2010年句容房地产市场调研报告

句容房地产市场及版块项目调研报告 2010 年 11 月 30日 句容房地产市场调研报告 2 目 录 第一部分：房地产市场背景形势 03 一、中央出台的房地产宏观调控政策 03 二、句容出台的与房地产相关的政策 06 第二部分： 2010 年句容房地产整体运行情况及特点 07 一、 2010 年句容房地产景气指数持续下降，投资开发信心不足 07 二、 2010 年房地产市场严重受挫 08 三、 2010 年句容楼市阴晴不定 09 第三部分：句容各板块楼盘对比分析 10 一、 句容楼市板块划分 10 二、 城东板块 11 三、 城南板块 16 四、 城北板块 21 五、 城西板块 26 第四部分：本案可比项目价格对比 31 第五部分：市场调研总结 32 句容房地产市场调研报告 3 第一部分：房地产市场背景形势 一、中央出台的房地产宏观调控政策 1、近一年来房地产宏观调控政策盘点 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委 3 日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷； 首套房首付比例不低于 30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 为了防止企业囤地，通知要求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。 国务院：房价过高地区可暂停发放第 三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 句容房地产市场调研报告 4 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于 50% 14 日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自 2010 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 5 年 (含 5 年 )的普通住房对外销售的，免征营业税。 五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于 50% 财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部 缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”。 调控要点汇总： 一、暂停发放第三套房贷 ： 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。 二、推进房产税改革试点： 我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。 三、部分城市限购房套数： 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款： 对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款 展期。 句容房地产市场调研报告 5 2、近一年来房地产调控对房价的影响及评价 如上图所示，近一年来全国 70 个大中城市房价同比涨幅在今年 4 月份达到峰值后，便呈下降趋势。 目前这种趋势仍在蔓延。 说明中央的调控政策对房价起到了较大的遏制作用。尤其是 4 月份出台的被称为“史上最严厉”的宏观调控后，中央又出台了一揽子调控辅助保障措施，对房地产市场泡沫产生了较大的挤出效应。从宏观层面看，房地产市场正面临新一轮的变革和调整。 全国70个大中城市房价同比涨幅3. 90%5. 70%7. 80%9. 50%10. 70%11. 70%12. 80%12. 40%10. 30% 10. 30%11. 70%9. 10%8. 60%0. 00%2. 00%4. 00%6. 00%8. 00%10. 00%12. 00%14. 00%2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月涨幅 句容房地产市场调研报告 6 二、句容出台的与房地产相关的政策 1、银行调整信贷政策，限制异地炒房 9 月 29 日，第二轮 楼市调控政策出台，首套房首付款必须在 30%以上，三套房停止贷款。 句容部分商业银行随即调整了信贷政策： 中国银行、江苏银行、农业银行、工商银行四大银行全部实行首付款 30%以上，二套房区 既 认房 又 认贷，首付 50%，三套房全面停止放贷，其中，中国银行不受理首付款30%的客户，要求首付款必须超过 40%， 对于异地贷款方面，江苏银行负责人表示，目前中央出台政策就是限制异地炒房，对于异地购房者，江苏银行对于不能提供 2 年以上纳税证明等的购房者购买首套房按二套房办理，即首付款 50%，利率为基准利率的 。 2、 公积金贷款利率上调 再次使用金额受限 继央行将人民币存贷款利率上调 百分点后， 10 月 20 日住建部发布通知称 ，即日起调整个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）从 整为 五年期以上从 整为 根据通知，句容从 2010 年 10 月 20 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 百分点。 