万科全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目 录 一、万科房地产开发有限公司组织结构（P10） 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、 万科房地产开发有限公司职位说明书（P22） 1. 高层管理类 （1） 总经理职位说明书 （2） 副总经理（分管经营）职位说明书 （3） 副总经理（分管营销）职位说明书 （4） 总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1） 项目前期部经理职位说明书 （2） 投资发展主管职位说明书 （3） 项目开发主管职位说明书 （4） 项目规划主管职位说明书 . . 3.设计管理部 （1） 设计管理部经理职位说明书 （2） 结构设计师职位说明书 （3） 图纸审核员职位说明书 （4） 资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2） 造价工程师职位说明书 （3） 合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 . . 三、 万科房地产开发有限公司投资与开发管理（P60） 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1） 企业经营决策管理流程 （2） 年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四万科房地产开发有限公司设计管理（P90） 1.设计管理制度设计 （1） 工程设计管理制度 （2） 设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1） 工程项目设计任务单 . . （2） 设计任务修改审批表 （3） 设计任务修改审批表 （4） 设计跟踪检查记录单 （5） 设计输出文件审查表 3. 设计管理工作流程 （1） 图纸设计管理工作流程 （2） 设计变更管理工作流程 4.设计管理方案设计 （1） 工程设计合同书编制方案 （2）工程计任务书编制方案 五、万科房地产开发有限公司造价管理（P120） 1. 造价管理制度设计 （1）工程预结算管理细则 （2）工程计量计价管理办法 2. 造价管理操作工具 （1）工程预算作业进度表 （2）单项工程计量一览表 （3）分项工程计价内控表 （4）单项工程概、预算表 3. 造价管理工作流程 （1）工程预算编制流程 （2）工程竣工结算流程 . . 4. 造价管理方案设计 （1）工程水电预结算办法 （2）竣工结算社会审价方案 （3）项目付款审核审批办法 六、万科房地产开发有限公司工程施工管理（P146） 1工程施工管理制度设计 （1） 项目经理部管理制度 （2） 项目招投标管理制度 （3） 工程承包商管理制度 （4） 工程监理管理制度 （5） 技术交底管理制度 （6）临时水电使用规定 （7）工程签证管理制度 2. 工程施工管理操作工具 （1） 项目工程施工进度表 （2） 建设工程招标申请书 （3） 建设招标报价清单表 （4） 施工招标合同评审表 （5） 施工招标合同会签表 （6） 施工组织设计报审表 （7） 工程施工方案审批表 （8） 工程施工进度计划表 . . （9） 进度调整计划审批表 （10） 建设工程开工申请单 （11） 技术交底三签记录表 （12） 施工工程量签证单 （13） 周工程量统计表 （14） 工程管理日记表 3. 工程施工管理工作流程 （1）工程施工过程管理流程 （2）工程进度控制管理流程 4. 工程施工管理方案设计 （1）施工组织总设计方案 （2）安全生产协议书模板 （3）给排水技术指导方案 （4）施工技术管理方案 （5）土方回填施工方案 （6）工程成品保护方案 七、万科房地产开发有限公司绩效管理（P237） 1 房地产企业绩效管理制度设计 （1）绩效考核管理制度 （2）员工奖惩管理制度 2 房地产企业绩效考核表 （1） 总工程师绩效考核表 . . （2） 前期部经理考核表-1（关于投资） （3） 前期部经理考核表-2（关于经营） （4） 项目经理绩效考核量表 （5） 水暖工程师绩效考核表 （6）工程项目预算员考核表 3 房地产企业绩效管理流程 （1） 目标设定工作流程 （2） 绩效管理工作流程 4 房地产企业绩效管理方案设计 （1）项目经理绩效考核办法 （2）工程技术人员考核办法 八、万科房地产开发有限公司财务管理（P264） 1 财务管理制度设计 （1） 企业存货管理制度 （2） 货币资金管理办法 （3） 内部财务管理制度 2 财务管理操作工具 （1） 营业利润测算表 （2） 年度财务费用台账 （3） 票据及存款日报表 （4） 财务审计报告表 （5） 审计查账记录表 . . （6） 现金流量分析表 （7）融资项目登记表 （8）项目融资申报表 3 财务管理工作流程 （1）资金管理工作流程 （2）财务审计管理流程 4 财务管理方案设计 （1）财务会计报告管理方案 （2）财务成本核算控制方案 九、万科房地产开发有限公司行政人事管理（P298） 1.行政人事管理制度设计 （1）办公用品管理制度 （2） 会议管理制度 （3）文书管理制度 （4）印章管理制度 （5）出差管理制度 （6）档案管理制度 （7）车辆管理制度 2. 行政人事管理操作工具 （1）办公费用明细表 （2）办公用品请购单 （3）办公用品领用表 . . （4）办公设备登记表 （5）固定资产登记表 （6）图书借阅登记表 （7）印章使用申请单 （8）车辆使用申请表 （9）安全状况检查表 （10）会议申请表 3 行政人事管理工作流程 （1）行政经费控制流程 （2）企业会议管理流程 4 行政人事管理方案设计 （1） 办公费用控制办法 （2） 车辆使用管理办法 . . 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 1.万科房地产开发有限公司组织结构图 董事会 董事长 总经理 行政副 总经理 财务总监 总工程师 行政 办公室 人力 资源部 财物部 审计部 工程部 商务部 销售部 总经理 办公室 2 项目前期部组织结构与责权 部门 部门负 直属领导 . . 责人 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 1负责企业投资项目的搜寻与调查研究，并对拟投资的项 目进行经济分析和论证 2. 