2017年佛山房地产市场分析报告.ppt

,2017,佛山房地产市场分析报告,2017年是佛山楼市调控密集出台的一年，在经历限购、限贷、限价、限签“四限时代”后，楼市逐步从高温过热转向平静理性；全年共成交1209万，与2016年同期相比有较大回落。分区域差别化的限购政策引导市场成交结构出现变化，置业需求西移明显，非限购区市场猛然升温，成为新一轮楼市热点，而过往热点区域（广佛交界）在政策的调控下量价得到有效控制。2017年佛山楼市在板块轮动的作用下，跨区跨板块置业渐成常态，区域均衡化发展开启楼市新格局。,前 言,宏观与政策环境,一级土地市场,二级住宅市场,商业和别墅市场,未来市场预判,目 录 Contents,1,Part,宏观与政策环境,宏观环境,政策环境,整体经济稳步向好，制造业扩张明显,2017年国内生产总值（GDP）同比增长徘徊于6.9与6.8%之间，全年平走，继16年探底式增长后17年一二季度拉高0.2百分点，整体延续上年经济稳中向好态势。 2017年PMI对比上年整体拉高上走，中国制造业有明显扩张的发展趋势。,宏观环境,全年经济增速前高后稳，通胀压力温和,宏观环境,年初CPI因受春节错月和气候变化等因素影响，走势出现高峰后下月随即下探，下半年缓慢爬升表现温和，全年无明显通胀压力。 今年PPI增速上涨空间已触顶受限，但依然在高位运行。与CPI出现剪刀差情况，对企业利润率的改善仍有支撑。,2017年三季度信贷大规模收紧，导致房企资金流动性降低,宏观环境,2017年房地产贷款增速持续下降，信贷收紧一定程度抑制了资金的流动性，同时导致楼市成交量下降，避免楼价过快上涨。随着今年经济逐渐趋稳，信贷的结构性调整，有望助推房地产市场均衡发展。 今年楼市资金链对比去年偏紧，使用资金流动性大大降低，在“去杠杆”背景下，房地产市场或将面临压力。房地产周转和收益率将持续下降，引导房企资产运营模式转型。,宏观环境,佛山在银根收紧下利率普遍上浮，首套上浮10%，二套上浮20%,目前佛山首套房贷款利率走势：,银根紧缩，佛山房贷首套利率普遍上浮10%，二套上浮20%，部分银行二套首付比例提高；贷款利息支出加大，提高购房门槛；加上房贷审批周期也大大拉长，贷款置业者压力增大。 银行贷款收紧，部分消费贷被流入购房用途。前3个季度，居民短期消费贷款余额增加了1.5万亿，同比增速38.1%。银监会严查挪用消费贷的资金，防范房地产泡沫风险。北京、南京、广州等市要求银行业金融机构重点检查“消费贷”等资金流向，广州更暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷。预计居民杠杆率较快上升势头或会有所遏制。,十九大“三步曲”着力稳定房地产市场健康发展,政策环境,在北京“3.17新政”和“21天11项举措”的深度调控的带动下，房产调控领域不断“打补丁”，先后有90余个地区（包含市、区、县）出台了上百次房地产调控政策。,为增加保障房供应，北京、湖南、江西等多地出台文件，由政府收购普通商品房，作为保障房来源。,住建部等部门再推“购租并举”，加大租房市场供应，以缓解房价上涨压力。各地均着力加强承租人权益保障，提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。,租购并举,保障房落实,调控不放松,1,2,3,政策环境,今年3月楼市调控再加码，以北京为首的一线热点城市提出“五限”政策，各地根据自身特点出台调控措施，从供需两端抑制投机进行调控； 下半年在一二线城市出现调控效果的影响下，调控手段逐步蔓延至三、四线城市，并实施差别化调控措施。,楼市调控蔓延至三、四线城市，实施差别化调控手段,住房属性明确为居住属性和准公共物品属性，去除投资属性。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。,“十三五”规划提出要持续实施城镇保障性安居工程建设，加快推进棚户区改造，全国计划改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套，力争2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。 