大连高新区万达广场项目定位报告.ppt

,Click to edit Master subtitle style,大连高新万达广场,企划部分 2012年4月27日,项目定位报告,目 录,Click to add Title,一,二ick to add Title,二,Click to add Title,三,四,一、城市概况,二、城市商业及竞争对手分析,三、项目基本情况,四、项目定位,五、营销推广计划（简）,一、城市概况,大连是中国的副省级城市、计划单列市，是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。,1 、大连概况,一、城市概览,大连是中国重要的港口、工业、贸易和旅游城市，是中国东北地区的物流中心、金融中心和外汇结算中心。是中国东北地区经济总量最大的城市。,大连市雄踞东北亚经济圈的中心位置，更傲立环渤海经济圈的核心，现代大连的发展从航运中心拓展到现代制造业和服务业基地。,一、城市概览,2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州、天津。,大连环境绝佳，2009年被联合国的环境规划署评选为国际花园城市的最高奖。,一、城市概览,2、大连基本数据,生产总值,2011年，人均可支配收入24276元，位列辽宁省第一位。,人均收入,行政划分,辖6个区、3个县级市、1个海岛县。,位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海。,地理位置,12574平方公里,土地面积,现有人口588.5万、常住人口达669万（至2011年）。,人口总量,2011年，全市生产总值超过6510亿元。,一、城市概览,东北主要城市,同类城市,东北主要城市,消费品市场：2011年全年大连社会消费品零售总额1924.8亿元，比上年增长17.4%。餐饮业增长15.9%。金银珠宝类增长61.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长26.3%，文化办公用品类增长36.2%，体育娱乐用品类增长26.6%。,一、城市概览,一、城市概况,大连高新园区 国际化、知识型、生态型的新城区 中国未来的硅谷海岸,高新园区成立于1991年3月，位于大连的主城区；是首批国家级高新技术产业园区。位于大连市区西南部，形成了全国第一、世界唯一的规模化、高端化、专业化的软件园集群。,3、高新区概况,一、城市概况,-最具文化与经济活力,4、高新区数据（2012年）,面积153平方公里,总人口20万人,从业人员12万,常住人口数为16万人,拥有企业4700多家,集聚大学以上专业人才10万余名，以中青年为主 到2012年底，旅顺南路软件产业带吸引和聚集软件企业要达到2000家 万人企业达到5家以上 5000人企业达到10家以上 1000人企业达到50家以上 从业人员达到20万人 年销售收入突破700亿元,20余个专业软件园,80个世界500强企业,12所高等院校和50所科研机构,一、城市概况,5、园区重点产业IT、集成电路、生物医药、先进设备制造,大连高新万达广场,一、城市概况,一、城市概况,9、商务、商业区域规划,凌水湾改造项目功能定位，总面积约4.7平方公里，将重点打造总部经济基地，规划五星级酒店、高档写字楼、住宅、大型休闲广场等，未来将成为“大连第二个星海湾”，建成后形成“三湾（星海湾、凌水湾和河口湾）互动，错位发展”的格局，成为集总部基地、研发设计、文化创意、金融服务、商务会展、商住旅游等功能为一体的新功能区-中国的“硅谷海岸”和大连的IBD（智能商务区）。