负责制订房地产投资计划，并参与工程项目投资策划、 项目可行性研究工作 3对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和 评估，拟订可行的项目开发计划 4组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨 付计划拟订及报批等工作 职责 5组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作 项目前期部经理 投资发展主管 项目开发主管 项目规划主管 投资发展专员 划专员 各专项工作专员 专业工程师 . . 6组织拆迁办及相关人员做好征地拆迁手续的办理与拆迁 协调等工作 7负责开展企业项目联系单位的公关工作 8配合商务部编制项目开工前相关合同（含规划、设计合 同、委托市场调查合同、委托可行性分析合同及委托审 计合同、环境评价合同、红线合同、勘察合同） 9负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的 管理工作 1对投资项目的建议权及对投资计划、投资方案的审核权 2房地产行业资讯调查经费的合理使用权 3对阶段性公关活动方案和费用预算的决策权 4要求相关部门配合的权力 权力 5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 3.设计管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 设计管理部经理 . . 根据实际 而定 1参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划 工作 2对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部 门进行讨论、论证、审核和验收 3配合商务部做好概算、预算及工程成本控制工作 4配合商务部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选 用和确定工作 5参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与 图纸会审工作 6负责对工地的服务、跟踪工作，负责对设计方案变更事 宜的协调、审核与确认 7负责与设计院、设计单位做好交流、协调、配合工作 职责 8负责对施工图纸等设计资料、档案的统一管理 1工程设计单位的初步选择权 2对外部设计方案的审核权、修改建议权 3对设计变更、工程洽商的参与审批权 4建设工程质量的参与验收权 权力 5对违反企业管理规定的员工提请处罚的权力 相关 图纸审核员 资料管理员结构设计师 . . 说明 4 商务部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际 而定 1. 负责与工程相关的所有合同编制工作 2. 根据设计图纸组织编制或委托编制工程项目概算、预算、 预算分配、材料设备预算等 3根据工程进度和合同完成工程款的结算、支付以及工程 决算工作 4审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投 资变化的技术文件 5配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核 算，从技术经济角度进行比较 商务部经理 造价工程师 土建预算员 安装预算员 合同管理员询价员 合同主管 . . 6严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履 行工程款支付的签字程序 7负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有 关的数据和资料，按合同编制项目月度付款计划 8配合项目前期部完成工程招标工作，编写招标文件中的 有关造价条款和标底的编制说明 9完成材料设备招标工作，调查、测算材料及设备的暂定 价格，编制采购合同 10负责投资造价的政策、技术文件的收集和发放工作 1工程合同的编制权（政府文件明确规定需要招标必须采 用标准合同的除外） 2工程预、结算文件的编制权、审核权及工程量的审核权 3招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权，招标、 开标工作的参与权 3规划设计、施工图设计的建议权 4工程进度付款的审核权 权力 5对本部门人员的人事异动建议权、考核评价权和奖惩建 议权 相关 说明 . . 5 工程管理部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际 而定 1负责工程建设项目的施工技术管理、开工准备、对外技 术协调等工作 2配合商务部起草工程相关合同 3. 办理供水、供电、消防手续 2审查施工组织设计，监督进度计划的实施情况，控制施 工进度，完成工期目标 3熟悉施工设计图纸，参与施工设计图纸会审和技术交底 工作 4. 负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系 职责 5. 根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程进 度计划 工程管理部经理 土建工程师 水电工程师 市政工程师 技术资料管理员 各专业技术员 . . 6参与及工程施工招投标工作 7. 加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全 过程 8. 组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工 作 9负责工程变更初审、工程量的确认签证、隐蔽工程的验 收以及工程决算的初审工作 10会同监理进行现场签证，审核施工单位编制的报表 11协助签订工程施工合同、编制材料供应计划，协助商务 部编制付款计划 12负责工程技术文件资料的收集、保管和归档管理工作 13做好材料、设备、人员的管理工作 14. 配合销售部做好客户咨询工作 1对工程招投标底洽商谈判的参与权 2项目设计方案、施工计划的建议权 3对项目工程的组织、管理、监控权 4对工程现场签证的审核权 5对现场工程建设技术的指导权 6对现场工程建设质量的监督权 7对工程现场实施方案的协调权、建议权 权力 8对工程建设设计变更、工程洽商的审核权与决策权 . . 