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Chapter2. 区域市场分析,区域特征,市场特征： 产业聚集、机场隔断，使东升房地产形成了相对封闭的市场环境，受成都大市场供销关系影响较小； 同时板块的客户来源多来自区域内部，这样使得客户需求较为刚性和稳定，由此形成了上述销量稳定高产的数据体征；,板块特征,本案,新城板块,双流老城板块,行政板块,金花簇桥板块,新城板块板块 板块属性： 区域以武侯新城为核心，突出国际、科技、商务、宜居元素，区域主要以现代服务业为主，成为新兴的热点区域。,行政板块 板块属性： 区域依托两大水系，构成巨大十字形绿化带，总面积达5.64平方公里，自然环境优越，是双流目前居住品质最高区域。,金花簇桥板块 板块属性： 区域产业园区、专业市场较多，主要以生产制造业为主。,双流老城板块 板块属性： 区域为双流老城区，配套生活成熟但整体城市档次老旧，发展空间有限，在售项目较少。,新城板块起步较早，大型商业核心的主要集中区域，产业经济人群为主导的新城区； 行政中心土地规划完善，发展起步，区域内已聚集大量的行政单位，是未来东升新城核心；,项目所在新城板块属于快速发展期，板块整体配套日趋成熟，核心商圈初步“显现”。,板块规划,艺术公园,科技公园 （规划）,森林公园 （规划）,行政中心板块以政务、舒居为基调，板块内大型市政配套齐备，“先造城后填人”，政府行政单位陆续搬迁入内，项目落地迅速、发展潜力巨大；,行政板块,双流图书馆,双流中医院,双流艺术公园,双流体育馆,新城板块,双流优品道,双流万达广场,双流奥特莱斯,棠湖中学实验学校,双流大型商业集中区，板块周边产业聚集，当前呈现生活配套相对较差，板块内优品道商圈相对较为成熟，商业、学校等生活配套及公建配套较为完善,成都蛟龙港,九江家具产业,武侯皮革产业,汽配产业,1.成都蛟龙港: 截止2012年底，园区实现年产值及销售收入225亿元，累计引进企业1000多家，解决就业近10万人。未来三至五年，成都蛟龙港双流园区将打造成为一个年产值1200亿元，解决20万人以上。,3.武侯皮革产业: 区域内共有制鞋企业约500余家，累计从业人员8万余人，预计2015年，皮革产业实现主营业务收入超过300亿元，鞋业成品批零市场年销售额超过100亿元。,2.九江家具产业: 九江片区目前形成大大小小上百家家具厂，家居工人超过2万人，产业工人人均收入5000元/月，具备较强购买力,4.汽配产业: 以金恒德为核心形成的汽车产业配件集群，带来了众多汽车产业客群,新城板块,区位小结,核 心 观点,商业配套丰富，具备较强客户拉动能力，同时周边产业客户环绕，为片区提供量稳定的客户来源，目标客群极强的刚性需要将助推片区房地产刚需市场健康长久发展。,双流沿产城一体规划发展，实行先“造城后填人政策； 新城板块以武侯新城为核心，突出国际、科技、商务、宜居元素，区域主要以现代服务业为主，成为新兴的热点区域。 行政板块区域依托两大水系，构成巨大十字形绿化带，总面积达5.64平方公里，自然环境优越，是双流目前居住品质最高区域。,核 心 观点,竞品市场研判,产业聚集，客群稳定、多为刚性需求,1,2,商圈初步呈现、生活、公共配套待完善,外来流动人口涌入、市场需求旺盛,3,Chapter3. 市场竞品分析,行政板块同新城板块在物业类别上均以小高层为主，产品上行政板块以中高端、舒适性产品为主，新城板块以中端经济性产品居多。 行政板块主要围绕城市公园进行规划，是双流未来的政务区+富人区。新城特征为交通便捷、可开发土地资源众多是未来的双流的核心商圈。,区域竞品市场现状,市场走量分析,目前市场走量主力面积区间为75-90，占总去化的75%（套型为套三）其次为100-110，120-130（套三、套四）占比20%，70以下（套二、套一）占比5%； 从存量端口来看，70以下及120以上产品存量压力较大，整体刚需市场较为呈稳健发展；,数据截止2015.12.31,竞品走量分析,在售重点竞品阶段在售产品集中在80-120之间，月均去化为50-70套左右（含开盘去化）； 行政板块销售均价6200-6400元/左右，新城板块均价为5500-6100元/左右，板块价格两极分化较为明显；目前市场竞品存量巨大，销售周期在9-35月，市场竞争态势严峻；,竞品近三月成交分析,时代小镇,降低首付门槛及契税刺激内需，刚需市场供需两旺，量价逐步回升。改善住房呈平稳走势，部分回升。,PS：2月实际销售为2周,时代小镇,降低首付门槛及契税刺激内需，刚需市场供需两旺，量价逐步回升。改善住房呈平稳走势，部分回升。,竞品近三月单价分析,竞品市场推广分析,区域竞品各案成交渠道主要以口碑、行销、自然到访为主，线下拓展各案均已竞品拦截+中介带客为主，日常拓展、圈层资源并未实行深耕挖掘。,客户过渡地带,城西产业客户,老城区客户,城西产业客户由东往西逐渐衰减，而老城区客户由西往东逐渐衰减，本案处于两大客户流动的过渡地带，对本案而言，两大客户结构应该并重，在前期产业客户内部未能形成有效项目认知时，本地地缘性客户将会占主导,竞品项目分析,样本客群年龄统计,样本客群家庭结构统计,样本客群来访区域统计,样本客群来访途径统计,竞品客群分析,客户基础量较大，区域忠诚度高，价格承受一般 为市场补充客户,客户基础量大，区域忠诚度差，价格承受力多种多样 拓展可能性较低,客户基础深厚，区域忠诚度高，价格承受力中上 为市场主力客户,客户基础量大，区域忠诚度高，价格承受中上 拓展可能性低,通过对竞品项目调研，反馈出如下区域客群为成交客户主要区域，通过对各区域客群分析，双流老城区及东升、彭镇、黄水、金桥将是本案的主要客群。,竞品客群分析,竞品刚需客群分析,年龄 主要集中在31-40岁之间，其次为26-30岁。 购买目的 以自住为主，对配套好、品质好的物业亲睐。 家庭结构 以小两口带幼儿为主，其次为小两口带小孩 生活状态 对小区品质要求不太高，生活配套齐全购物方便， 住起来舒服。没有太多存款，看重性价比户型， 最好实用性强，同时具备一定升值潜力。,年龄 主要集中在41-50岁之间，其次为31-40岁。 购买目的 以自住为主，对配套好、品质好的物业亲睐。 工作特性 主力为企业高管和个体户，其次为企业中级 管理层和公务员。 生活状态 对生活品质要求较高，喜好环境舒适、配套较 完善的居住地，对中高端品质项目的产品具备 一定的购买能力。,竞品改善客群分析,核 心 观 点,双流新城板块项目品质感、舒适性较好，主要以双流本地改善型客户为主，新双楠板主要为区域首置、刚改客户为主。,新双楠板块主要面积段为90以下，在售套型为套二、套三产品，双流新城主要供应面积段在90-120，主要产品为套三产品； 新双楠板块当前主力销售段在90左右，总价区间在50-70万左右； 新双楠板块市场存量主要集中在90以下套二、套三为主； 新双楠板块市场月均走量为20-50套，单价为5500-6300元/；,竞品市场小结,核 心 观点,竞品市场研判,
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