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房 屋 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设备,理 解 与 具 体 运 用,维 修 项 目 分 类,1,目 录,一、标准的提出 二、标准的释义 三、推广运用,2,1、物业设施设备管理状况 随着新技术、新材料、新工艺在建筑行业的广泛运用和建筑物业智能化管理的快速推进，对建设方、设计方、施工方、物业管理方都提出更多专业化要求，而上述各方对设施设备在房屋建筑重要性方面的关注度不够，业主方对房屋共用部位、共用设施设备的维修管理知识缺乏，导致现代物业设施设备管理工作滞后，影响设施设备的使用功能，为后期的使用管理带来诸多不便和隐患，可能出现以下问题： 1）个别建设单位为降低建设成本，弱化设施设备的配置标准； 2）设计方在设计时各专业之间缺乏有效的配合，设计标准相对滞后； 3）个别施工单位施工管理不规范，未按设计要求安装设施设备； 4）部分建筑物业的设施设备在实际使用管理中维护、修缮、更新不及时。,一、标准的提出,3,一、标准的提出,2、目的意义 标准的制定和推行是规范房屋共用部位、共用设施设备规范管理的重要依据，有利于明确物业的管理责任，提高业主参与物业管理的意识和能力；有利于维护建筑区划的公共安全，及时消除安全隐患；有利于保障物业功能的正常发挥，指导各方正确使用、维修及管理；有利于物业的保值和增值，提高物业的使用价值；有利于促进社会和谐稳定，共建和谐人居环境。,4,二、标准的释义,1、标准内容框架,5项目分类,3术语和定义,4分类原则,2规范性引用文件,1范 围,维修项目分类 房屋共用部位、共用设施设备,5,二、标准的释义,保修期：,适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期满后至灭失前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。,1、范围,指房屋建设工程在办理竣工验收手续后，在保证房屋建设工程在合理 寿命年限内出现的质量缺陷，不符合工程建设强制性标准、设计文件以及 承包工同的约定，予以修复。,6,房屋建筑工程的最低保修期限为：,1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 5）装修工程为2年。 备注：个别项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。,灭失：,房屋共用部位、共用设施设备达到本身的正常使用年限，或在自然灾害或不可况下抗拒的因素下造成房屋共用部位、共用设施设备毁灭消失。,二、标准的释义,7,二、标准的释义,GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 7588 电梯制造与安装安全规范 GB 50057 建筑物防雷设计规范 GB 50203-2002 砌体工程施工质量验收规范 GB 50343 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GA 95-2007 灭火器维修与报废规程,2、规范性引用文件,8,3术语和定义,3.1共用部位,3.2共用设施设备,3.3紧急维修,3.1.1 维修,3.1.2 改造,3.2.1 维修,3.2.3 改造,3.2.2 更新,3.1.1 维修,二、标准的释义,4.1维修的对象,4.2维修的状态,3.3紧急维修,3.1.1 维修,4.2维修的状态,9,共用部位 由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,二、标准的释义,共用设施设备 由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,案例入口,10,共用部位维修 为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动等。,一、标准的释义,共用部位改造 为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动等。,11,共用设施设备维修 在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。,二、标准的释义,共用设施设备改造 在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。