9在项目预算范围内，对工程费用使用的决策权 10在权限范围内，可以代表企业对外行使联络权和协调权 11对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 6 销售部组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 根据实际 而定 1编制和执行项目营销工作计划 2督促专业机构完成新项目所在区域的竞争对手及消费者 调查并制定营销推广方案 3、同步完成销售动态分析并依此调整营销推广方案 职责 3负责项目的销售策划、平面制作、宣传推广、媒体选用 等工作 销售部经理 销售员 客服主管营销策划专员 . . 4组建售楼中心，确定项目售楼处外部形象与内部装饰装 修方案 5. 负责销售备案工作及相关的政府部门协调工作 6策划与实施各类楼盘项目的推广、促销活动 7负责项目商业部分的招商工作 8按总经理及董事会要求编制销售报表 9、负责客户服务管理工作，建立市场研发及客户档案，处 理投诉、退房等问题 1对营销推广方案和费用预算的审核权 2房地产行业资讯调查经费及营销推广费用的合理使用权 3对营销策划及宣传推广方案决策权 4要求相关部门配合的权力 权力 5对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 7 办公室组织结构与责权 部门 部门负 责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1办公室主任 档案主管行政主管 招聘主管 培训主管 档案文员后勤主管 人力资源主管 . . 人 主管级 3 人 根据实际 而定 1协助总经理综合、协调各部门工作和处理日常事务 2根据总经理及相关高层领导意见，召开企业办公会议和 其他有关会议，做好会议记录，撰写会议纪要，并检查督促 会议决议的贯彻实施 3参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业 重大决策事项的讨论 4汇总企业年度综合性资料，草拟企业年度总结、工作计 划和其他综合性文稿，撰写总经理发言稿和其他以企业名义 发言的文稿，并负责审核 5负责处理企业行政文书，做好收发登记、传递、催办、 归档、立卷及档案管理工作 6负责对各部门文书资料、工程资料及图纸、与外单位的 往来文件、合同的收集、归档管理工作 职责 7负责企业与上级主管部门的联系工作，以及有关法律咨 询工作 权力 1受总经理委托，具有对各部门工作的协调处理权 . . 2企业经营决策的参与权 3对企业行政文书、材料设备、工程项目等工作过程的跟 踪管理权 4对工程资料、图纸、合同等文件资料的收集、归档与管 理权 5对本部门员工聘任、提请奖惩、解聘的建议权 相关 说明 . . 二、 万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1） 总经理职位说明书 （2） 副总经理（分管经营）职位说明书 （3） 副总经理（分管营销）职位说明书 （4） 总工程师职位说明书 （1） 总经理职位说明书 职位名 称 总经理 所属部门 直接上 级 董事会 直接下级 各副总经理 1学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管 理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专 业知识，具有高级专业技术职务任职资格任职资 格 2工作经验 十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理 经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经 验者优先 . . 职责概 要 领导、实施企业的中长期战略规划，组织制订本企业的 年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负 责组织、培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营 管理目标和发展目标的顺利实现 1组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审 批后组织实施，并进行监督 2根据企业发展战略，制订企业各阶段经营管理计划，并 对计划执行情况予以监督 3负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实 施 4授权各副总经理组织实施各项经营计划，确保年度经营 图标得到全面落实 5负责企业投资管理、工程项目管理、营销管理、人力资 源管理、财务管理的决策工作 6主持召开总经理办公会议，听取各副总经理汇报工作， 以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划 的执行结果 7出席企业重要公关活动，建立、维护与相关部门、媒体 机构、重要客户的良好关系 8主持企业重大房地产项目的招投标管理工作 岗位职 责 9负责企业高层管理人员、高级专业技术职务人员的聘任、 . . 培训和考核工作 相关说 明 （2 ） 副总经理（分管运营）职位说明书 职位名 称 副总经理 所属部门 直接上 级 总经理 直接下级 所辖部门经理 1学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、战略管理、市场开发管 理、人力资源管理、财务管理、房地产项目管理等相关专 业知识，具有中级专业技术职务任职资格 任职资 格 2工作经验 八年以上大中型房地产企业中高层管理工作经验，具有 成功的房地产项目全程开发经验以及资深的项目开发管理 或成本管理、工程管理实战经验，熟悉房地产行业的政策 法规 职责概 要 全面负责企业投资项目的规划、房地产项目的开发与运 营工作，对房地产项目能够做出准确的分析、预测和定位 岗位职 责 1参与制订企业年度经营计划和预算方案，拟订各个部门 年度工作目标计划和预算方案并组织实施，参与制定企业 . . 重大投资、项目开发策略研究和本控制等决策 2负责企业拟订投资项目的定位研究、业态分布策划 3主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理 4主持办理项目前期的土地移交、拆迁等手续 5参与房地产项目用地的前期谈判、投标管理等重大决策 工作 6指导开展对政府部门的公关工作 7对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与 协调 相关说 明 （3 ）副总经理（分管营销）职位说明书 职位名 称 副总经理 所属部门 直接上 级 总经理 直接下级 所辖部门经理 任职资 格 1学历、专业知识 大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销 管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识 . . 