政府主导保障住房：地方政府及地方国企、央企发展公共租赁房、共有产权房，以建立购租并举的住房制度方式满足中低收入人群的基本住房需求,保障性住房,租赁并举,目前住建部确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。已有超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。其中，广州提出“租购同权”概念，北京、上海等多地直接推出70年产权租赁用地。 完善购租并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，支持国企转型为住房租赁企业，搭建住房租赁交易平台，增加租房房源供应，保持房地产市场继续平稳健康发展。,保障住房+租购并举措施转型房地产市场,政策环境,政策环境,多项利好政策推动下，租赁市场前景被看好,8月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，佛山市成为全国12个试点城市之一。 试点内容 其一，完善试点项目审批程序 其二，完善集体租赁住房建设和运营机制 其三，探索租赁住房监测监管机制 其四，探索保障承租人获得公共服务的权利,11月初，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。 按照协议，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面给予大力支持，加快推动广东住房租赁产业发展，佛山政府获得3000亿元授信支持。,佛山成为住房租赁试点，与建行打造住房租赁全国样本,政策环境,政策环境,十三五规划和粤港澳大湾区助力佛山发展新高度,广佛同城化“十三五”发展规划(20162020年)由广州市人民政府办公厅和佛山市人民政府办公室联手发布。规划认为，加快广州国家重要中心城市建设，强化广州佛山同城效应，对于加快推进珠三角区域一体化发展，打造世界级城市群具有十分重要的意义。,粤港澳合作核心枢纽：香港+佛山,珠三角世界级城市群核心区,全国同城化发展示范区,粤港澳合作核心枢纽,珠三角自主创新引领区,国家服务业和先进制造业中心,五大定位,三大同城化合作示范区： 荔湾南海 花都三水 番禺顺德,“1小时交通生活圈” 构建珠三角城市群交通路网基础,广佛江珠城轨,深中通道,港珠澳大桥,1,2,3,4,5,宏观市场小结,经济： 2017年实体经济呈现出“稳中向好”势头，外需改善以及供给侧结构改革的有效推进促使经济增长略微反弹，虽然未来一段时间供给侧结构改革将继续支持经济增长,但由于经济去杠杆持续推进、以及房地产市场收紧,预计2018年中国经济增长或略微放缓； 政策：2017年楼市在经历多次调控后，整体市场已基本回稳，过去推动房地产快速发展的各种因素已经渐渐消退，预计未来政策导向以稳定市场经济平稳运行为主基调，调控将保持相对“高压”的状态。,2,Part,一级土地市场,土地市场,土地供应有所增长，地价稳步上升,2017年土地供应量较2016年有明显回升，全年商住商业土地成交约469万方，环比上升52%，但总体土地供应量仍处于较低水平。伴随库存消化加快及近两年土地供应放缓，未来住宅新货可供应量将保持低位。 2017年楼面地价再刷新高，多地地价刷新历史记录，促使出地出让金增幅达到40% 。推地上的多元化限价措施对地价的抑制作用并不明显。,高明区账面地价涨幅最为明显，达到112%。禅城区地价破万，多宗地突破限价成交还附带配建或自持物业等条件。由于顺德、禅城两区限地价措施严厉，多元化土地出让方式导致地块实际楼面地价远超账面地价。,五区供地分化明显，高明地价涨幅最为迅猛,土地市场,17年顺德、三水两区分别占全市36%、29%，集中在大良、北滘、北江新城板块。往年的推地大户南海区仅推地65万，住宅地块仅推地9宗。