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,WORKING DRAFT,Last Modified 2/9/2015 10:24 PM China Standard Time,Printed 1/16/2014 7:43 PM China Standard Time,二零一五年十二月,华夏幸福与宏泰发展的模式分析,总结：华夏幸福与宏泰发展的模式存在诸多异同点,备注：以下主要以华夏幸福固安工业园和宏泰龙河高新区为研究案例,华夏幸福：中国领先的产业新城运营商，资产规模已突破1200亿元，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目,业务布局：目前公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。此外，2014年3月在美国硅谷设立华夏幸福硅谷高科技孵化器。,华夏幸福：独特的产业新城业务模式（“园区运营+地产开发” 模式）,园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、园区规划、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。 华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。,华夏幸福：产业新城业务包含产业新城和创新中心两条产品线,产业新城：在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设新城区推动地方产业转型升级。 创新中心：在一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有完善的城市生活功能配套的总部产业商务办公区域。,固安工业园、大厂园区、怀来园区等,如华夏幸福创新中心（紧邻北京南四环，丰台科技园的核心位置）,市中心,城市副中心,城郊,城市外围,特殊资源条件区域,A,B,创新中心,产业新城,华夏幸福收益模式：土地一级开发成本的10%固定收益，招商服务收益为新增落地投资额的45%,土地一级开发收益模式：土地开发采用PPP模式，华夏先垫资整理，地方政府在一级开发费用返还基础上再提成10%，即10%固定收益（备注：土地一级开发费用包括土地整理费用、基建费用等）,招商服务的收益模式：招入企业落地投资额的45%（备注：主要在大北京区域的较早期项目，长三角项目无此项奖励或比例没有这么高）,成立项目公司SPV：地方政府与华夏幸福签订排他性的特许经营协议，设立项目公司作为投资及开发主体（华夏全资公司）,华夏在固安、大厂等大北京区域园区参与土地出让计划，在拟入驻客户的选址、土地出让时序、土地出让价格、招拍挂条件等方面掌握主动权，政府配合企业落地,园区大多参照固安模式，采取产业地产一二级联动开发方式，获取整个链条上的每部分收益。根据入园项目投资强度，给予一定的土地款返还,孵化及后期产业服务维护,税收返还,土地整理 基础建设,房地产开发销售,招商引资（落地投资额45%返还）,运营服务,110%土地一级开发成本返还（即10%固定收益）,投资开发房地产项目，实现销售并获取现金回流,实现将“短期一次性”房地产开发先进转变为“长期、可持续园区经营”,项目补贴：以固安工业园为例，产业项目投资强度达到每亩350、500、600万元，分别按照20%、50%和100%三个级别将土地款返还给入园企业,根据入园企业的纳税额，华夏与政府进行一定比例的税收分成,孵化器（“精益式孵化”模式）：与太库科技分工协作，实现了前端全球优质创新项目和后端产业落地的全流程服务,太库科技,简介,涉及产业,服务中心,全球布局,盈利模式,宏泰，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一，开发项目规划总面积90平方公里,发展历程：,形成阶段：1995-2005年,发展阶段：2005-2010年,成熟阶段：2010年以后,起步阶段做房地产开发，而房地产开发主要集中在河北境内三个城市，廊坊、唐山、承德，通过十年的房地产开发，在河北境内树立起宏泰的品牌,做园区的开发和运营。开发及建设廊坊龙河高新技术产业区、富仕康廊坊资讯产业製造基地项目廊坊普洛斯仓储有限公司项目及红星美凯龙国际家居广场项目,提出产业市镇这样一个新的定位 建设电子信息产业园、开发滁州示范园区等。 2014年香港主板上市,宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、石家庄栾城、保定定兴、安徽省滁州市地方政府就7个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积约90平方公里。主要项目有龙河高新区、龙河商务区、广阳园区、滁州园区、张家口市新区宏泰产业园。,开发项目：,第一阶段：产业市镇的初期规划，与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批。 第二阶段：一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；二是进行招商引资工作。 