资源描述
深圳市城市更新项目专题技术培训,2014年4月,深圳市城市更新办法 深圳市城市更新办法实施细则 深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定 深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法 国有土地上房屋征收与补偿条例 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施,相关政策文件,1、综合整治类,2、功能改变类,3、拆除重建类,城市更新的模式,一、,1、旧城中村,城市更新类型,二、,2、旧工业区,3、旧商业区,4、旧居住区,1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米； 2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”） 的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地。 3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非农建设用地以外形成的建成区。 4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。 4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。,城市更新单元的规划条件,三、,城市更新单元内应提供大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。,城市更新单元内公建部分规定,四、,1、分析地块的区域及综合情况； 2、分析项目总体拆迁成本； 3、分析地块应补交地价； 4、分析总投资成本； 5、分析更新后物业市场租金及价值； 6、分析地块更新后的价值； 7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁等，预计项目可能的风险； 8、分析项目更新后利益的合理分配比率。,城市更新经济分析的内容,五、,城市更新经济分析涉及的部分名词解释,1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面积、运动场地等等 2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于更新单元面积。 3、可建设用地面积:项目更新单元用地面积扣除绿地、道路用地等的用地面积。 4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。,城市更新经济分析涉及的部分名词解释,5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率 6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加 7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税 9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本 10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润/营业收入,五类用地,解读,城市更新经济分析的具体测算过程,六、,1 现状房地产测绘报告： 永久性和临时性建筑物面积 2 更新单元范围图： 更新单元面积、范围 3现状权属图： 各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地， 各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积） 4建筑物信息图、更新意愿调查表： a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久 和临时性建筑物） b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办） 的面积 ； 5更新单元专项规划图 6 土地、房地产租赁情况： 土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息）,（一）城市更新项目经济分析需提供的资料,1 更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 区域的法定图则 3更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 市场地价（土地估价师看地价） 6更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7现状照片,（一）城市更新项目经济分析需收集的资料,（二）拆迁成本,情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指 标方向，按其指标进行规划； 情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照 周边同类型城市更新项目公告的规划指标进 行规划设定；,（三）专项规划指标,情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定,一类地区保障性住房配建比例为12% 二类地区保障性住房配建比例为8% 三类地区保障性住房配建比例为5% 项目位于规划2015年前建设的轨道站点500米范围内的，按批准住宅建筑面积增加3% 属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5% 项目中包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的8%，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5%。,城市更新项目保障性住房配建规定计算,新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。,城中村改造-非农建设用地,一、,（四）拆除重建类城市更新的地价计算,举例（假设容积率是5.0）： 非农指标扣减地价=2.5 基准地价 + （4.5-2.5） 基准地价 80%,最大补缴金额=A1 x 5.0 x a% x 基准地价 扣减地价金额=A1 x 2.5 x a% x 基准地价 + A1 x （4.5-2.5） x a% x 基准地价 x 80%,现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。,旧屋村改造老屋村用地,二、,举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 基准地价,深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法,1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的（工改工），原有合法建筑面积以内的部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。,工业区改造,三、,2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途 原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价） 增加建筑面积部分：市场评估价格,市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,工业：扣减地价金额= 合法建筑面积 x a% x 工业基准地价 + （A1 x 5.0 x a% -合法建筑面积 x a%） x 工业基准地价 x 0.5 其他配套：扣减地价金额= 合法建筑面积 x a% x （办公基准地价 - 工业基准地价 ） （自用） + （A1 x 5.0 x a% -合法建筑面积 x a%） x （办公基准地价 - 工业基准地价 ）x 0.5,商业：扣减地价金额= 合法建筑面积 x 商业比例 x 【商业市场地价 - （商业基准地价-工业基准地价）】,（五）设定回迁安置比例 （六）开发商开发建设相关经济测算表 （七）股份公司作价入股,培训结束！ 祝您成功！ Thanks!,
展开阅读全文