,共用设施设备更新 在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。,12,紧急维修 物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。,二、标准的释义,5.12地震、洪灾、园区主管意外爆管等事件。,如：,13,二、标准的释义,5.1共用部位,5.1.5地下室,5.1.3外墙面,5.1.4室内门厅、 楼梯间、走廊通道等,5.1.2屋 面,5.1.1主体结构,5.1.6其它共用部位,5、项目分类,案例入口,关键词释义,14,二、标准的释义,5.2.5弱电系统,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,5.2.1总平环境设施,5.2.6空调系统,5.2.7热源系统,5.2.4电梯,5.2.8消防系统,5.2.9防雷系统,5.2共用设施设备,5、项目分类,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,5.2.4电梯,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,5.2.5弱电系统,5.2.4电梯,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,5.2.8消防系统,5.2.5弱电系统,5.2.4电梯,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,5.2.4电梯,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,5.2.8消防系统,5.2.5弱电系统,5.2.4电梯,5.2.3供配电系统,5.2.2给排水系统,15,二、标准的释义,5.2.1总平环境设施,5.2.1.1道路、停车场,5.2.1.6围墙、大门,5.2.1.3沟渠、水池、游泳池,5.2.1.4环境小品景观,5.2.1.5运动场所,5.2.1.2广场,5.2.1.7绿化设施,5.2.1.8其它,5、项目分类,案 例 入 口,16,二、标准的释义,5.2.8.5其它灭火系统及灭火器,5.2.8.3防排烟系统,5.2.8.2喷淋及消火栓灭火系统,5.2.8.1火灾自动报警系统,5.2.8.6消防电源系统,5.2.8.4防火分隔系统,5.2.8消防系统,5、项目分类,案 例 入 口,17,给水系统：是指通过管道及辅助设备，按照建筑物和用户的生产，生活和消防的需 要有组织的输送到用水地点的网络； 排水系统：通过管道及辅助设备， 把雨水及生活和生产的污水废水及时排除的网络； 中水系统：是指污水经适当处理后，达到一定的水质指标，满足某种使用要求，可以进行有益使用的水。,关键词,5.2.2 给排水系统,18,案例：污水管道返水，街面污水满地。,2004年2月10日，三正世纪新城3栋3102屋后污水井返冒污水，3栋后内街污水满地，臭气熏天。客服中心设施设备维护部接报后立即赶往现场,对该污水管道用竹片进行疏通，竹片插到管道中间时无法再进入管道疏通（维修定义），多次努力无效，估计是管道内杂物过多堵塞，决定破开路面，查看污水管。经过1天的紧张施工，路面打开后发现污水管道已经破裂变形，导致污水无法排放，也无法进行疏通。最后维护技术人员将整条排水管更换，排水畅通（更新定义），并根据实际情况增加一个污水检查井（改造定义），便于日后维护。,19,本案例的污水管道堵塞是居住小区内较为普遍的一种现象，特别是一些老小区，由于排水管道的长期使用，小区业主入住率的增高，加大了小区的排水负载；再加上业主的公德意识薄弱，对排水管乱扔垃圾及胶类物质，更易造成管道堵塞，从而引起主管道返水，影响整个小区住户的日常生活；同时，物业服务公司对缺乏对设施进行巡查维护，定期的清理工作较少，造成类似事件发生的机率增加。因此， 在日常工作中，物业服务企业定时对设施进行巡查维护，减少设施的隐患，对一些老旧的设施设备应根据房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准的内容进行设施设备的更新、改造；同时客服中心要加强对住户宣传教育，提高住户的公德意识，减少类似事件的发生。物业客服中心对事件处理及时，避免了事态的扩大。,分 析：,20,建筑供配电系统是电力系统中配电环节中的一个小部分，也就是很小的系统， 不论是结构还是运行，相对电力系统要简单的多。