酒店2010年三亚酒店行业市场研究分析报告

2010年三亚酒店行业市场研究分析报告三亚创新休闲产业投资有限公司市场部2010年9月目 录一、旅游经济及酒店业发展状况3(一)海南省旅游经济及酒店业发展状况31.旅游及酒店业发展经济指标32.海南省旅游收入状况43.海南省游客接待状况54.海南省星级酒店发展状况55.海南省酒店经营状况7(二)三亚市旅游经济及酒店业发展状况81.三亚市旅游及酒店业发展经济指标82.三亚市旅游经济总收入运行状况93.三亚市旅游外汇收入运行状况94.三亚市游客接待情况105.三亚市星级酒店发展状况116.三亚市酒店客房发展状况147.三亚市酒店床位发展状况148.三亚市酒店开房率15二、三亚市各大片区酒店发展现状16(一)亚龙湾片区16(二)大东海片区20(三)三亚湾片区24(四)市区片区28(五)海棠湾片区32(六)三亚市酒店业发展小结36三、三亚市酒店业未来发展走势38(一)三亚未来旅游经济发展预测381.游客接待及旅游收入382.国际游客及外汇收入38(二)三亚市未来酒店业供需趋势391.酒店业供应层面392.酒店业需求层面39(三)三亚未来酒店业的运营模式39(四)三亚未来酒店业产品的发展趋势40一、 旅游经济及酒店业发展状况(一) 海南省旅游经济及酒店业发展状况1. 旅游及酒店业发展经济指标海南省旅游经济发展状况项目200620072008200906年增幅07年增幅08年增幅09年增幅旅游总收入（亿元）141.43171.37192.33211.7213.1%21.2%9.1%10.1%国内旅游收入（亿元）123.57149.63165.01192.827.9%21.1%10.3%16.9%国外旅游收入（亿元)17.8621.7427.3218.978.4%31.6%25.7%-29.1%接待游客（万人次）1605.021845.5120602250.335.8%15.0%10.0%9.2%国内游客（万人次）1543.331770.21962.072195.184.8%14.7%10.8%11.9%国外游客（万人次）61.6975.3197.9355.1542.8%22.1%30.0%-43.7%星级酒店数量（家）26326627223817.9%1.1%2.3%-12.5%五星级酒店数量（家）1314202018.2%7.7%42.9%0.0%四星级酒店数量（家）5053545422.0%6.0%1.9%0.0%三星级酒店数量（家）11711811711218.2%0.9%-0.8%-4.3%酒店平均开房率52.50%57.31%59.18%59.18%-1.1%4.8%1.9%0.0%近几年，海南旅游产业发展迅速，旅游收入、旅游游客、均保持稳步增长。其中，旅游收入以年均13%的增幅快速增长，旅游接待游客以年均10%增长幅度同步上扬，而星级酒店发展面临服务档次性结构性调整，市场经营酒店发展数量整体发展趋于平缓。2. 海南省旅游收入状况海南旅游总收入近几年以两位基数级持续增长，年均增幅高达13%。2007年，旅游收入总金额达171亿元，增长幅度达21.2%。受08年经济危机的影响，08年旅游收入增幅大幅回调。增幅同比07年 回落12个百分点。3. 海南省游客接待状况近几年，海南旅游市场发展迅速，07年旅游接待人数增幅达15%，创历史新高，08年，整体旅游接待游客突破2000万，09年受经济危机制约，海外游客锐减，同比增幅小幅回落。4. 海南省星级酒店发展状况06年海南省酒店业发展迅速，增幅迅猛，同比增幅达到17.9%，基于06年的发展基数，近三年，星级酒店发展平稳，年均增幅平缓。09年受经济危机的影响，星级酒店数量同比增幅大幅下滑，下滑幅度达到12.5%。l 五星级酒店海南省五星级酒店数量逐年增长，06年五星酒店数量增幅同比达18.2%，07年同比增幅有所回落，08年基于海南旅游发展环境大势，五星级酒店数量大幅增长，同比增幅达到42.9%。（备注：以上星级酒店标准按国家权威机构评比后划分的等级）l 四星级海南省四星级酒店发展较为平稳，06年，四星级酒店数量在以年增幅为22.0%幅度增长后，近三年，酒店数量稳步增长，但增幅呈逐年下滑趋势。