国内外优秀地铁商业案例.ppt

国内外优秀地铁商业案例,常规型布置,发展型布置,骏峰国际财富广场,北新泾站点案例,日本大阪梅田地下商业街,人民广场地下商业街,以参考样本作为本案开发的对标方向，以国内外优秀的地铁商业案例作为本案的规划理论依据。,地址：上海市虹口区大连路1619号（地处大连路四平路交汇处，内环线以内） 开发商：上海骏峰置业发展有限公司 投资商：香港骏峰国际集团 定位： 5A甲级涉外写字楼及高档商业休闲中心于一体 建筑面积： 5万余 楼层：地下三层，地上二十四层 功能分布：地下二层、地上四层为商业，地下三层停车场 地上五到二十四层为办公 主要交通：地铁8号线、10号线上盖，另有多条公交路线,紧临两条地铁站点，同时有多条公交站点设于附近，大连路隧道直通陆家嘴，四平路将建立交。,交通优势,案例一：骏峰国际财富广场,楼层功能定位 B1层：百思买家电超市 B下2层：精品服饰、饰品店 F1：百思买家电超市、零售、面包房 F2、F3：餐饮，主营菜系：海派菜系、 碳烤鱼、韩国料理 F4：餐饮，主要营菜系：川菜,案例二：北新泾站-宜嘉坊,商业基本情况： 约2.2万的时尚生活广场，定位为中高档； 已入驻商家主要为沿街商铺主要以餐饮料和休闲娱乐场为主，内部1-5层商场，为服装零售、配饰等，目前正在招商中； 主要入驻商家品牌：麦当劳、吉高碳火烧烤、都可茶饮、音乐之声大酒店、苏武牧羊、奥隆娱乐城、宜芝多面包坊,办公基本情况： 共13层，单间面积60-1500 租金为2.3-2.5元/平/天，入驻率95%,案例二：北新泾站-馥邦中环广场,案例三：大阪梅田地下街位于大阪梅田地区，地下街连通阪神百货、阪急百货、阪急三番商业街等知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。,梅田Diamor地下街： 所处位置：大阪市北部梅田地区 层数：地下二层 地下街长度：四条共780米 总建筑面积：21,000 建成日期：1994年10月,大阪梅田地下空间,大阪梅田地下通道,案例三：梅田地下街充分挖掘地下商业空间，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引申出四条商业街。,1994年10月12日开发使用的大阪DIOMOR地下街，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引伸出以下四条长条形商店街。 Market Street Casual Street Fashionable Street Variety Street,大阪梅田Diamor地下街设有100多个店铺，由生活杂货、服饰、餐饮类及其它类（如保险公司），其中服饰类业态占比率最高。,案例三：大阪梅田每条地下商业街根据不同人流特征提供差异化的商业组合。,Market Street：由许多小面积的专卖店组成，如化妆品、鞋类、数码电子等等。另有部分花店、药房等的服务类业态； Casual Street：多以小面积的女装服饰专卖为主。另外在此区域有一面特别的音乐墙，墙面上有巨大的乐器浮雕，触摸时会发出该乐器的声音，可以进行简单的演奏； Fashionable Street：整个屋顶用透明材质处理，充分引入了自然光。这条地下街除了部分服饰专卖店，主要以各类餐厅为主，长廊上方经常悬掛一些主题的布条； Variaty Street：这条商店街则是贩卖鞋子、眼镜、CD、皮包等，还有一家规模较大的书店。,上海地下商业发展趋势研究,根据上海地下商业未来四大发展趋势的走向判断，未来的上海地下商业将向 “一类服务群体、多元消费内容”的内涵升华。,香港名店街、迪美购物中心、华盛街三个项目均位于上海市级商圈南京东路人民广场商圈核心地段；,地铁1、2、8号线以及42条公交线路交汇于此，日人流量超过50万人次，从地段、便达性而言，均可谓奢华尽享；,然而，同一个商圈之下却演绎出了截然不同的发展思路，其产出效益也存在一定差别。,案例四：人民广场地下商业街,人民广场商业街，在档次定位上，虽然有意差异化经营，形成错位竞争，但同时亦有同质化的现象存在。,香港名店街,定位为中高端化，以都市白领，时尚青年为主要消费群，业态除购物之外，还包涵部分休闲餐饮。,迪美购物中心,上海华盛街,是上海首家地下“都市中心型地下购物中心“，定位为购物、餐饮、娱乐休闲为一体的地下综合商业中心。,经营档次、目标市场定位与迪美颇为相似，主要定位为中低档。,从业态规划上可以看出，华盛街业态涵盖相对单一，而其它两个商场业态涵盖较全面，尤其是迪美购物中心。,同时从物业分布上来看，虽然华盛街位于较繁华的地铁出站处，人流较大，但与其它物业未形成积聚，且过往人流均为“路人”而并非购物之人。