,土地市场,第一阶段，土地竞价保持高热度，成交土地特征：高溢价、高配建、高自持。 代表地块：禅城奇槎世茂地块、禅城亲仁路华发地块、禅城兆祥路金茂地块、伦教美的地块、杨和美的地块、西樵国瑞地块、狮山时代地块。,第二阶段，竞价开始趋于理性，热点区域地块不再盲目追高，甚至以低于前期地价成交。 代表地块：平洲越秀地块、三水中南地块、乐从中交地块、杏坛美的及万科地块。,进入第四季度开发商拿地趋于理性,土地市场,北滘、大良、北江新城、西江新城成为供地的主力板块,三水、高明在下半年开始跟进地价限价措施，竟配建措施覆盖至明城、乐平、南山等边缘镇街。 顺德区竞拍方式更多元化，包括率先开启竞拍限价人才住房的措施，以及竞村集体物业的租金或返还面积。 禅城和南海均有最后阶段摇号的土地出让，但两宗地并未达到摇号成交。,卖地方式多元化，限地价措施蔓延至全市边缘区域,土地市场,土地市场,3000-5000,5000-7000,7000-9000,9000-11000,11000-13000,13000-16000,16000-18000,3000以下,更合,南山,大塘,白坭,西南,狮山,乐从,禅城,乐平,丹灶,明城,杨和,荷城,云东海,西樵,勒流,大沥,桂城,九江,容桂,陈村,大良,杏坛,均安,伦教,北滘,芦苞,地价/楼价=60%-85%,地价/楼价=55%-70%,地价/楼价=35%-40%,实际楼面地价,热点区域地价水平依然过高，局部出现地价逼近楼价,限购镇街地价均破万，土拍限价措施并未有效抑制地价攀升。 禅城、大良、桂城楼面地价站稳16000以上，其中大良和禅城奇槎板块地价/楼价比高达85%或以上。 5000元以下地价区域集中在三水和高明的边缘镇街，地价/楼面在40%以下，尚处于较为健康水平。,里水,土地市场,2017年房企拿地排行,2017年新进佛山房企拿地情况,美的拿地进取达到11宗，重点布点顺德大本营，另三水、高明亦有布点。 万科5宗地包括一宗桂城的全自持用地和北滘的全商服用地。 17年共有11个新进入佛山的品牌房企。其中金辉拿下4宗地块，另外华发地块亦与金辉共同开发。,美的2017年进账11宗地，再有11个新房企进入佛山,土地市场,3,Part,二级住宅市场,大佛山格局,2017年楼市特征,五区市场,2017年佛山供需大幅度下滑，价格持续上涨，整体库存消化周期约7个月,佛山格局,大佛山2017年供应商品住宅1185万，成交面积为1209万；供应较同期下降15%，成交量较同期下滑37%。大佛山成交均价为10060元/，相比去年同期上涨6%。 在严格的调控政策下，佛山供需均大幅下滑，而价格则保持高位。 截止2017年12月，大佛山住宅市场存量共590万，同比减少4%，按照近6个月月均消化速度计算，消化库存时间缩短至7个月。,受限购等政策影响，大佛山市场供需逐步降温，下半年量价走势趋于平稳,佛山格局,政策宽松（扩张期）： 2016年下半年佛山呈现量价攀升的态势，市场供不应求明显，月均成交163万，旺季节点攀升至历史高位。,限购重启（调整期）： 佛山限购重启，整体成交量回落，尤其限购区成交下滑明显，非限购区延续前期热度，价格保持稳定。,限购升级（平稳期）： 限购升级前（3月份）成交爆发一轮后，4月开始成交量迅速回落，下半年保持稳定的成交走势，整体价格微幅上扬，主要是非限购区价格拉升所致。,月均去化：163万,月均去化：129万,月均成交96万,月均成交87万,（5.30政策）,（ 3.25政策）,供应：佛山五区中以南海区供应最多，近两年三水区供应则保持高供应量，顺德与禅城则呈不同程度的下滑； 成交：佛山五区中以南海区成交量占比达35%，其成交面积达422万，较同期下滑42%。顺德占比为24%，三水比例超越禅城达18%，五区成交量均与同期下降明显。 价格：与成交相反，五区价格同比均有上涨，而三水、高明两区均价涨幅明显，南海区涨幅放缓。