l 三星级海南省三星级酒店数量在经过06年旅游市场发展刺激，酒店数量以18.2%增幅大幅增长后，近三年，三星级酒店数量逐年减少，同比增幅持续下滑。5. 海南省酒店经营状况海南省旅游市场持续走高的发展态势，酒店业经06年快速发展后，星级酒店供应数量得到释放。近三年整体酒店开房率均呈稳步增长态势。09年，受经济危机打击，海外游客减少等因素影响，酒店开房率同比基本持平08年经营水平。(二) 三亚市旅游经济及酒店业发展状况1. 三亚市旅游及酒店业发展经济指标三亚市旅游经济发展状况项目20042005200620072008200904年增幅05年增幅06年增幅07年增幅08年增幅09年增幅旅游总收入（亿元）39.1451.2965.480.1191.05 103.77 33.8%30.0%27.50%22.50%13.70%14.00%旅游外汇收入（万美元)4256.97450.6817066.22440726206.84 19497 9.4%75.0%129.10%43.00%7.40%-37.90%接待游客（万人次）364406.59454.9538.43604.15 669.05 21.2%11.8%11.90%18.40%12.20%10.70%国内游客（万人次）385.39416.02486.23553.00 637.27 10.4%8.00%16.90%13.70%15.20%国外游客（万人次）21.238.8852.251.15 31.78 45.0%83.40%34.30%-2.00%-37.90%星级酒店数量（家）138149160171180 187 39.4%8.0%7.38%6.9%5.26%3.9%五星级酒店数量（家）56777 10 25.0%20.0%16.67%0.0%0.00%42.9%四星级酒店数量（家）1615182021 21 45.5%-6.3%20.00%11.1%5.00%0.0%三星级酒店数量（家）2019253129 25 53.8%-5.0%31.58%24.0%-6.45%-13.8%二星级酒店数量（家）79222119 16 36.2%0.0%-4.5%-9.52%-15.8%酒店客房数量（间）1948522000240322426529612 32177 29.7%12.5%9.20%0.90%24.00%8.70%酒店床位（位）3605039470441464487554020 57210 31.1%9.5%11.80%1.70%22.00%5.90%酒店平均开房率54.20%53.70%53.10%61.30%63.00%62.30%7.50%-0.5%-0.70%8.20%1.70%-0.70%三亚旅游市场自04年起，旅游经济、旅游市场发展快速，其中旅游收入以年均23.6%增幅快速增长，旅游接待人次以年均14.4%增幅同步上升，星级酒店数量以年均11.8%增幅稳步增长，酒店业也以年均57.9%开房率稳步运行，逐年酒店开房率均大于海南省整体酒店业的平均水平。2. 三亚市旅游经济总收入运行状况自04年起，三亚旅游市场发展快速，旅游总收入均保持13%以上增幅快速增长，受08年经济危机的影响，海外旅游市场的下滑，08年增幅同比下滑幅度较大，但整体发展仍呈增长态势，其中，09年旅游总收入首次突破100亿元。3. 三亚市旅游外汇收入运行状况自05年起，三亚海外旅游市场拓展迅速，创下旅游外汇收入达75%增幅，06年外汇旅游收入进一步大幅增长，增长幅度达129.1%，首次突破1亿元旅游外汇收入大关，09年受经济危机的影响，海外游客大幅下滑，旅游外汇收入降幅达到37.9%。4. 三亚市游客接待情况三亚旅游市场持续高位发展，年接待游客量逐年攀升，自04年，旅游市场兴起，游客接待量同比增幅达21.2%，近几年，年均接待游客量均以10%以上增幅稳步增长。尽管受08年经济危机影响，海外旅游市场的低迷，同比增幅均有所回落，但区域旅游接待量仍突破600万人次。l 国内游客接待量近几年，三亚市接待国内游客量逐年走高，同比增速持续走高，07年同比增幅达16.9%，在经历08年经济危机后，增幅有所回落，但仍保持13%以上增幅高速增长，至09年，同比增幅回升，区域国内游客接待量突破600万人次。