2工作经验 八年以上市场、销售相关工作经验，三年以上市场管理、 销售管理类职位工作经验 职责概 要 组织制订年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工 的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、 公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促销 活动 1根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营 计划，从市场发展的角度保证企业经营计划的可实现性 2组织编制企业市场推广、营销策划、公关活动、房地产 销售、客户服务管理等方面的规章制度，并监督、检查各 项制度的执行情况 3组织开展市场分析，拟订市场策划方案、公关方案、广 告策略与推广方案 4对广告制作、公关活动、楼盘促销活和房地产销售工作 予以指导 5建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的 客户关系管理体系 6监督、检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不 断提高 岗位职 责 7对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考核与 . . 协调 8完成总经理临时交办的其他工作 相关说 明 （4）总工程师职位说明书 职位名 称 总工程师 所属部门 直接上 级 总经理 直接下级 所辖部门经理 1. 学历、专业知识 大学本科以上，具有工业与民用建筑、建筑结构、企业 管理、项目管理、工程质量管理、工程成本控制及其他相 关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格 任职资 格 2. 工作经验 八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名 企业相关工作经验者优先 职责概 要 全面负责施工图纸设计管理、施工现场管理、施工组织 与协调、施工技术管理、施工质量管理和工程预决算管理 等工作 岗位职 1组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段 . . 工作计划，并监督、检查制度的执行情况、计划的实施情 况，确保各项工作得以顺利进行 2负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工 作 3组织、管理企业所有在建的工程项目，负责审核、签批 工程技术文件 4负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调确保各 项工程如期完成 5监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大 问题 6参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工 作予以技术指导 7指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式 进行调整 责 8负责对所辖部门经理的工作进行指导、监督、培训、考 核与协调 相关说 明 2.项目前期部 （1） 项目前期部经理职位说明书 . . （2） 投资发展主管职位说明书 （3） 项目开发主管职位说明书 （4） 项目规划主管职位说明书 （1） 项目前期部经理职位说明书 职位名 称 项目前期部经理 所属部门 项目前期部 直接上 级 副总经理 直接下级 本部门主管人员 1. 学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、项目管理、工程预算、 招投标管理、金融、房地产项目开发与管理等相关专业知 识，熟悉房地产开发项目报批报建的政策、法规及办事流 程，具有良好的沟通和协调能力 任职资 格 2. 工作经验 五年以上本行业相关工作经验 职责概 要 在副总经理的领导下，根据企业的实际状况进行企业发 展方向定位并制定明确的企业发展战略及投资计划，根据 企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施， 并对土地投标及立项审批过程进行全程监督 . . 1根据企业内外部竞争形势，初步确定企业投资方向，编 制企业投资发展战略，经副总经理审核后提请总经理办公 会审议 2根据企业发展战略，进行市场调研，负责编制企业年度 经营计划 3具体负责制订房地产投资计划，并对投资进行监督管理 4定期或不定期组织房地产市场调研活动，并按时提交调 研报告 5关注房地产市场的发展变化，定期或不定期向副总经理 及其他领导提交市场分析报告 6根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程 管理工作 7具体负责编制各项关于房地产项目开发的规章制度，经 总经理审批后执行 8负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作 9负责项目的引进、前期谈判和土地投标工作 10负责组织房地产开发项目的规划工作 11负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调 研工作 12主持与企业联系单位的公关工作 岗位职 责 13根据授权，处理特殊事项或重大突发事件 . . 14负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作 15完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 （2） 投资发展主管职位说明书 职位名 称 投资发展主管 所属部门 项目前期部 直接上 级 项目前期部经理 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有投资分析、金融、法律、房地 产项目开发等相关专业知识任职资 格 2工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有本职位工作经历 者优先 职责概 在投资发展部经理的领导下，具体负责企业内部项目 . . 