万科住宅产业化战略分析.ppt

,住宅产业化,一 什么是住宅产业化 二 推行住宅产业化势在必行 三 我国建筑行业的现状 四 国外的住宅产业化 五 万科与住宅产业化,一 什么是住宅产业化 所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。 住宅产业化是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。,二 推行住宅产业化势在必行,1 .推动住宅产业化 避免能源浪费 2 .只有走住宅产业化路才能全面提升住宅品质 3 .推动住宅产业健康发展 4 .住宅产业化是可持续发展的需要,1 .推动住宅产业化 避免能源浪费,今天住宅建设中，每平方米住宅可能带来20公顷标准煤的消耗，0.05立方米水的消耗，3%混凝土的损耗和3%钢材的损耗。0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客户在装修过程中，每户还会带来2吨装修垃圾的消耗。通过住宅产业化进程的推进，通过分离式的建筑，改变混凝土浇筑的方式，在建筑垃圾，水资源，木材、钢材上都会带来大幅度的改变。 假设2012年，中国住宅城市化进程依保持今天这个速度，达到10亿平方米住宅建设量的时候，如果说中国住宅产业化率达到20%，在那个时候，电的消耗可以节约2个月的消耗量，可以节约1.2公顷的森林，在水的消耗量可以节约出19个西湖，钢材消耗量又能节约出一个“鸟巢” 。,2 . 住宅产业化能全面提升住宅品质,住宅产业化程度的提高，将极大促进产品品质的提升。因为产业化水平的提高，意味着各种房地产产品的质量性能的提高，意味着节约资源与能源水平的提高，及污染和排放的减少，更重要的是意味着消费者满意度的提高及客户价值的更大的体现。 只有实现了住宅的产业现代化才能更好地促进减少建筑的生产建造能耗，才能将复杂的技术体系集成起来去实现使用过程的节能与减少排放。另外，通过工厂化生产和现场装配式施工，可大幅减少建筑垃圾，降低施工噪音的扰民，降低有害气体及粉尘的排放。,3 .推动住宅产业健康发展,我国住宅建设产业化应围绕建立和完善住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和住宅性能认定体系，加强住宅产业基础技术和关键技术的研究，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步提高劳动生产率，推动住宅建设整体水平提高。,4 .住宅产业化是可持续发展的需要,首先，住宅产业化是提高住宅综合性能的重要举措 其次，住宅产业化是推进节能降耗的重要手段 根据万科新里程试点项目的相关资料，住宅的预置率达到37%就可以节约用水36%，节约用电31%. 最后，住宅产业化将提高效率降低劳动力成本 根据日本等国的数据，实施工业化以后，将可以提高工作效率3到4倍。随着我国劳动力成本的逐步提高，住宅工业化的经济性将进一步显现。,三 建筑行业的现状,住宅产业化从1996年开始正式在全国试点，至今已经过去了11个年头。业内专家表示，住宅产业化距原来预定的目标相差比较远。,（一）我国住宅产业与先进国家的差距,1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。 2、住宅建筑标准化工作滞后。 3、住宅部件标准化和通用化程度低。 4、住宅科技含量偏低。,1、住宅建设基本上仍是粗放型,科技贡献率低,传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技术及技术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50才能算是集约内涵型发展的产业。,2、住宅建筑标准化工作滞后,住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没有从建筑整体出发，进行成套技术开发。标准设计文件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范和健全。,3、住宅部件标准化和通用化程度低,部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套产品品种少，日本有10000多，中国不足2000种。