l 国外游客接待量三亚国际游客接待量于05年起，初具规模，同比增幅达45%，随后两年，国际游客量大幅攀升，06年同比增幅达83.4%，07年国际游客接待量突破50万人次。08年经济危机的影响，致使海外旅游市场低迷，近两年国际游客接待量均呈下滑态势，尤其在09年，下滑幅度高达37.9%。5. 三亚市星级酒店发展状况三亚市星级酒店自04年起 初具经营规模，同比增幅达39.4%，自04年后星级酒店经营数量逐年稳步增长。但酒店数量增幅逐年回落，至09年，增幅仅为3.9%。l 五星级酒店三亚五星级酒店经营数量基数少，增幅平稳，整体呈上升发展态势，截止到09年，通过国家旅游涉外饭店星级评定机构认证的五星级酒店仅为10家。l 四星级近几年，三亚四星级酒店经营数量逐年增长，自06年起，逐年增幅回落，截止到09年，三亚市通过国家旅游对外涉外饭店星级评定机构认证的四星级酒店仅为21家。l 三星级近几年，三亚市三星级酒店经营数量呈现走低发展态势，07年通过权威机构认定的三星酒店为31家，至09年，三星级酒店经营数量仅为25家。l 各星级酒店发展对比通过各星级酒店经营数量的发展对比，近几年，三亚四星级酒店经营数量稳步增长，三星级以下酒店的经营数量逐年呈下滑态势，二星级酒店数量，持续走低的态势尤为明显。6. 三亚市酒店客房发展状况基于三亚旅游市场的发展大势，自04年起，三亚市客房数量迅速增长，同比增幅达29.7%，经过近三年经营的缓冲期，客房数量增幅逐年走低，至08年，客房数量再次大幅攀升，同比增幅达24%，09年增幅有所减缓，但客房数量仍突破30000间。7. 三亚市酒店床位发展状况随着近几年三亚客房数量迅速增长，三亚市床位数逐年攀升，以迎合旅游市场消费需求，在经历04年、06年、08年床位数量大幅增长后，08年三亚市酒店床位数量突破50000张，同比增幅达22%。8. 三亚市酒店开房率基于旅游市场发展势头，三亚酒店经营数量逐年稳步增长，客房数量持续走高，床位数量的同步攀升，酒店业开房率保持稳步增长，近三年均维持在60%以上开房率，大大高于全省平均水平。但受08年经济危机影响，增速有所减缓，08年酒店业开房率同比减缓6.7个百分点，09年同比减缓1个百分点。二、 三亚市各大片区酒店发展现状(一) 亚龙湾片区1. 片区概述亚龙湾五星级酒店集群发展的高端度假物业区域自1996年建成首个五星级度假酒店凯莱至今，亚龙湾已建成17家四星、五星级酒店，包括希尔顿、万豪、喜来登、铂尔曼、红树林、丽思卡尔顿、天域、皇冠假日、爱琴海、5号度假别墅等。2. 片区酒店运营模式片区酒店以“纯酒店物业”运营为主。投资开发方负责酒店基础硬件设施的建设开发，并引进国际星级品牌进行经营管理。近两年，该片区产权酒店及酒店是公寓运营模式初现雏形。3. 片区酒店产品结构及附属功能配套该片区酒店所经营的产品结构主要以一房、一房一厅为主，面积集中在40-70，近两年投入经营酒店产品面积有所放大，一房及一房一厅面积集中60-120。该片区酒店经营配套日趋完善，除了提供吃、住、玩等休闲娱乐配套设施，更多注重养生、度假产品配套的投入。尤其近两年投入经营酒店，养生、度假产品配套附属功能较为齐备。4. 片区酒店经营状况该片区依托国家旅游度假区基础平台及区域五星级酒店经营规模所形成的度假档次，片区酒店经营状况良好，一线海景酒店年均房价基本维持在1600元以上，年均开房率保持在70%左右。二线海景及近两年投入经营的酒店，基本房价在1400左右，年均开房率基本维持在50%上下浮动。亚龙湾典型酒店基本运营模式酒店酒店属性酒店品牌具体运作回报模式回报年限开业时间维景国际度假酒店纯酒店港中旅集团投资方开发建设酒店硬件设施，委托维景酒店经营管理。别墅物业前期销售约50套，其余部分保留，回租卖出物业约20余套，其余物业自有保留。物业管理费自理，收费标准18元/2010年丽思卡尔顿纯酒店卡尔顿酒店集团金茂集团开发，丽思卡尔顿集团经营管理2008年铂尔曼度假酒店纯酒店法国雅高酒店集团酒店由由三亚林海房地产开发，委托雅高酒店管理集团经营管理2008年亚龙湾5号别墅纯酒店世贸君澜酒店集团三亚志明置业有限公司投资开发，浙江世贸君澜酒店集团管理，后期改为自行经营。