要 投资计划的编制、投资风险的分析评估与实施管理工作 1按照项目前期部经理的要求，组织撰写房地产项目的投 资计划 2负责协调各部门做好投资计划的实施工作 3负责寻求新的投资领域或投资渠道，按时完成企业的投 资计划 4负责评估投资风险，定期编制投资风险评估报告 5负责对外投资、合作项目的洽谈等工作 6负责对房地产投资环境进行研究，定期提交研究报告 7. 配合商务部编制项目开工前相关合同 岗位职 责 8完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 （3） 项目开发主管职位说明书 职位名 称 项目立项主管 所属部门 项目前期部 直接上 级 项目前期部经理 直接下级 . . 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有项目管理、招投标管理、工程预算、 市场调研、公共关系管理等相关专业知识，熟悉国家有关房地产 开发与投资的立项政策，熟悉房地产前期策划、报建及招投工作， 了解国内外房地产运营动态等相关专业知识 任职资 格 2工作经验 两年以上房地产行业从业经验，具有部门主管工作经验者优 先 职责概 要 在项目开发部经理的领导下，全程负责房地产项目的各种立 项报批工作，妥善处理与政府各相关部门的关系，具体负责土地、 工程的投标管理及投标文件的编制与起草等工作 1全面负责房地产开发项目的立项管理工作 2负责办理相关政府部门的房地产立项手续 3负责向相关部门及人员传达政府部门对新项目立项的特殊要求 4积极争取政府部门对新项目的优惠政策 5协助相关人员做好房地产项目的前期策划工作及项目开发等相 关工作 6负责企业投标文件范本的完善工作 7负责企业土地、工程投标组织管理工作 8. 配合商务部编制项目开工前相关合同 岗位职 责 9支持企业房地产项目应标，负责设计、整合工程设计方案 . . 10协助相关部门做好房地产项目后期运作管理 11完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 （4） 项目规划主管职位说明书 职位名 称 项目规划主管 所属部门 项目前期部 直接上 级 项目前期部经理 直接下级 1学历、专业知识 大 学 本 科 及 以 上 ， 具 有 建 筑 、 规 划 及 建 筑 结 构 等 相 关 专 业 知 识任职资 格 2工作经验 三年以上房地产行业或设计院工作经验 职责概 要 协助总工程师优化项目的设计工作，组织规划论证，规划政 府相关部门报批工作 1负责新开发项目与政府规划部门的协调工作 2. 参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作 3组织本部门和相关部门进行讨论、论证及审核 岗位职 责 4. 配合商务部编制规划、设计相关合同 . . 5配合商务部做好从规划方案阶段的工程成本控制工作 相关说 明 3.设计管理部 （1） 设计管理部经理职位说明书 （2） 结构设计师职位说明书 （3） 图纸审核员职位说明书 （4） 资料管理员职位说明书 （1）设计管理部经理 职位说明书 职位名 称 设计管理部经理 所属部门 设计管理部 直接上 级 总工程师 直接下级 任职资 格 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工民建、工程管理、城市规 划等相关专业知识 . . 2工作经验 五年以上相关工作经验，至少三年以上房地产企业或设计院 的设计经验，熟悉房地产开发过程的设计控制关键节点，持 有 注 册 建 筑 工 程 师 资 格 证 书 或 注 册 结 构 工 程 师 资 格 证 书 职责概 要 作为设计管理部的负责人，负责指导本部门设计人员的工作， 并对设计单位的设计方案及图纸进行审核、把关，确保设计工作 及时、顺利完成 1负责联系市规划委、各市政专业企业、设计院等外部单位，沟 通设计事宜 2负责领导工程设计的招标、协调工作 3负责组织编制工程技术设计任务书 和组织开展设计前期的 勘察工作 4参与初步设计工作，并审查各阶段各专业的设计成果，全面把 关设计质量 5参与施工设计图纸的会审、施工图技术交底等工作 6负责施工图设计变更的初审、上报设计院与设计变更的组织管 理等工作 7配合做好工程造价、面积预测以及工程竣工验收工作，提供销 售所需的各种数据和图纸 岗位职 责 8担任本专业技术职称评审委员会主任，主持技术职称的评审、 晋升等工作 . . 9负责培养、发现本专业人才，不断提高设计管理部的专业技术 水平 10负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档 等工作 相关说 明 （2）结构设计师职位说明书职位说明书 职位名 称 结构设计师 所属部门 设计管理部 直接上 级 设计管理部经理 直接下级 1学历、专业知识 大 学 本 科 及 以 上 ， 具 有 工 民 建 或 建 筑 结 构 等 相 关 专 业 知 识 ， 持 有 注 册 结 构 工 程 师 资 格 证 书 任职资 格 2工作经验 三年以上房地产行业或设计院工作经验 职责概 要 协助设计管理部经理优化项目的结构设计，控制设计质量与 结构成本，项目结构设计管理及图纸审查，协调设计单位，组织 落实结构设计方案 . . 1组织各专业人员收集结构设计资料，拟订结构设计计划 2与设计院沟通、协调，做好楼盘结构、室内室外效果等建筑设 计和质量把关工作 3组织专业技术调研、现场结构勘测工作，并编写专业设计调 研报告 4负责编写结构设计说明书 和图纸目录 5负责初步审核结构设计文件和图纸，整体把握结构设计及效果 设计 6负责参与结构施工的技术交底工作 7配合报审工作，参与图纸会审和重大设计变更工作 岗位职 责 8配合现场施工、质量检验、竣工验收、设计回访及设计技术总 结工作 相关说 明 （3） 图纸审核员职位说明书 职位名 称 图纸审核员 所属部门 设计管理部 直接上 级 设计管理部经理 直接下级 . . 1学历、专业知识 大 学 本 科 及 以 上 ， 具 有 建 筑 、 结 构 及 水 电 等 相 关 专 业 知 识任职资 格 2工作经验 三年以上房地产行业或设计院工作经验 职责概 要 对设计图纸进行审核 1协助结构工程师编写结构设计说明书和图纸目录 2审核结构设计方案，负责结构选型的成本控制工作 3组织专业人员讨论并修改设计方案 4审核设计文件和图纸并督促设计院进行修改 5初步审核设计变更，参与图纸会审和重大设计变更工作 6负责参与结构施工的技术交底工作 岗位职 责 7配合现场施工、质量检验、竣工验收、设计回访及设计技术总 结工作 相关说 明 （4） 资料管理员职位说明书 职位名 称 资料管理员 所属部门 设计管理部 . . 