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乡愁贵州招商方案,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,02,项目招商政策建议,03,项目返租方案建议,04,经典案例参考,05,06,项目价值,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,02,项目招商政策建议,03,项目返租方案建议,04,经典案例参考,01,05,项目价值,项目情况,项目总平,别墅,别墅,项目情况,项目数据汇总,项目情况,百家宴招商面积,项目情况,招商面积,商业总招商面积：15498,一般免租期按月计算，从1-3年不等，根据商家要求、项目情况及谈判结果制定,市场政策,免租期（含装修期）,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,06,项目招商政策建议,03,项目返租方案建议,04,经典案例参考,02,05,项目价值,装修补贴一般以两种方式体现： 商家装修所需全部费用由商家先行支付，开发商验收合格后，双方按相关标准在规定时间内预先返还补贴； 具体如下： 商家装修返还期原则上为两年，具体补贴额度根据该专卖店实际业绩与营业期间，按照如下标准确定： （1）如果商家营业期在6个月内，开放商不予补贴。 （2）如果商家营业期在6个月至1年之间，开发商给予30%补贴。 （3）如果商家营业期在1年至2年之间，开发商给予50%补贴。 （4）如果商家营业期在2年以上，开发商给予100%补贴，但第一年业绩低于原目标业绩70%的，将顺延一年返还。 每平方根据市场情况给予固定的金额补贴，并根据各行业标准和商家对项目利好程度来确定补贴金额。,市场政策,装修补贴,根据商家实力，有些商家在进驻之前会给予部分装修补贴，这部分补贴招商部对商家资质进行评估后，双方共同谈判协商确定,市场政策,租金标准,租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常市值的租金价格，以及租赁年限的签订，由双方共同谈判制定,以“时光贵州一期” 为例，租金从第三年起每年递增8%。 该数据也根据商铺租赁时间长短，会有一定差异，租期越长，递增率越低，反之则递增率相对高。 5-10,市场政策,租金递增率,递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低及递增方式也由双方谈判共同制定,市场政策,租金支付方式,租金支付时间及方式：租金支付时间有按月、按季度、按年度等，支付方式有现金、支票、转帐、营业额保底提成、流水提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定；,保底营业额补贴是商场为了引进国际大品牌提高商场的档次而给出的营业额补贴，该品牌若当月营业额达不到商场租金的由商场给出的补贴差额。 如“贵阳市亨特城市广场” 就采取这种模式引进了劳斯莱斯专卖店。,市场政策,其他补贴,对于一些项目培育期过长，而商家无法正常经营的商业项目，一般开发商对商家会采取一种保底营业额补贴的方式，让商家能够基本保本营业,市场政策,装修设施,有些大型主力店会对开发商提出，由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要求，这些条件最终也是由双方共同谈判协商,以“贵州白云电商产业园”为例，该产业园对当年设备投资额在200万元以上的电子商务企业,按其设备投资额的10%给予补助（享受补贴的设备三年内不得撤离本区范围）,最高不超过100万元。,以花果园购物中心为例，该购物中心承担“鸿福盛宴”酒楼 入户电梯安装及维护费用,例如“时光贵州”针对餐饮业设有（380V动力电）、供水 、燃气、排水排烟排油。,市场政策,物业条件,某些业态需要物业特殊条件的，前期由商家提出并汇总到设计部门，如餐饮需要上下水等等条件，最终由双方共同谈判协商完成,为应对门店租金的不断上涨，部分百货企业采取了零售+商业地产的运营方式，一方面以地产利润弥补百货利润之不足，另一方面也能够以百货作为招牌，提升商业地产的价值。 