已售物业未经营，但按12元/收取物业管理费2007年天域酒店（二期）产权酒店天域酒店物业三亚天域实业有限公司投资开发，自行经营。公司持有200余套物业，对外销售200套物业。已售出的酒店物业，每年按营业额的40%提取（含税），交由业主方分红，单位业主的分红比例按照其购买物业总价占到总销售额的比例进行分配。业主每年享受21天的免费入住期，若委托经营合同到期后，业主选择自住，物业管理费按50元/收取6年2007年爱琴海岸度假酒店酒店式公寓康年国际集团管理三亚万利来房地产开发有限公司投资开发，康年国际集团经营管理。前期物业销售，销售60%，持有40%物业。前期销售物业与业主签署委托经营管理协议书点数分红，根据业主购房的面积占总销售面积的点数，每年由公正方公正经营客房的营业收入提取45%比例交由业主方分红，单位业主的分红根据物业点数分取。业主每年可销售21天免费入住6年2008年亚龙湾酒店产品面积及结构酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况备注维景国际度假酒店一房581105050.5%46%一房一厅1043817.4%二房一厅136-1766831.2%三房一厅199-3020.9%合计218100.0%丽思卡尔顿户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房60-7022550.0%一房一厅123-12716035.6%二房一厅192-197327.1%二居室别墅25251.1%一居室别墅130286.2%合计450100.0%铂尔曼度假酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房427237.3%一房一厅8463.1%一房一厅（别墅）1506232.1%一房一厅（别墅）2704724.4%二房一厅（别墅）36842.1%三房二厅（别墅）66021.0%合计193100.0%亚龙湾5号户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房一厅702018.5%三房两厅3234440.7%四房两厅323-4324440.7%合计108100.0%天域二期酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房49-5511020025.7%47%一房55-76163.7%一房一厅50-6420147.0%一房一厅73-82307.0%二房一厅（2卫）102-1107116.6%合计428100.0%爱琴海岸户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房52757956.4%60%二房一厅80-1004231.6%三房一厅150-1801410.5%叠加别墅28021.5%合计133100.0%亚龙湾酒店经营状况及附属功能配套酒店经营配套配套面积会议面积年均房价年均开房率会议使用率备注维景国际度假酒店华府中餐厅、大阪日餐厅、湖畔咖啡厅、池畔吧、健身中心、SPA水疗中心、大堂吧等25007001300别墅房60%普通房30%丽思卡尔顿酒店大堂吧、池畔吧润园中餐厅、时尚购物廊、健身中心水疗中心等75002196220060%40%铂尔曼度假酒店水润轩中餐厅、斋浦尔-印度餐厅、左岸咖啡厅、苏打吧（大堂吧）、蓝吧、室内娱乐室健身房、水疗中心4190700160050%25%亚龙湾5号峇诺东南亚餐厅乐客可大堂吧、蕾秀岛水上餐厅、兰庭轩中餐厅、SPA1600750250050%天域度假酒店大堂吧、涛轩中餐厅、采风阁、船屋海鲜餐厅、面屋、咖啡厅、高丽亭、健身中心、儿童俱乐部、网吧、水疗中心、网球场51301110170080%30%爱琴海岸可可池畔吧、荟萃餐厅、大堂吧、健身中心等110073150070%附属经营功能面积及会议面积丽思卡尔顿爱琴海岸亚龙湾5号别墅铂尔曼酒店天域二期业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数大堂吧30040可可池畔吧10030峇诺东南