,受限购影响五区成交量同比下滑明显，非限购区三水、高明价格同比大幅上涨,五区市场,注：以上数据为合富辉煌市场部住宅网签数据,住宅销售排名中碧桂园稳坐头把交椅，万科紧随其后，恒大、融创持续扩张，限购区与非限购区西部项目成置业热点区域,佛山格局,2017年住宅销售排名中，本土开发商碧桂园以98.21亿排名第一，万科以81.53亿销售额占据第二，恒大继续扩张，以72.79亿排名第三，而另一本土开发商美的凭借多个项目热卖以48亿跻身前五。融创则为外来开发商发展最为迅猛，以52.11亿进入前四 项目金额前十排名中，南海禅城两区包揽，金域缇香以27亿元位列榜首，顺德容桂碧桂园凤凰湾以24.86亿元位列第二，龙光玖龙湾以23亿元位居第三，融创禅西两项目均进入前十。禅城与南海两区西部板块项目成为本年成交最热门区域。,注：以上数据为合富辉煌市场部住宅网签数据,佛山格局,商住综合销售排名万科成交额遥遥领先，本年商业公寓项目成交火热,在商住销售排行中，万科以137.79亿的销售额位居榜首，碧桂园以125.8亿元位列第二，恒大、保利紧随其后。 项目金额前十排名中，金域中央、金色领域、星港国际广场以商业公寓产品成交名列前十，其中金域中央以39亿元成交额雄踞榜首。而前十排名中，万科项目占据三席。,2017年禅城区供应面积达154万，同比下降7%，成交量为171万，同比降幅达31%，均价为11918元/，同比上涨7%，呈现量跌价升态势； 2017年禅城区月均成交14万，同比下滑31%，上半年供应相对紧缺加上限购影响成交量大幅下滑，而下半年开始供应有所放量，成交有所回暖，走势平稳。,2017年禅城区成交量受政策与供应限制回落明显，下半年供应放量成交有所回暖，全年价格走势平稳,禅城市场,禅城市场,2017年禅城区各板块成交主力集中在城西以及南庄两大禅西板块，其次为亚艺板块，而城北本年全新项目上线成交破冰，相反城南板块供应处于缺货状态。 项目排名可以看出，禅西三项目成交名列前茅，其中龙光玖龙湾以23亿成交额成为禅城销冠，禅西板块项目占据半数。,禅西两大板块呈现供需两旺的态势，城南处于缺货状态，奇槎、东平两板块现时价格最高,2017年禅城项目成交金额排名：,南海市场,2017年南海新增供应449万方，是近四年来供应量最少的一年，市场供不应求导致成交量大幅缩水；成交422万方，比去年下降42%，成交价格则与去年基本持平，为11527元/方，中西部镇街价格快速拉升支撑整体市场价格保持高位； 受东部镇街限购影响，2017年南海月均消化仅35万方/月，尤其3月和5月限购政策升级后月均消化量再次下滑，虽然中西部非限购镇街市场热度依旧，但在限购和限价政策的高压下，整体市场回落非常明显。,2017年南海成交量锐减近50%，价格维持高位,南海市场,2017年南海项目成交金额排名：,2017年南海非限购镇街成交突出，狮山成交量最高，达87万方，超越一线镇街位列各镇街之首；其次为西樵，共成交71万方；而东部的一线镇街受限购、限签等政策的影响，整体成交乏力，桂城中心区成交量更是下跌至43万方； 成交金额排名中，除了部分以往的广佛交界项目外，更多中西部热销项目跻身前十，其中绿地丽雅香榭花城就以17.2亿元排名第三，成为非限购镇街成交金额最高的项目。,东部镇街集体“熄火”，中西部发力成为2017年南海楼市“黑马”,顺德市场,顺德区2017年共供应256万，成交面积达289万，供应成交量双双回落，主要由于受政策影响，外区购买力受到抑制，同时限购区签约延迟，整体成交出现回落。土地开发节奏出现“真空期” ，导致项目的整体推货较往年明显减少； 区域均价9612元/，同比上升8，借轨道交通规划利好之势、北部及中心区域发展备受关注，带动整体价格进一步上涨； 上半年顺德月度成交高位主要集中于销售节点，市场在春节后成交出现井喷，随后逐渐回落；第三季度市场成交处于全年低位水平，第四季度节点开发商大力推货，市场被重新激活一波行情。,受政策因素影响，顺德市场供需整体回落，但价格保持强势,顺德市场,2017年顺德项目成交金额排名：,顺德大部分镇街供求下滑，热销项目以多推走量模式占据市场份额,2017年市场在政策影响下顺德大部分镇街呈现供大于求的状态，镇街成交面积平均跌幅达57，而供应方面仅以伦教、龙江、容桂有所上升，其余镇街均呈现较大幅度的下滑。 