,4、住宅科技含量偏低,节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，新材料、新部品的优越性未充分发挥，一定程度上也影响智能化住宅的发展。日本新型建筑材料的应用在墙体材料中的比重占80左右，但我国还不到20。,（二）政府相关的实施措施,1999年，国务院办公厅颁发了关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见。 1999年4月29日，建设部颁发了商品住宅性能认定管理办法，于7月1日实施。 2005年11月30日，住宅性能评定技术标准由建设部和国家质量监督总局发布，2006年3月1日开始施行。 2006年6月21日，建设部颁布国家住宅产业化基地实施大纲。,四 万科在住宅产业化过程中所起得作用,万科与住宅产业化 万科住宅产业化的具体计划如何？ 万科为什么要推进住宅产业化？ 对建筑行业会产生何种影响？ 与住宅产业化有关的疑问.,万科与住宅产业化,99年政府建设部等八部委提出住宅产业化, 王石是第一个也是唯一一个响应者. 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工. 2007年11月，集合万科工业化生产资源的第一个市场化项目“上海新里程” 进入市场。,万科获授“国家住宅产业化基地”,万科住宅产业化体验馆,万科住宅产业化的具体计划如何？,王石：今天这两个试点项目楼面面积只有6000多平方米，预计2007年我们会继续在上海建设5万平方米，2008年在上海会达到20万平方米，全国则会达到50万平方米。住宅产业化可以提高我们的资金利用率，将来项目交付面积与开工建设面积的比例会由15提升到13，甚至12。,万科为什么要推进住宅产业化？,万科正在发生两点变化，一是产品线的延伸，就是为各个消费阶层、各个年龄段的消费者提供住宅产品；一是住宅产业化，万科每年将建造2000万平方米住宅，要持续领跑就必须要有质量的增长，必须要进行住宅产业化。万科聚焦三大经济发达区域的战略，也需要住宅产业化的高效率支持。,对建筑行业会产生何种影响？,对建筑施工企业要求自然更高了。万科在上海和全国各地将陆续跟有实力的承建商结成合作伙伴，共同推进产业化，万科今后也将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作。而住宅普遍实现产业化后，小建筑队将逐渐失去生存机会。 建筑民工将转型为产业工人,经过再教育,收入将翻倍. 同时因为存在运输建材的关系,将加大物流业与保险业的发展.增加就业机会.,与住宅产业化有关的疑问.,住宅产业化的成本如何，消费者会认可吗？ 原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天了，至于试点项目的建安成本比以前增加了40%，但当建筑面积达到10万平方米以上，成本只会增加25%，并基本固定下来。成本增加了，但建筑质量也提高了一倍。这样的建筑几年之内可能看不出特别优点，但三五年或更长时间后，跟其他房子相比就很不一样了。这个相信会得到消费者的认可，户型也不是大问题，在发达国家这早就解决了。,住宅产业化怎么确定标准?标准化是否意味着产品的单一? 产业化的标准可以由国家制定.万科也可以制定企业标准. 标准化是一种模式,正如汽车和电脑,模式是多样化的,可以将多样化的模式再组合.绝对的定制将是极个别豪宅的专利,正如汽车中的劳斯莱斯. 将客户分类,根据客户类型建造产品.同样能达到量身定做的效果.,成本高是否意味着房价将继续增加? 买东西不是单看价格，从来都是看性价比，如果增加10元成本，给客户带来11元的价值，性价比反而高了。 传统建造，设备与结构不分离，比如管线埋在混凝土里，混凝土寿命长，但管线寿命相对短，坏了怎么维修？你不可能把混凝土砸了维修里面的管道。所以你会看到很多老房子维修后，外墙裸露一排排管线，以致房子非常丑陋。产业化生产，外墙是在厂房用混凝土生产，传统外墙可以用30年，产业化的寿命70年。同时，因为设备与结构是分离的，便于维修、升级。站在长久的角度就能看出区别，初期多投入一点，将会给客户带来更长久的价值.,住宅产业化发展的趋势,今后的住宅将向着节能指标达到70%,零能耗住宅(不消耗不可再生资源，没有采暖设施的住宅)的方向发展. 今后将是PC(Precast Concrete即预制混凝土)大行其道的时代. 