,大连高新万达广场,大连高新万达广场,大连万达海公馆,一、城市概况,11、园区周边住宅小区分布,浦项道,一、城市概况,12、园区商业配套,项目周边以产业写字楼为主，园区商业配套相当缺乏，仅有部分商业设施，且较低端，因此整个区域商业氛围较差。,由于区域内各项目社区楼盘较新，整体居住氛围不浓，入住率不是很高。高新园区内大部分工作人员不在此居住，只作为工作区使用，因此园区周边目前仅有部分小型餐饮和零星商业零售业，不能满足社区居民生活需要。,二、高新园区概况,凌水湾商务商业区,万达,人民路商圈,青泥洼商圈,中部商圈,西安路商圈,华南商圈,马栏商圈,大连高新万达广场,星海商圈,1 、商圈分布,二、城市商业概况,二、城市商业概况,2. 核心商圈竞争对手分析,2.1 星海商圈,二、城市商业概况,简介： 星海商圈位地处大连市区西部，毗邻亚洲最大的花园广场星海湾广场， 衔接西安路商圈，与西南学府区、高新技术产业园区一脉相承。 主力商业体：凯德和平广场、星海会展中心。,2. 竞争对手分析,二、城市商业概况,2.1.1凯德和平广场,凯德和平广场优劣势分析,二、城市商业概况,优势,1、地理位置优越，毗邻星海湾广场，周边汇集星海会展中心、高档住宅小区、高档酒店、星级写字楼等，消费人群较为高端； 2、业态组合丰富，一站式购物满足了周边消费群的需求； 3、楼层布局合理，品牌级次较高，潮牌较多，是大连购物中心流行时尚的倡导者； 4、辐射学府区、高新园区、旅顺等地； 5、交通便利，拥有公交枢纽站，客流量较大。,1、各楼层部分布局不合理，调整不及时，出现空铺现象； 2、主力店千盛百货品牌级次较低； 3、缺少电器品类； 4、商圈内仅一家购物中心，圈内缺乏商业氛围。,二、城市商业概况,凯德和平广场1F业态分布,二、城市商业概况,凯德和平广场2F业态分布,凯德和平广场2F业态分布,二、城市商业概况,凯德和平广场3F业态分布,凯德和平广场3F业态分布,二、城市商业概况,凯德和平广场4F业态分布,凯德和平广场4F业态分布,2.2 西安路商圈,二、城市商业概况,简介： 西安路商圈地处大连西部繁华地段，现已成为大连城市“次中心”，商业氛围较好。 主力商业体：罗斯福国际中心、麦凯乐西安路店、锦辉购物中心、福佳新天地、友谊商城二店、百盛等。,2. 竞争对手分析,二、城市商业概况,2.2.1 天兴罗斯福,天兴罗斯福优劣势分析,二、城市商业概况,优势,1、地理位置优越，位于西安路、黄河路交叉地段； 2、周边商业体较多，麦凯乐西安路店为其主力店之一，商业氛围极好； 3、业态组合丰富，集服装服饰、餐饮、电器、超市、KTV、娱乐、健身为一体，满足消费人群的一站式购物需求； 4、楼层布局合理，品牌知名度高，潮牌较多； 4、公交线路20余条，交通便捷，客流量较大；,1、平均租金800元/月/为大连市最高； 2、2楼以上部分布局不合理，调整不及时，出现空铺现象； 3、周边无高档住宅及写字楼，购物人群级次不高； 4、交通堵塞，停车不便。,天兴罗斯福1F业态分布,二、城市商业概况,天兴罗斯福2F业态分布,二、城市商业概况,天兴罗斯福3F业态分布,二、城市商业概况,天兴罗斯福4F业态分布,二、城市商业概况,2.3 青泥洼商圈,二、城市商业概况,简介： 青泥洼商圈地处中山区中心，毗邻火车站，是大连规模最大、客流量最多的商业圈。 主力商业体：百年城、麦凯乐总店、久光百货、太平洋百货、新玛特、大连商场、胜利广场、大都会、大商男店等。,2. 竞争对手分析,二、城市商业概况,2.3.1 百年城,百年城品牌情况,二、城市商业概况,二、城市商业概况,2.3.2 麦凯乐总店,麦凯乐总店品牌情况,二、城市商业概况,二、城市商业概况,2.3.3 久光百货,久光百货品牌情况,二、城市商业概况,久光百货品牌情况,二、城市商业概况,2.4 人民路商圈,二、城市商业概况,简介： 人民路商圈位居大连的CBD中心，毗邻东港商务区，汇集金融、商贸、五星级酒店、甲级写字楼等，城市财富、信息、交通的中心。 