在排行前列项目中，均以大量推货走货模式销售为主，多数项目已进入尾盘阶段或当期清货阶段，以性价比优势或价格让利等方式吸引市场。,三水市场,三水成为本年外区客置业热门板块，价格拉升明显,2017年三水区全年供应245万，成交222万，均价达7995元/，均价同比大幅上涨22%。与上年相比三水市场成交有所回落，三水作为非限购区依旧拉动广州客前来置业，因此成交价格攀升至历年高位。 上年三水整体库存快速消化，下半年市场成交走势平稳，今年3月在恒大、雅居乐等多个标杆项目入市下，带动三水一轮成交高潮。而后续新增供应放缓导致成交下滑。供应在下半年有所放量，9月三水供应出现井喷，成交回暖。,三水市场,由于北江新区与三水新城两新中心的规划持续深化推行，为外区客置业首选热门板块，为今年七大板块中的成交热区，而江南板块因成交以别墅产品为主； 本年成交排名前五位中，北江新区占四席，分别为恒大北江华苑、博雅滨江花园、时代南湾以及恒大梓林花园。三水新城的雅居乐雍景园跻身前五，排名第四。,北江新区和三水新城成为外区客置业热门板块，中心旧城区缺货明显,2017年三水项目成交金额排名：,高明市场,2017年高明新增供应107万，成交103万，较去年同比下降22%，成交市场降温现象明显，但价格随大市稳步上扬，均价为6690元/ ，同比增幅达21%。 自3月受限购从严政策利好，高明承接限购区外溢需求，成交量出现年度最高峰21万 ，带动成交均价上升波动。西江新城片区发展规划增强吸聚力， 8月美的地产在西江新城拍出“6”字头楼面价地块，刷高明历史新高，带动后续片区供应和价格提升。,高明打破区域局限，地价刷新高影响住宅价格快速增长,高明市场,西江新城成为今年高明热点板块，随着有轨电车、地铁2号线二期和肇南城际等交通利好的进一步落实，更多知名房企纷纷抢驻这片热土； 本年成交金额排名中美的项目占据前3位，美的明湖以8.8亿元排名第一，大型度假项目美的鹭湖森林度假城则以6.09亿元排名第三。,2017年高明住宅项目成交金额排名：,规划利好拉升区域价值，西江新城成为高明楼市投资热点,回顾：今年佛山楼市经历了限购加码、限价、限签等一系列调控措施后，市场热度明显下降，供需均有不同程度的萎缩，但价格保持小幅上涨；由于楼市实行分区差别化调控政策，这就导致了市场成交结构出现分化，东部限购镇街“遇冷”需求大幅下降，而中西部非限购镇街成交“节节上升”，在外区客和投资需求逐渐西移的背景下，2017年佛山正悄然开启楼市新格局。 总结：随着十三五规划、粤港澳大湾区等规划利好下，佛山楼市仍有较大的潜力，从来外开发商逐步布局佛山可看出，佛山楼市仍有上升空间。但在调控政策持续施行的情况下，未来佛山的成交量价仍会受到压制。,住宅市场小结,去年10月以来佛山楼市实行分区域调控政策，受限购影响，限购区成交热度开始下降，置业需求被挤压，并逐渐向非限购区转移，促使非限购区成交量价涨幅明显，2017年非限购区成交占比同比上升9%，价格涨幅28%，成为今年佛山市场主导。,政策利好促使非限购区成为2017年佛山楼市热点区域,楼市特征,置业需求从中心镇街向周边转移,政策调控针对广佛交界如桂城、大沥、北滘、大良等成交大热的区域的需求进行抑制，“三限”促使区域成交出现明显回落，南海、顺德中心镇街均呈现下降； 购买力向周边镇街转移，带动狮山、丹灶、西樵、三水等镇街成交一路向好，周边镇街成交超过传统中心镇街成为主导。,限购区统计 南海：大沥、桂城、黄岐、里水、千灯湖、平洲；顺德：大良、北滘、陈村、乐从；,非限购区统计 南海：丹灶、狮山、九江、罗村、西樵；顺德：伦教、容桂、杏坛、龙江、勒流、均安；,随置业需求的流入，部分非限购镇街表现出强劲的市场承接力,楼市特征,楼市特征,楼市热点不再局限于传统的“临广”片区，今年其他板块也呈现发展新形态，区域的产业经济、轨道交通和生态配套，成为客户新的关注点,楼市特征,不限购的低价区域楼价呈现快速补涨，品牌房企助力楼市升级,东部限购价格微调，西部成交放量价格补涨，2017年佛山东西楼价渐趋扁平化,楼市特征,4,Part,商业和别墅市场,商办市场,公寓市场,写字楼市场,别墅市场,近年商用需求呈阶梯式增长，去库存成效显著，价格升幅明显,商业市场,2017年全年佛山商业供应量为240万方，同比上升3%；成交量为307万方，同比增幅59%，月均消化25.5万方，成交均价为13977元/，同比增幅29%。 