住宅产业化将在今后五年到十年内实现.,万科部分产业化楼盘,大有恬园节能型住宅典范,星河丹堤中水回用的典范,星河丹堤,新里程“搭积木时代”的到来,新里程万科工业化生产资源的第一个市场化项目，是中国真正意义上的第一套工业化住宅,五 住宅产业化在国外,（一） 瑞典的住宅产业化 （二） 日本的住宅产业化 （三） 澳大利亚的住宅产业化,（一） 瑞典的住宅产业化,瑞典从50年代开始在法国的影响下推进建筑工业化政策，并由民间企业开发了大型混凝土预制板的工业化体系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占80以上。有人说：“瑞典也许是工业化住宅最发达的国家”。,1、较完善的标准体系基础上发展通用部件,瑞典早在40年代就着手建筑模数协调的研究，建筑部件的规格化在60年代大规模住宅建设时期，逐步纳入瑞典工业标准（SIS）。颁布了“浴室设备配管”标准、“门扇框”标准、“主体结构平面尺寸”和“楼梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“楼梯”标准、“公寓式住宅坚向尺寸”及“隔断墙”标准、“窗扇、窗框”标准、“模数协调基本原则”、“厨房水槽”标准等等，襄括了公寓式住宅的模数协调，各部件的规模、尺寸。七十年代，日本专家对瑞典和世界主要经济发达国家进行考察后说：“SIS作为全国统一规则通用体系，是世界上最完美的”。,2、独户住宅建造工业十分发达,20年代瑞典新建公寓式住宅所占比例较大，以后独立式住宅超过公寓式住宅，目前独立式住宅大约占80左右，而这些独立式住宅90以上是工业化方法建造的。在50几个工业化住宅公司中，有12家大型住宅公司。建筑体系有小型和大型大框架包括高效保温板材体系。工厂的生产技术较先进，同时考虑住宅套型的灵活性。瑞典的住宅生产商向西德、奥地利、瑞士、荷兰、以及中东、北非出口住宅，同时还打入了美国市场。,3、政府重视标准化和贷款制度推动住宅工业化,政府一直重视标准化工作，早在40年代就委托建筑标准研究所（Byggstandis-eringen）研究模数协调，以后又由建筑标准协会（BSI）开展建筑化标准方面的工作。 为了推动住宅建设工业化和通用体系的发展，瑞典1967年制定的住宅标准法规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。,(二) 日本的住宅产业化,（1）产生背景和发展状况 （2）住宅建筑标准化 （3）住宅部件化 （4）钢结构占主导的住宅建筑体系,（1）产生背景和发展状况,日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的. 基础住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化. 特征资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应.,（2）住宅建筑标准化,标准化是推进住宅产业化的基础。1969年，日本制订了推动住宅产业标准化五年计划，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作。而后分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的80以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。,（3）住宅部件化,日本住宅部件化程度很高。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。在东京的东急酒店（TOKUYO INN）是日本国内一家较大的酒店连锁集团，酒店给人印象最深的是客房卫生间。全套的卫生洁具浴缸、坐厕、洗脸盆，包括地板、墙面，是由一个整体部件安装而成，没有混凝土和瓷砖，所用材料都是复合塑料材料，全部在工厂生产。它达到了经济而不失舒适，节简又具现代化的效果。,（4）钢结构占主导的住宅建筑体系,日本各种建筑结构中，钢结构的建筑数量最多，占住宅建筑总面积的20左右，多数为低层独立住宅。钢结构住宅的主要特点是：（1）有着更好的抗震、防腐、耐久、环保和节能效果，并能将使用面积增加58，并得到较高的层高空间；（2）可实现构架的轻量化和构件大型化，运送简便，加工性能优异，质量稳定；（3）吊装施工较为简便，比混凝土施工所需的现场劳动量小，不需要钢混凝土结构的养护期，提高施工效率。