主力商业体：友谊商城、时代广场、新世界名店坊等。,2. 竞争对手分析,二、城市商业概况,2.4.1 友谊商城,友谊商城品牌情况,二、城市商业概况,友谊商城品牌情况,二、城市商业概况,2.5 马栏商圈,二、城市商业概况,简介： 马栏商圈东接西安路商业中心，西通未来大连的发展中心线旅顺中路，南临高新技术园区，北靠绿波、石门山，正逐渐成为软件IT人士的乐居地。 主力商业体：逸彩城、益嘉广场等。,2. 竞争对手分析,2.6 华南商圈,二、城市商业概况,简介： 华南商圈位于大连市北部的商业圈，08年被重新定义为“现代化、国际化的中心城区”，商业环境和居住环境都焕发出了蓬勃的生机。 主力商业体：华南国际商城、安盛购物广场、沃特购物广场、沃尔玛超市等。,2. 竞争对手分析,二、城市商业概况,3、销售排名 3.1 城市重点品牌销售排名服装,二、城市商业概况,3、销售排名 3.2 城市重点品牌销售排名生活配套,1、项目简介 2、基本数据 3、区位优势 4、交通优势 5、周边辐射人群 6、优劣势分析,三、项目基本情况,三、项目基本情况,万达广场让生活更美好 25载繁华60城,三、项目基本情况,大连高新万达广场第100家万达广场 载誉归来 礼献滨城,大连高新万达广场位于高新区核心位置，西面紧靠旅顺南路，北面为凌水湾中心商务区主干道，南面紧靠七贤岭二路，东面临近，项目总建筑面积28.44万。是集精装公寓、室外步行街、高档购物中心等为一体的城市综合体。其中购物中心主力店包含万千百货、万达影城、大型超市、电器卖场、大型餐饮酒楼、大玩家、大歌星、以及次主力店和室内步行街众多国内外知名品牌。,三、项目基本情况,1、项目简介,2、基本数据,三、项目基本情况,三、项目基本情况,大连高新万达广场,室外步行街,室内步行街,公寓,公寓,百货,购物中心,三、项目基本情况,大连周水子机场,星海湾广场,火车站,大连高新万达广场,凌水湾,黄,海,1、地处甘井子区和沙河口区两大行政区交汇处，辐射范围广阔。 2、大连主城区和旅顺口区的交通枢纽地带，地理位置优越。,3. 区位优势：卓越的区域及环境优势,3、项目位于高新园区凌水湾商务区核心位置。 4、3公里范围内覆盖人口60万。,4.项目交通优势:四通八达的交通枢纽,三、项目基本情况,项目地块位于大连市西南部高新区对面，与高新园区隔黄浦路相望； 距离市中心约14公 里，车程30-40分钟。 距离机场约13公里，车程30分钟左右。 距离星海商务区6公里，车程10-15分钟。 拥有1200个停车位的大型停车场。 有城市轻轨车和5条城市公交车途径项目周边。 202轻轨、3路、10路、26路、28路、531路、K901路等公交线路 密集途经本项目，可直达大连市中心和旅顺。,规划建设的城市地铁（地铁1号线站点紧邻项目）和滨海路（亲海路） 等重大市政工程将进一步优化项目周边交通条件。,三、项目基本情况,5. 周边3公里核心辐射人群,政府,居民生活区,商业区,高等学区,高新产业园区,办公写字楼,核心商圈：东-黑石礁；西-北河口；南-七贤中路；北-软件园路大连理工北门 辐射商圈：东-星海湾；西南-旅顺南路；北-庙岭； 边缘商圈：东-中山路和平广场；西南-旅顺；北-马栏广场；,边缘商圈 8公里区域范围内,辐射商圈 5公里区域范围内,核心商圈 3公里区域范围内,大连高新万达广场,三、项目基本情况,目标消费者概述：,万达业主及周边中高档小区居住人群,白领、公务员等商务人群,部队消费人群,大学学生、教师消费人群,旅顺周边的县（市）人群,市区周边县、市 消费人群,市区消费人群,目 标 消 费 人 群,海归、外籍人士消费人群,6. 客群分析,三、项目基本情况,高新区目前固定人口为20万，常住人口16万人，办公12万人，其中机关和企业白领7万人，部队4万人。