亚餐厅35040水润轩中餐厅420100大堂吧30070池畔吧10030荟萃餐厅20096乐客可大堂吧40050斋浦尔-印度餐厅12024涛轩中餐厅900260润园中餐厅1200400大堂吧20040蕾秀岛水上餐厅15050左岸咖啡厅380160采风阁800260时尚购物廊3000健身中心10020兰庭轩中餐厅250120苏打吧（大堂吧）50098船屋海鲜餐厅400132健身中心40060SPA45012蓝吧12024面屋20070水疗中心2788室内娱乐室500咖啡厅900300健身房15030高丽亭20040水疗中心2000健身中心30050儿童俱乐部8020网吧5010水疗中心10008网球场大堂及会议配套大堂面积1500层高10米大堂面积500层高6.4米大堂面积500层高5.4米大堂面积600层高10米大堂面积1000层高10米会议配套会议配套会议配套会议配套会议配套会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数金茂大宴会厅910550爱情海岸会议室7326努萨杜瓦会议室420200太平洋大厅380200多功能厅850500金茂大宴会厅2632360乌布会议室5620曼德勒784021号贵宾厅3812白沙12760库塔会议室5620圣淘沙381222号贵宾厅4612兰贵12760金巴兰8825甲米481223号贵宾厅4612赤谷200120登巴萨13040苏梅784025号贵宾厅441226号贵宾厅451227号贵宾厅4112亚龙湾典型酒店户型结构面积区间酒店一房一房一厅二房一厅三房一厅三房两厅四房两厅维景国际度假酒店58104136-176190-300丽思卡尔顿60-70123-127铂尔曼度假酒店4284亚龙湾5号别墅70323432天域二期49-7650-82102-110爱琴海岸52Oct-80150-180280(二) 大东海片区1. 片区概述大东海涵盖高、中、低端不同档次酒店物业的聚集区域大东海片区依托城市配套及海景资源，自上世纪末发展至今，酒店业发展涵盖高、中、低端不同档次酒店物业，目前已投入经营酒店有山海天大酒店、鹿回头国宾馆、悦榕庄、银泰度假酒店、文化东方度假酒店、半山半岛洲际酒店、明申锦江高尔夫酒店等准五星级酒店；林达海景酒店、明珠海景酒店、海天大酒店、南中国大酒店、珠江花园酒店等准四星级酒店；嘉宾国际酒店、城市运通酒店、金岛嘉宁海景酒店等三星级酒店，还有三亚听海轩海边旅舍 、南风休闲度假屋、蔚蓝休闲居、稻草人听海小舍等非星级家庭旅馆。2. 片区酒店运营模式大东海片区酒店业经营参差不齐，酒店基本运营模式较为混乱，纯酒店、产权酒店、家庭旅馆等运营模式林立。近几年随着海景资源的稀缺性及区域边缘发展扩张，依托地产开发逐渐形成一批高端及富有个性的酒店物业，（如文华东方、明申高尔夫酒店、悦榕庄等）一定程度拔高了区域酒店业的经营档次。3. 片区酒店产品结构及附属功能配套大东海片区酒店业产品类型涵盖公寓、酒店及别墅等形态，产品结构发展以一房、一房一厅为主，面积区间集中在50-60，60-100之间，相比以往酒店产品结构尺度有所放大。由于该片区酒店运营模式上不同，以“纯酒店”运营模式的酒店，经营配套齐备，尤其近两年新开业酒店，注入了度假、养生等配套功能。如文华东方的spa，明申酒店的高尔夫运动等。而以酒店式公寓运营酒店，经营配套功能表现较为缺失。4. 片区酒店经营状况该片区依托城市生活配套及海景资源，酒店业经营档次满足高、中、低端消费需求，酒店业整体经营状况良好，近两年投入经营酒店，根据档次的定位不同，价格差异较大，一线海景及富有个性酒店房价基本维持在1900元以上，非海景酒店价格基本在600元左右。大东海典型酒店基本运营模式酒店酒店属性酒店品牌具体运作回报模式回报年限开业时间玛瑞纳spa酒店酒店式公寓大兴集团玛瑞纳酒店管理酒店前身完全按度假公寓设计，后改为酒店，自行经营管理。