万科随园嘉树项目策划汇报.ppt

杭州万科随园嘉树养老公寓项目 集团听证汇报,杭州公司 2013年1月,目录,定位与产品,PART 1：,杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大,市场定位,杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。,2011年，杭州全市生产总值约为7012亿元，人均可支配收入34065元。接近富裕国家水平。 社会财富的增加和购买力的上升使得对舒适型老年公寓产品的关注增强。,杭州老年人口基数大，比例高，且杭州人均可支配收入已经接近富裕国家，舒适型养老潜在市场机会较大,1982-2012杭州老龄人口占比,1982-2012杭州老龄人口发展趋势,2008-2011年杭州国民生产总值及人均可支配收入发展趋势,第4页,舒适型养老住宅市场潜在需求较大,市场定位,第5页,舒适型养老产品客群来源相对比较集中，目前已探明的市场容量比较丰富，100-200万区间内具有专业服务的舒适型适老型住宅市场需求旺盛，后期销售有支撑。,2012年通过渠道建设,共调访客户1050组，拓客渠道如下表，有购买需求，且能承受100200万总价的客户总数预计占比8.4%。,面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护,产品定位,第6页,护理楼 （颐养中心）,产品定位,健康楼,活力长者 自理老人,经营模式,使用权转让销售模式,全生命周期的连续性照护,阶段性持有 租赁模式,服务统筹化,配套集约化,小区内部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借势外部资源解决医疗配套,培育自主服务能力 建立养老服务标准 医疗护理类服务借助社会化资源,预售模式：开工半年后现金流一直为正,阶段性持有， 变现能力强,活力长者社区 16栋 58937平方米,辅助生活社区（颐养中心） 健康但是衰老老人，年龄较大（80+） 每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能） 需要日常生活照料服务 每层12个房间作为一个管理单元,活力长者 健康自力，活动自如，年龄在60-75之间 专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施 有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加,日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。,活力长者+辅助生活社区,客户定位,辅助生活社区 1栋 4571平方米,第7页,良渚文化村核心区域，共享大良渚集约配套,区位选择,第8页,交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套,区位选择,公建商业类： 博物院 度假酒店 浙一良渚门诊部 安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园 玉鸟流苏商业街 良渚教堂、大雄寺 菜场、食街、公交总站 春漫里商业街、联华超市 心语茶室，亲子农庄 公园类： 茶语公园 美丽洲公园 白北悠园 竹径登山步道 阳光登山步道 会所类： 竹径会所 阳光二期会所 白北会所 公望会良渚会所,随园嘉树,随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。 一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。,第9页,产品呈现,第10页,产品呈现,总平图,第11页,产品呈现,如园效果图,第12页,产品呈现,容园及南立面效果图,第13页,产品呈现,容园效果图,产品呈现,中央水景效果图,产品呈现,中央水景效果图,风雨连廊效果图,配套服务设施,产品方案,随园嘉树可共享公望会恒温泳池,全户型适老专门设计，主力户型75平米,户型呈现,第17页,A户型(50%)建筑面积75平米 一房两厅一厨一卫,B户型(30%) 建筑面积91平米 两房两厅一厨一卫,C户型(20%) 建筑面积111平米 2+1房两厅一厨一卫,户型呈现,中央水景效果图,风雨连廊效果图,A户型样板房实景照片,户型呈现,B户型样板房实景照片,第19页,装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处,室内配置,第20页,装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处,第21页,室内配置,用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心,营销方式,通过以上体验式的营销服务方式，直观感受万科在老年住宅的 专业造诣，亲身体验随园的“六心”级服务,内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务,可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统,服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务,案场影音室定期播放电影，邀请老人观影； 每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈,样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间,第22页,未来健康管理中心一角在售展中心实景展示,体验式营销,客户真实报告,样板房智能化演示：零时滞的处理流程,体验式营销,老人在房间内按紧急按钮,门灯闪烁,前台自动 跳出页面,管家、急救小组、后勤一步到位,现场紧急 事务处理 呼叫复位,第24页,产品说明书： 一本完整阐述养老公寓的产品、配套、服务的专业手册,体验式营销,第25页,开发运营,PART 2：,项目全期分产品类型成本汇总表,运营模式及成本测算,第27页,全项目使用权转让销售金额72764万元,销售计划,第28页,健康公寓使用权转让方式出售，总销金额72764万元。