另外大学城高校教职员工和学生22万人（教职员工与家属2万人，学生20万人），去年高新区的GDP为159亿，较前年同期增涨25，规划在2015年GDP要达到1000亿的目标。,三、项目基本情况,人口结构,年龄结构,知识结构,区域人口中，18-35岁的人口占总人口的52%，本科以上学历占总人口的71%，整体呈现高学历、年轻化特点。,三、项目基本情况,商圈人口性别比例,三、项目基本情况,三、项目基本情况,商圈人口月收入分析,商圈家庭月收入分析,三、项目基本情况,三、项目基本情况,三人以下家庭高达72%，大多呈现为年轻家庭，消费观念前卫，且追求时尚。,综合特征：高收入、高学历、高消费，注重品位、注重生活,三、项目基本情况,项目周边主要消费客群分析,综合特征：高校消费能力非常可观，拉动区域经济发展，对周围房地产业、商业、饮食业的影响力较大。,三、项目基本情况,三、项目基本情况,高新区缺少能满足居住人群消费要求的商圈,集中商业供应不足。 目前区域经营的都是中小型的商业设施，针对的目标人群是早期周边居住的居民，受购买力的影响，附近商业都是中低档定位。集中商业是区域内的一大空白。,庞大的消费群体依靠外部商业完成消费 高新园区一直以来就是一个以办公、大学区为主的区域，由于政府的大力引进高技术人才，规划了几十个楼盘分散在高新园区、旅顺南路沿线，容纳了60余万的消费人群，未来高新区的人口数量还会增加。这些人口主要在高新区外完成购物休闲娱乐的需求，而在本区域内难以找到真正符合自己娱乐消费的商业场所。强大的消费需求迫切需要出现一个综合商业。,小结,三、项目基本情况,高新区域中的人口主要以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高；拥有前卫的消费理念，追求时尚，具有较高的消费潜力和消费欲望；简单的购物已经不能满足区域内的人群需求，他们更追求餐饮、休闲、娱乐等综合类休闲娱乐消费体验； 客群的综合素质决定了他们具有较高的审购物美要求，不仅需要多元化的消费满足，同时也追求现代时尚宽松舒适的购物环境，这是目前不能提供的。,高素质的消费人群的需要多种消费体验,三、项目基本情况,天生丽质的大连高新万达广场，具备成为高新园区地标建筑的先天优势！,不论从定位、体量、业态规划布局、建筑形态、内部空间设计、目标消费群、经营理念以及企业实力等各方面考量，都是极具市场影响力和号召力的项目！ 大连高新万达广场的整合营销应该敏锐地意识到这一点，促进其实现高新园区商业地标的市场地位！,三、项目基本情况,以大连高新万达广场为中心的凌水湾商圈将因其成功的营运而形成，并最终与星海湾商圈、西安路商圈三足鼎立，开创大连西部商圈新格局。 大连万达企业品牌和丰富商业地产运作经验为大连高新园区万达广场提供了有力的保障。,七大优势 铸就辉煌,9、优劣势分析,品牌最知名： 万达在大连乃至全国，知名度影响力极高。,前景最广阔：地处高新园区核心位置， 周边大规模商业稀缺，极具发展潜力。,客群最优质：以年轻时尚客群为主， 呈现高学历、高收入、高消费特征。,国际化色彩最浓：世界500强企业 汇聚于此，国际特色鲜明。,三、项目基本情况,建筑最时尚：空间设计现代，硬件设施先 进，购物环境占绝对优势。,辐射范围最广：影响力可达星海湾以及 旅顺周边新城区，将形成独立城市副中心。,业态最丰富：合理科学的业态配比，满足消费 者多元化的现代消费需求。,三、项目基本情况,七大优势 铸就辉煌,消费客群劣势：该地区消费人群多为上班 族，日客流时间段较集中。,缺乏商业氛围：该地区非传统商圈，缺少 商业氛围和集客效应。,劣势 分析,竞争者压力：主要竞争对手和平广场时尚 品牌相对丰富，存在招商异化压力。,三、项目基本情况,交通不便因素：项目面对交通主干道，车辆 拥堵严重，车流动线、交通指引需进一步完善。