银行名称 一套房 二套房 三套房 中国银行 首付 40%，利率为基准利率 付 50%，基准利率的 暂不受理 工商银行 首付 30%，利率最低 75 折 首付 50%，基准利率的 暂不受理 农业银行 首付 30%，利率 8 折 首付 50%，基准利率的 暂不受理 首付 40%以上，利率 75 折 江苏银行 首付 30%，利率 8 折 首付 50%，基准利率的 暂不受理 句容房地产市场调研报告 7 第二部分： 2010 年句容房地产整体运行情况及特点 一、 2010 年句容房地产整体运行情况及特点 1、 2010 年句容房地产景气指数持续下降，投资开发信心不足 从今年前三季度的全市房地产市场开发投资额的走势对 比来看，虽然仍保持逐年上升的势头，但年增长幅度却在下降。特别是 2010 年，更是出现了明显的下降，出现了负增长。 2010 年 1，与往年同期相比，无论是全社会固定资产投资额还是房地产开发额，都出现了下跌。这反映出了句容城市开发投资建设发展速度在相对下滑。 这表明受国家宏观调控的影响，句容房地产景气指数出现持续下降，市场信心严重受挫。 开发商对未来市场的预期存在一定疑虑。从图表数据及当前形势来看，房地产开发投量不会在近期有大幅增长。 2007 2010 年前三季度月句容房地产投资完成情况（亿元）0200000400000600000800000100000012000001400000- 4 0 . 0 0 %- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %全社会固定资产投资完成额（万元） 738944 899875 1270566 1136800房地产投资额（万元） 103918 121059 135867 87200固资增长百分比 2 3 . 8 0 % 2 3 . 1 0 % 4 1 . 6 0 % - 1 0 . 5 3 %房地产增长百分比 2 6 . 4 0 % 1 6 . 5 0 % 1 2 . 2 0 % - 3 5 . 8 2 %2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 句容房地产市场调研报告 8 2、 2010 年房地产市场严重受挫 句容房地产可查到 的宏观数据最早可追溯到 2007 年。从上图可以看出， 2009 年是句容房地产市场最辉煌的一年。销售面积和销售额都是 2008 年的两倍。 但 2010 年后，受宏观政策的影响，市场消费信心严重受挫，销售业绩无法超越 2009 年几成定局。但唯一值得乐观是，销售均价持续上扬，从一线了解的市场形势看，目前价格比较坚挺。 0 7 - 1 0 年商品房销售状况5 4 . 6 04 0 . 0 87 7 . 4 05 0 . 1 91 5 . 2 01 2 . 1 82 8 . 3 72 4 . 9 62 7 8 4 . 7 33 0 3 8 . 9 23 6 6 5 . 3 74 9 7 2 . 6 50 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 02007年 2008年 2009年 2 0 1 0 年（1 - 1 0 月）0100020003000400050006000商品房销售面积（万）商品房销售额（亿元）商品房销售均价（元/ ) 句容房地产市场调研报告 9 3、 2010 年句容楼市阴晴不定 2010 年的前 11 个月，句容房地产市场既有高潮，又有低谷，市场整体阴晴不定。 4 15 新政是市场冷暖的分水岭。之前的 1份，房地产市场持续热 销，之后的 5份跌入低谷。 9 月份传统旺季来临，加之新政疲软，市场又出现反弹。 策出台后， 10份销量又出现下滑。 市场价格随销量起伏波动。市场销售量提高，价格上涨；市场销售下跌，价格下挫。但价格走势总体呈上扬趋势。 句容 2010 年商品房销售情况6 3 8 8 7 . 3 4 44 7 8 2 0 . 9 76 4 9 5 0 . 0 61 1 1 4 6 4 . 3 53 5 6 9 0 . 5 82 6 9 5 4 . 7 73 2 1 4 2 . 2 42 6 8 1 9 . 2 75 8 6 3 1 . 8 64 9 6 5 1 . 0 63 0 6 7 8 . 52 8 0 4 1 . 6 91 9 3 9 5 . 9 62 9 8 9 5 . 5 75 8 8 9 7 . 2 41 7 1 8 5 . 41 2 9 5 1 . 8 91 6 3 8 3 . 0 31 3 6 3 6 . 2 33 3 6 3 1 . 0 42 9 6 3 6 . 3 91 6 0 2 9 . 94 3 8 9 . 2 45 2 8 3 . 44 8 1 5 . 1 1 4 8 0 5 . 0 55 0 9 7 . 0 5 5 0 8 4 . 4 95 7 3 5 . 9 75 9 6 8 . 9 35 2 2 5 . 1 33 5 8 4 . 9 53 8 6 2 . 1 14 1 9 8 . 9 1 4 2 2 6 . 8 43 7 3 9 . 8 74 5 1 1 . 