2017年限购政策进一步加码，投资需求被转移到商办物业，为商业市场成交迎来新机遇。近三年成交呈阶梯式增长，今年以去库存为主，成交量走价稳，价格受住宅供需比小于1，摆脱以往商业市场供给过剩现状，整体库存下降。,商业市场,限购为商业产品带来春天，市场价值突显，2017年成交上升迅速抢占市场份额,2017年调控政策升级，住宅限购而商业产品投资门槛低，为商业市场带来新机遇。本年商业成交占比从去年的9%激增至21%，跃幅尤为明显，为近几年来历史新高。 在商业物业成交占比中，商业公寓占比最大，完善租赁住房市场机制为商业公寓带来前所未有的利好，间接拉动商业整体走好。,2017年住宅限购再度加码，商业投资公寓吸引更多投资者目光，成交量急剧放大，2017禅桂公寓成交85.6万方，供应量同比有所下滑，均价由于高位成交量催动，突破14000元/大关。千灯湖万科金域中央以3592套的成交量位居首位。,2017年公寓成交套数排名：,佛山住宅和广州公寓限购下，禅桂公寓需求激增，量价创历史高位,商业市场,商业市场,高地价倒逼中心区房价快速上涨；在巨大的购房压力下，刚需客户被迫转向不限购、价格相对较低的居住型公寓,近两年禅桂高价地项目：,商业市场,预计未来禅桂新增公寓51万方，主要集中在佛山新城，供应量超18万，由于今年住宅限购加码，投资客转战公寓市场，公寓产品得到更多市场关注，整体去化速度加快，如果按这个消化速度，公寓市场去库存压力不大。,预计2018年新增公寓51万方，以佛山新城竞争最激烈,商业市场,2017年写字楼成交套数排名：,写字楼供应持续放缓，商办市场回暖导致需求倍增，供需近五年首次逆转,2017年禅桂写字楼供应有所放缓，新增供应33万方，成交55万方，成交量同比去年大幅上升147%，攀升至近两年高峰，市场供需呈现近五年首次逆转；但由于前几年供应放量，整体市场处于供大于求，导致库存积压依然严峻；成交均价10940元/方，与去年基本持平。,商业市场,预计2018年写字楼新增供应39.9万，供应量不会出现大幅增长，但库存压力依然严峻,未来佛山写字楼供应主要集中在千灯湖和佛山新城两个商办氛围较浓厚的板块，预计整体供应约39.9万方，新增供应不会出现大幅增长，但由于前两年佛山写字楼市场呈现供应过剩，库存积压严重，因此未来写字楼物业去库存目标依然面临巨大压力。,商业市场,受住宅调控影响，2017年别墅市场供需缩量，价格创近年新低,2017年别墅新增供应约26万，同比大幅下滑45%，成交37万，同比下滑25%，受住宅限购影响，别墅成交下降至近四年新低，成交均价为12804元/，同比小幅下降10%，创近年新低； 今年别墅供应明显放缓，有四个月甚至出现零供应，月均消化约3万方，成交主要集中在三水、高明等不限购区域；,商业市场,远郊资源别墅盘处价格洼地，一线版块价格依然坚挺,顺德大良的碧桂园钻石湾凭借自然资源以及品牌优势，成交4.9亿元位列首位，而南海区广佛新世界以成交4.4亿元紧随其后，另外，中海山语湖吸引大量广州高端客户追捧，以3.6亿元成交金额的成绩列为探花。,低单价及资源优势拉动项目成交，碧桂园领跑成交榜首,商业市场,2017年别墅成交金额排名：,2017年五区别墅成交走势：,5,Part,未来市场预测,楼市调控保持稳定，但限购加码可能性不大,政策预期,继2016年底中央经济工作会议中首次提出“房主不炒”的定位后，如今党十九大报告中再次被提出，这充分说明“房住不炒”将成为今后解决我国住房问题和建立房地产市场健康发展长效机制的核心指导思想。预计2018年房地产政策面将保持相对稳定，限购、限贷和限价政策持续，但在整体市场价格涨幅趋于稳定的背景下，短期内政策加码的可能性不大。,三方面深化住房制度改革，继续推进住有所居,政策,加速金融去杠杆，积极推行REITs,在监管部门要求下，全国多个城市对消费贷进行严格监管。