一般房屋的龙骨现场装配包括所有的精装修和设备安装，整个建造过程大约只需要3个月时间。如果工厂预制就只需1个半月左右的时间。但钢结构住宅存有成本较高、墙体隔音性能差、防火处理复杂的缺点。,（三） 澳洲住宅产业化,在澳大利亚,几乎所有的建筑材料都是工厂按照国家标准生产的半成品或成品，建筑商只是买来这些住宅构件和部品，按照设计图纸组装。 1990年代以来，政府修改了住宅墙体标准,从新颁布了建筑法，在立法上为住宅产业化铺路.短短的十几年, 澳洲的住宅产业化已经完全成熟,住宅工艺和品质均得到大幅度提高.,以一套住宅工业化成熟后的2006年的住宅为例. 建筑商提交给税务局有关这所住宅的折旧计划中,整个住宅价格的61.73%可以进入折旧，而38.27%属于劳务和土地价值，不能进入折旧.也就是说，建筑商用于购置住宅部品的花销占售价的60%以上，而在1930年代，建筑商用于购置建筑材料的花销只占售价的30%左右.,我们值得借鉴之处:,先造制度后造房:澳大利亚为实现建筑节能，政府修改了住宅墙体标准，如要求和允许使用特殊化纤板和隔热填充材料。标准一改，建筑师就必须修改设计，保险公司也来了，不按设计标准建房，则增加保险费或不予保险；没有质量保险的房子谁敢买？于是，建筑商就得到市场上去买这些建筑部品；有了需求，自然有人投资建厂。在西方发达国家，住宅工业化就是在这样的制度机制下实现的。,政府干预所起的作用:,还是以澳洲为例,不管建筑商愿意不愿意，他们都必须到市场上去买几乎所有的住宅构件和部品，这样做的原因有三，一是可以降低造价，二是可以借到款和获得建筑保险，三是政府规范要求他们必须如此，否则连建筑执照也会被吊销。所以说，住宅部品的市场化是在政府和私人机构的双重干预下建立和运行起来的.,国外的工业住宅图组,布鲁塞尔海德堡库盆海姆节能住宅社区,比利时在建筑节能方面位居世界前列。本社区除使用加厚外墙保温层、利用“断桥”式窗框、使用中间充惰性气体的中空玻璃等欧洲比较普及的技术外，在利用太阳能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用）循环、冷热空气交换等方面也颇具匠心。由此，降低了50的能耗。,世界著名的节能住宅项目“三升房”（THE 3-LITER-HOUSE）,本项目是世界最大的化学公司巴斯夫在一幢已有70年历史的老建筑基础上改造而成，因其每年每平米（使用面积）消耗的采暖耗油量不超出3升（相当于当量煤约4.5千克）而被称为“三升房”。,埃森RWE办公楼,本楼高达30层，由透明玻璃环抱，外形呈圆柱状，这种设计既能降低风压，减少热能流失和结构损耗，又能优化自然光照的射入；固定外层玻璃幕墙的铝合金构件呈三角形连接，使日光的射入达到最佳状况；内走廊的墙面与顶部采用玻璃，折射办公室内的阳光以作照明；外墙由双层玻璃幕墙构成，用于有效的太阳热能储备；内层可开启的无框玻璃窗，可使办公室空气自然流通。整个大楼70通过自然的方式进行通风，热能节约在30以上。玻璃幕墙的反射系数为0。,世界最大的太阳能居住型社区阿姆斯福特市“太阳能村”社区,“太阳能村”是以建筑节能为中心的、装机容量名列世界前茅的太阳能发电居住区，也是当今荷兰住宅建设的示范项目。太阳能村共有6000幢住宅，10余万人，太阳能光伏发电能力达1.3兆瓦（MW）。,附录 ：万科工业化实验1号,万科工业化实验1号是万科住宅产业化的第一个实验项目，是与香港虎地住宅发展项目协作，引进奥雅纳工程顾问有限公司（先后作品有德方斯、悉尼歌剧院、巴黎蓬皮杜艺术文化中心、汇丰银行大厦）技术，采用全预制方式的一套工业化住宅。2005年10月破土动工，2006年10月份被拆除。是国内第一个采用装配整体式方式建造的预制混凝土的住宅实体,万科房地产公司为进行住宅产业化探索所做的试验项目,结构形式为框架结构,建材堆放也实行标准化作业流程,现场工地整洁干净,主要结构构件均采用工厂预制现场组装,将梁柱构件运到施工现场，然后采用冷挤压套筒进行柱与柱之间的钢筋连接,施工最困难的就是梁柱构件的吊装、定位,因为梁柱都是三维构件，每个方向都要求偏差在5mm之内,内墙外墙都是采用预制构件现场组装的方式完成施工，外墙在预制厂的时候已经内置了保温板,内墙也全部是C40混凝土预制,吊装外墙板，施工中需吊车负重行走,梁柱接头,谢 谢,