7 64 2 2 5 . 6 44 7 6 6 . 3 9 4 7 2 7 . 7 7 4 6 7 8 . 44 6 0 2 . 8 54 0 5 5 . 9 53 8 3 3 . 5 90200004000060000800001000001200001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 1 - 2 7 日01000200030004000500060007000销售面积（） 销售金额（万元） 商品房销售均价（元 / ） 普通住宅均价（元 / ） 句容房地产市场调研报告 10 第三部分：句容各板块楼盘对比分析 一、句容在售楼盘图示 说 明 目前句容市区在售楼盘共有 20 个左右。 根据板块划分，句容房地产板块大体可分为城东板块、城南板块、城中板块、城西板块和城北板块。由于目前城中板块除“香江丽景”外，其他楼盘基 本处于清盘阶段，为比较方便，故将“香江丽景”纳入城北板块论述。部分项目在板块归属上也略有调整。但并不妨碍整个报告的分析结果。 句容房地产市场调研报告 11 二、城东板块 1、建筑面积，容积率，绿化率对比分析 城东项目对比15132028150 . 8 8 0 . 7 1 . 3 1 . 3 1 . 1 33 6 . 0 0 %4 3 . 5 0 %30%40%30%051015202530碧水铭苑 御湖枫景 都市晴园 维也纳花园 润景美邻苑0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %建筑面积（万平米） 容积率 绿化率分析： 城东板块是句容发展较早的一个板块，配套相对成熟，发展较好。 目前在售项目已大中型项目为主，域内还是竞争比较激烈，最大体量的楼盘是维也纳花 园 28 万平米。从容积率方面来看，最低的是御湖枫景，只有 且其绿化率也最高，达到 居住舒适度较高。都市晴园无论是从容积率，还是绿化率来看，品质一般。 结论：从各项目的建筑体量上可以看出该区域内楼盘的潜在竞争比较激烈。目前御湖枫景已是尾盘，碧水铭苑正在推出高层公寓，可比项目维也纳花园，是区域内我项目的参照对象。 碧水铭苑 御湖枫景 维也纳花园 润景美邻苑 句容房地产市场调研报告 12 2、销售均价，开盘房源，成交率对比分 分析：城东板块的住宅均 价最高的是都市晴园 5500 元 / ，（除御湖枫景 别墅 12000 元 / ）。都市晴园是城东的老项目，总户数的在 2000 户以上，体量大庞大，目前已推出最后一期 “皓月坊”。润景美邻苑也是最后两栋小高层，现所剩房源不多。碧水铭苑位置稍偏，在售高层公寓，价格适中。维也纳花园已推出总房源的 25%，去化率已经达到 85%，该项目一期已实现交房。整个城东片区发展成熟，销售形势较好。 结论：城东区内各项目的房价的均价在 4450 5500 元 / 之间，各项目的推出的户数合计 7000 多套，城东板块的市场供应量大。目前御湖枫景是尾盘。 都市晴园，润景美邻苑是最后一期。碧水铭苑在售高层，现阶段基本无竞争关系。维也纳花园体量庞大，是我项目较强竞争对手之一。 0%20%40%60%80%100%120%碧水铭苑 御湖风景 都市晴园 维也纳花园 润景美邻苑开盘房源（ 100% ） 60% 100% 90% 25% 100%签约率（ 100% ） 85% 95% 60% 85% 80%开盘房源（1 0签约率（1 0 0销售均价44501200055005000 510002000400060008000100001200014000碧水铭苑 御湖风景 都市晴园 维也纳花园 润景美邻苑住宅均价（元/ 平米） 句容房地产市场调研报告 13 3、产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析 项目 碧水铭苑 御湖枫景 都市晴园 维也纳花园 润景美邻苑 产品业态 别墅、高层 别墅 小高层、多层 多层，小高层，高层 小高层、多层 面积 110米 330米 78米 83米 85米 户型 两室两厅，三室两厅 独栋别墅、双拼别墅 两室两厅、三室两厅 两室两厅，三室两厅 两房两厅， 双拼别墅 三房两厅 户型卖点 双拼（别墅类型）两户合幢、地、南北双入户通道：每套室内三层住宅，全明采光，细分功能，住宅建筑面积约280295 平方米不等 一幢 4 户，公摊面积大大减少；约 30 的底楼私家花园；最多可赠 4 个露台，近50；顶楼 28平米大露台，真正的“空中花园”美景生活不打折！采用全新设计 采光井，全明通风卫生间，阳光生活不打折！ 3 米层高，精装双大堂，品牌电梯，超高得房率，开阔景观视野，客厅与阳台相连，主卧朝南，双卧朝南 主卧，客厅朝南，客厅与阳台相连，超高得房率，放正实用，南北 通透 客厅，主卧朝南，客厅与阳台相连，吸纳外围景观，三卧朝南，得房率高 分析：碧水铭苑近期推出的高层，主力面积段在 110米。其中都市晴园与润景美邻苑推出的小高层，主力面积段集中在 80米之间。维也纳花园产品丰富，近期推出的多层，小高层，面积集中在 83米之间。御湖枫景仅剩少量独栋别墅，主力面积段集中 330米之间。 结论：现在城东板块的产品类型集中于小高层，高层为区域内主打产品，包括少量高端别墅产品，多层低密度住宅等。