2009年明申锦江高尔夫酒店纯酒店锦江（国际）上海眀申企业（集团）有限公司投资开发，锦江国际酒店按五星酒店服务标准经营管理2010年半山半岛洲际酒店纯酒店洲际集团酒店基础硬件设施打造由鹿回头旅业发展公司投资兴建，委托洲际集团酒店管理公司代为经营及管理2010年三亚悦榕庄酒店纯酒店新加坡悦榕酒店度假集团北京首都旅游集团开发建设，委托新加坡悦榕酒店度假集团进行经营管理2008年三亚文华东方酒店纯酒店文华东方酒店管理集团酒店由海南新佳和实业有限公司建设开发，委托文华东方酒店管理集团经营管理2009年大东海酒店产品面积及结构酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况备注玛瑞纳spa酒店一房53-547574.3%一房一厅6465.9%一房一厅80-861514.9%一房一厅138-25122.0%二房一厅15033.0%合计101100.0%1号别墅47912号别墅47913号别墅5321锦江高尔夫酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房36-4521086.4%一房56114.5%一房一厅60-68104.1%一房一厅72124.9%合计243100.0%洲际酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房6011433.2%一房一厅70-10019256.0%一房一厅11751.5%两房一厅20082.3%单房别墅200205.8%两房别墅20041.2%合计343100.0%悦榕庄酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房一厅2702142.0%两房一厅3101632.0%两房两厅3701224.0%三房两厅57012.0%合计50100.0%文华东方酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房605618.9%一房5218963.6%一房56186.1%一房一厅100155.1%一房一厅11231.0%两房一厅150155.1%总统套房332810.3%合计297100.0%大东海典型酒店经营状况及附属功能配套酒店经营配套配套面积会议面积年均房价年均开房率会议使用率备注玛瑞纳spa酒店中餐厅、西餐厅意大利餐厅、红酒吧、雪茄吧、泳池、SPA水疗中心97577473050%锦江高尔夫酒店大堂吧、西餐厅、健身房、行政走廊等105059545%洲际酒店氧气吧、大堂吧、地中海餐厅、亚洲餐厅、水上运动中心、儿童俱乐部、游戏室、游泳池、水疗中心等35001104208420%悦榕庄酒店悦榕阁、悦榕水疗、spa、泰式餐厅、明月餐厅、天涯海角吧、大堂吧等18001188263570%文华东方酒店水榭餐厅、海鲜餐厅、依洋餐厅、面食餐厅、池畔餐厅、爵士吧、大堂吧、日落吧、水池吧、水疗谷等5360909190050%20%附属经营功能空间面积及会议面积玛瑞纳酒店洲际酒店悦榕庄文化东方业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数中餐厅300100氧气吧30050悦榕阁6020水榭餐厅900245西餐厅20070大堂吧20040悦榕水疗30050海角鲜餐厅20070意大利餐厅10030地中海餐厅700100spa60030依洋餐厅500158红酒吧3912亚洲餐厅700100泰式餐厅30080面食餐厅15040雪茄吧3610水上运动中心明月餐厅400120池畔餐厅10040泳池儿童俱乐部天涯海角吧8020爵士吧10060SPA水疗中心30015游戏室40080大堂吧6020大堂吧8026游泳池日落吧8070水疗中心60020水池吧5010水疗谷320040大堂及会议配套大堂面积469大堂层高6米大堂面积1500大堂层高4.8米大堂面积1500大堂层高6.4米大堂面积1000大堂层高8.4米会议配套会议配套会议配套会议配套会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数大会议室500200半山半岛宴会厅639400大宴会厅864600珊瑚湾525320小会议室12450鹿回头11220会议室116260帆12880行政酒廊15020大东海7045会议室25420礁6440小东海6845会议室35420岸6440万泉河6845会议室45420涛6440五指山6845潮6440七仙岭3812尖峰岭4120大东海典型酒店户型结构面积区间酒店一房一房一厅两房一厅两房二厅玛瑞纳spa酒店53-5464-86150锦江高尔夫酒店36-5660-72洲际酒店6070-117200悦榕庄酒店270310370文华东方酒店52-60100-112150(三) 三亚湾片区1. 