第三阶段：协助当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业 第四阶段：为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对产业市镇进行运营和管理。,业务流程：,宏泰的主要产业项目基本情况,土地一级开发收益模式：100%土地一级开发成本返还+一定比例的土地出让净收益,中国宏泰的土地一级开发收益主要分为两部分,土地一级开发净收益的一定比例分成： 工业、物流、仓库或基础设施用地为100%； 住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地为80%。,土地一级开发成本100%返还： 包括征地、拆迁费用，土地整理费用、前期费用等,这种土地一级开发收益模式是非固定的，土地出让净收益的高低决定了宏泰此部分收益的多少； 此种收益模式有利于宏泰对土地出让的控制，有利于自己获得土地，进入到土地二级开发，策略上可进可退； 土地收益分成在法律上是不合法合规的，被禁止的；宏泰是通过与政府签订委托合同，以土地净收益为依据，通过收取服务费的形式获得这部分收益，以此规避法律风险。,土地出让计划参与度：宏泰对土地出让计划起着主导作用，而政府主要负责行政审批流程，增强了对土地出让的控制权,中国宏泰,拟土地获得者,政府,宏泰作为拟土地获得者与政府之间沟通的桥梁，控制征地拆迁及土地整理进度，协调政府解决遇到的困难和问题 土地出让价格的高低关系到宏泰土地一级开发收益，在此种绩效驱动下，宏泰主导土地出让时间、出让价格的制定。此种策略对宏泰非常有利，在制定较高土地出让价格的情况下，好的地块自己参与摘牌，对外来竞争者设置了较高的条件；即使外来竞争者获得土地，自己也可分享大部分土地出让净收益。,菜单式服务：根据园区的发展阶段和政府的需要，有选择性的输出服务,区域产业研究,从市场的角度判断项目所在的区域 从区域的禀赋和空间角度，决定适合做什么产业,土地开发整理及基础设施建设,在政府投融资平台高债务及融资受限的背景下，宏泰利用自身资金优势，参与土地开发整理和基础设施建设,招商引资服务,通过招商策划、宣传推广，为园区引进高质量的产业,园区运营服务,提供园区物业管理、融资、人力、安保等等一系列服务,菜单式服务：宏泰根据园区的发展阶段和政府的需要有选择性的输出服务，包含产业研究、土地开发整理及基础设施建设、招商引资、园区运营四项服务。例如，安徽滁州园区只帮政府做招商引资服务。,招商服务收益模式：宏泰招商服务收益主要来自于政府收取的园区企业税收收入,以龙河高新区为例，安次区政府向宏泰支付的服务费用计算公式为：服务费=D*E-F,D,E,F,是龙和高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分，并扣减相应的税项优惠,是一个随着年份而渐变的百分比系数。例如，从2008年至协议到期，E由60%到40%按照每5年5%的幅度依次递减,是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等运营成本由宏泰承担。,在此种收益模式下，引进企业越多、质量越高，缴税额度越高，宏泰的收益就越多； 虽然政府让渡部分土地开发收益和税收收入，但此模式有利于园区的高速高质量发展。,宏泰通过对入园企业的一系列评估，以当年一部分土地出让收益来对企业进行补贴,政府与宏泰并未成立合资项目公司，而是政府通过购买服务的形式进行合作开发，政府与宏泰分工明确、各司其职,以龙河高新区为例，运作该项目的是廊坊市盛世建设投资有限公司，该公司由宏泰设立并100%控股。宏泰和龙河高新区管委会之间分工为：,以“整合式孵化”，拟实现“研发在外部、孵化在廊坊”的科技创新局面，形成虚拟与实体空间相结合的网络化孵化体系,北京泰智会，是一家创新载体，旨在整合海外、中关村以及各地方的创新资源，为高新园区、中小企业、产业组织提供科技服务，提升创新能级和发展水平。泰智会空间四大模块： 众创空间以为园区服务为标准，从海归、顶级科研院所、机构骨干的项目内筛选，并提供创业导师、品牌宣传及融资对接等服务； 园区协同创新中心旨在打造外地园区的“驻京办”，为省、市、区级园区进行内容展示，承办相关品牌活动及信息服务； 产业促进组织加速器汇聚跨国、跨行业的联盟、协会、技术转移组织，提供孵化、加速、运营、渠道、产业基地建设等服务； “互联网+”众筹咖啡厅联合小米CEO雷军，58赶集CEO杨浩涌及猎聘CEO戴科彬等50多家行业大佬发起众筹，以创业金融投资、互联网为主题，为创业者及各机构提供所需创业服务。,研发载体：泰智会,投入7亿元建面14万m2的京津冀（廊坊）协同创新创业基地，引进创新项目37个，其中被认定为省级孵化器2家，具备孵化、中试、技术交易和基本配套功能。通过吸纳北京科教资源，促进成果就近转化，加快形成创投港、创培院、创客咖啡等一批众创空间，打造创新发展高地。 投资6亿元建设的慧谷梦工厂项目注重发展创业苗圃、创意工厂、创新中心等新型创客空间，引导科技创新和人才创业，已吸引北京科技初创企业和创意项目55个。,孵化载体：廊坊龙河高新区,研发+孵化,汇报完毕！,
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