如贵阳市中华路上的“百盛”百货，在不到500米的距离就开设了3家“百盛” 购物中心，证实了此模式的可行性。,市场政策,其他,对于一些特殊项目，还些开发商会直接采取加盟的方式，成立专门的经营公司，加盟品牌自行经营，或与商家共同经营（对于操作特别困难的商业项目，一般采取此种方式的情况比较多）,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,02,项目招商政策建议,06,项目返租方案建议,04,经典案例参考,03,05,项目价值,招商政策,政策建议,免租期,递增率,租金价格,合同期为3-5年（酒店/民宿大于8年以上），递增从第4年和第5年计算；,以初期经营50元/平均水平初步估算投资回报率为6.5%,主力店商户可能存在装修补贴事宜，待具体商定后，再做个案进行上报； 以上的政策为整体框架基础，对其主力店以及重点客户的其他的要求进行一事一议报送给公司高层做决断；,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,02,项目招商政策建议,03,项目返租方案建议,04,经典案例参考,05,返租方案内容 返租率：8%，即每年客户可获得购房款的8%为资金回报 返租年限：三年 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返，从总房款里直接扣除 关于返租的几点说明： 返租政策可让客户立即看到收益，抓住了客户的原始动机和心理； 注意在统一说辞时一定严格把守口径； 价格的制定原则：把返租金额直接加到商铺价格里。,返租方案,三年返租,三年 返租,例如：出售某商铺，建筑面积60，建筑面积单价9300元/，总价55.8万元。 政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年回报率达8%”。因此遵循价格的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里。我们可以算出该商铺实际成交总价为：55.8万元+55.8万元0.08（回报率）3=69.19万元，这时可得， 实际单价=11500元/ ，租金总和：691920元-55.8万元=13.39万元，首付35.19万元，按揭34万元，月供：3589.63元 解析：该方案优点在于能让客户立即看到收益，且收益直接从总房款里扣除，首付按揭相对降低，月供压力小，对购房者吸引力较大。实际上客户的返租收益是直接加在房价里的，对公司收益没有太大影响，实际上就是一个数学游戏。,返租方案,三年返租,返租方案内容 返租率：8% 返租年限：五年 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返，从总房款里直接扣除；第四年起返9%，第五年返10%，每年年底直接打到客户账上； 关于返租的几点说明： 五年返租主要针对位置相对偏僻的铺面，给购房者建立购买信心，同时规避投资风险； 公司层面会增加一定的运营成本，增加运营风险； 价格制定原则也是把返租金额直接加到商铺价格里。,五年 返租,返租方案,五年返租,例如：出售某商铺，建筑面积60，建筑面积单价9300元/，总价55.8万元。 政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年回报率达8%，第四年起返9%，第五年返10%”，因此遵循价格的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里，我们可以算出该商铺售价为：55.8万元0.083=13.39万元（前三年返租金额），55.8万元0.09=5万元（第四年返租金额），55.8万元0.1=5.6万元（第五年返租金额），55.8+13.9+5+5.6元=79.79万元，该商铺售价为79.79元，由此得出， 实得单价：13299元/，首付：40.79万元， 按揭39万元，返租金额合计：24万元，月供：4117.52元（十年等额本息） 解析：该方案溢价偏高，但是给客户作解释的时候可以尽量突出返租年限和递增，相对有保障，主要还是针对位置相对偏僻的铺面可以实施。