该区域产品主力面积段现集中在 80米，主力户 型是两室两厅，三室两厅，适合于一家三口，一家三代人居住，也体现开发商在开发的产品的过程，着重考虑到市场社会的需求。户型的卖点主要集中居室的南北通透，全面采光，超高得房率，双卧朝南，客厅主卧与阳台相连，外围景观吸纳等。 句容房地产市场调研报告 14 4、产品建筑风格，景观规划对比分析 项目 碧水铭苑 御湖枫景 都市晴园 维也纳花园 润景美邻苑 建筑风格 西班牙风格 欧式 现代风格 奥地利建筑风格 都市田园 景观规划 该别墅型房屋沿千米肖杆河东、南岸一次建造，临水而居，实乃稀有最佳“风水宝地”，期待视野成功人士赏选。多层洋房（俗 称“公寓”）坐落在楼盘的中部区域， 130000 平方意式风情别墅社区，塔形屋顶，极富意式风情，建筑与空间交相辉映；宽景阳台，充满蓝天的味道，景观窗、栏杆，意大利经典元素，恍若欧乡小镇，浪漫唯美；建筑腰线，硬朗的建筑风骨，成就生活唯美风情 . 20000平方米的大型音乐广场、 50000 平方米的绿地，设施完备的健身广场、儿童娱乐、情侣园、网球场。水体与景观步行道的串接，将绿化系统贯穿于整个小区住宅群体之间，体现整体的布局观念。 园林景观将世界音乐之都 奥地利维也纳的音乐元素悉数引入社区， 倾情打造六大主题音乐景 观带：音乐中心广场、将军广场、施特劳斯广场、贝多芬广场以及风情步行街、景观游泳池等，是句容唯一纯正的欧式风情社区。 近 10000 平米的水景广场，完美配套的幼儿教育空间，更有挑战视域空间的 270度转角阳台， 小结： 城东板块的各楼盘项目以欧式风格与现代风格为主，景观规划上主要以人造水景园林，塑造主题景观带为主，其次是在建筑的外立面的做足自己的风格特色。 句容房地产市场调研报告 15 5、 城东板块项目的开盘日期，入住时间，配套对比分析 项目 碧水铭苑 御湖枫景 都市晴园 维也纳花园 润景美邻苑 开盘日期 2005 年 三 期 008 年 7 月三期祥云郡 11 月 8 日 入住时间 2009 011 2010 年 10 月 部配套 会所 儿童游乐中心 幼儿园、超市 150 米的中心音乐广场、施特劳斯广场、海顿广场、舒伯特广场 儿童游乐中心、 10000 中心湖景、托儿所 周边配套 行政：环保局、科技局、广电局、交通局 教育：农校、县中、一中、崇明路小学 商贸：医疗： 金融：邮局分局 休闲：宝丽金娱乐城、游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店 行政： 公安局、环保局、交通局、广电局、科技局 教育：崇明托幼中心、崇明路小学、农林学院、县中 商贸：都市菜场、苏果超市 医疗：人民医院 金融：中国农业银行 休闲：即将建成的房家坝公园 行政：地税局 教育：实验小学 商贸：苏果超市 医疗：人民医院 金融：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行 休闲：即将建成的房家坝公园 行政：公安局、环保局、交通局、广电局科技局 教育：县中、句容第二高级中学、农林学院 商贸：小区商业配套 医疗：北门药店 金融：邮政 休闲：宝丽金娱乐城、游泳馆 餐饮：曙光国 际大酒店 行政：华阳派出所 教育：华阳四小、四幼 商贸：超市 金融：中国农业银行 餐饮：餐馆多 小结：碧水铭苑、御湖枫景、都市晴园三个项目的内部配套比较少，但是周边的配套的丰富，在一定程度上弥补了项目某些生活设施的上的不足。维也纳花园，瑞润景美邻苑内部配套的较多丰富，而周边的配套较少，从而在一定程度的上，填充区域内客户生活设施上的不足。区域内配套主要以政府机构，学校教育居多。 句容房地产市场调研报告 16 三、城南板块 1、 建筑面积，容积率，绿化率对比分析 城南项目对比2 . 59 . 61 0 . 551 . 33 . 41 . 0 51 . 335%2 8 . 6 0 %45%30%024681012金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面积（万平米）容积率绿化率分析：区域内项目均以中小型楼盘为主，区域内体量最大的是 综合来看，大自然花园的容积率 是最低的，绿化率 45%也是最高的，居住品质在该区域最好。银河之都规划为纯高层住宅，容积率较高。 结论： 城南板块的各项目体量不是很大，主要源于该区域内配套设施不全，城市规划的主要方向是向北和向西，往南京方向靠拢。 因此该区域整体价值不高。客户认同感不强。 金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾 句容房地产市场调研报告 17 2、 销售 均价，开盘房源，成交率对比分 分析：城南板块各项目的住宅均价最高的是 5380 元 /平米，销售均价均已突破 5000 元 /平米。其中金城沁园是老项目，地段最好，现已售至最后一期。大自然花园三期即将面市，其整体规划在片区中是最好的。银河之都为纯高层项目，最高价和最低价相差悬殊。金水湾综合品质一般。 结论：该区域的板块楼盘主要集中在河滨南路上，项目远离市中心的，周边的配套设施不是很完善的，也不是城市化进程的主要方向，所有区域内项目的在价格上，去化率上不是很快相比于城东，城北，城西楼盘。但是随着的城南 的地块的开发，以及一些商业项目的兴起，从的总的趋势上看，该区域的内项目的价格，还是有很大的攀升空间。 