颐养中心按阶段性持有物业考虑，测算销售金额5500万元整售。,现金流情况健康，通过预售模式，较早实现现金流的正运转,现金流,第29页,健康公寓采用使用权预售方式，从2013年2季度开始销售，2季度净现金流开始回正，后续边开发边销售保持现金流一直为正，2014年3季度现金流达到峰值。,实现净利润9401万元（不含颐养中心），毛利润率20.23%,利润表,第30页,健康公寓采用使用权预售方式，毛利润率20%左右。,单位：万元,颐养中心做阶段性持有，持有期间租金收益如下,颐养中心租金收益,第31页,颐养中心物业由万科持有，租赁给第三方进行运营。,自建品牌独立经营模式初步运营预算（单位：万元）,服务管理公司收费主要包括：基础服务费、餐厅收入、其他收入 其他收入含括：增值服务、房屋转介、管理咨询、对外输出人员培训等。 基础服务费收费标准按户型收取：111方3房每月1980元，89方2房每月1680元，75方1房每月1380元；均价:1590按服务费全额按时缴纳为收入依据；能源及维修费用暂估计。,十年总经营利润3212万元；平均利润率14%,健康楼层运营模式及预算,第32页,服务体系,PART 3：,酒店、物业、护理照护跨界整合服务标准,规范、标准化的服务流程,注重员工培训提高,立足联合国五大照护原则 提供覆盖身心灵全方位服务,服务理念,四大 服务模块,八十六项 服务内容,服务特色,服务标准,服务内容,从老人的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务模块和86项具体服务内容；通过“6心级”服务，用心为长者。随园嘉树服务，一经创立便形成一套严格的标准和体系。通过以上的理念和实践为长者提供品质尊严的一生。,“6心级”服务+24小时管家,构筑老年人品质、尊严的一生,核心能力自己培养 随园嘉树管理公司,重点关注活跃长者的需求，为长者提供积极、健康、快乐的生活方式,随园嘉树服务总纲,第34页,管理服务四大模块 86项服务内容,舒适生活,智慧小区,健康管理,尊荣享受,四大服务模块，86项服务细节，一丝不苟； 量身定制，让长者体会品质尊严的一生。,四大服务体系,服务理念及服务内容,第35页,周全性评估,健康计划,医疗优先,生理量测记录查询,阳光档案,适应辅导,日常辅导,营养评估,康复评估,药物安全建议活动,人性化电梯,紧急呼叫系统,全区信息化功能,温差探测器,不活动通知,无障碍通行服务,无障碍救护流线,人体感应传感器,智能电话,无障碍园区环境,智能门禁,离家状态断电切换,紧急求助,情绪安抚,家属联络,节日活动实施,定期检查电器安全,入户打扫,包裹快递服务,服务转介,每日问候,药事提醒,慢性病干预,定期卫教讲座,定期专家问诊,健康管理18项,智慧小区13项,舒适生活19项,尊荣享受36项,家具、地板、洁具,个案辅导,康复活动,出行陪伴,私人秘书服务,八十六项服务细节,服务理念及服务内容,基础服务14项,增值服务4项,基础服务13项,基础服务8项,增值服务11项,基础服务25项,增值服务11项,温馨旅游季,运营团队和品牌建设,PART 4：,公司宗旨,创新养老服务，获得永续经营,公司使命及愿景,适应高龄化社会的服务需求，通过有质量的服务与生活照顾，提供长者讲品质、有尊严的生活，成为创新养老服务的引领者,业务定位,通过自创养老服务品牌，积累及掌握养老型产品核心运营能力，通过管理理念、服务标准SOP的建立，形成养老型公寓的服务样板和标杆,第38页,服务体系的实践和落地,随园嘉树老年公寓管理公司,自建品牌独立经营模式 搭建服务公司框架，建立核心团队 建立标准 开展经营，扎实培育服务品牌,自建品牌独立经营模式,服务管理公司运营模式,总经理：陈洪 国际5星级连锁酒店担任餐饮总监等高管职位,从业时间超过16年，公望会创始人。,大管家：李月印 国际金钥匙组织成员； 6年国际五星级酒店从业经历，担任行政楼层经理等职位，目前为公望会助理经理,第39页,大管家：缪国华 从事酒店管理工作8年，曾任酒店房务总监、行政办主任，在公望会担任富阳会所总经理。,服务管理公司组建时间表,第40页,20127,20128,启动养老服务手册 ,完成服务条款(合同），启动随园嘉树产品和服务说明书,201212,20131,养老品牌发布相关准备，配合销售的前期工作,20133,筹备示范区实体开放的团队、铺底、服务呈现的相关准备，10月实景服务呈现,20136,20132014,20146,201412,随园嘉树从规划设计、配套、精装修和服务四大标准打造品牌,小结,精装修,适老细节 含盖无障碍、安全、收纳,适老部品部件 含盖保温设备、通风、智能化,第41页,规划设计,无障碍 风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线,日照采光 宽楼间距、全南朝向、大面积采光、通风,景观设计 功能性、观赏性、社交性,颐养中心 提供连续性照护、专项配套,配套 可近性、可通达性、动静分区的中央配套,配套,生活类 景观餐厅、咖啡角卖品部、理发室,养生类 健康管理中心,娱乐类 棋牌区、健身、视听,学习类 老年大学、教室、阅览室,社交类 大堂、多功能厅、户外茶座,服务,四大服务体系 健康管理、舒适生活、智慧小区、尊荣享受,八十六项服务细节 基础服务60项、增值服务26项,专业服务团队 高起点团队，标准服务流程,