,返租方案,五年返租,返租方案,返租以及销售策略,以同一商铺为例，在各项指标作出比较，得出以下数据作为参考,通过对贵阳商业市场调查，以及实际操盘经验建议采用三年返租方案。原因如下 1、返租年限过多，不便5年后市场租金的把控，如果五年后理论增长租金以及递增情况远远 大于项目实际运作情况，不利于项目后期运营； 2、返租年限过多，如果5年后市场运营情况优秀，不便于重新制定租金价格，伤害业主利益， 影响销售价格,销售策略： 把返还租金收益的总金额加到实际成交总价中包装后进行对外释放，当业主购买时建议从包装后的总价中减去返租收益金额进行合同签约。,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,02,项目招商政策建议,03,项目返租方案建议,04,经典案例参考,05,06,项目价值,案例研究-民宿,后坞生活,案例研究-民宿,后坞生活,案例研究-民宿,后坞生活,北京平谷山水放歌木屋度假村,案例研究-木屋,山水放歌,工程地点：北京 建筑面积：38000平米 竣工时间：2009年 结构材料：进口木材 建筑用途：旅游度假 平谷北京后花园，地处北京、天津、河北接两大城市的纽带。平谷区西接顺义三个省市的交界处，位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连区，西北邻密云县，东南与天津市蓟县、东北与河北省兴隆县、南与河北省三河市毗邻。 北京平谷山水放歌木屋度假村，是由北京北京瑞涛旅游地产开发公司开发。 山水放歌位于北京平谷城区东北15公里处，毗邻世界闻名的京东大溶洞，黄松峪水库、石林峡、飞龙谷、湖洞水、金海湖等著名景区绕聚周边，由京平高速驱车至东五环仅50分钟，至首都机场仅25分钟。 山水放歌作为“万亩级度假生活综合体”，坐落于三面环山、流水潺潺的天然峡谷之中，规划区域内拥有百余种野生动植物、3000米曲折湖岸线、30000平米宁静湖面、万亩缤纷果林等各项原生态景观元素，彼此交相辉映、互生共融，构成一幅媲美北欧、恍若童话的山水画卷。 作为“2008年北京市旅游产业推介会项目”、“2009年北京平谷区旅游局重点工程”。 山水放歌同步建设房车露营区、真人CS游戏区、自然采摘区、主题会所、赛马场、网球场、游泳池等一站式国际规格配套，堪称中国新一代度假地产之代表作。,案例研究-木屋,山水放歌,案例研究-木屋,山水放歌,盘县集装箱酒店,盘县集装箱酒店,案例研究-集装箱,盘县已在5个景区投放12个集装箱酒店，于5月9日正式投入运营，开门迎客。 目前，盘县旅游业蓬勃发展，为增加游客选择的空间和余地，盘县不断开发新景点、打造新奇项目、丰富旅游产品，集装箱酒店正是众多旅游新奇项目中的一个。 据介绍，为了提前完善接待能力，既让游客住得下来，又有一种新奇的体验，盘县决定在景区试推行集装箱酒店体验项目。此次购进的集装箱酒店共12个，每个面积为18至21平方米，由老集装箱重新拼装组合而成，屋内设施一应俱全，内部设计别具格调，其舒适程度不输给传统酒店。另外，它还和房车一样，能整体移动，可拆除和重装，景区据此可根据需要适时调整安放位置。 值得一提的是，集装箱酒店造价也比传统酒店略低，其建筑材料绿色、低碳、环保，体现了与自然融合的理念，为住客提供了一种独特的空间和视觉体验。这12个集装箱酒店的分布为：虎跳河景区4个、娘娘山景区2个、乌蒙大草原2个、哒啦仙谷2个、沙淤景区2个。首批入住的游客可享受五折优惠，如果试运营效益好，盘县将在景区扩大集装箱酒店的投放规模。 近年来，在世界各地，集装箱已经被广泛应用到建筑领域，像搭积木一样，轻易组合成人们喜爱的房子造型，创造出舒适可居住的空间，深受游客欢迎。