片区概述三亚湾四星级、准五星级中高端酒店物业汇聚区域三亚湾享有17公里海景资源，依托未来三亚新城区发展规划，借助区域地产产业蓬勃发展势头，自二十一世纪初，区域酒店产业骤然兴起，发展至今，三亚湾投入经营酒店有早期的假日酒店、天福源酒店、海航酒店、椰林滩酒店、华源温泉海景度假酒店、金银岛海景酒店以及近几年投入经营的力合度假酒店、玉海国际度假酒店、金凤凰海景酒店、君澜凯宾斯基、国光豪生、天通国际的、海韵假日度假酒店、阳光大酒店、戴斯酒店等。2. 片区酒店业运营模式片区凭借海景、交通、城市规划等优势资源，区域酒店业发展迅速，运营模式主要以“纯酒店”为主，近几年，基于地产发展所形成的区域聚热度，从早期的天福源酒店、玉海国际度假酒店到现在国光豪生及海韵假日度假酒店。产权酒店、酒店式公寓运营模式基本成型。3. 片酒店产品结构及附属功能配套三亚湾区域以其区域地理位置的特殊性，老城区配套成熟及新城区配套滞后的不均衡性等因素制约，该片区的酒店业产品类型以公寓、酒店类物业为主，别墅型经营物业较为缺失，酒店业产品供应结构以一房、一房一厅为主流，产品面积集中在40-60，60-100，相比亚龙湾、大东海近两年投入经营产品，面积有所走低。三亚湾片区酒店业经营配套在经过近十年发展，“纯酒店”经营配套日趋成熟，而产权酒店及酒店式公寓的经营配套，基于过多前期销售考虑，经营配套较为欠缺。4. 片区酒店经营状况中高端消费市场定位，填补亚龙湾酒店业的高端消费市场梯度空间。目前，三亚湾酒店业，一线海景准五星酒店产品价格基本维持在1100元以上，四星级酒店产品价格在800元以上，二线海景酒店产品价格在500元以上。一线海景酒店年开房率在60%以上，二线海景及近期新开业酒店年开房率50%左右。三亚湾典型酒店基本运营模式酒店酒店属性酒店品牌具体运作回报模式回报年限开业时间阳光大酒店纯酒店阳光酒店集团由中国石油天然气集团公司直属华油集团公司投资兴建、阳光酒店集团管理按五星级标准进行经营管理2009年天通国际纯酒店天通国际酒店海南博超房地产开发有限公司、三亚南海岸旅游服务有限公司联合开发，自行成立酒店管理公司进行经营管理2010年万嘉戴斯纯酒店戴斯酒店集团酒店由海韵集团投资开发兴建，自行成立酒店管理公司经营管理2007年海韵假日产权酒店海韵集团北京首都旅游集团开发建设，委托新加坡悦榕酒店度假集团进行经营管理开发商承诺每年按单位业主总房款的5%给予回报，业主每年可销售30天的免费入住权益。5年2009君澜度假酒店纯酒店浙江世贸君澜酒店集团三亚海宇旅业投资有限公司投资兴建，开业初期委托凯宾斯基酒店集团经营管理，后改为浙江世贸君澜酒店集团经营管理2007三亚湾典型酒店产品面积及结构酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况备 注阳光大酒店一房40-5320766.3%一房63-657624.4%一房一厅140-160299.3%合计312100.0%天通国际户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房42-4831086.6%一房一厅98246.7%一房一厅70113.1%二房一厅146123.4%总统套房34610.3%合计358100.0%万嘉戴斯户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房42-4817483.7%一房一厅602110.1%一房一厅100125.8%一房一厅15810.5%合计208100.0%海韵假日户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房一厅80-100212500套39.