信贷收紧政策对市场影响逐步显现，金融去杠杆加速。另一方面大力推进房地产投资信托基金的发展，尤其是对住房租赁市场的推动作用。,调控不放松,自2016年以来全国和地方实施的调控政策在未来一段时间内都不会放松。因地制宜、因城施策的房地产调控政策，深刻地影响着中国楼市的走向。房子的投资属性正在弱化，逐步回归“居住”性质。,政策预期,政策预期,全国房地产限售趋势,3月以来限售城市不断扩容，未来佛山出台限售可能性大,今年3月以来已有多个城市实施限售政策，主要因为这些城市的房价涨势明显，投资投机性购房需求比例较高；通过限售能够延长转让周期来抑制住房流动性以打击投资投机需求，进一步稳定市场预期。 预计2018年佛山楼市伴随多个地王项目入市，限价措施会有一定放宽，为稳定房地产健康发展，政府或将出台限售政策以制约投资投机需求。,卖方市场,市场,由于政府严格控制预售证发放、备案价格报备等因素影响，限购区项目入市步伐明显放缓，供不应求导致市场逐步形成“卖方市场”,资金回笼,开发商,限购下，新房成交量持续走低，加上网签备案加严，银行放款慢，而开发商急于回笼资金，于是提高首付比例或全款购房成为资金回款的快速途径,政策预期,在调控不放松的政策背景下，限购区客户提高首付比例或全款购房将更常态化,大市展望,受土地市场传导，预判2018年全市住宅供应量约1200-1300万方，以非限购区供应为主,2017年土地市场延续去年12月的火热态势，全年成交的商住用地可建面积达1114万方，土地供应环比有小幅回升，预计2018年佛山住宅新增供应约1200-1300万方，受土地市场传导，新货将有所增加，但主要集中在非限购区域，并以下半年入市为主，而限购区域依然维持供应偏紧状态。,预计2018年月均成交110万方,全年成交约1300万方,限购重启,限购加码,限购升级,2017年月均消化100万方,佛山楼市在政策适应期后渐趋稳定，预计2018年需求量将小幅增长，全年成交约1300万方,大市展望,大市展望,政策调控下的价格博弈继续深化，经历一轮拉锯战后房价将趋于稳定,严控的楼市政策与不断提升的城市价值相悖，未来佛山楼市将在两者较量中寻找新的平衡点,大市展望,开发商“自持住宅”的新常态，将引导需求流向租赁市场，未来佛山住宅供应体制将呈多元化趋势,大市展望,2017年佛山自持地块汇总：,商品房,保障住房,长租公寓,共有产权房,未来供应,禅城未来供应达163万，主力集中在禅西板块以及祖庙、奇槎板块,未来禅城区在售项目为25个，全新项目超过半数，共供应163万，主力供应集中在禅西板块的南庄，祖庙以及城北亦是供应主力，奇槎等地王项目亦将入市，达29万的供应。,未来供应,未来南海供应明显放缓，预计全年标杆项目供应约290万方，中心区供应依然紧缺,预计2018年顺德供应约277万，市场以全新项目作支撑集中于中心板块,未来供应,2018年顺德区预计供应项目达53个以上，多个新盘进入市，以大型品牌发展商为主，市场货量供应充足，预计货量达277万，其中中心板块供应为主导。,预计2018年三水标杆项目新增供应约207万方，新货供应充足,未来供应,明年三水标杆项目预计新增供应207万方，除北江新区以及三水新城两板块作供应主力外，镇街有多个全新项目亮相市场，由于土地供应较少，未来中心城区新货供应尤为紧缺。,未来供应,高明区2018年供应货量充足，标杆项目供应约93万方，西江新城热点板块成为供应主力板块，预计供应达45.3万，多个品牌项目即将入市，或将对高明楼价有一定的拉升作用。,预计2018年高明区标杆项目供应达93万，供应集中在西江新城,本报告仅作提供资料之用，合富辉煌不对任何使用本文件而导致的任何损失承担责任。本报告版权归合富辉煌所有，如需引用或转载，需征得合富辉煌的书面同意。如需引用报告中的信息，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。任何人使用本报告，视为同意以上声明。,版权声明：,THANKS 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