1、项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）。,（一）物业管理方案的基本内容,2、组织架构与人员的配置。,3、测算与成本控制。,4、管理方式、运作程序及管理措施。,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,以上是体现物业管理企业管理理念、 管理优势和企业综合竞争实力的关键内容。,关键性内容,第二章,1、管理制度的制订 2、档案的建立与管理 3、人员培训及管理 4、早期介入及前期物业管理服务内容 5、常规物业管理服务综述 6、管理指标 7、物资装备 8、工作计划,制订物业管理方案的要点和方法,（一）物业管理方案的基本内容,实质性内容,以上是对招标文件中物业管理服务需求的具体相应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案，综合反映企业的管理水平和管理特色。,第二章,1、物业项目的整体设想与构思,项目简介 客户服务需求分析 项目的可行性研究与定位 物业管理服务的重点及难点 物业管理服务模式,制订物业管理方案的要点和方法,（二）制订物业管理方案的要点和方法,第二章,A,组织架构的设置,B,运作程序与支持系统的设计,C,管理机制的确定,制订物业管理方案的要点和方法,2、管理方式与运作程序,项目整体运作流程 内部运作流程 客户服务于需求信息反馈流程 物业管理企业对项目的支持体系。,目标管理责任制 激励机制 监督机制,人员配置：依据物业类型、规模、服务内容及需求标准、工作重点，为项目配置的各类人员，各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求等。,人员培训方案：对各类管理人员的培训内容、培训计划、方式、目标进行详尽的描述。,人员管理：包括录用与考核、竞争机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等。,3、人员的配置、培训与管理,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,4、管理 指标与措施,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,5、管理 制度制定,质量指标、经济指标 成本考核、量化管理、物资管控、节能降耗等,公众制度：精神文明建设、业主公约、装修管理、消防管理、入住管理、电梯使用管理、物业接管验收管理、公共设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理等内容。 内部管理制度：岗位职责、员工考核、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理等内容。,参照全国物业管理示范住宅小区标准执行,6、档案资料的建立与管理,第二章,包括物业管理前期介入工作流程、施工期物业管理工作、设施设备调试期物业管理、项目竣工验收及接管验收期物业管理、其他前期准备工作、入住准备预案、二次装修管理、物业接管工作进度计划、后续工程的前期介入管理等。,各工种作业工具、项目机构的交通工具、员工办公生活用品等。,7、早期介入及前期物业管理服务方案,8、常规物业管理服务综述,包括房屋及共用设施管理、机电设施设备管理、安全管理、绿化管理、清洁管理、重大活动实施方案、客户服务等各项管理服务内容的工作要求、重点、运行管理及应急方案、计划等进行详细阐述。,9、物资装备,制订物业管理方案的要点和方法,筹备期工作计划内容：包括拟定物业管理方案、拟定财务预算、签订前期物业管理协议、筹建项目机构、招聘培训员工、完善办公住宿条件、前期介入参与设备安装调试及建筑工程质量把关、提供专业意见、制订交接验收计划、物业管理供应商的评审和确定等。,10、项目管理整体工作计划制订一,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,交接期工作计划内容：签订前期物业管理协议或物业管理委托合同、制订业主临时公约、完善物业管理方案、建筑物本体和设备资料的接收建档、楼宇设备设施的交接验收试运行、业主入住搬迁服务、档案建立分类管理等。,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,项目管理整体工作计划制订二,正常运作期工作计划内容：包括员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化活动的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系导入、配套服务项目启动、国家省市级物业管理优秀小区创建等基础工作。,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,项目管理整体工作计划制订三,1）管理成本,第二章,制订物业管理方案的要点和方法,11、费用测算,人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公共水电费用、固定资产折旧费用、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金（合理利润）等。,2）物业管理收入,主营物业服务费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。,第二章,12、成本控制方案制订的核心要求,1）充分调动全体员工的成本控制意识及积极性，贯穿于成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分支出的控制。,2）成本费用控制与提供优质服务相结合，不能为控制成本、降低耗费，而不提供或少提供服务。,制订物业管理方案的要点和方法,3）明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予相应权限，有考核、有奖惩，使控制目标及相关措施真正落地。,实践，是唯一的技巧！,用,