,通过对人民广场地下商业街在档次定位、业态规划、物业选址方面的分析，我们得出以下结论：,乌节路位于新加坡的中心位置，在中心商业区上方。是东西文化融合得最有魅力的商业街区，本地与国际的购物中心，适合不同游客需求的专卖店、特产商店，各种各样的亚洲节日，世界级的娱乐、艺术和文化都可以在此找到，几乎可以满足所有人的不同口味。 20世纪50年代，CKTANG在乌节路建立了一家购物中心。从60年代到70年代，LIDO电影院，乌节戏院，来福村和杰克保龄等娱乐中心相继开放。70到80年代，大型的远东和中心点购物中心建成，从而增强和补充新加坡商业中心的发展。,新加坡乌节湾地铁商业,乌节路是新加坡的最大商业街。乌节路地铁站像一座地下宫殿，又像一座迷宫，四通八达，但各种标识明显，不会走错方向。 地铁站与商业机构已经完美地融合到一起，划过地铁卡走出自动门，地下处就已经有大商业中心的氛围。宽阔的通道两侧是各种时尚精品屋，无限地延伸扩展。,1.5 境外地铁商业案例研究,PART 3 地铁商业专项研究,交通设施,位于项目正下方 北面主入口和Orchard Blvd.连通， 东侧为Scotts Rd.，南侧为 Orchard Rd.与地下入口直接连通 可通过地下通道或过街天桥进入。,地铁Orchard站 主干道3条 地下通道入口6个 公交站点6个,概况,地下通道 出租车 地铁 公交车 过街天桥 机动车行驶方向 地下人流方向,PART 3 地铁商业专项研究,乌节湾概况,公寓,商业,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾形态特征/物业品质,商业是五彩的，商业项目外立面一定是色彩缤纷的，充满线条感和立体感的。新加坡乌节湾的商业项目是这方面的卓越代表，它的外立面设计美仑美奂，整个建筑物拥有优雅流畅的弧线外型，充满动感韵律，从上至下的大片玻璃幕墙在内嵌灯光的辉映下流光溢彩， 摄人心魄，其建筑本身就是一个优秀的广告作品，堪称商业设计的经典之作。,建筑总体设计充满现代时尚气息，标志性强。 外立面使用大量高科技多媒体显示屏、荧光灯，展示性极佳。 球状地铁出口坐落于室外广场，可通过主入口进入首层，也可直接。通过地下通道进入地下一层。,圣诞节,主入口,地铁出口,夜景,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾形态特征/顶部设计,乌节湾的顶部设计美轮美奂，采光充足，给人以明亮，华丽之感，仿佛置身于地面商业一般，除却了地下商业阴暗，闭塞的致命伤。 大堂吊顶设计时尚奢华，使用大量的圆弧元素，与商业的整体设计风格相符。,地下顶部吊顶设计,地下商业内部吊顶设计,专卖店顶部设计,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾形态特征/柱子与超长电梯,商场采取中空筒设计，加强了各层之间的联系，提高了商业的利用率。,乌节湾地下商场超长电梯,乌节湾超长电梯，从地面2楼直达地下，使地下商业与地面商业融为一体。 乌节湾地下商业的柱子高大雄伟，加高地下楼层的高度，给人宽敞、舒适之感。避免了地下商业原有的狭窄，拥挤，空气混浊的弊端。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾地下餐饮街,餐饮商家以国际连锁品牌为主，目前已有80多家商家入驻。 商家中有大量首次进入新加坡或新概念店，乌节湾是此类商家在新加坡乃至东南亚地区进行品牌推广和新饮食概念推广的平台。 餐饮风味丰富，包括日餐、越南菜、印度菜、中餐和欧美风味的菜品。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾标志性景观,室外广场占地面积3,100，位于主入口的正前方。 标志性雕塑肉豆蔻坐落于Paterson 和 Orchard Rd.交汇处，由新加坡艺术家Kumari Nahappan设计，表明该区域曾是肉豆蔻的种植区。 雕塑都市人由瑞士雕塑家Kurt Laurenz Metzler设计，彰显该项目高端时尚的定位。 电子瀑布位于商场内部，由伦敦设计公司Troika设计。,室外广场,雕塑都市人,电子瀑布,雕塑肉豆蔻,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾商业经营功能,ION Orchard商业总建筑面积87,000，营业面积62,000，已入驻店铺300多家。 ION Orchard商业定位为高端时尚，是新加坡档次最高，规模第三的世界级综合性购物中心。 高端购物、餐饮美食和以艺术人文为特色的展示展览是其三大功能。