,1、定位分析 2、市场定位 3、商业定位 4、楼层主题定位 5、各楼层规划及业态占比,四、项目定位,四、项目定位,面向大连高新园区区域高知型终端消费人群 立足年轻时尚群体消费和区域商务消费 集时尚购物、餐饮、娱乐、休闲、生活配套为一体， 引领时尚精英品质生活的地标性中高档大型购物中心,1 定位分析：,四、项目定位,2、市场定位,我们的目标：构建大连西部地区最时尚、最潮流、最具活力的,城市精英风尚汇,精致生活 时尚品味,中偏高档消费针对政府官员、外企、国企高管、私企老板、白领 家庭消费市场 针对公务员、当地居民、教职员工、部队家属 时尚潮流消费 针对白领、学生、普通士兵,四、项目定位,3. 客群定位,“精致生活 时尚品味”,四、项目定位,3. 客群定位,核心客群 公务员、商业精英、白领 附近的涉外人士,核心客群 1. 公务员 2. 商务精英 3. 白领 4. 居住在项目附近的涉外人士 - 年龄：25-50 - 高消费能力 附属客群 5. 商务旅行人群，当地居民 6. 部队家属及士兵 7. 教职工及学生 其他 9. 旅顺城区消费人群,当地居民,部队 家属 士兵,教职员工 学生,商务旅行人群,四、项目定位,它面向时尚年轻群体、社交圈子的消费需求； 它是欢度美好时光、享受生活、传播文化的地方， 它引领都市时尚精致的生活方式;,精致、时尚、潮流、品质、国际、品位、体验、活力、格调、浪漫、精彩、靓丽、个性、快乐、前沿、都市、,不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑其心理的体验、情感的需求，定位应是情感与功能的统一。,体现元素,四、项目定位,拥有七大主力店，三大次主力店，汇聚众多知名品牌，将成为大连市规模最大、业态最丰富、品牌最时尚的体验式购物广场。,四、项目定位,在这里，品味美食，流连忘返 在这里，体验快乐，宛如进入童话般的悠然惬意,四、项目定位,这是一座潮流发源，满足渴望的时尚基地 在这里，流行就是风情，新鲜就是时尚 在这里，购物游玩，乐趣连连,四、项目定位,国际美食,国际名牌,时尚潮流,休闲娱乐,大连高新万达广场,四、项目定位,国际名牌,四、项目定位,国际美食,四、项目定位,时尚潮流,四、项目定位,休闲娱乐,4. 楼层主题定位,四、项目定位,1、整合营销目标 2、品牌受众解读 3、品牌推广语 4、形象包装定位 5、营销推广思路 6、推广执行计划 7、推广费用估算,五、营销推广计划,五、营销推广计划,1、营销推广目标,促进招商，落实“精英风尚汇”的实现； 树立在终端消费者中的知名度，确保开业顺利； 开业后持续宣传，巩固并加强市场地位；,把大连高新万达广场打造成为大连凌水湾商圈的中心地标,近期目标,目标细化,长远目标,保证大连高新万达广场的成功运营 实现合理租金回报，促进项目稳定发展 增加万达在商业地产中的领先品牌价值；,五、营销推广计划,2、品牌受众解读,品牌商家 终端目标消费群,终端 消费者,品牌商家,品牌生态关系,大连高新 万达广场,推广作用将同时影响品牌商家与消费者,作为一个新生的消费场所，需要通过品牌推广，传播项目的核心价值 赋予项目鲜明的品牌形象,形成品牌商家、消费者、我们之间的品牌合力效应。,五、营销推广计划,价值提纯,优质客户的巨大消费能力 便捷的交通网络及地铁2号线规划 巨资打造的20万平米大体量商业中心 7大主力店、多功能业态完美规划组合 现代而时尚的建筑设计 充足的车位配套业设施 万达品牌有力保幛,核心价值：始创大连西部新地标,其它营销卖点：,品牌价值：百年万达品牌,3、核心价值提纯,五、营销推广计划,4、形象包装定位,开启品牌商家财富之眼,视觉化、符号化、潮流化、商机化,刺激消费者期待感,五、营销推广计划,创意调性： 时尚活力、色彩缤纷、娱乐感觉、年轻消费快乐感 文案风格： 理性与感性融合，传达品牌价值与消费者期待感,五、营销推广计划,5、品牌营销推广思路,根据大连高新万达广场整体招商计划，制定推广节奏安排，抢占商业契机，迅速确立区域商业消费地标，以规模性、唯一性形象气势将颠覆性商业运营模式转化为消费策动力，增强商家租赁信心和最终消费者的消费兴趣。