直接上 级 设计管理部经理 直接下级 1学历、专业知识 大学专科及以上，档案管理、信息管理等相关专业知识，熟 悉房地产工程资料、各种建筑图纸等各种档案管理知识 任职资 格 2工作经验 两年以上房地产企业档案管理经验 职责概 要 全面负责房地产工程资料、建筑图纸的日常管理工作 1做好工程项目资料、建筑图纸及相关合同文本的收集与归档工 作 2负责办理工程档案、图纸的查阅、借阅及档案统计工作 3认真做好档案的日常安全管理工作 4完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 . . （1） 商务部经理职位说明书 职位名 称 商务部经理 所属部门 商务部 直接上 级 副总经理 直接下级 部门各主管 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、工程项目管理、工程 项目预决算、工程成本控制等相关专业知识，持有注册造 价工程师资格证书 任职资 格 2工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验 职责概 要 组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本 控制工作，负责与工程相关的所有合同的编制、会审、会 签工作 1贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同管理等方 面的规定，制定部门的规章制度，经批准后组织实施并监 督执行，以控制工程项目的投资 2参与项目决策前土地价值估算、可行性研究投资估算工 作 3. 负责与工程相关的所有合同的编制、会审、会签工作 4组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产 项目的规划设计工作 5根据施工图编制工程预算，并与设计概算对比分析，为 审查施工图提供支持 6参与建筑施工图纸、施工组织设计的会审工作 岗位职 责 7审核项目工程量进度报告 ，核实设计变更事项的费 用 . . 8根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金 额 9负责制定预算定额和单价，参与审核材料和设备采购招 标，提出专业性的意见 10参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的 标底计算等工作 11参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作 12负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及与其他 部门的协调工作 13负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作 14完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 （2） 造价工程师职位说明书 职位名 称 造价工程师 所属部门 商务部 直接上 级 商务部经理 直接下级 任职资 格 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有建筑学、项目管理、工程造价管理、 工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书 . . 2工作经验 三年以上房地产行业相关工作经验 职责概 要 根据项目规划设计和施工图纸，协助造价管理部经理按时完 成工程造价工作 1准确计算工程量，并进行合理分项，以调整各项单价，计算工 程预算造价 2依据施工图及施工方案、合同方案，计算招标项目标底价，参 与确定招标条件 3了解工程概况，汇总工程材料用量，完成工程项目的材料和工 程成本测算工作 4依据技术变更或现场情况，核定工程量以及隐蔽工程数据，确 定变更、签证费用 5确定单项工程造价，计算施工过程中签证调整费用，并调整价 差 6与施工单位办理竣工结算工作，核对、计算施工图的工程量 7汇总、计算、确定项目结算价，出具造价结算文件 岗位职 责 8在项目的各个阶段，受理其他有关工程造价的咨询工作 相关说 明 （3） 合同主管职位说明书 . . 职位名 称 合同预算主管 所属部门 商务部 直接上 级 商务部经理 直接下级 1学历、专业知识 大学专科及以上，具有建筑学、项目管理、造价管理、合同 管理等相关专业知识 任职资 格 2工作经验 三年以上房地产行业相关工作经验 职责概 要 负责征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等工程的预 结算与合同的审定，以及材料设备采购预算与合同的审定工作 1负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等工程的 预算工作 2负责编制征地、拆迁、规划设计、建安、市政、监理等与工程 项目有关的合同或协议 3负责征地、拆迁、规划及建安工程、市政工程、材料设备采购 的价格审定工作 4负责建安工程、市政工程、监理企业及材料设备的招投标文件 和标底审定工作 岗位职 责 5负责办理工程重大合同变更、索赔工作，及时审查、调整工程 价款 . . 6建立征地、拆迁、规划设计、建安、市政、装饰等工程项目的 预结算审核台账 7审定成本控制计划并监督其贯彻实施情况 8组织建立合同数据库，便于对工程合同进行统一管理 相关说 明 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 （1） 工程管理部经理职位说明书 职位名 称 工程管理部经理 所属部门 工程管理部 直接上 级 总工程师 直接下级 各专业工程师 任职资 格 1学历、专业知识 大学本科及以上，建筑学、工民建、建筑工程等相关专 . . 业知识，持有工程师资格证书 2工作经验 五年以上建筑工程技术管理相关工作经验 职责概 要 在总工程师的领导下，负责企业房地产项目的工程技术 管理及施工过程中技术指导等方面的工作 1审核工程施工组织设计方案，组织开展设计交底工作 2配合项目经理部与设计、施工承包方及监理单位编制项 目总体计划及各分项计划 3负责项目施工技术指导、监督工作 4配合商务部起草工程相关合同 5. 负责主持办理供水、供电、消防手续 6负责主持解决工程技术上存在的问题 7负责监督确认项目工程质量，参与项目的技术验收 8负责组织相关人员配合房地产项目的招投标工作 9负责工程预（结）算的工程量复核审查签证，并拟出复 核意见报造价管理部 10.