中国房地产市场现状与发展趋势分析.ppt

中国房地产业发展现状与趋势分析,目录,中国房地产行业现状,第一节,当前存在的问题,第二节,问题对策分析,第三节,未来的发展趋势,第四节,总结,第五节,content,第一节 中国房地产业发展现状,伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少问题没有解决好。 房地产市场始终保持较快增长速度，并取得了理论上的发展成效，但此同时，各地商品房价格的持续快速暴涨、投机炒房行为泛滥、以及房地产市场监管不到位等问题层出不穷，严重影响了我国房地产市场的健康长效发展。 对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,我们进行以下分析。,房地产现状从以下6个方面分析,6,1,2,3,4,5,新开工面积及增长率,土地成交情况,房地产金融政策,二手房交易状况,各城市房价收入比,空置率,2017年，房地产市场在调控的持续加码中出现下行趋势，各主要指标出现分化，具体来看：全国房地产开发景气指数连续小幅增长；房地产开发投资增速较前3季度继续平稳回落；全国房地产开发企业到位资金增速较前3季度有所回升；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升；土地购置面积增速较前3季度继续提高；全国商品房销售面积和销售额增速持续回落；全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。 参考观研天下发布2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究 全国房地产开发景气指数保持连续小幅增长，全年“国房景气指数”始终稳定在100点到102点之间的适度景气水平上，房地产市场运行平稳。国家统计局发布的数据显示，2017年12月份“国房景气指数”为101.72，比2017年9月份提高0.28点，比上年同期提高0.71点。,1.1 房地产开发景气指数分析,2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点，但同比回落1.1个百分点。,1.2 新开工面积及增长率,国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计竣工面积101,486.4万平方米，同比下降4.4%，而上年同期为增长6.1%，2017年1-9月为增长1.0%。其中，商品住宅竣工面积71,815.1万平方米，同比下降7.0%，降幅比2017年1-9月扩大5.1个百分点，而上年同期为增长4.6%。,1.3 土地购置面积增速继续提高,2.1 二手房现状分析,数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。,3+6 城市群二手房市场发展好于全国。主要表现在，一是二手房成交量降幅低于全国。2017 年全国二手房成交量同比下降23.8%，3+6 城市群成交量下降18.6%。二是二手房在房地产成交中的占比较去年上升。2017 年全国二手房市场成交额占比较2016 年下降5.5 个百分点，3+6 城市群二手房成交量占比较2016年上升2.7 个百分点，其中内陆6个核心城市上升3.8 个百分点。,尽管2017年居民端资金面持续收紧，我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大，从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。 （1）一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快，贷款利率也较为平稳，北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%；（2）信贷分配发生结构性变化，有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市，一二线楼市由于处于平稳期，相对风险更小，预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市，从而向需求回暖提供支撑。,对于大部分一二线城市，由于调控政策对需求的抑制，2017年成交量整体呈现较为明显的下滑态势，预计2018年需求将逐步释放。经过了2016年10月以及2017年3月的两轮密集调控之后，2017年大部分二线城市的成交量出现了明显的下滑。随着调控政策持续，前期受抑制的需求有望在2018年逐步释放，而在整体供应预计较为充分的情形下，2018年一二线楼市有望出现“量升价稳”的情形。,3.1 房地产楼市成交情况,3.2 重点城市多数成交面积成交量下降,住宅土地投资强度在2017年有较大提升，预计2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。我们通过住宅土地成交金额与住宅销售金额来衡量住宅土地投资强度，2017年大多数城市的住宅土地投资强度明显提升，意味着2018年住宅量供应相对会由较快提升，在供应充足的预期下，2018年二线楼市将逐渐向买方市场过渡。,3.3 为提升楼市价值所采用的经济政策 在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时也提升了城市楼盘的价值。,4.1 房价收入比,房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不仅反应出各地购房的难易程度，也折射出房地产行业的发展情况。 在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计口径等原因，计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。报告认为，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。 