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,乌节湾地下商业业态业种组合,乌节湾地下街设有120多个店铺，主要由餐饮构成、包含精品购物、服务配套（如银行），其中餐饮类业态占比例最高。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,日本阪急地下商业梅田地下街,梅田为JR、阪急线、阪神线、市营地铁线车站一带的繁华街区。这里象百货商店、“EST”、“Urban Terrace茶屋町”一类的时尚商厦以及家电量贩店“Yodobashi Camera”等，众多商业设施林立，极大地满足了所有年龄层人的需求。而“阪急三番街”、“Whity梅田”、“Diamor大阪”以及“堂岛地下中心”等地下购物街象网眼儿似的将这些设施连接在一起。这些地下街的总面积据说为世界第一。另外，在北新地（Kitashinchi）、御初天神通（Ohatsutenjin）以及阪急东通商店街周围，有许多价格适中的饮食店及小酒馆。而且预定今后还要在这里修建多座高层大楼，有望获得更大的发展。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,日本阪急地下商业梅田Diamor地下街,梅田Diamor地下街 所处位置：大阪市北部梅田地区 层数：地下二层 地下街长度：四条共780米 总建筑面积：21,000 建成日期：1994年10月,梅田地区位于大阪市的北面，是JR、阪急线、地铁等铁道线集中的西日本交通要道，梅田地区中央的区域更是大阪商业活动的中心。梅田Diamor地下街连接阪神百货、阪急百货、阪急三番商业街等的知名商业设施及大阪第一饭店，是日本人气最旺的地下街之一。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,日本阪急地下商业平面图,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,Urban Terrace茶屋町,阪急百货店,阪神百货店,ACTY大阪,梅田Loft,阪急地下商业对地面城市建筑的交通联动,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,阪急地下商业形态特征,日本阪急地下商业与地面商业紧密联系，地下商业与地铁相连，入口直达写字楼，给市民出行上班带来了极大的便利。,地下商场与地铁出口的人行过道十分宽敞，丝毫不显拥挤。大大提升了人们驻足停留，购物消费的欲望。给地下商业带来了契机。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,阪急地下商业形态特征/顶部设计,日本阪急顶部设计奢侈华丽、美轮美奂，引起客流驻足的兴趣，提高地下商业的价值。 日本阪急地下商业照明度很高，整个地下商业富丽堂皇，丝毫不逊于地面商业。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,阪急地下商业形态特征/餐饮街特色,日本阪急地下商业以餐饮，食品为主，由于与地铁联通，地下商业的主要消费者是上班族人群，因此快餐、特色餐饮等非常契合上班族的快节奏生活。 地下餐饮的门店都放有蜡制的食物模型，逼真诱人，同时有现场制作食品，使得消费者愿意驻足，乃至消费。,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,阪急地下商业形态特征/人性化设计,大阪阪急邮政便局,随处可见的指示牌，防止消费者迷失方向。,阪急百货地面自行车停车位,方便上班族上下班时购买食物的快餐店,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,1994年10月12日开发使用的大阪Diomor地下街，由JR大阪站以及阪神梅田站进入，经过西北部的圆形广场，呈放射状引申出一下四条长条形商业街。 Market Street Casual Street Fashionable Street Variety Street,日本阪急地下商业经营功能,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,Market Street： 由许多小面积的专卖店组成，如化妆品、鞋类、数码电子等等。另有部分花店、药房等的服务类业态。 Casual Street： 多以小面积的女装服饰专卖为主。另外在此区域有一面特别的音乐墙，墙面上有巨大的乐器浮雕，触摸时会发出该乐器的声音，可以进行简单的演奏。 