销售均价53805100 5100500048004900500051005200530054005500金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾住宅均价（元/ 平米）开盘房源与在售签约率0%20%40%60%80%100%开盘房源（1 0 0%）在售签约率（1 0 0%）开盘房源（ 100% ） 80% 60% 70% 60%在售签约率（ 100% ） 20% 45% 95% 60%金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾 句容房地产市场调研报告 18 3、 产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析 项目 金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾 产品业态 小高层，高层 高层 多层，别墅 多层，高层 面积 89117 平米 83120 平米 80米 77130 平米 户型 两室两厅，三室两厅 两房两厅，三房两厅 两房两厅，三房两厅 两房两厅，三房两厅 户型卖点 全明通透，客厅与阳台相连，主卧朝南，双卧朝南，动静分区，开阔视野 全明通透， 客厅与阳台相连，主卧朝南，双卧朝南，动静分区，开阔视野 双主卧朝南，主卧与阳台相连，外围风景入内，方正实用，南北通透，全明设计 户型经典，全明通风，利用率高，舒适两房，感受温馨浪漫每天生活在公园里，独家双水岸，水晶洋房，完美设计，品质社区，地下停车，安全便捷，管家物业，贴心放心。这不是别墅，这是比别墅景观更好的水景洋房 分析：城南板块的区域以银河之都推出高层产品，主力面积 83米，金水湾主力面积 77米，户型均集中在两房两厅，三房两厅，户型卖点均以全明通透为主，客厅与阳台相连，双卧朝南， 动静分区，引导外围风景入内。同时大自然花园与金水湾也推出多层住宅。 结论：城南板块的产品业态以多层，小高层，高层为主，主力面积段集中 77米之间，户型多以两室两厅，三室两厅为主，该区域的户型卖点以全面通透性，主卧朝南，客厅与阳台相连，动静分区，通风利用率高。 句容房地产市场调研报告 19 4、产品建筑风格，景观规划对比分析 项目 金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾 建筑风格 欧式风格 现代风格 现代主义风格 现代风格 景观规划 100 米的高度，句容绝无仅有， 大景观、大视野。 80 米长的中央音乐广场和 接近6000 平方米的人工湖泊。 近水湾与河滨南路 1000 多米的绿化景观带紧紧相连，而小区内的绿化率占 40%。独享双水岸，公园世家的尊崇生活，唯有金水湾。 小结：该板块的项目的建筑风格以现代主义为主，区域项目的景观规划上主要以人造景观与自然生态景观利用为主，以及对绿地公园，水湾绿化景观带，人工湖泊有效利用，增加居住的舒适度。 句容房地产市场调研报告 20 5、开盘日期，入住时间，配套对比分析 项目 金城沁园 银河之都 大自然花园 金水湾 开盘日期 入住时间 012 部配套 儿童游乐中心 菜场 儿童游乐中心 儿童游乐中心 周边配套 行政：政府 教育：河滨小学 商贸：便民超市、苏果超市 医疗：人民医院 金融：中国工商银行 休闲：新世纪广场 餐饮： 华桂冠大酒店、丹桂大酒店 行政：房管局 教育：河滨小学 商贸：便民超市、苏果超市、南门菜场 医疗：人民医院 金融：中国银行 休闲：河滨景观大道 餐饮： 华桂冠大酒店 、丹桂大酒店 行政：华阳派出所 教育：华阳四小、四幼 商贸：超市 医疗：无 金融：中国农业银行 休闲：河滨景观大道 餐饮：酒店 其它：汽车站 行政：华阳派出所 教育：华阳四小、四幼 商贸：超市 金融：中国农业银行 休闲：河滨景观大道 小结：城南板块的各项目内部的配套设施都较少，一般以儿童游乐中心设施为主，金城沁园，银河之都，大自然花园，金水湾的所在区域项目的配套设施相对于城东，城西，城南相对而言不足，重大医疗教育的配套设施还是偏少。 句容房地产市场调研报告 21 四、城北项目 1、 建筑面积，容积率， 绿化率对比分析 城北项目对比1 7 . 63 . 9 71 4 . 4241 . 1 1 . 3 1 . 2245%30%40%45%051015202530台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面积（万平米）容积率绿化率分析： 城北是句容城市的重点发 展方向，发展相对成熟。 在售项目尽管不多，但竞争依然激烈。上述四个项目各有特点。从容积率和绿化率方面来看，台北上上城规划具有较大竞争优势，其次是水畔御景。香江丽景的地段最靠近市中心，规划相对高端。上海公寓是现房销售。 结论：城北项目规划产品类别比较相似，竞争激烈。各个楼盘不仅在规划上各具优势，在包装等软实力方面也做足了文章。争抢客户，是不得不面临的问题。 台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景 句容房地产市场调研报告 22 2、住宅均价，开盘房源，成交率对比分 分析：城北板块的均价最高的是香江丽景 5600 元 /平米，其次是台北上上城 5100 元 /平米，水畔御景均价在 5000 元 /平米，上海公寓仅剩大户型，价格稍低。