08年春房地产法期末复习应考指南.doc

08年春房地产法期末复习应考指南 庞 瑾 秋 2008年6月23日第一部分 复习基本要求本课程的考试重点包括基本知识和应用能力两个方面，主要考核学生对房地产法的基本理论，房地产法律问题的掌握和利用相关知识应对实际房地产法律问题的分析和解决能力。1考核方式及考试时间考试方式：本课程为开卷笔试。考试时间：2008年7月14日, 考试时间为90分钟。2适用范围、教材本课程期末复习适用范围为开放教育专科法学专业的选修课程。考试命题的教材是房地产法，揭明、张勇敏主编，浙江大学出版社出版，2004年4月第1版。3考题类型及结构考题类型及分数结构大致为：单项选择题（10%）；多项选择题（20%）；判断分析（15%）；名词解释（20%）；简答（20%）；案例分析（15%）。4考试资料的使用本课程为开卷笔试，请学员带上教材、作业复印件、期末复习应考指南。（1）、平时作业平时作业与考试题型和要求基本上是一样的，根据过去考试的情况看，也有考试题就是平时作业，所以一定要认真用好。平时作业老师均作过评讲，作业答案也已经挂在巴南电大教学平台上，请同学们多浏览巴南电大网络教学辅导平台。（2）、教材房地产法教材。考试内容一般不会脱离书本，所以吃透教材就显得尤其重要。由于是开卷考试，考试时候务必带上教材。翻书也要注意技巧和方法，先看目录，再找到考题所在的章节，在找考题内容。（3）、在线自测题有在线自题2套，同学们可以进入巴南电大平台和重庆电大平台学习，哪个上面有答案。（4）、房地产法期末复习应考指南上的综合练习题该课程是选修课程，没有期末复习指导小册子。所以，房地产法期末复习应考指南上的综合练习题，是重点复习内容。该课程在期末辅导课上完成后，房地产法期末复习应考指南要挂在巴南电大主页上的。这套综合练习题一个是对平时练习的补充，同时也是对考试内容的补充和强调，一定要引起注意。并且综合练习习题和答案在后面，大家复习很方便。5考试注意事项（1）、一定要每题都答，不能留空白，首先要回答正确、尽量多答，因文字学科即使一时没搞得准确，答了总比不答好一些。（2）、案例分析的题，一定要联系实际认真分析说明，要尽量多答，千万不能答一点或者一点都不写，否则扣分是比较多的。（3）、案例题有几个小问的，一定要注意不要答掉，每个问题均要回答。（4）判断正确与错误题，一定要回答错在什么地方。（5）、房地产法考试试题答题较多，一定要注意把握时间，先易后难，把好得的分先拿到手。（6）、考试时资料一定要带齐，对教材复习资料一定要熟悉，到时翻查资料可以速度快一些，以节省考试的时间。第二部分 期末复习重点第一章 房地产法概述一、重点名词房地产 P1 房地产法 P7 房地产法律关系 P19二、重点掌握1房地产法的基本原则。P9P142房地产法的特征。P7三、一般掌握1房地产法的体系。P152房地产法律关系的特征。P19第二章 房地产权属法律制度一、重点名词房地产权属 P31 土地使用权 P39 建筑物区分所有权 P45房地产相邻关系 P51二、重点掌握1土地所有权的归属。P342房屋共有制度。P433房地产相邻关系的处理。P52三、一般掌握1房地产权属的特征。P31_P332建筑物区分所有权的特征。P45_P46第三章 房地产开发用地法律制度一、重点名词农用地 P73 房地产开发用地 P73 建设用地 P73土地使用权划拨 P80 土地使用权出让 P85 土地使用权出让合同 P94二、重点掌握1农村土地的城市化。P692土地利用的规划和审批。P713集体所有建设用地使用。P794国有土地使用权的划拨。P805国有土地使用权的出让。P856我国对于土地使用权出让进行控制的措施。P91三、一般掌握1土地使用权的划拨及终止。P822土地使用权出让的年限。P933土地使用权期满后和续展问题。P984国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股。P99第四章 房地产开发管理法律制度一、重点名词房地产开发企业 P101 立项管理 P111二、重点掌握1房地产开发的必要条件。P102三、一般掌握1房地产开发企业的设立。P1022房地产开发企业的资质管理。P104第五章 房屋拆迁法律制度一、重点名词房屋拆迁 P123 委托拆迁 P130 拆迁补偿 P134二、重点掌握1房屋拆迁的法律特征。P1242房屋拆迁的安置和补偿 P1343特殊房屋的拆迁补偿 P135三、一般掌握1房屋拆迁的基本原则 P1252房屋拆迁法律关系 P1263房屋拆迁的形式和程序 P130第六章 房地产交易法律制度一、重点名词房地产交易 P141二、重点掌握1房地产交易的管理机构。P1452房地产交易的原则 P143三、一般掌握1房地产交易的法律特征，P1422房地产交易的基本制度。P1473房地产的价格管理制度。