,五、营销推广计划,“市场覆盖”,“定向渗透”,推广目的,“城市精英风尚汇”定位的品牌价值深度传播。 树立大连高新万达光场品牌形象和地标的市场地位。 在品牌商家和消费者中建立万达广场知名度，为招商和开业奠定基础。,推广手段,利用行业组织，深度拓展品牌商家，宣传大连高新万达广场核心价值及具有竞争性的商业运营模式。 定向对目标品牌进行宣传招商，吸纳客户关注。,以现场包装、户外、大众报纸、电视、网络等为主要推广手段。,以行业内专业媒体杂志和行业定向公关招商会、签约答谢会为主要推广手段。,五、营销推广计划,招商阶段划分,招商启动期,招商预热期,2012年5月20-7月17,招商收官期,招商强势期,开业造势期,2012年7月18-8月31,2012年9月1-10月31,2012年11月1-12月31,2012年1月1-5月25,根据以上推广思路、方式与节点分析，合理有效制定推广阶段，逐级实现整合推广目标。,五、营销推广计划,“市场覆盖”,“定向渗透”,媒介策略,以现场包装、户外、大众报纸、杂志、电视、网络等为主要推广手段。,以行业内专业媒体杂志和行业定向投放广告。,五、营销推广计划,1、 户外: 重点针对西部区域及主要商圈网点式投放,重点地段: 重点侧重辐射主要商圈重要站点候车厅广告灯箱。以及锁定交通主线，项目周边5公里范围内的站点候车厅广告，充分营造本案区域形象氛围。,现场包装：以施工工地为品牌展示武器，传达产品核心价值体系。（围挡、指引道旗、招商中心外部包装等）,五、营销推广计划,3、报纸: 报纸广告作为主要媒体：在品牌形象建立期和重要租赁节点时，以报纸（大连日报、大连晚报、新商报、半岛晨报）作为主要硬广媒体形成广告攻势； 4、海报：利用大学城校园资源，锁定大学生及教师人群，传递产品形象气质，最大半径的覆盖目标群体。 5、广播（100.8交通广播）：根据目标群体交通载体的物理属性，在招商后期和开业前期进行广播投放，最大限度的全天候传达项目信息。,2、网络: 有效利用大连当地新青年网、天健网等网络资源，通过网络将本商业项目价值与经营理念深度传播至受众群，从而达到网络宣传目的。,五、营销推广计划,6、电视媒体：利用其受众面广，可以立体传播新息的方式，在亮大规模招商期和开业准备期投放广告。 7、分众传媒 ：针对项目试营业及营业期可利用写字楼及高档公寓电梯内框架广告、电梯间动态视频广告等形式，直击大众消费群，深入渗透大连高新万达广场核心定位及差异化价值，最大限度引领消费策动力，提升卖场人气。 8、数据库营销：利用数据库DM直投及短信资源优势，定向邮寄本项目各项宣传物料，点对点传达本项目核心价值及商业运营理念。利用短信资源优势，在本项目正式运营阶段节点性进行相关活动及促销信息的告知。,五、营销推广计划,6、阶段重点推广执行计划,五、营销推广计划,招商启动期2012.5.20-7.17,整合推广思路,阶段目标： 通过大连万达品牌进驻高新园区引起市场关注 传达大连高新万达广场定位确立品牌形象,以万达品牌为导入，将大连高新万达广场项目塑造为万达商业地产领域的升级项目。 将大连高新万达广场提升为区域商业运营商，推动区域价值爆发。 配合商户沟通交流会活动宣传大连高新万达广场品牌定位。 为全面招商奠定宣传基础，设计制作相关招商宣传工具，确保招商期的整体宣传效果，确立品牌形象提升知名度。,推广策略：,五、营销推广计划,五、营销推广计划,阶段目标：全面宣传提升大连高新万达广场的知名度，集蓄品牌商资源， 促进知名品牌进驻。