3%93%一房41-4728352.4%二房一厅120224.1%二房一厅150-155183.3%三房二厅21030.6%四房两厅32020.4%合计540100.0%君澜度假酒店户型结构户型面积户型套数销售套数户型配比销售状况一房一厅656416.8%一房5518247.9%一房55-6510928.7%一房一厅110-118256.6%合计380100.0%三亚湾典型酒店经营状况及附属功能配套酒店经营配套配套面积会议面积年均房价年均开房率会议使用率备注阳光大酒店棕榈大堂吧、俄罗斯餐厅、御景园中餐厅、临海咖啡厅、沙滩吧、康乐中心、健身中心、海景果岭练习场、银河俱乐部、行政酒廊等310088295050%天通国际大堂吧、阳光高球吧、天通轩中餐厅、温哥华西餐厅、康乐中心、水疗中心等215035796530%万嘉戴斯大堂吧、皇朝食府、咖啡厅、健身房、温泉水疗等381095652060%海韵假日美奂吧(大堂吧)、全日制餐厅、中餐厅(韵和轩)、渔人码头、行政酒廊、业主俱乐部、儿童乐园、健身房、水疗中心、网球场404890785070%君澜度假酒店聚合酒吧(大堂吧）、客来思乐西餐厅、龙苑中餐厅、海鲜烧烤餐厅、普拉那啤酒屋、红酒雪茄吧、花园泳池吧、健身中心、悦椿水疗35501447115070%50%附属经营功能空间面积及会议面积阳光大酒店天通国际酒店万嘉戴斯海韵假日三亚君澜度假酒店业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数业态类型经营面积容纳人数棕榈大堂吧20050大堂吧20050大堂吧20030美奂吧(大堂吧)30040聚合酒吧(大堂吧）20040俄罗斯餐厅20065阳光高球吧25076皇朝食府200100全日制餐厅1100400客来思乐西餐厅500300御景园中餐厅600180天通轩中餐厅500370咖啡厅20090中餐厅(韵和轩)270120龙苑中餐厅300150临海咖啡厅500200温哥华西餐厅500248健身房1020渔人码头946260海鲜烧烤餐厅400150沙滩吧15050康乐中心300温泉水疗320024行政酒廊11240普拉那啤酒屋800500康乐中心150水疗中心400业主俱乐部200100红酒雪茄吧15040健身中心15030儿童乐园120花园泳池吧20060海景果岭练习场700健身房20040健身中心100060银河俱乐部250水疗中心800悦椿水疗行政酒廊20045网球场大堂及会议配套大堂面积1000层高10米大堂面积1000层高10米大堂面积600层高6米大堂面积800层高10米大堂面积600层高6.4米会议配套会议配套会议配套会议配套会议配套会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数会议类型面积可容纳人数阳光大厅700500多功能厅250180大会议厅460280多功能厅450240大宴会厅800600海洋厅9160行政会议室3218宴会厅1184120多功能厅A262160三亚宴会厅270180银滩厅9160阳光包厢7530宴会厅29260多功能厅B195120海口厅14820宴会厅39260海口厅29440会议室16440海口厅34820会议室26440文昌厅7660东方厅7040博鳌厅4120三亚典型酒店户型结构面积区间酒店一房一房一厅一房二厅二房一厅三房二厅四房两厅阳光大酒店40-65140-160天通国际42-4870-98146346万嘉戴斯42-4860-100158海韵假日41-4780-100150-155210320君澜度假酒店55-6565-118(四) 市区片区1. 片区概述市区中低端酒店物业聚集区域市区基于景观资源、开发用地制约，并随着亚龙湾、三亚湾酒店业聚热发展，中高端消费客群被大势分流，酒店业发展逐渐由以往中高端消费向经济型、商务型中低端市场消费过度。依托成熟的生活配套及商业配套，市区酒店业自上世纪末发展至今，目前已投入经营酒店有豪威海景大酒店、汇融海景酒店、豪威麒麟大酒店、新兴花园大酒店、华鸿大酒店、三亚果喜大酒店、三亚黎客国际酒店、丽莱假日酒店、凤凰水城唯客度假屋酒店、红椰青椰风情度假公寓、鸿