P149第七章 房地产转让法律制度一、重点名词商品房现售 P169 商品房预售 P169 房地产转让 P154 土地使用权转让 P166二、重点掌握1房地产转让的法律特征。P1552土地使用权转让的条件。P1673商品房现售的程序。P1914商品房预售的条件。P180三、一般掌握1房地产转让的原则。P1552房地产转让的条件。P1573已购公有住房与经济适用房转让的条件。P1944已购公房和经济适用住房上市出售时土地收益分配。P195第八章 房地产抵押法律制度一、重点名词房地产抵押 P198 房地产抵押合同 P206二、重点掌握1房地产设定抵押的范围。P2022房地产抵押权的实现。P208三、一般掌握1房地产抵押的特征。P1982房地产抵押权的效力。P2023房地产抵押合同的生效。P207第九章 房屋租赁法律制度一、重点名词房屋租赁 P212 房屋租赁合同 P216 优先承租权 P222二、重点掌握1签订房屋租赁合同的条件。P2162房屋租赁合同终止的原因。P229三、一般掌握1房屋租赁的法律特征。P2122房屋租赁合同当事人的权利和义务。P2203房屋转租。P2234房屋租赁合同的变更、转让和终止。P227第十章 房屋赠与和继承一、重点名词房屋赠与 P234 房屋继承 P239二、重点掌握1房屋赠与的法律效力。P2372房屋继承的特征。P2393房屋遗产分割的原则。P243三、一般掌握1房屋赠与的条件。P2352房屋继承的主要方式。P240第十一章 房地产权属登记管理一、重点名词房地产权属登记 P247二、重点掌握1房屋权属登记管理。P2542土地权属登记管理。P258三、一般掌握1房地产权属登记的特征。P2482房地产权属登记模式。P2483我国房地产权属登记制度存在的问题。P251第十二章 房地产中介服务管理一、重点名词房地产中介服务 P261二、重点掌握1法律禁止的房地产中介服务行为。P269三、一般掌握1房地产中介服务机构的设立管理。P2652房地产中介服务人员资质管理。P2663房地产中介服务管理。P267第十三章 房地产价格管理一、重点名词房地产价格评估 P276二、一般掌握1房地产价格的构成。P2712土地使用权出让价格的管理。P2733房地产价格评估的内容。P277第十四章 房地产税收管理一、重点名词房地产税收 P281二、一般掌握1房地产税收的法律特征。P2812房产税。P2883房地产费。P293第十五章 物业管理一、重点名词物业管理 P297 业主大会 P312 业主自治机构 P310业主委员会 P315 物业管理公司 P304 物业管理委托合同 P317二、重点掌握1业主对于共有部分物业的权益。P3082业主自治机构的特征。P3103物业管理公司的义务。P319三、一般掌握1物业管理运作中的几项制度。P3162物业管理的产生和发展。P2973物业管理的内容。P2994物业管理公司的资质管理。P3055物业前期管理制度。P3166物业管理服务收费制度。P3227物业管理维修基金制度。P324第十六章 房地产纠纷的概念和特征一、重点名词房地产纠纷 P329二、重点掌握房地产纠纷的调处途径。P334房地产纠纷的处理原则。P335三、一般掌握1房地产纠纷的特点。P3322房地产纠纷的种类。P329第十七章 房地产纠纷的行政处理一、重点名词房地产行政处罚 P338 听证 P347 房地产行政复议 P348二、重点掌握1房地产行政复议的受案范围。P3482房地产行政复议的程序。P3493行政赔偿。P349三、一般掌握1房地产纠纷行政调处的程序。P3392房地产行政处罚必须遵循的原则。P339第十八章 房地产纠纷的仲裁和诉讼一、重点名词房地产仲裁 P351 房地产诉讼 P356二、重点掌握1房地产执行措施中强制执行的方式。P3522房地产纠纷的处理原则。P3353房地产诉讼与仲裁的区别。P3564房地产诉讼的受理范围、管辖。P361三、一般掌握1房地产仲裁的原则。P3512房地产仲裁程序。P3543房地产纠纷的诉讼时效。P3604当事人在房地产纠纷诉讼中的权利、义务。P361第三部分 综合练习题及答案一、单项选择题1在我国，房地产业属于（ C ）。A第一产业 B第二产业 C第三产业 D未来产业2房地产权利变动的成立要件是（ B ）。A转移占有 B登记公示 C签订合同 D实际取得3省级政府编制的土地利用总体规划应确保本行政区域内（ A ）不减少。A耕地总量 B农民数量 C经济总量 D动植物数量4国家土地所有权由（ C ）代表国家行使。A党中央 B全国人大 C国务院 D地方政府5农民集体所有的土地由（ B ）登记造册，核发证书，确认所有权。A省级人民政府 B县级人民政府C村委会 D土地行政管理部门6集体土地所有权缺乏（ D ）。A占有权 B使用权 C收益权 D处分权7当事人对土地有关争议处理不服的，可在接到处理决定之日起（ C ）内向法院起诉。A90日 B60日 C30日 D7日8对于有争议的集体用地，应属于（ A ）所有。