此次统计数据显示，在百城中，最高的为34.9，最低的为4.0，包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2，不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。 深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，比第二名上海高出近3成；上海、三亚、北京、厦门等4城房价收入比均超过22，相对偏高；呼和浩特、包头、湘潭、株洲四城位于末尾，均低于5。 全国百城房价收入比研究报告显示，2017年上半年：深圳房价收入比小幅回落至34.9，但依然位列全国第一，成为购房难度最高的城市，至于去年以来人人高呼房难买的西安，房价收入比为8.1，在100个城市中位居41位。,此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收入比越严重 百城房价收入比分化明显，虽说大中小城市的均衡发展是奋斗目标，但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区。 不同的城市发展基础，导致城市之间的房地产市场出现了日趋明显的分化，房价也在不断拉开距离。,4.2 百城房价收入比,4.3 房地产楼市成交情况,某招聘网站发布了2017年夏季求职期平均薪酬城市分布，数据显示，各大城市的平均酬薪都在6000元以上 以西安为例，西安的平均薪酬才刚刚过6000元，而根据数据显示西安平均房价是9899元/m。看完这组数据，有人会说，又拖了西安工资的后腿，也有人会说，工资永远追不上房价上涨的速度。 2014年底，央行降息连续降息降准，各项利好政策频出，加上资产荒等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。 在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来的最高值，部分区域市场泡沫浮现。 为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。 综合以上原因，预计2017-2018年全球房价上升趋势或将放缓，房价收入比趋稳。,4.4 房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标,上海、北京的人口增速较低。房价收入比过高的二线城市会降低对优质产业和人口的吸引力，使得房价缺乏足够的支撑，在供需整体平衡的情形下，房价下调的压力较大。根据空间家的数据，大部分二线城市的房价收入比处于合理水平。,5.1房地产金融政策,2017 年， 房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时， 短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。 此图是我国房地产金融实施政策的目标,5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显,1,以城市群为重点，保障市场稳定运行,2,创新限售模式成新一轮调控升级主要手段,3,供给侧同步调整， 增加有效供应,4,强化房地产市场监管,5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行,以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围。 在“房子是用来住的，不是用来炒的”导向下， 2017 年各地政府积极深化房地产政策调控，力度不放松、目标不动摇。截至 12 月底， 90 个地级以上城市（约 200 项政策）和 35 个县市（约 41 项政策）出台调控，海南、河北从省级层面全面调控。此轮调控总体上表现为持续时间更长、涉及城市更多、政策强度更大。 从政策出台时间维度来看， 2016 年3 月以来，有三次地方强调控期， 2017 年 3-5 月是政策密集出台高峰期。2016 年的调控城市主要是一二线热点城市，而今年以来，从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变。上半年，长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。 京津冀城市群：环京、环雄安限制力度最为严格，调控政策向山东城市群三四线城市深入环京周边多个县级市密集收紧。 3 月，北京调控进一步升级，非京籍纳税年限由5 年调整为连续 60 个月，同时将商住纳入限购范围，将有贷款记录的无房人群、离婚一年以内的购房者也视作二套房需求，购买非普通自住房不低于 80%。政策升级后，北京首付比例已达到一线城市最高水平。,长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。上海、南京、杭州周边城市调控。 珠三角城市群： 环广州深圳、 海西城市群、 海南等几大城市圈协同调控。环广州、深圳周边城市调控加码。 3 月， 广州限购升级并扩大限购范围， 深圳对商办进行调控。 随后， 环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。 其中， 针对非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限，东莞、中山、江门、佛山实施差别化政策； 珠海最为严格， 提高至 5 年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围。 厦门连续出台政策升级限购门槛，限制本市单身人士购房，将非本市户籍家庭纳税或社保缴纳年限提至 3 年，并要求通过赠与方式转让住房后再次购买住房需满 3 年。 中西部城市群： 中心城市调控升级， 周边三四线城市跟进调整。中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加。 长沙、赣州、兰州、贵阳等在2017 年新出台调控政策的城市， 均在 8 月末以后继续调控升级。 南昌、南宁、成都、西安、武汉等结合此前调控力度， 进一步升级调控政策，其中西安在一年内 5 次调控加码。 