争取总体签约40%，其中餐饮实现50%。,推广策略： 扩大行业媒体投放渠道范围，实现品牌价值联动，重点诉求大悦城产品 核心价值与区域消费潜力，将品牌旗舰店率先进驻影响扩大化，增进商 户信心，依此推动整体招商计划的顺利完成。配合新闻专访和公共活动 宣传大连高新万达广场招商定位。,整合推广思路,招商预热期2012.7.18-8.31,五、营销推广计划,五、营销推广计划,解读大连高新万达的项目定位，宣传大连西部凌水湾新商圈的未来发展趋势，传递项目卖点，建立品牌商家信心，促进签约。 联合商会进行相关媒体抄作。 以潜在商客为针对群体。邀请业内知名人士参加。,品牌商家招商大会,本阶段重点公关活动,五、营销推广计划,借助全国成功的万达广场项目的成功案例，有效的宣传万达商业地产的开发运营经验，通过面对面的对话及参观视觉感受，提高品牌商家关注度，进而促进品牌商家签约的信心。通过媒体的宣传报道，有效地提升万达广场品牌的知名度，为招商进程做进一步的软性新闻宣传，吸引目标客户及受众消费者的密切关注。邀请业内重点商户及当地知名媒体参加。,万达中国行,五、营销推广计划,整合推广思路,阶段目标： 以签约主力品牌为带动，达到招商高潮，完成总体70%签约率； 餐饮100%签约率。,实施策略：扩大大众媒介影响力度，将品牌传播覆盖半径扩大，吸引更大范围的品牌商家，同时提升终端消费者的关注度，为完成招商以及准备开业奠定基础。,招商强势期2012.9.1-10.31,五、营销推广计划,五、营销推广计划,组织“大连西部凌水湾新商圈的形成对大连商业格局的影响” 商业论坛活动,通过在大连国际服装界期间举办的该项活动，可以横向拓宽本商业项目在商业领域，以及媒介当中的影响力，有利迅速提升本项目区域商业领头价值。同时通过后期电视新闻及软宣专题报道，人物专访等形式，进行深度后续跟进报道，引起市场极大关注。,本阶段重点公关活动,五、营销推广计划,邀请已经签约的品牌商家和各级领导，以及各大媒体，宣传大连高新万达广场的商业功能，主题业态规划，已经各主题区域中的签约品牌，促进最后招商工作完成，提高消费者对大连高新万达广场的业态规划和主力品牌的了解。,品牌商家签约发布会及答谢会,五、营销推广计划,阶段目标：完成整体签约率100%，促进前期跟进的重点商家完成签约。,推广策略：吸引更大范围的品牌商家，同时提升终端消费者的关注度，为完成招商以及准备开业奠定基础。,整合推广思路,招商收官期2012.11.1-12.31,五、营销推广计划,五、营销推广计划,以项目即将开业为契机，邀请政府相关部门及领导，进行岁末联谊活动，依此维护之间感情，为开业政府公关做准备。,政府公关会,本阶段重点公关活动,五、营销推广计划,针对项目即将开业，邀请商户参加装修说明会，并将进场相关事宜进行详细解答，确保开业工作的顺利进行。,装修说明会,五、营销推广计划,整合营销思路,阶段目标：重点吸引终端目标群体，提高在消费群中的知名度和消费与期待； 继续持续招商高潮，完成100%签约率。,实施策略：逐步将媒介投放侧重点由定向渠道转向大众传媒渠道，全面 直击消费市场，公关活动依旧作为重点手段，依此催化市场消 费力，促使大连高新万达广场商业消费场所中心地位的最终形成。 媒介策略：重点采用大众媒体,开业造势期2013.1.1-5.25,五、营销推广计划,五、营销推广计划,五、营销推广计划,本阶段重点公关活动,本阶段活动总体思路： 紧扣大连高新万达广场“城市精英风尚汇”核心定位，充分体现“精致”“风尚”“享受”“品味”“时尚”五大方向而进行，通过系列体验式公关活动达到吸引目标消费客户群眼球，调动消费策动力的目的。,五、营销推广计划,“大连高新万达广场-时尚封面海选”,“大连高新万达广场-明星见面会”,五、营销推广计划,以上为初步方案，开业造势期系列活动将进一步完善。,谢谢！,