城北楼盘除上海公寓外，都是大盘，品质相对都较高。从推盘房源的，签约率来看，上海公寓作为老项目，现已成现房，推出房源在 90%间，去化率在 80%间，接近尾盘。水畔御景，香江丽景的开盘房源率在 30%间，去化率已经达到 75%以上，虽然台北上上城的开盘房源率在 10%左右，但是签约率在 30%以上，该区域总体销售状况较好。 结论：该区域拥有完善配套设施，交通便利，商业氛围浓厚，是句容城市规划的重点发展方向。从区域发展形势来看，该区域的板块的各楼盘的销售相对较好发展潜力较大。 销售均价510049005000560044004600480050005200540056005800台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景住宅均价（元/ 平米）开盘房源与在售签约率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%开盘房源（1 0 0 % ）在售签约率（1 0 0 % ）开盘房源（1 0 0 % ） 10% 90% 30% 40%在售签约率（1 0 0 % ） 30% 80% 75% 90%台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景 句容房地产市场调研报告 23 3、产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析 项目 台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景 产品业态 多层 多层，小高层，别墅 多层，小高层 小高层，高层 面积 89米 122 平米 80 120 平米 112米 户型 两室两厅， 三室两厅 两室两厅，别墅 两室两厅，三室两厅 两室两厅，三室两厅 户型卖点 83120 平米小豪宅，低总价； 入户花园、超大阳台、观景露台 。 室内、室外都能倍享大自然，时刻享有接景入室体验；延续台湾小镇的“园林情结”，让身心更多放松，超强私密性 全户朝南，冷暖适宜，采用低窗户 大开间采光 ，最大可能地引入景观。 双卧朝南，客厅与阳台相连，客厅与阳台相连，最大限度吸收外围风景 在户型方面首次提出 N+1 百变户型的概念，强调室内外的过度空间，利用单一户型多阳台的布置格局，提出多阳台，精巧阳台，功能阳台的理念，打破传统 阳台和内廊院只能用来做晒台的局限，同时多阳台的出现直接的增加了各个阳台的可赠送面积，从技术手段上有效的解决了高层物业得房率不高的弊端 分析：城北板块区域内台北上上城，上海公寓，水畔御景均有多层产品，均推出主力面积段在 80米之间，主力户型以两室两厅，三室两厅为主，户型卖点入户花园，观景露台，全户朝南，大开间采光，客厅与阳台相连引入风景。其中上海公寓，水畔御景均有小高层产品，香江丽景物业种类丰富。户型卖点集中在客厅正朝南的人性化， 270的观景落地窗，多角度的观景设计。 结论：城北板块的区域内产品 业态以多层，小高层产品为主。主力面积段集中的 80米之间。主力户型集中的两室两厅，三室两厅为主。 户型卖点比较突出，如入户花园门，观景露台，大开间采光度，客厅与阳台相连引入风景。 句容房地产市场调研报告 24 4、建筑风格，景观规划对比分析 项目 台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景 建筑风格 意式风情 欧式风格 英伦风范 新古典主义 景观规划 建筑 古典均衡比例和立面三段式 处理，将柱廊、建筑腰线和环廊、平行凹槽等古典符号进行抽象化组合散发出贵族气息和浪漫古典美。半圆拱形的门廊隐约散发出一种吸引力； 建筑顶部八边形的 景观台 装饰着精致的浮雕更托显出建筑本身的一种高贵优雅！ 小区的住宅建筑外观采用 欧式风格 ，典雅大方，气宇轩昂，像一排排欧洲的绅士站在优美的风景线上。建筑主体底部为花岗岩贴面，上部贴面砖或刷墙漆，屋顶采用平坡屋顶形结合的方式，顶层部分增加了露台，也使建筑外观富有层次感。海派风格让人眼睛发亮 东城 12 万平方米的水岸公园华宅，整个社区由 英伦 低密度庭院景观多层和小高层组成，充分吸取英国建筑精髓，整个社区庄重自然，处处无不彰显着贵胄公园生活气质。组团式的建筑布局，每一个角度都能感受生活的优雅，入口主题广场， 200 余米 中央景观大道，精致生活，如公园般享受！ 坐拥肖杆河风光带。 一个入口广场，两个中心景观广场，七大景观体系，并且以一条景观主轴贯穿整个小区，坚持南北通透。约 20000 平米的豪华中庭园林 ，与北门市场拆迁后的城市公园遥相呼应，城市双公园生活跃然而出。中央景观核心部位利用溪水景观结合栈道亲水平台人为形成。 小结 ：城北板块区域的的项目建筑风格以欧式，新古典风格为主，项目的景观规划的上主要以建筑的外立面的做足自己的特色卖点，以及设计考究，景观规划上还是利用原生态河流，自然生态景观做足产品的卖点。其中也不乏个别项目 已人工打造生态园林景观为主。 