在实际的物业管理中它主要涉 及：高压供电系统，低压供系统、用电设备、低压电器、建筑防雷与接地装置等方 面。本标准供配电系统维修项目根据房屋实际情况将本项目分为：强电井、高 （低）压电器、变压器、电力补偿装置、发电机及附属系统、母线、线缆、线缆线 路支吊架、桥架等九个部分；,5.2.3供配电系统,关键词,21,案例：别墅电路故障，停电达2天之久 。,12月15日正华苑18栋别墅电路故障，无法正常供电，经仪表检测三相线路严重接地和短路。挖出接线盒检查，18栋别墅所有线路都被烧坏粘在一起，不能送电。经检查分析故障原因如下： 1、主电缆是354161，随着生活水平的提高，一些业主自行购买大功率电器，如空调、消毒柜等，到用电高峰期，电缆满负荷运行，导致电线发热，绝缘加速老化，部分老化的线路更严重老化，产生短路或接地。 2、电力配置不理想，三相与单相用电共存，造成三相用电严重不平衡，线路产生涡流，电线发热使绝缘老化。尾端分支线路较小，更易使线路老化。 3、事故发生的前几天，13栋别墅电路已发生故障，线路接地，维修人员在经过简单维修后已恢复供电，但敷设在地下的电缆却未彻底解决问题。 为使18栋别墅业主供电正常，18栋别墅前线路必须更换，建议采用电箱单回路供电（改造的范畴）。避免单方发生事故影响总个回路的业主。,22,分 析：,因负载过大，电路线路烧毁案例是居住老小区内较为普遍的一种现象，再加上当时设计上的不合理及扩展设计上不到位，用电高峰期使线路长期处于超负荷供电，加大线路的老化。加之平常管理上缺乏对配电系统巡查维护，观察总结较少，对业主的用电知识宣传较少，缺乏沟通，造成类似事件发生的机率增加。 因此， 在日常工作中，工程技术人员要掌握牢固的技信基础知识，熟悉小区配电系统，加强对设施设备巡查维护，总结经验，减少设施的隐患，对一些原设计上不合理的系统应根据房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准的内容进行设施设备的更新、改造；同时客服中心要加强对住户宣传教育，提高住户的用电意识，减少类似事件的发生。,宣传用电知识，强化日常巡视管理，规范合理化用电，保障设施设备常态运行,23,电梯是物业管理活动中电梯是最常见的一种升降设备，它属于机电特 种设备，主要分为客梯、货梯和步行梯三大类。本标准中将电梯的维修项 目分为曳引机、制动器、电动机、导向轮（曳引轮）、钢丝绳、限速系 统、控制柜、层（轿门系统）、缓冲器、紧急报警系统、呼梯系统、液压 梯和自动扶梯及自动人行道等十三个维修项。,5.2.4电梯,关键词,24,案例：电梯轿门故障，乘客跌入底坑，摔成重伤。,1995年9月13日，山东某某服装厂，发生了一起恶性电梯伤人事故。该电梯为客货电梯，6层6站。因该电梯制造较早，各部件的型号已趋于老化，因三角碰块与勾子锁频繁碰撞，使三角碰块已磨成倒圆弧状，加之弹簧老化，啮合深度只有3MM，只要在层门外，用手一扒层门就很容易打开。针至这一情况，维修人员已向单位领导汇报三次，均答复为企业效益不好，资金紧张，用了以后再说。9月13日下午5：30车间下班，因高某系车间主任一班组长，下班后晚走一会儿，大约在5：40分左右，从车间出来(车间在二层)发现电梯正要关门，高某离电梯只有15M左右，便急匆匆地跑过去，此时电梯已启动，正快速驶向三楼，高某用手扒开层门迈进去，一步踏空，跌入底坑，当场摔成重伤。,25,分 析：,这是一起典型的管理者及使用者不重视安全而引发的事故。门系统事故发生率最高，是由电梯系统的结构特点造成的。因为电梯的每一运行过程都要经过开门动作过程两次，关门动作过程两次，使门锁工作频繁，老化速度快，久而久之，造成门锁机械或电气保护装置动作不可靠。若维修更换不及时，电梯带隐患运行，则很容易发生事故。因此， 在日常工作中，维修技术人员要掌握牢固的技术基础知识，加强对设施设备巡查维护；管理人员应高度电梯的运行状况，不要因资金问题，而忽视对电梯设备的维修，并根据房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准的内容进行故障原因排查，并进行相应的维修、更新和改造；同时要加强对住户（使用者）安全宣传教育，对有故障的电梯做好警示提醒，提高使用者的安全意识，减少类似事件的发生。,宣传安全使用知识，强化管理意识，保障电梯设备安全运行,26,智能建筑中的弱电主要有两类，一类是国家规定的安全电压等级及控制电 压等低电压电能，有交流与直流之分，交流36V以下，直流24V以下，如24V直 流控制电源，或应急照明灯备用电源。另一类是载有语音、图像、数据等信息 的信息源，如电话、电视、计算机的信息。