负责组织相关人员进行各项验收 11负责本部门组织建设及对员工的培训、考核工作 岗位职 责 12完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 . . （2）土建工程师职位说明书 职位名 称 土建工程师 所属部门 工程管理部 直接上 级 工程管理部经理 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，建筑学、工民建、土木工程等相关专 业知识，持有工程师资格证书 任职资 格 2工作经验 两年以上相关专业从业经验 职责概 要 负责施工现场土建管理，监督土建项目的现场施工进度 和施工质量，控制土建项目施工成本，进行施工安全检查， 协调现场土建相关单位人员进行项目管理 1参与土建工程招投标工作，配合项目经理部、造价管理 部编制标底和投标书 2参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出 合理化建议 3负责对投标单位进行土建方面的现场答疑 4协助工程管理部经理进行本专业的工程技术管理工作， . . 并配合其他工程师的工作 5参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签 认和发放 6督促和协助监理控制工程进度、质量，编制本专业施工 进度计划 7参与编制本专业主要设备、材料计划，并对已完成的本 专业工程进度进行审定 8协调施工单位与监理单位处理现场有关专业问题 9现场巡视，落实、监督整改方案的执行情况 10参与土建工程的各项验收 相关说 明 （3）水电工程师职位说明书 职位名 称 水电工程师 所属部门 工程管理部 直接上 级 工程管理部经理 直接下级 任职资 格 1学历、专业知识 大学本科及以上，水电暖通等相关专业知识 . . 2工作经验 两年以上相关专业从业经验 职责概 要 负责施工现场水、电工程管理，监督现场水、电工程施 工进度和施工质量，控制水、电工程施工成本，进行施工 安全检查，协调现场土建相关单位人员进行项目管理 1参与土建工程招投标工作，配合项目经理部、造价管理 部编制标底和投标书 2参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出 合理化建议 3负责对投标单位进行水、电、方面的现场答疑 4协助工程管理部经理进行本专业的工程技术管理工作， 并配合其他工程师的工作 5参与图纸会审、设计交底工作 6督促和协助监理控制水、电工程进度、质量，编制本专 业施工进度计划 7、负责供水报批、供电报批工作 8参与编制本专业主要设备、材料计划，并对已完成的本 专业工程进度进行审定 9协调施工单位与监理单位处理现场有关专业问题 10现场巡视，落实、监督整改方案的执行情况 11参与土建工程的各项验收 . . 相关说 明 （4）市政工程师职位说明书 职位名 称 市政工程师 所属部门 工程管理部 直接上 级 工程管理部经理 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，道路、给排水、景观绿化等相关专业 知识 任职资 格 2工作经验 两年以上相关专业从业经验 职责概 要 负责施工现场市政、景观绿化工程管理，监督现场市政 工程施工进度和施工质量，控制市政工程施工成本，进行 施工安全检查，协调现场市政施工相关单位人员进行项目 管理 1参与市政、景观绿化工程招投标工作，配合项目经理部、 造价管理部编制标底和投标书 2参与市政、景观绿化工程投标资料、文件的审查和评标 . . 工作，提出合理化建议 3负责对市政、景观绿化工程投标单位进行现场答疑 4协助工程管理部经理进行本专业的工程技术管理工作， 并配合其他工程师的工作 5参与图纸会审、设计交底工作 6督促和协助监理控制市政、景观绿化工程进度、质量， 编制本专业施工进度计划 7参与编制本专业主要设备、材料计划，并对已完成的本 专业工程进度进行审定 8协调施工单位与监理单位处理现场有关专业问题 9现场巡视，落实、监督整改方案的执行情况 10参与市政、景观绿化工程的各项验收 相关说 明 6. 销售部 销售部经理职位说明书 职位名 称 销售部经理 所属部门 销售部 直接上 级 副总经理 直接下级 . . 1学历、专业知识 大学本科及以上，市场营销或管理类相关专业知识 任职资 格 2工作经验 三年以上房地产销售工作经验，一年以上房地产销售管 理工作经验 职责概 要 在副总经理的领导下，负责项目的销售工作规划、项目 的销售工作组织实施和客户服务管理等 1根据企业发展规划，安排楼盘销售工作，制订年度及各 项目的销售计划 2根据项目的销售计划，组建售楼中心，具体实施项目销 售工作 3根据企业的相关规定及销售工作需要，制定或审核销售 管理制度，报批后贯彻实施 4全面负责组织项目的销售、招商工作，分解销售计划并 检查执行情况 5定期检查项目销售报表，一旦发现问题及时更正解决 6做好项目的销售控制，及时召开销售会议，保证获得最 及时的回款和最大的营业额 7负责与房管、工商等部门建立良好的关系，保证销售工 作正常进行 岗位职 责 8负责客户服务管理，及时处理投诉、退房等问题，保证 . . 企业利益 9了解项目所在地的社会文化与消费人群的喜好，建立市 场研发及客户档案 10组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客 户等信息，为决策提供依据 11关注、跟踪企业开发的各个项目，总结项目销售经验， 为新项目营销策划提供建议 12代理企业法人签订售房合同，并审核其他售楼员签订 合同的有效性 13接待大客户及重要客户，协助或参与所辖项目的销售 谈判工作 14负责本部门日常行政事务、行政费用控制等工作 15完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 . . （1）办公室主任职位说明书 职位名 称 办公室主任 所属部门 办公室 直接上 级 总经理 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，具有企业管理、人力资源管理、公共关系 等相关专业知识任职资 格 2工作经验 五年以上行政、人力资源部门经理以上职位工作经验，三年 房地产行业工作经验 职责概 要 负责总经理办公室的行政工作，协调各部门工作，处理日常 事务 1参与企业发展规划的拟订、年度经营计划的编制和企业重大决 策事项的讨论 2负责企业各项规章制度的拟订、执行与监控 3汇总企业年度综合性资料，草拟、审核企业年度总结、工作计 划和其他综合性文稿 岗位职 责 4协调、安排总经理工作日程，并根据工作日程，做好有关人员 的预约、接待等事务 . . 