Fashionable Street： 整个屋顶用透明材质处理，充分引入了自然光。这条地下街除了部分服饰专卖店，主要以各类餐厅为主，长廊上方经常悬掛一些主题的布条。 Variaty Street： 这条商店街则是贩卖鞋子、眼镜、CD、皮包等，还有一家规模较大的书店。,日本阪急地下商业经营功能,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,大阪梅田Diamor地下街设有100多个店铺，由生活杂货、服饰、餐饮类及其它类（如保险公司），其中服饰类业态占比率最高。,阪急地下商业业态业种组合,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,阪急百货低楼层业态业种组合,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,大阪梅田Diamor地下1F与地上1F全部为餐饮与食品，2F为小物件、妇人杂货，其低楼层商业业态均以快速消费品类为主。1F基本为食品区，2F小物件及杂货，该类产品易携带，且消费决策较快，十分契合地铁客流的快节奏消费需求。,善于变化的构筑风格 如“迷宫”般的构造，数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等，相互交错，使地下街区的分布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。,崇尚自然的购物环境 墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度，在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛，公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感，在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。,灵活舒适的购物要素 除了功能性和安全性考虑，在商铺设置方面也存在很大的灵活性。不同时期配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺。,日本阪急地下商业特点,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,从本次考察的地下商业项目各色物业形态中，可以了解到商用物业对于消费者消费心理与消费行为的重要影响。其优势对本项目有借鉴作用。,物业结构启示与借鉴,建造商铺应采用框架结构，其优点在于可以根据招商的具体情况改变商铺分割，以满足不同经营者对于商铺面积的要求。米兰广场（上海小马路）的钢框架结构商铺给人留下深刻的印象，不但便于分割，对于物业品质的提升作用也非常明显。,借鉴一、框架结构，便于分割,商业项目的内部装潢对于凸显经营档次起着至关重要的作用，能有助在消费者心中建立良好的形象。同时，舒适的购物环境也能增加消费者的滞留时间。,借鉴二、现代装潢，突显品质,在本次的调查中，我们发现地下商业相比地面商业不可避免地存在空间压抑、空气不佳、光线不自然等弊端。而局部见天或透光顶棚的物业设计，可以有效地削弱这个弊端，使消费者产生在地面商业购物的错觉。同时，提升了物业档次和商铺租金。并且，良好的视觉景观可以成为项目的标志。,借鉴三、局部见天，提升物业价值,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,境外案例低楼层商业业态配比以餐饮、食品、便利店、小商品等快速消费品类为主，其基本反映了地铁消费者快速消费节奏，以及对于该类业态的消费需求。,业态业种启示与借鉴,PART 3 地铁商业专项研究,1.5 境外地铁商业案例研究,地铁商业低楼层的业态配比中发现，餐饮比重基本占到60%以上，可见地铁客流对于餐饮消费需求的比重十分巨大。由于地铁客流基本是上班族，且中青年消费者居多，他们对于餐饮、食品的需求较为迫切。,借鉴一、餐饮、食品消费需求占首位,由于地铁客流的快速流动特性，低楼层消费品的消费决策时间长短起了关键性作用。如境外案例中，乌节湾、阪急百货的低楼层商业以食品与小物件为主，该类产品的消费决策时间短，且易携带，因此经营状况良好。,借鉴二、消费决策时间起关键作用,地铁上盖商业不仅借力于地铁人流输送导入，同时也依靠周边区域环境的人口。周边居民对于日常生活消费需求、休闲娱乐需求、餐饮消费需求正逐渐释放，日常生活消费、休闲娱乐业态等能够为地铁商业提供稳定的客源，保证上盖商业的成功运营。,借鉴三、居民生活娱乐需求释放,