商业业态规划标准.ppt

商业业态规划标准,零售购物,饮食餐饮,休闲娱乐,休闲娱乐,休闲娱乐,KTV&夜总会,选址要求,注：夜总会开店与量贩式KTV没有实质性区别，主要区别在于： 1、夜总会的包间内一般都有独立的洗手间，（小包间几乎没有）而量贩式KTV的洗手间均设在公共区域。 2、夜总会泊车位的要求比较高，基本配置为一个包间一个车位（并提供专人泊车及管理服务） 3、夜总会不设自选超市，为包间内订单。,休闲娱乐,KTV&夜总会,国内前线KTV品牌要求,休闲娱乐,洗浴中心-桑拿,面积规划标准,休闲娱乐,洗浴中心-桑拿,功能要求,一、五星级洗浴中心营业面积须达到8000以上 二、多功能区面积达200 三、桑拿房面积大于70 四、按摩区面积大于800，具有5种以上的特色浴种 五、此外，五星级洗浴中心必须有单独按摩室20间以上，其中包含5个豪华套件。 六、具备外币兑换业务，提供物件存放业务，提供机票车票订购业务，具备接待洽谈功能。,休闲娱乐,洗浴中心-桑拿,配套要求,一、锅炉 根据项目规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉，北京90%的洗浴中心都是用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，一般一吨水至少耗油3公升，如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。 二、泳池 在桑拿房的旁边必须设立一个泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定的面积为1250 三、包房 洗浴中心有10-15%的包房是不能投入经营的，主要是考虑所辖派出所，社会人员，内保，特殊服务生的占房率和使用率，同时还可能要招待一些朋友所用。,休闲娱乐,洗浴中心-桑拿,建筑要求,1. 洗浴场所不许设置在地下二层及二层以下。当设置在地下一层时，地下一层地面与室外出口地坪的高差不应大于10米；其安全出口不应少于两个，当一个厅的面积小于50时，可设一个安全出口。 2. 凡建筑面积大于3000的经营场所，均应设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统。设置在地下建筑面积大于500的经营场所，均应设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统和消防防烟、排烟设施。 3. 经营场所按照建筑灭火器配置设计规范配置灭火器材，设置报警电话，保证消防设施、设备完好有效。 4. 洗浴中心的建筑承载按照建筑设计荷载规范室外给水设计规范建筑给水排水设计规范等相关规范中对洗浴中心的等级规模进行施工设计,增大人流量 消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物中心带来各种层面的消费者 观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收入家庭，消费能力强 消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉动餐饮和其他消费需求,休闲娱乐,影院,选址原则 布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等 位置和其性质相适应 1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。 2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。 要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影别无去处。） 层高要求：层高不低于6米、跨距不小于8米。,影院数量和规模确定指标 基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生活习惯，自然环境等因素。,休闲娱乐,影院,选址要求,休闲娱乐,影院,购物中心 百货商店 便利店 专业店 专卖店 超市,零售购物,业态对比,零售购物,物业及选址要求,购物中心,选址要素： 区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 用地经济状况： 进行可获得性分析 用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况,零售购物,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30 业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,零售购物,选址基本要求,百货商店,零售购物,百货商店,代表品牌,新世界,天虹百货,零售购物,品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。,百货商店,零售购物,百盛案例,百货商店,零售购物,新世界,新世界,品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市,百货商店,零售购物,新世界案例,新世界,百货商店,零售购物,品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 2008年01月2007年10月 四川绵阳店开业; 江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权分置改革;,百货商店,零售购物,品牌特点 太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 经营定位 时尚生活方式缔造者 发展状况 太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。,百货商店,零售购物,太平洋案例,百货商店,零售购物,品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 经营方式：中外合资 全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 荣 誉：连续7年中国零售百强 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币,天虹百货,百货商店,零售购物,百货商店对比,百货商店,零售购物,代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁,专业店,零售购物,选址要求,一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。,2、物业基本要求,1、商圈基本要求,选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内； 商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求,营业面积根据主营商品特点而定； 设有一定规模的停车场,专业店,零售购物,代表品牌：宜家,品牌特点 采购模式：全球化的采购模式 产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家 推广口号：生活，从家开始 经营理念 “提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。 发展状况 宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。,专业店,零售购物,品牌特点 先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络 经营策略 低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益 发展状况 截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在30多个城市开设100家商店。,专业店,零售购物,本报告是严格保密的.,品牌特点 全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团 经营理念 “绿色环保” 发展状况 家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合于今年8月26日在中国正式营业。,专业店,零售购物,选址要求,家居商场,零售购物,中国3C家电连锁零售企业的领先者,中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先者 1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲,经营理念 强调“品牌、价格、服务一步到位” 坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石 努力打造中国最优秀的连锁服务品牌,家居商场,零售购物,中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业。 成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门店800余家，先后收购永乐和大中,经营理念 商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先 品牌形象 “谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费行家和服务专家”、“供应链管理专家 ”,家居商场,零售购物,百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国家电零售连锁的前四强企业 成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专业化连锁卖场136余家,经营理念 “以顾客为中心”的商业理念 提倡 “关注顾客、关注供应商、关注员工“,家居商场,零售购物,家居商场,零售购物,物业要求,超市,零售购物,选址基本要求,超市,零售购物,世界最大的连锁零售商,美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业 1962年成立，在全球开设了6,600多家商场 ，2007年营业额3511亿美圆，居全球之冠 沃尔玛在中国 1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店 ，至今已在40个城市开设了104家商场。含沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态,经营理念 从“天天平价，始终如一”到“优质低价”； “一站式”购物新概念； 会员制； 严格的成本控制体系,超市,零售购物,本报告是严格保密的.,世界第二大国际化零售连锁集团,大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团 成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区 家乐福在中国 1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109家大型超市,经营理念 以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品； “开心购物家乐福”； “一站式购物”,超市,零售购物,本报告是严格保密的.,泰国正大集团旗下企业,泰国正大集团旗下企业 泰籍华人谢易初创办 易初莲花在中国 1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心,经营理念 品种齐全、天天低价、一站式购物； 做“中国最值得信赖的零售商之一 ” 品牌诉求 “莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事业的共同发展祥 ； 为避讳，更名为“卜蜂莲花”,超市,零售购物,本报告是严格保密的.,大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强 1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家,经营理念 为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富； 大、平、鲜、全 精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整 整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务（ZYSK核心价值观）,超市,零售购物,本报告是严格保密的.,国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品牌 主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态 截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家 ，2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位,经营理念 时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 发展战略 全国发展、区域领先、多业态协同,超市,零售购物,中国规模最大的大型连锁商业集团之一 北京华联集团旗下企业 成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店 主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品,经营理念 以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、供应商、合作伙伴的真诚和信用,超市,零售购物,选址要求,超市,零售购物,超市,零售购物,便利商店的国际共通语言,1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本 全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系,经营策略 准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士 集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等 开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种 发展物流配送业务,便利店,零售购物,本报告是严格保密的.,选址要求,选址出发点：便捷,选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少处及建筑物狭长,选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车场附近、办公楼和学校附近,选址亮点： 有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入； 有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意,便利店,零售购物,便利店,零售购物,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,物业及选址要求,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,物业及选址要求,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,餐饮娱乐,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,全球最大连锁快餐企业,麦当劳,全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌 以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式 麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区 麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅 670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域,经营之道 1、QSCV原则，即质量、服务、清洁和价值 2、严格的检查监督制度 和完备的培训体系 3、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90 ）,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,选址要求,麦当劳,选址原则：方便顾客 1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员； 2、着眼于今天和明天：讲究20年不变 3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗 4、不急于求成 5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店,选址步骤 1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。 2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。 3、投资回报与风险评估,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,世界著名的炸鸡快餐连锁企业,肯德基,全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业 在全球拥有10000多家餐厅 肯德基在中国 肯德基于1987年进入古都北京 截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城市已经拥有2000余家餐厅,成功秘诀： 1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方 3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,划分商圈。采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等 选择商圈。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度,确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算 考虑人流的主要动线会不会被竞争对手,肯德基,选址步骤,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,物业及选址要求,餐饮娱乐,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,全球最大的比萨专卖连锁企业,必胜客,全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业 1958年成立，在全球多个国家和地区拥有1.35万家分店 必胜客在中国 1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店,品牌诉求 从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行 经营战略 全球战略：目标市场营销战略 （STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品(或服务)定位。 中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌必胜宅急送 ；4、本土化经营,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,选址要求,必胜客,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者,星巴克,星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者 在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店 星巴克在中国 1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区,经营理念 提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间” 品牌定位 目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的富有小资情调的城市白领； “多数人承担得起得奢侈品”,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,星巴克选址要求,星巴克,星巴克选址,1,2,3,4,商业要求,建筑要求,其他要求,合作方式,省内一类城市市区 市内核心的商圈 商圈内展示面好，核心位置,面积150平方米，首层 层高4米以上,给排水/排油/排污/烟道 供配电负荷：100千瓦 有招牌位及广告悬挂点,租期10-15年,饮食餐饮,本报告是严格保密的.,中式快餐行业的领先者,1996年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、1 个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业 中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌,经营理念 不为面食而面食，却以面食作文章 争创中式快餐之王,面点王,饮食餐饮,