本标准中的弱电系统主要包括了楼 宇自动控制系统、视频监控系统、门禁系统、对讲系统、周界防范系统、公共 广播系统、停车场系统、信息发布系统等，各系统工作原理相类似，主要由前 端设备、传输系统和中央处理单元组成。,5.2.5弱电系统,关键词,27,案例：安防设备损坏，偷盗事件接连发生。,2009年9月15日晚，长沙市某某小区，连续3天遭遇10起恶性偷盗事件，共盗于现金15万元，手提笔记本3部，高档数码像机6部。该小区是2006年底新建的小区，该小区收房时安防设备完善，至2008年底设备的维护均由施工单位维护质保。09初，因质保期满，施工单位退出维保。至2009年9月初，该小区的周界红外、监控系统已完全处于瘫痪状态。盗窃事件发生后，公安部门介入此事，但物业公司无法提供当时现场的人员进出证据，也无相关人员进出园区的录像设备，人员也可以随意从围墙上翻入园区，因此公安部门无从取证，案件的侦破无法得到进一步的发展。,28,分 析：,这也是一起典型的管理者对安防设备不了解和不重视而导致的偷盗事件。弱电安防设备是开发单位为保护小区业主的安全而专门设计的系统。因此，物业服务企业作为房屋设施设备的管理维护者，必须保证原有配套设备运行的常态化；作为业主有权利要求物业服务企业对设备进行维修，保证其正常运行。该案例中物业服务企业居然认为安防弱电没有什么用处和资金不足为由不对其原有配套的设备进行维修，造成偷盗人员有机可乘，进出园区自如，并且无法提供相应的证据，无法协助公安侦破案件。因此在日常工作中，应高度重视安防设备的完好状况，并根据房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准的内容进行相应的维修、更新和改造，保证设备的正常运行。同时，业主（使用者）要加强对共用设施设备的监督管理工作，逢坏必修的意识要强烈，在尽义务的同时，也要维护自已的权利。,29,案例：消防栓为何喷不出水 ？,先生入住小区一高层住宅还不到1个月。一天，先生家因烟头引起纸篓内纸张燃烧，其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关，拉着软管一边向屋里跑，一边打开喷枪开关，结果喷枪内滴水未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在闻讯赶来的周围邻居和物业公司值班保安员的帮助下，及时扑灭了火焰。后经了解，消防栓喷不出水，是因为消防供水系统的自控系统出现故障，所以造成高层管道无法供水原因。,30,分 析：,宣传消防安全知识，强化管理意识，重视维护保养，保障设备正常运行,这也是一起典型的管理者对消防设备不重视而引起的投诉事件。消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全，是物业公司各项管理中的重点工作，物业公司应按照规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并根据房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类标准的内容加强消防设备设施的维修保养，使之处于良好的使用状态；加强消防宣传，树立“群放群治”的意识；定期组织学习消防演习，培训员工和用户的火灾应变处理能力。同时，物业公司还充分利用这一典型案例，宣传消防法有关规定，要求广大业主用户配合做好消防工作，不得随意使用、挪用消防器材，树立消防意识，促成小区的安全环境。,31,三、推广运用,在区、 （市）县房产管理局落实宣传的同时，物业服务企业和 社区街道办启动对本企业（街道办）所辖管的物业管理小区和物业管 理项目的贯标工作，扎实开展标准的指导工作，在让业主充分 了解小区物业设施设备的运行状态效果、使用寿命和使用时限的同 时，还要指导、监督物业服务企业的服务品质。,要让业主、物业服务企业充分“动”起来！,32,1、企业要建立与设施设备标准化管理相适应的管理组织机构，强化各类技术人员的管理培训。 2、对房屋维修要从状态维修向预知维修发展；对房屋的标准化管理应当建立“计划执行检查改进”的封闭循环链； 3、物业服务企业和社区街道办应当依据标准的规定，将标准的技术参数纳入前期物业服务协议、临时管理规约等各项维护服务指标中； 4、创建卫生城市，共建和谐人文居住环境，让标准的规定提升至市容市貌的规范管理中，保障城市发展的可持续性。 5、狠抓落实、监督检查。,推广运用思路：,33,讲 解 完 毕 谢 谢 大 家 ！,34,
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