A国家 B集体 C农民个人 D无人9教育、科技、文化、卫生、体育用地的出让年限示是（ B ）。A70年 B50年 C40年 D10年10对于已经转让的土地满（ A ）未使用的，国家可以无偿收回。A2年 B1年 C半年 D3个月11房地产开发企业以（ A ）为目的。A营利 B发展 C建设 D服务12超过土地出让合同约定的动工开发日期满1年未开发的，可以征收出让金（ B ）的闲置费用。A10 B20 C50 D10013获得（ C ）示获得土地使用权的前提条件。A商品房预售许可证 B土地出让合同 C建设用地规划许可证 D建设工程许可证14拆迁条例是（ A ）公布的。A2001年6月 B2002年6月C2003年6月 D2004年6月15拆迁条例调整（ A ）土地上的房屋拆迁活动。A国有 B集体C国有和集体 D所有权不明确16房屋建设工程的土地使用权转让必须完成开发投资总额的（ B ）以上.。A20 B25 C30 D5017土地使用权出让合同签订后必须在（ C ）内交付土地使用权出让金才能生效。A90日 B60日 C30日 D15日18房地产抵押合同自签订之日起（ C ）内当事人办理抵押登记方能生效。A90日 B60日 C30日 D15日19房地产抵押不转移（ D ）。A占有 B使用 C收益 D处分20房地产开发企业必须具备（ B ）以上专职技术人员。A3名 B4名 C8名 D10名21.我国房屋租赁采取（ A ）。A登记备案制 B公示制 C核准制 D审查制22.房屋租赁的最长期限是（ B ）。A10年 B20年 C50年 D无期限23.拖欠租金累计（ B ）以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。A3个月 B6个月 C1年 D1年半24.房屋租赁合同应当采取（ D ）形式。A口头 B协商 C明示 D书面25.房屋赠与合同以（ C ）为标志。A公示 B告知受赠人 C过户登记 D批准26.赠与人撤销赠与合同应在知道或应当知道赠与合同之日起（ C ）内行使。A3个月 B6个月 C1年 D2年27.对于被继承人未作处理的房产应适用（ A ）。A法定继承 B遗嘱继承C不能继承 D作无主财产处理28.房屋权属登记主管部门是（ B ）。A土地管理机关 B房地产管理机关C工商机关 D公安机关29.土地权属登记主管部门是（ B ）。A土地管理机关 B房地产管理机关C工商机关 D公安机关30.设立房地产中介机构应当向（ B ）申请。A建设部门 B工商部门 C房地产主管部门 D公安机关31.现代物业管理起源于（ A ）。A英国 B美国 C法国 D日本32.设立物业管理公司应向( B )办理登记。A房屋登记部门 B工商机关 C税务机关 D土地管理部门33.（ A ）是物业的第一业主。A房地产开发商 B第一个购买物业的消费者C房管部门 D工商部门34.经（ B ）以上的业主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。A10 B20% C30% D50%35.屋顶平台设置广告招牌的费用应属于（ B ）。A业主委员会 B物业维修基金 C顶楼住户 D居委会36.以财产权争议为主的房地产纠纷是（ B ）。A行政纠纷 B民事纠纷C消费者权益纠纷 D刑事问题37.对法人处以（ D ）以下罚款可以适用行政处罚简易程序。A10万元 B3万元 C1万元 D1000元38.房地产纠纷的审理应该依据（ B ）。A刑事诉讼法 B民事诉讼法 C行政诉讼法 D宪法39.土地所有权争议协商不成的由（ B ）处理。A法院 B仲裁机构 C人民政府 D当事人40.涉外房地产纠纷由（ B ）管辖。A基层人民法院 B中级人民法院C高级人民法院 D仲裁机构二、多项选择题1房屋权利人对其所有的土地财产不能享有（ A D ）。A所有权 B使用权 C收益权 D处分权2房地产权利的内容有（ B C D ）。A管理权 B所有权 C使用权 D开发经营权3征用耕地的补偿费用包括（ A B C D ）。A土地补偿费 B安置补助费C地上附着物补偿费 D青苗补偿费4土地使用权出让可以采取的方式有（ A B C ）。A拍卖 B招标 C双方协议 D划拨5不动产相邻关系的处理原则有 （ A B C D ）。A有利生产 B方便生活C团结互助 D公平合理6下列土地属于农村集体所有的包括（ A B C ）。A宅基地 B自留地 C自留山 D城市土地7我国土地所有权的主体包括（ A B ）。A国家 B集体 C政府 D业主8土地使用权终止的原因有（ A B C D ）。A期限届满 B根据社会公共利益的需要提前收回C土地灭失 D因逾期开发而被无偿收回9下列土地使用权出让最高年限为40年的是（ B C D ）。A工业用地 B商业用地 C旅游用地 D娱乐用地10划拨土地使用权不得（ A B C D ）。