句容房地产市场调研报告 25 5、开盘日期，入住时间，配套对比分析 项目 台北上上城 上海公寓 水畔御景 香江丽景 开盘日期 一期 入住时间 2011 年 12 月 2010 部配套 儿童游乐中心 老年活动中心、儿童游乐场、网球场 老年活动中心、儿童游乐场 风情商业街、半地下都市菜 场、多功能会所 周边配套 行政：句容光电局 教育：县一中、农林学院 商贸：银利 国际生活超市 休闲：宝丽金娱乐城、游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店 行政：句容光电局、环保局 教育：一中、农校 商贸：银利国际生活超市、好又多超市 医疗： 金融：中国邮政 休闲：玉清广场、句容游泳馆 餐饮：曙光国际大酒店 行政：环保局、交通局、科技局 教育：崇明路小学、县中、农校、一中 商贸：好又多超市、银利国际超市 医疗：北门药店 金融：邮局分局 休闲：宝丽金娱乐城 餐饮：曙光国际大酒店 行政：句容广电局、环保局、教育局、市政府 教育：崇明托幼中心、崇明路小学、农林学院、县中、一中、二中、 实小 商贸：都市菜场、苏果超市 医疗：北门药店 金融：中国银行、江苏银行、建设银行、中国工商银行 休闲：小区公园、北门城市公园 餐饮：曙光国际大酒店 小结：城北板块的区域的内的配套设施相当的丰富，其中 老年活动中心、儿童游乐场 最多，区域的周边配套以政府机构，教育医疗设施居多，以及超市，银行，休闲，餐饮酒店等生活设施也是颇多丰富的。 句容房地产市场调研报告 26 五、城西板块 1、建筑面积，容积率，绿化率对比 城西项目对比4 . 9 37 . 8 430600 . 7 4 1 . 9 6 12 . 2 945%40% 40%3 0 . 0 0 %010203040506070英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%建筑面积（万平米）容积率绿化率分析：城西板块在售总体量超过 100 万平米，是建筑规 模最大的版块。其中体量最大的是世茂花园达 60 万平米，其次是太阳星城体量在 30 万平米，英伦印象与德院上城体量不超过 10 万平米。英伦印象是纯别墅项目。德院上城目前在售花园洋房，高层即将推出。太阳星城在售联排别墅。世茂花园在售高层。 结论：从数量和质量方面来看， 城西集中了高端项目和大体量项目于一体，板块的品质形象较高。 这些项目的集中热销，有利于带动整个板块的快速成型。对我项目将来的面市和销售具有带动作用。 英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园 句容房地产市场调研报告 27 2、销售均价，开盘房源，成交率对比分 分析： 城西板块物业类别驳杂，高端产品与普通住宅相间 。英伦印象为纯别墅项目，销售均价 6800 元 /平米。太阳星城目前在售联排别墅，品质一般，均价 5800 元 /平米。德院上城在售花园洋房，均价 5500 元 /平米。世茂花园规划比较高档，目前在售高层，均价 4800 元 /平米，据销售人员透露，该项目即将整体涨价 100 元 /平米。 世茂花园开作为 2010 年度销售冠军（ 2010 年 1销售面积达 ），销售一直很火爆 。英伦印象的是别墅产品，面对的是高端客户，销售不温不火。近期德院上城推出花园洋房，占总房源 10%左右 ，签约率的也将近 80%，销售情况较好，该项目将于 12 月份推出高层产品，价格未定。太阳星城今年的销售势头一般。 结论： 该区域是句容的开发区，是句容向西连接南京的重点一站，未来发展潜力较好 。世茂花园的热销，表明高端规划符合消费者的消费心理趋向，同时也能抵消高层产品的某些抗性。 德院上城的花园洋房受到追捧，说明市场从来不缺产品，缺的是创新 。随着几个项目日渐高潮，城西板块将发展的越来越好。 0%20%40%60%80%100%120%开盘房源（ 100% ） 60% 10% 100% 50%签约率（ 100% ） 30% 80% 90% 45%英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园销售均价6800550058004800010002000300040005000600070008000英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园住宅均价（元/ 平米） 句容房地产市场调研报告 28 3、 产品业态，主力面积，户型以及卖点对比分析 项目 英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园 产品业态 别墅 多层洋房，小高 层 联排别墅 高层 面积 190270 101米 175195 60米 户型 三房两厅，四房两厅 三房两厅，四房两厅 三房两厅，四房两厅 两房两厅，三房两厅 户型卖点 户型全明设计、自然通风采光充足、大开间、露台、挑高客厅等 ,项目强调以人居为主，追求精神享受，将生活空间延展到自然之中。在户型设计上，聚集了入户花园、屋顶露台、 的挑高客厅、客厅和餐厅错层设计、超宽主卧、阳光浴室、私家车库 南北向，层层退台式的空间设计，为居住者奉献无限惊喜。不仅丰富了建筑的整体立面造型，更营 造出实用的露天空间，自然的衔接起室内空间与室外景观。景观露天让窗外美景纷纷入户。 对户型的设计也是百般考量，在充分满足居住功能情况下，每个户型功能空间开间与进深的确定，都要经历多次生活场景模拟，对户型如此极致的雕琢，在行业内实属罕见。方正紧凑，没有多余的死角和过道，更没有浪费的面积，让消费者在购房的总价上得到更多的实惠。 户型方正实用，全明通透，南北通透， 宽观景阳台，户型空间设计布局合理。 