湖南省从全省进行调控， 就省直公积金贷款实施细则内容进行了更新，确定合理贷款期限最长不超过 30 年，最高贷款额度不超过 60 万元。 针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性。,5.2.2 创新限售模式成新一轮调控升级主要手段,通过限售抑制需求成为重要方式之一。 2017 年， 地方调控密集出台， 继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。 3 月 24 日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满 2 年方可上市交易。此后多地效仿， 限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线深入，至 12月末， 全国已经有超过 50 个城市实行限售措施。从限售年限来看， 限售分化为 2 年、 3 年、 5 年，甚至有特定地块 10 年限售， 大部分城市限售期为 2-3 年。 保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，除限取得产权证满 2 年方可买卖外，还新提出对通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得不动产权证书未满 10 年的，不得买卖。此外，珠海也四宗推出 10 年限售地块。从限售范围来看，针对不同户籍性质、住房性质及城市内部不同区域等方面做出不同限售规定。 部分城市如北海、德州、聊城等均对本地和非本地户籍居民售房设置了不同的“禁售期”，政策对非本地户籍购房的住房限制转让年限较本地户籍更长； 威海、泉州、南通启东、保定白沟新城主要针对非本省户籍居民进行限制； 西安、沈阳则对购买新房和二手房作差别化限制。 另外， 南昌针对“三限房”做出 5 年限售的规定； 石家庄将限售政策扩展至经济适用房领域，以 2017 年 5 月 1 日为时间点，规定取得预售证或建设规划批文在 2017 年 5 月 1 日前的，购房人在取得不动产权属证书满 2 年方可上市转让，在这之后的则需满 5 年方可上市转让。,5.2.3 供给侧同步调整， 增加有效供应,优化土地供应机制，提高土地招拍挂限制。 1 月 12 日， 全国国土资源工作会议指出， 对保障性住房用地应保尽保， 对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。 对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。 4 月 1 日， 住建部、 国土资源部联合印发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，提出各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在 36 个月以上的，应停止供地； 36-18 个月的，要减少供地； 12-6 个月的，要增加供地； 6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 5 月 10 日， 国土资源部印发2017 年全国土地利用计划，规定对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。地方积极响应中央政策。 北京发布2017-2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划，规划未来 5 年供应住宅用地 6000 公顷，以保障 150 万套住房建设需求。 同时， 各地土地拍卖的方式也普遍采用了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、竞配建、竞自持、限销售、摇号等模式，严防高价地扰乱市场预期。,5.2.4 强化房地产市场监管,强楼市监管力度， 规范市场交易秩序。 上海、南京、长沙、成都四城开启公开摇号购房模式。 针对房价管控， 无锡、 徐州加强市区商品住房价格管理，规定在限期内不得调价，滨州、清远、开封、六安则对备案价格浮动区间进行严格规定。 武汉要求全装修住房实施分段限价，严控开发商通过装修变相涨价。 佛山对超过区域新建商品住房销售价格备案标准的商品住房项目，影响区域房地产市场平稳健康发展的，暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证、暂不办理现房销售备案。 开封对房价过高、上涨过快的县(市)政府， 提出要适时进行阶段性限购工作； 针对规范房企， 泰州、赣州、北海、洛阳对哄抬房价、虚假宣传等侵害消费者权益的行为加强监管， 严肃查处商品房销售违法违规行为。青岛禁止强制捆绑车位储藏室销售。无锡要求严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场的行为。 临沂调控政策提出， 建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购买土地。 内江加强房地产预售、资金监管。 扬州、亳州常州、 对违法违规的房地产开发企业， 一律纳入不良信用档案；针对违规购房行为， 威海、承德泰安、临沂、德州加强商品房预售监管。南昌开展房地产开发和中介行业整顿规范工作。东莞严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为，加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核。南通严禁期房转让。加大联合惩戒， 维护住房公积金购房贷款权益。,5.3 严控房地产金融业务，加大监管力度防范金融风险,1、中央强调维护金融安全和稳定， 促进金融财税改革持续推进,货币政策强调注重稳健中性。中国人民银行工作会议强调， 要保持货币政策稳健中性，综合运用多种货币政策工具，调节好流动性闸门，保持流动性基本稳定。