A转让 B出租 C抵押 D进入市场11房地产开发企业以（ A B ）为营业范围。A开发 B经营 C公益 D社会发展12房地产开发规划管理的“一书两证”是指（ B C D ）。A土地出让合同 B建设用地规划许可证 C建设工程许可证 D核发选址意见书13房地产开发项目的配套环境设施必须与主体工程（ A B D ）。A同时设计 B同时施工 C同时检验 D同时投产使用14在已经确定属于拆迁范围的房屋应暂停以下活动（ A B C ）。A新建 B改建 C扩建 D出租15拆迁安置费用包括（ A B C D ）。A搬迁补助费 B临时安置补助费C停产补助费 D停业补助费16房地产交易的形式包括房地产（ B C D ）。A出让 B转让 C抵押 D租赁17房地产价格评估的原则是（ A B C ）。A公平 B公正 C公开 D公示18商品房销售中开发商的免责事由不包括（ A B C ）。A不可抗力 B技术障碍C施工单位延迟 D情势变更19房地产抵押权的范围包括（ A C ）。A房屋所有权 B土地所有权C土地使用权 D抵押权设定后新增房屋20房地产抵押权实现的方式有（ A B C ）。A拍卖 B折价 C变卖 D转让21.房屋租赁是（ A B C ）的民事法律行为。A双务 B要式 C有偿 D诺成22.房屋出租人的义务包括（ A B C ）。A按照约定交付房屋 B修缮房屋C瑕疵担保 D妥善保管房屋23.房屋承租人有以下权利（ B C D ）。A收取租金 B按照合同行使承租房屋使用权C优先购买权 D优先承租权24.房屋登记的主管机关包括（ A B ）。A土地管理机关 B房地产管理机关C工商机关 D公安机关25.房屋赠与合同属于（ A D ）合同。A实践性 B诺成性 C双务 D单务26.下列房产不能继承的有（ A B C D ）。A依法被征收的 B公告决定拆迁的C未经全体共有人同意的共有房屋 D土地使用期限届满未经续展的27.房屋继承的第一顺序人包括（ A B C ）。A配偶 B父母 C子女 D兄弟姐妹28.我国现行房产登记制度的特点有（ A B C D ）。A不同机关分别登记 B属于权利动态登记C采取审查登记制 D具有公信力29.未经登记的房屋不得（ A B C ）。A买卖 B出租 C抵押 D使用30.房地产中介服务管理包含（ A B C ）。A机构设立管理 B从业人员资质管理C业务管理 D跨多机构服务31.物业由以下部分构成（ A B C D ）。A建筑物本体 B附属设施C公共设施 D建筑地块32.属于物管企业常规服务的有（ A B D ）。A安全防卫 B绿化美化C室内清洁 D相关资料的保管33.可以出席业主大会的有（ A B C D ）。A居住业主 B物业使用人代表C当地派出所 D房管局人员34.房地产纠纷的处理方式有（ A B C D ）。A协商 B调解 C仲裁 D诉讼35.听证会的参加人有（ A B C D ）。A调查人员 B案件当事人C利害关系人 D委托代理人36仲裁机构可以受理的房地产争议案件有（ A C D ）。A房屋使用权争议 B涉及落实政策的房地产纠纷C房屋买卖争议 D房屋所有权争议37违章建筑作为标的引起的纠纷可能由（ A B ）管辖。A行政机关 B人民法院C仲裁机构 D业主委员会38有权进行房地产争议行政复查的机关包括（ A B ）。A该行政机关 B该行政机关的上一级主管机关C该行政机关本级政府 D该行政机关上一级政府39.房地产诉讼与仲裁的区别有（ A B C ）。A管辖权不同 B处理制度不同C自愿程度不同 D法律后果不同40以下房地产纠纷只能由人民法院受理的有（ A B C ）。A经过公证机关公证后发生的房地产纠纷 B涉及离婚的房地产纠纷C房屋所有权的争议 D房屋修缮的争议三、判断分析题1我国实行土地公有制，所以房屋和土地的所有权是一致的。 错 P32房产和地产是一种从属关系，房产从属于地产。 错 P53地价是房地产制度的核心问题，对于城市房地产和乡村房地产而言都很重要。错 P64消费者在房地产法律关系中居于主导地位。 错 P195房地产法律关系的客体是房产、地产及其附属物，行为不能成为客体。错 P196部分农村用地比如自留地，可以由农民个人私有。错P367不能证明是按份共有还是共同共有的共有房产，一律按按份共有认定。错P448国有土地使用权和国有土地所有权可以依法分离，确定给直接使用土地的法人或者个人。正确P459省级以上人民政府才有权对国有土地使用权进行划拨。错P8110国有土地和集体土地使用权可以有偿出让。错P9111一级房地产开发企业注册资本不得少于人民币1000万元，从事房地产开发经营要3年以上。错P104P10512超过土地出让合同约定的动工开发日期满1年未开发的，可以无偿收回土地使用权。错P9813房地产开发项目需要配套建设的环保设施可以在主体工程完工后再进行建设。错P11614拆除临时建筑一律不予以补偿。错P13415对于产权不明的房屋，可以先拆除再办理拆迁许可证。错P13516对国有土地上的房屋进行拆迁一律适用拆迁条例。