,案例研究-集装箱,盘县集装箱酒店,案例研究-集装箱,盘县集装箱酒店,案例研究,盘县集装箱酒店,案例研究,盘县集装箱酒店,案例研究-餐饮,贵州龙美食城,贵州龙美食城 运营公司：贵州龙夜郎皇宫餐饮有限公司 项目位置：贵阳市乌当区新添寨新添大道北段新添卫城 营业面积：5000 主营产品：时尚黔菜，经典粤菜 美食城分布：共设有粉面档、面点档、石锅档、粥档、烫菜档、铁板档、盖饭档、卤味熟食档、奶茶档九个品种的档口 构造分布：13间商务餐接待包房、300余人的特色小吃荟萃广场、120个餐位的四季养生汤馆、可容纳300人的婚庆宴会大厅,案例研究-购物中心,花果园购物中心,案例研究-购物中心,逸天城,案例研究-购物中心,南国花锦购物中心,案例研究-购物中心,世纪金源购物中心,目录,CONTENTS,项目商业基本情况,01,贵阳市场商业政策介绍,02,项目招商政策建议,03,项目返租方案建议,04,经典案例参考,06,05,项目价值,政策引领，成就大业 2016年中央一号文件、“十三五”旅游业发展规划 为加大对旅游的支持，党中央、国务院出台系列加快 发展旅游业的政策措施，大力发展休闲农业和乡村旅游。 贵州省旅游条例修正案全产业发展， 推进全域旅游。鼓励全社会参与，鼓励开拓入境游市场。,7万亿市场，“钱”途无量 旅游业“十三五”规划：2万亿投资瞄准7万亿 市场，旅游业迎来大时代。2015年，国内旅游突破40亿人次，旅游收入超4万亿元。贵阳旅游人数达8471万人次，旅游创收达1041亿元。但目前旅游产业处于初低级阶段，可以说，未来10年，旅游业将是最有前景的产业。,乡村旅游，投资黄金时代 国家旅游局副局长在“中国现代乡村旅游30年论坛”表示，中国每年国内旅游人次达36亿人次，其中18亿人次在乡村。并预计未来5到10年，乡村旅游接待人次可达20亿人次。可见，乡村旅游是一股不可轻视的力量，已成为旅游业新的增长极，市场前景看好。乡村民宿、商业、农家乐等皆成为投资热土。,1年22亿人次，人气火爆 人脉即财脉，2015年全国乡村游客超过22亿 人次。2015年，贵州乡村游接待人数1.593亿 人次，乡村游人气逐年增长，已经成为了旅游 业新的增长极。乡愁贵州，毗邻百花新城商圈， 覆盖清镇职教城20万师生，每天数万人在这里办公、逛街、找乐，可共享商圈巨大客流。,黄金线上，游客集散地 乡愁贵州位于贵阳半小时黄金旅游圈，是黄果树 旅游线必经之地。项目地处清镇职教城西区，北 至龙凤大道，西至龙吟大道。紧邻AAAA风景名 胜区红枫湖和百花湖，将形成“东有时光贵州， 西有乡愁贵州”的态势，与“时光贵州”一起成 为贵州西线旅游集散地。,40万常驻人口，席卷亿万消费 项目位于职教城内，现已入驻学校16所。 到2020年，将不少于20所，在校生达20 万人以上，配套人口20万人以上。 乡愁贵州是为职教城的学生记得住乡愁建 的精神家园，给职教城的青年学术界建一 个精神家园，营造一种乡愁文化。而莘莘 学子们将为项目带来巨大的人流量和消费力。,畅达交通，广纳财源 畅达交通，带来源源不断的人流、物流、 资金。乡愁贵州，地处黔中交通要道，交通便捷，距贵阳市23公里，距机场30公里，沪昆高速、厦蓉高速、贵黄高速穿境而过，金清市政干道直达清镇职教城，北至龙凤大道，西至龙吟大道。“四横五纵”路网，立体交通体系，出入各处畅达无虞，带来庞大客流，广纳财源。,4397亩大体量，日进斗金 乡愁贵州，4397亩山水度假目的地，分南北区 ，南区以“贵山”为主题，北区以“秀水”为主 题，以“道法自然、乡土文化、乐活怡然”为理 念，倾情演绎“贵山秀水忆乡愁”的核心内涵。 项目以乡村良好生态环境为肌理，集自然生态休闲 观光、生态科普教育等于一体。贵州乡村旅游新 名片，将会成为贵州人待客、旅游、购物的目的地。,全产业链，强势吸金 抢先机，拔头筹。乡愁贵州，升级传统乡村旅游模式，推动由传统的食宿、观光为主向休闲、体验、度假转变，采用农耕、商业、居住、体验、养生兼备的多功能体系，乡村生产、乡村旅游、乡村教育、乡村美学为一体的完善产业链，开创乡村旅游的食宿+新模式，实现乡村经济新体系。除此之外，项目还融入贵州民族文化，以民俗个性，特色活动，增强度假体验感，营造特色的乡村度假体验，从而刺激消费，保障商家，大有赚头。,专业团队护航，0风险 跟着巨头赚钱，有“金”无险。乡愁贵州由 贵州乡愁文化旅游置业有限公司斥重金打造， 开发商实力雄厚，拥有数十年生态园林建设、 旅游地产开发、商业地产运营的探索经验。 专业团队，具备10余年运营经验，专业管理团队，提供高效服务，即“统一规划、统一招商、统一形象、统一管理、统一推广”，科学业态搭配、功能互补，为投资者、经营者保驾护航。,
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