在北京举行的中央经济工作会议提出， 2018 年稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。 加强金融管控，防范金融风险。 积极推进金融财税创新改革。 随着租售并举住房体系的推进，与其配套的金融改革和工具也实现了重大突破。 10 月 23 日，国内首单央企租赁住房 REITs、首单储架发行 REITs中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。产品总规模 50 亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制。,2、从金融领域加强楼市调控，全面收紧房地产资金端口,中央部署规范购房融资行为，严禁违规提供购房首付融资。 在房地产调控升级的大背景下，监管层对资金违规流入楼市进行了严控。住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，加强房地产领域反洗钱工作，要求严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资，并要求银行业金融机构加大对首付资金来源审核力度。明确严禁“首付贷”，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严禁资金挪用于购房。从金融领域加强楼市调控也成为地方房地产调控重要措施。 从已出台的相关政策来看， 金融口从企业投资和个人消费两个端口发力，加强金融特别是信贷管控。投资端：加强企业投资风险管控，不断警示金融风险。 中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知，指出严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷，个人综合消费贷最高额度不准超过 100 万元，最长贷款期限不得超过 10 年，对已抵押房产，在未还清全部贷款前，不得再次抵押贷款。,5.4住房制度建设逐步完善，从顶层设计到实际落实过渡,1、加快住房租赁市场发展，推进租购并举住房制度建设 住建部、 财政部明确租赁补贴具体政策，各地要结合当地住房租赁市场的租金水平、补贴申请家庭支付能力以及财力水平等因素，分档确定租赁补贴的标准。 从试点实施方案看，各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化。同时， 北京、上海、无锡、烟台、铜陵、洛阳、海南、云南、江西等省市虽未列入试点，但也出台保障租赁、积极探索建立“租购同权”制度等措施。 其中，北京租赁新政首次对保障承租人权益享有更多均等化城市服务做出具体规划， 平衡租房与购房的权益性鸿沟。 2、北京共有产权住房管理条例正式落地，楼市“回归居住”更进一步 规定其供应对象为符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，单身应当年满 30 周岁，离异的应满 3 年；对非本市户籍的“新北京人”分配比例应不少于 30%。选址方面优先安排在交通便利、配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。共有产权住房在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致，同时也对转让提出限制，政府所持份额暂不出售，强调优先满足刚需，进一步稳定社会预期，促进住房回归居住属性。,2017 年出台住房租赁扶持政策城市一览,5.5户籍、土地等改革稳步突破，加快推进长效机制建设,1、深化户籍制度改革， 推进新型城镇化建设 国务院印发国家人口发展规划（20162030 年），提出优化人口空间布局，加快推进以人为核心的城镇化，引导人口流动的合理预期，畅通落户渠道，到 2020年实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，全面提高城镇化质量。 2、土地改革持续推进落实， 加强土地节约集约利用 对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署，要求到 2018 年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。 3、深化区域协同发展， 构建一体化发展新格局 加快培育特色小镇，助推新型城镇化发展。 1 月 18 日国务院新闻办公室召开了改善农村人居环境工作进展情况的新闻发布会，指出未来特色小镇将坚持有重点发展、有条件发展，有特色发展。 4、扎实落实新一轮棚改工作， 稳步推进新型城镇化建设 棚户区改造有序进行， 货币化安置工作大力推进。1 月 10 日， 住房城乡建设部、财政部、 国土资源部印发关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知，强调要加速推进棚改，依法依规控制棚改成本，科学规划棚改腾空的土地，注重配套和环境建设，优先安排出让棚改腾空的土地，同步推进产业发展。,6.1空置率,空置率指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大，以下关注的都是出租空置率。 空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。 许多中国人到海外购置投资房后，多半会用于出租。房子不是自住，就是出租，否则就算闲置、空置。因此，考察空置率能为大家出海投资提供一定参考。 大体来看，全球大城市住房空置率较低的有：纽约、西雅图、洛杉矶、旧金山、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等。这些城市房屋租赁市场健康，房屋利用率高。,6.2中国与美国空置率的对比,根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%，而自住房空置率则降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。