正确P12312417在房地产交易中，房屋所有权和土地使用权必须同时转让或者抵押。正确P14718共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。正确P15715819对于预售商品房的再转让（“炒楼花”），我国目前没有明确规定禁止或者允许。正确P18418520房地产抵押以公示为成立要件。错P19921作为租赁标的的房屋只是房屋本身。错P21322房屋转租可以由承租人自行决定而不必经原出租人同意。错P22423房屋赠与合同一旦成立，赠与人无权撤销。错P23824房屋赠与合同可以采取书面和口头方式。正确P23525我国法律允许他人以自己的名义从事房地产中介服务。错P26926经过业主书面授权的业主亲属享有业主的被选举权，可以成为业主委员会的成员。错P31227前期物业管理应以业主委员会成立为限。正确 P31628房管部门作出的营业性处罚超过5万元的才举行听证。错P34729单位职工对单位分房决定有意见可以向法院起诉。错P36230当事人在房屋买卖时约定纠纷以仲裁方式解决，则法院无权受理该纠纷。错P355四、名词解释题1.房地产法律关系 P19 2.土地使用权 P39 3.建筑物区分所有权P454.农用地 P73 5.建设用地 P73 6.土地使用权划拨 P857.土地使用权出让 P85 8.土地使用权出让合同 P94 9.委托拆迁 P13010.拆迁补偿 P134 11.商品房现售 P169 12.房地产转让P15413.房地产抵押 P198 14.继承 P239 15.优先承租权 P22216.房地产权属登记 P247 17.房地产中介服务 P261 18.物业管理 P29719.业主大会 P312 20房地产仲裁P351五、简答题1哪些建设用地的土地使用权可以划拨取得？答：（1）国家机关用地和军事用地。 （2）城市基础设施用地和公益事业用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。2我国对于土地使用权出让进行控制的措施有哪些？答：（1）禁止集体所有土地的使用权有偿出让。（2）土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。（3）土地使用权出让，必须拟订年度出让土地使用权总面积方案。（4）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。3房地产开发的必要条件是什么？ 答：（1）房地产开发主体具备相应的营业执照；（2）房地产开发主体具备相应的资质等级证书；（3）依法立项；（4）取得建设用地规划许可证；（5）依法取得房地产开发用地的使用权；（6）依法取得建设工程规划许可证；（7）在规定期限内按规定用途动工开发房地产。4对于设有抵押权的房屋如何进行拆迁补偿？答：（1）债务人提前清偿全部债务，使房屋抵押关系消灭；（2）抵押房屋以货币补偿方式进行拆迁补偿；（3）抵押房屋以产权调换方式进行拆迁补偿。5.商品房现售的程序是什么？答：（1）签定商品房买卖书面合同； （2）根据规定或当事人的约定，将商品房买卖合同办理公证手续； （3）买卖双方持房地产权属证书、买卖合同和合法身份证明等文件到房地产所在地的房地产管理部门申报买卖价格，申请办理产权过户手续； （4）双方根据规定缴纳契税、营业税、土地增值税、交易手续费等税费； （5）办理产权过户登记手续，购房人领取房地产产权证。6简述商品房的预售条件。答：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）向县级以上人民政府地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。7哪些房地产不得设定抵押？答：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。（6）依法不得抵押的其他房地产。8签订房屋租赁合同的条件有哪些？答：（1）出租人必须是符合法律规定的人 （2）承租人必须是符合法律规定的人 （3）出租的房屋必须不属于法律规定不得出租的房屋。9哪些行为属于法律禁止的房地产中介服务行为？答：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自已的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。10业主自治机构的特征有哪些？答：由于业主自治机构是由业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有民主性、自治性、公益性的特征。具体表现在以下几方面：（1）业主自治机构是民主性的组织，其成员在机构的地位是平等的，能够根据自己的意见发表建议，提出看法。