分析：英伦印象为高端别墅，面积集中在 170米之间，户型卖点的追求全明设计，自然采光通风充足，户型开 间与进深经历生活模拟，节约空间，方正紧凑。德院上城近期推出的多层洋房，面积集中在 101米，其层层退台式空间设计，客厅与露台相连，自然衔接室内外景观。追求方正实用，空间布局合理。而世茂花园近期推出的面积段集中在 60米，产品一般。 结论：区域内产品业态分布集中在小高层，高层、多层洋房、别墅产品为主，主力面积段集中 70米（除别墅外），主力户型集中在两室两厅，三室两厅，四室（别墅）之间。也体现出客户对居住品质的不断追求，户型卖点集中在户型空间的布局合理，采光通风性以及开间，进深的设计， 是否方正实用紧凑。 句容房地产市场调研报告 29 4、 建筑风格，景观规划对比分析 项目 英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园 建筑风格 英伦“都铎”式建筑风格 现代中式 中式园林风格 现代简约 景观规划 通过组团间的景观绿化，充分利用坡地的美感，通过自然驳岸的水景河道将每幢房屋围合在郁郁葱葱的绿荫之中。通过人行及行车道联系各个组团，用水系进行分隔打造视觉美感与变化，加强组团之间的相互对映，突出“英伦印象”的文化理念与浪漫情结。景观设计重点是流水、木桥、草坪、大树、石头及坡地等生态元素的运用与处理。设置自然而丰富的临水景观，设计 有不同标高的水面和跌水。房屋与周边水系浑然一体，使坡地别墅环绕在蜿蜒的河道周边，让人有移步换景的美妙感受。 德院上城拥有优质的洋房生态系统，主题式的园林景观将整个小区打造成一座城市绿洲。核心水景、组团院落和私密空间三层立体空间绿化组合，使景观的功能性与观赏性相结合，营造出生态立体的洋房生活氛围。 太阳星城景观规划以太阳为主题元素，社区从南至北依次规划了晨光广场、太阳广场和射日广场三大主题广场，由追日大道和蜿蜒小溪串连成社区的中央景观轴，相交于社区内环型景观大道，极光映日、日晷绿岛、北斗七星宫和雅拉射月四大主 题景点如四颗璀璨明珠镶嵌于景观大道，以确保每个组团的每户业主都有自己的休闲领地。 20000 平方米绝版湖景，绝无仅有的双主题公园 世茂花园 +中央公园，无污染生态水景，逾千米逶迤水岸，超高绿化率，上万平米四季花园，数百种名贵植物。 小结 ：该区域的板块的建筑风格以 现代简约，中式园林风格为主，仅有英伦印象采用纯英伦风情格调 。景观规划上该区域的特色以人工打造主题式园林为主，营造水系景观组团，打造无污染生态水景。 句容房地产市场调研报告 30 5、开盘日期，入住时间，配套对比分析 项目 英伦印象 德院上城 太阳星城 世茂花园 开盘 日期 2010 年 11 月 13 日 2008 年 1 月 入住时间 012 年 2009 年初 部配套 儿童游乐中心 跌水、涌泉、景观亭、活动中心、 休息平台、特色花池 儿童游乐中心 内部配套：中心湖、星级酒店 周边配套 行政：开发区派出所、中国税务、中国审计、中国工商、自来水公司等 教育：实小分校、三中、实验幼儿园分院、开发区中心小学、新区幼儿园 商贸：崇明西路商业街、世贸大酒店、农贸市场以及精品商业街、便民超市等 医疗：妇幼医院、县医院 金融：江苏银行、中国银行、工商银行、农业银行等 行政：法院、检察院、消防大队、开发区 教育：实验小学分校区、黄金花园幼儿园、三中、三小 商贸：商业步行街 医疗：妇幼保健所、玉清医院 金融：农业银行、工商银行、建设银行 休闲：名人会所、金门岛 行政：房管局 教育：三中 商贸：农工商超市、便民超市 医疗：人民医院 金融：中国工商银行 休闲：葛仙湖公园 行政：国土资源局 教育：实验小学分校 商贸：对面的商业街、菜场 医疗：人民医院 金融：句容华盛信用社、建 设银行分行 休闲：雅典皇宫休闲中心 小结：英伦印象与德院上城都是在 2010 年开盘，其中英伦印象，德院上城、世茂花园与太阳星城的内部配套都是较少，而周边 1 公里范围内的配套是相对较少。 句容房地产市场调研报告 31 第四部分： 市场调研总结 一 、 市场 小结 通过此次调研，我们基本摸清了句容市区房地产的市场现状。综合来看， 句容楼市整体运行形势一般 。 由于句容本地人口有限，购买力不足，部分楼盘消化速度较慢。在宏观调控之下，定位为“南京后花园”的句容，房地产市场受到严重影响。 “限购”既打压了外地投资客户，也制约了本地刚需的释放。客户观望情绪 较浓。 但整体价格走势稳中有升，这不啻为楼市中的一大亮点 。各个开发商并没有因市场前景不定而悲观，部分楼盘，如“世茂花园”仍在小幅涨价。这不失为较强信心的表现。 从国家宏观经济形势看，通货膨胀的压力之下，央行连续加息已难以避免，这决定了 房地产仍是增值保值的主要投资产品 。近期国家已出台多项稳定物价的政策，但也 不排除再次推出房地产调控政策 。 因此，在现有经济形势和政策下，在未来一段时间内， 房地产市场有可能继续维持现有局面 。 二、市场启示 市场形势是瞬息万变的，目前并不乐观。虽然结合市场在售可比项目，对我项目在市 场的地位做出了初步判断，但仅此还不够。市场价格是由多方面因素的共同决定的。通过市场热销楼盘，我们有如下启示： 一、 项目整体规划的高端性 ， 二、 产品本身的创新，走差异化路线， 三、 整体的包装，概念的炒作，有助于塑造项目高端形象， 四、 销售中心的品质展示，样板房的感性引导 ，