,中国家庭金融调查与研究中心调查显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为,腾讯与中国房地产报等机构联合发布的2015 年5 月全国城市住房市场调查报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。国内大城市的房屋空置率都不低，许多数据都显示已超过国际警戒线20%。整体来看，美国房屋空置率较健康。,第二节 我国房地产金融发展过程中存在的主要问题,3.获取土地存在问题,2.经济环境因素在影响着高房价,1.金融融资方面存在问题,4.中低档普通商品住房开发欠缺,5.市场的调节机制有缺陷,1. 金融融资方面存在问题,金融融资问题,房地产行业是典型的资本密集型行业，开发资金需求庞大，内生性融资较为贫乏，外生性融资依赖性强，仅依靠房企过往经营的利润盈余无法满足实际需要，资金运转在房地产经营运作中起着十分关键的作用。房企的融资方式非常多元化，创新的融资方式也层出不穷。 从房企传统的融资渠道来看，房地产新增贷款仍然是房企最主要的融资渠道，在 2017 年整年地产严调控背景下，房地产新增贷款规模有所下滑。 房地产市场严调控和金融监管风暴下，房企银行贷款、公司债、股权融资等融资渠道的融资规模纷纷缩量，17 年信托仍以其灵活的融资方式满足着房企的资金需求，境外美元债和 ABS 等渠道也为房企融资提供了可能。但是当前调控和监管背景下，前进的道路险象环生，大规模高成本加杠杆的房企风险大大增加。 2018 年房企债务到期量大，刚性支出压力大，但是筹资难度却大大增加，房企多元化的融资渠道受限，未来将如何融资加杠杆？对于表外融资规模较大、获取银行贷款较为困难、融资成本较高的房企，2018 年的再融资压力进一步加剧。,房企信托融资规模和收益率（单位：亿元，%）,纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。,在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。,3.获取土地存在问题,2.经济环境因素在影响着高房价,在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。,在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益,使真正有自住需求的房屋需求者买不起房,出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。,4. 中低档普通商品住房开发欠缺欠缺,5.市场的调节机制有缺陷,第三节 对我国房地产金融发展的问题对策分析,1.整顿房地产市场秩序,规范企业行为,2.对房地产税收体制进行更深层次的改革,3.加强信贷手段的调控,4.建立和完善房地产金融市场,不断提高房地产金融服务水平,5.积极开展政策性的住房金融业务,1. 整顿房地产市场秩序,规范企业行为,对房地产业,近年来群众更是颇多微词,要求加强治理整顿的呼声强烈。当前,我国对房地产业的管理上,存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段,在对房地产业的行业管理上,我们要走出常规,切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督,进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度,对于房价上涨离奇的地方,政府在特殊时期就应采取特殊手段,在管理手段上要更有针对性,对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。 此外,要做到信息透明化,为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石,也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此,在政府统一协调下,我们应着力加强各部门协作,整合各类资源,加快房地产市场信息系统和预警报体系建设,努力使局部性、结构性问题,防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况,从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。,2.对房地产税收体制进行更深层次的改革,房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为,应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地,除法律规定免税外,无论是划拔土地,还是出让土地,只要处在国土范围内,都有纳税义务,任何房地产交易,不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收,这样,既能扩充税源,又能减少部门间的扯皮现象。,1）全面性原则,有一段时期,由于政策与管理上的双重误区,导致中国房地产业利润不合理地攀升,针对这种情况,采取加重税赋的政策,与其他行业相比,房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入,房地产法规的进一步完善,房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看,要保持房地产市场兴旺,实现经济、社会的持续繁荣,有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。,2）总体税负适中原则,3. 加强信贷手段的调控,2）贷款利率和期限调整,利率是资金借贷的成本,直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时,可适当提高对房地产开发商贷款的利率,也可适当降低住房消费信贷利率,从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。