（2）业主自治机构是自治性的组织，其成员是对物业享有所有权人，进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束。（3）业主自治机构是公益性组织，其自治的目的不是为了个别成员的利益，而是要维护物业管理区域内的整体利益。六、案例分析题案例分析题（一）1997年10月，某市甲房地产开发公司与市土地管理局签定了200亩土地使用权出让合同，地价为10万元。甲受让土地后，未经任何开发的情况下，将其所获土地使用权转让。1998年4月，甲与乙房地产开发公司签定房地产转让合同，将其所获得的200亩土地，以每亩12万元的价格转让给乙公司，合计地价款2400万元。1998年6月某市土地管理部门下达了处罚决定书，没收甲房地产公司400万元的非法收入。请回答：（1）甲与乙签订的转让合同是否有效？为什么？（2）某市房地产管理部门的处罚是否有效？答：1甲与乙签订的转让合同无效。主要法律依据：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发总投资的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。甲公司的行为属于典型的非法炒卖土地。2某市房地产管理部门的处罚有效。主要法律依据：违反法律规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得的，可以并处罚款。案例分析题（二）：某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？答：1该合同无效。主要法律依据：我国法律规定，城市规划区内的集体所有的土地只有在被征用变为国有土地以后方可出让。2不合法。主要法律依据：工业用地土地使用权出让的最高年限为50年3首先应将该集体所有的土地依法征用，变为国有土地；然后由工厂交纳土地出让金，并经过权属登记方可取得土地使用权。案例分析题（三）：1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。据此请回答以下问题：（1）A工厂用地10亩是否合法?（2）A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?（3）对畅达公司圈起的土地如何处理?答：1A工厂征地不合法。主要法律依据：国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号），决定中规定征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有。2A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为。3畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。案例分析题（四）：A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。请回答复议机关如何处理此案。答：1在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反城市规划法的行为。2根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。3由此可知，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。案例分析题（五）：甲、乙兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢多间。该幢房屋租赁给丙居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了房屋租赁证。因租期届满，丙向留在当地的甲提出购买该幢房屋，甲认为，乙在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，甲与丙签订了房屋买卖合同。数日后，乙一家调回当地工作，提出要在租赁给丙的自家私房居住，请丙在近期搬出此屋，丙辩称，该幢房屋甲已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由甲、乙相互交涉。双方意见分歧，乙上诉法院，要求终止与丙的房屋租赁合同，归还房屋自用。丙认为为房屋应归自己所有，并要求办理产权登记手续。问：该房屋应归谁所有?依据是什么?答：1该房屋应归甲和乙共有。2该房屋为甲、乙父母所留下的遗产，由二人共同继承。3本案中，甲和丙签订的合同未征求乙的意见，且房屋尚未办理产权登记。故，房屋应归甲和乙共有。乙交付的款项可要求甲如数退还，并要求其赔偿损失。第 21 页 共 21 页