5根据领导意见，召集主持企业办公会议和其他有关会议，并检 查决议的贯彻实施情况 6负责企业重要会议、重大活动的筹备组织工作，接待重要来访 客人 7全面负责企业行政、后勤管理、行政文书与档案的管理工作， 按时拟订各项工作计划 8负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制 9负责企业与上级主管部门的联系工作及企业有关法律咨询和联 系工作 10负责与外界有关部门和机构保持良好的公共关系 11管理本部门日常工作，负责本部门员工工作考核、激励及部 门资金的预算和控制等 12组织本部门人员做好企业的后勤保障工作，持续加强各岗位 人员的服务意识 13负责企业文化的建设与宣导 14完成总经理临时交办的其他工作 相关说 明 （2）人力资源主管职位说明书 职位名 人力资源主管 所属部门 办公室 . . 称 直接上 级 办公室主任 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，人力资源管理、行政管理、劳动经济、企 业管理等相关专业知识任职资 格 2工作经验 五年以上大中型企业人事工作经验，至少三年同类岗位工作 经验 职责概 要 依据企业的发展战略目标，编制和实施人力资源规划，协调 各部门和各子企业的人力资源管理工作，为企业年度经营业务和 管理的有序开展提供人力资源保障和支持 1负责制定和完善企业人力资源管理制度体系并监督执行 2根据企业发展战略组织制定人力资源整体战略规划和组织规划， 为领导做出重大人事决策提供建议和信息支持 3组织企业的招聘工作并协调重要岗位的人员安排，确保各重要 岗位的最佳人选 4制订年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估 5制定企业的考核指标体系及相应的激励机制，建立有效的绩效 考评体系并组织实施 岗位职 责 6拟订人力资源成本预算，监督预算的执行情况 . . 7协调员工与企业的关系，组织和推动企业文化建设 相关说 明 （2） 行政主管职位说明书 职位名 称 行政主管 所属部门 办公室 直接上 级 办公室主任 直接下级 1学历、专业知识 大学本科及以上，行政管理、文秘相关专业知识任职资 格 2工作经验 两年以上房地产企业行政工作经验 职责概 要 在办公室主任的领导下，根据企业的经营需要，建立健全企 业的行政管理制度，带领下属人员做好行政资产管理、车辆管理、 后勤服务管理等工作，确保企业业务的正常运行 1组织制定企业各项行政管理的规章制度并监督执行 2按照企业年度经费预算，合理控制各项行政经费的支出情况 3负责企业行政办公用品的采购、保管及发放管理工作 4负责行政车辆的调度管理，协调各部门车辆的使用情况 岗位职 责 5负责车辆的日常维护、保养及司机的日常管理工作 . . 6负责企业行政会议的组织和会议室的管理工作 7做好后勤工作，包括员工宿舍、办公环境、员工生活等管理工 作 相关说 明 （3） 档案主管职位说明书 职位名 称 档案主管 所属部门 办公室 直接上 级 办公室主任 直接下级 1学历、专业知识 大学专科及以上，档案管理、信息管理等相关专业知识，熟 悉房地产企业合同、工程资料、各种建筑图纸等各种档案管理知 识 任职资 格 2工作经验 两年以上房地产企业档案管理经验 职责概 要 全面负责房地产企业档案室、房地产工程资料、建筑图纸的 日常管理工作 1负责企业档案管理制度的建设、实施和维护岗位职 责 2落实企业的档案管理制度及管理职责，统筹安排，重点监控 . . 3组织档案管理员做好工程项目资料、建筑图纸及相关合同文本 的收集与归档工作 4负责办理工程档案、图纸的查阅、借阅及档案统计工作 5认真做好档案的日常安全管理工作 6完成领导临时交办的其他工作 相关说 明 . . 三、 万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 第一章 总则 第 1 条 目的 为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资 项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效 益，实现企业战略目标，特制定本制度。 第 2 条 使用范围 本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。 第 3 条 投资管理的原则 本企业对投资的管理坚持以下三个原则。 （1）以事前控制为主，其他控制为辅。 （2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 （3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等 重要，不可偏废。 第 4 条 管理职责 . . （1）项目前期部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 （2）商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。 （3）项目前期部负责编制 项目投资建议书及投资项目立项审批等 工作。 第二章 投资的审批权限 第 5 条 集团控股企业的投资审批权归企业，非控股企业由其董事会确 定。按照投资项目下管一级的原则，企业只受理所属一级独资及控股企业的 投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。 第 6 条 企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计 总规模不得超过其净资产的 50%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链 条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。 第 7 条 固定资产投资项目审批权限 （1）投资在 300 万元以下的项目由企业自主决定，报企业项目前期部 备案。 （2）投 资 在 300 万 600 万 元 的 项 目 ， 由 项 目 前 期 部 调 研 、 论 证 、 审 查 后 审 批 ， 报 企 业 总 经 理 办 公 室 备 案 。 （3）投资在 600 万1 200 万元的项目，由项目前期部咨询、论证、审 查，报总经理审批。 （4）投资在 1 200 万3 000 万元的项目，由项目前期部论证审查后， 由总经理审批，报董事会备案。 （5）投资在 3