,3）控制贷款成数,这主要体现在两个方面,一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度,各国在打击楼市炒作时,往往以降低贷款成数作为操作手段,特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。,1）调控投放于房地产市场的资金规模及结构,在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前,信贷资金的控制尤为重要,特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例,目前,中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商,这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。,住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定,各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题,其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前,国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式,对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上,在这个方面继续加强。,房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务,我们应探讨和理顺政策性房改金融业务,提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制,为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务,为购房者和贷款人提供财产和信用保险,化解金融风险,运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题,以促动房地产市场的良性发展。,4.建立和完善房地产金融市场,不断提高房地产金融服务水平,5.积极开展政策性的住房金融业务,第四节 房地产市场发展趋势分析,02,04,01,03,随着京津冀一体化的推进，产业和人口的外移是必然趋势,行业集中持续提升，龙头房企空间仍大,政策趋紧，龙头迎来扩张新机遇,随着行业进入成熟期，龙头房企将在竞争中脱颖而出,北京市区设定人口红线，常住人口规模控制在2300万人以内。2010年以后，随着京津冀一体化的逐步实施和发展，首都经济圈人口吸引力大大增强。从全国范围看，京津冀地区的人口增长速度处于较快水平，同时北京市人口逐步接近饱和，产业和人口外移是大势所趋。 随着二胎政策的放开，北京地区的人口压力进一步加大。首都功能向周围城市的疏解迫在眉睫，预计交通设施、人口规划、产业转移、资源配置等将有实质性的进展。,通过国内三大城市群的对比，粤港澳大湾区经济活力、人口吸引力远高于其他区域。从经济活力和人口密度来看，粤港澳大湾区的对于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地产市场的发展。,产业升级预示着高收入人群的比例将会上升，进而带动住房、消费等需求的进一步上升。粤港澳湾区的产业结构优于全国平均水平，湾区内大力发展金融和高科技行业,1. 随着京津冀一体化的推进，产业和人口的外移是必然趋势,2. 行业集中持续提升，龙头房企空间仍大,从销售额来说，过去5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趋势。其中，2016年，恒大超越万科成为销售额最大的开发商，市占率达到3.17%，2016年前十大开发商的市占率达到18.68%，市占率进一步提升。而2017年前4个月，前十大开发商的市占率达到了22%，集中度进一步快速提升。 参考美国房企十强30%左右的市场占有率，可以预期未来，行业仍存有大量大企业兼并重组小企业不断发展壮大的机会所谓强者恒强。2016年全国销售额为11.8万亿元，稳定情形下按照每年13万亿的销售额测算，在假设大房企占得30%的市场份额下，将会产生近4万亿的销售额，空间十分巨大。,3. 随着行业进入成熟期，龙头房企将在竞争中脱颖而出,竞争对于房企实力的要求更为多样。除了资源优势，龙头房企在资金、品牌和管理方面都具有明显的优势，而这些竞争优势又会反过来帮助龙头房企获取更加优质的资源，从而迅速形成集聚效应，强者恒强。 随着行业壁垒的建立，地产行业将迎来稳健发展的春天。随着行业近几年整体利润增速的下滑，房企业务类型和布局的调整也逐渐完成。龙头开发商由于其竞争优势和市占率的不断提升，业绩仍有很大的增长空间，而且随着城镇化和人口迁移的趋势越发明显，大型房企和区域龙头仍有较大的机会。,4. 政策趋紧，龙头迎来扩张新机遇,政策趋紧的环境下，龙头开发商更显优势。随着政策对房地产开发商的融资进一步趋严，小型开发商由于资金和能力有限，需要与大型开发商共同合作开发，因此大型开发商迎来并购的黄金时期，市占率有望加速提升。 龙头开发商向优质三四线城市扩张更为容易。龙头开发商其本身就是品质和信誉的保证，相比而言将享受更高的溢价，尤其是对于三四线城市，对住宅品质的需求也在逐步提高，龙头开发商向优质三四线城市的扩张将更为容易。,住房是人们不可缺少的基本生活资料，住房问题是一个重大的社会经济问题，这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划，而且需要计划调控。房价是住房市场的核心，一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低，以及上涨的幅度与人们的生活息息相关，怎样调控也成为各国政府面临的课题。 当前,从我国房地产市场现状来看,存在的问题不少。对此,我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施,就能使我国的房地产业走向健康发展的轨道。,第五节 总结,谢谢大家,