房地产开发经营与管理试题及答案.doc

中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点 20062007学年度第一学期 房地产经营与管理 形成性考核册 姓名 学号 年级 专业 保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一 一、单选 1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。 A标的物 B交易 C资产 D企业 2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。 A标的物 B交易 C资产 D企业 3、（ ），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。 A按投资主体的经济类型不同 B按资金来源的不同 C按固定资产投资的使用构成 D按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（ ）的总和。 A一切因素 B主体因素 C客体因素 D周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（ ）是投资者最敏感的问题。 A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。 A产业与结构布局 B资本市场发育程度 C利率和通货膨胀 D政府及公众对待外资的态度 7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（ ）。 A投资决策阶段的工作 B前期工作 C建设阶段的工作 D租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。 A投资机会选择 B投资机会筛选 C前期工作 D施工 10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。 A市场调查 B市场细分 C目标市场的选择 D市场定位 11、市场调查中，（ ）的调查内容属于可控制因素的调查。 A国内外市场环境 B竞争情况 C技术发展 D市场营销因素 12、（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 A预测性调查 B试探性调查 C描述性调查 D因果性调查 13、等差序列年费用系数为（ ）。 nA1/i-n/(1+i)-1 Bn/(1+i) nnnCi(1+i)/(1+i)-1 D(1+i)-1/i 14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ ）元。 A1120 B1125.51 C1126.83 D1126.18 15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ）。 A8.24% B8% C6.12% D12.62% 16、置业投资中的房地产出租成本（ ）。 A含开发建设成本和出租成本 B含开发建设成本和经营成本 C含购买成本和出租成本 D含购买成本和经营成本 17、开发建设投资在开发建设过程中形成（ ）。 A固定资产 B固定资产和其他资产 C以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产 D以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本 18、房地产置业投资项目的期间费用计为（ ）。 A开发建设投资 B经营成本 C流动资金 D运营费用 19、当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。 A建筑密度 B建筑物占地面积 C容积率 D建筑覆盖率 20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（ ）除以资本化率来得到。 A年净经营收入 B年收入 C年经营收入 D年销售收入 21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（ ）作为评估项目的资本化率。 A中位数 B平均值 C众数 D加权平均值 22、（ ）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。 A投资估算及资金筹措 B项目评估基础数据的预测和选定 C项目经济效益评价 D项目不确定性分析 23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ ）程度。 A安全 B盈利 C资金平衡 D资产平衡 24、（ ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估 25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（ ）。 A18% B24.2% C36.4% D45.8% 26、综合风险度超过（ ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（ ）的作用。 A财务杠杆 B资金时间价值 C盈利机制 D经济规律 28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ ）。 A房地产的价值最大化 B物业的净经营收入最大化 C物业的有效毛收入最大化 D物业的经营费用最小化 29、（ ）是制定物业管理计划的基础。 A租金方案 B物业的出租策略 C物业管理的预算 D物业所有者的目标 30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（ ）来确定的。 A固定资产的经济寿命 B固定资产的自然寿命 C不大于固定资产的自然寿命的原则 D国家的税收政策 31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（ ）。 A位置的固定性或不可移动性 B适应性 C政策影响性 D相互影响性 32、房地产开发投资的起始工作是（ ）。 A可行性研究 B购买土地使用权 C规划设计 D施工建设 33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（ ）。 A与出现损失有关的不确定性 B由风险因素引起的损失 C可能出现的结果之间的差异 D获得预期收益可能性的大小 34、我国房地产开发统计中销售量采用是（ ）。 A竣工的房屋面积 B可销售面积 C建筑面积 D实际销售面积 35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（ ）。 A平均价格 B中位数价格 C众数价格 D同质物业的价格指数 二、多选 36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ ）。 A以资产为基础的投资定义 B以标的物为基础的投资定义 C以企业为基础的定义 D以所有者权益为基础的定义 E以交易为基础的定义 37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（ ）等要素构成的。 A权益 B当事者 C房地产商品 D房地产交易需求 E交易组织机构 38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（ ）等诸方面。 A城市基础设施 B高新技术 C城市公用配套设施 D资金 E专业人员经验 39、市场调查的内容包括（ ）调查等。 A国内外市场环境 B土地使用情况 C技术发展 D消费者 E市场营销因素 40、对于房地产开发投资活动来说，（ ）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。 A土地费用 B固定资产折旧费 C建造成本 D销售或出租收入 E税金利润 41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（ ）等。 A成本收益率 B投资收益率 C现金回报率 D财务内部收益率 E财务净现值 42、现金流量法对于（ ）等类型的开发项目评估尤其有效。 A一栋高层写字楼 B居住小区综合开发项目 C商业区开发项目 D工业开发项目 E新区开发和旧城改造项目 43、土地费用由于有（ ），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。 A管理费用 B出让金 C城市建设配套费 D土地开发费用 E不可预见费 44、租售期(出租期或出售期)的长短与（ ）等有直接关系。 A潜在消费者的情况 B宏观社会经济状况 C市场供求状况 D市场竞争状况 E预期未来房地产价格变化趋势 45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（ ）。 A是项目投资决策的依据 B是编制项目销售方案的依据 C是筹集建设资金的依据 D是编制下一阶段规划设计方案的依据 E是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（ ）。 A土地费用 B城市建设配套费 C规划设计费 D勘察费 E可行性研究费 47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（ ）。 A自有资金和借贷资金的矛盾 B资金成本和资金结构的矛盾 C资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾 D投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾 E资金投入的集中性和来源分散性的矛盾 48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（ ）。 A自有资金 B银行贷款 C发行公司债券 D开发项目的商品房预售 E开发项目的商品房现售 49、（ ）属于收益性物业管理。 A居住物业管理 B写字楼物业管理 C公共物业管理 D零售商业物业管理 E酒店物业管理 50、物业管理计划的制定主要包括（ ）等方面的内容。 A确立目标 B检查物业质量状况 C签订物业管理委托合同 D制定租金收取办法 E协调与业主和承租人的关系 三、计算 66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？ 67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度 开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。 房地产经营管理练习题二 一、单项选择题 1.房地产业属于( ) A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.信息产业 2.根据中华人民共和国土地管理法的规定，具有征用农地审批权的权利机构是( ) A.省辖市人民政府 B.县级人民政府 C.国务院和省级人民政府 D.乡级人民政府 3.按照市价发行房地产股票，其市价是指( ) A.股票市场平均价 B.企业自定价格 C.股票的票面价格 D.已发行的同种股票价格 4.经济适用房是一种( ) A.社会保障性质的微利商品房 B.福利性的住房 C.没有个人产权的微利商品房 D.只租不售的住房 5.房地产投资收益与风险的关系是( ) A.高收益低风险 B.高收益高风险 C.低收益低风险 D.低收益高风险 6.我国土地公有制采取的两种形式是( ) A.集体所有制和全民所有制 B.集体所有制和国家所有制 C.集体所有制和公有制 D.农民所有和全民所有 7.中国城市土地价格实际上是( ) A.城市土地所有权的价格 B.城市土地使用权的价格 C.建筑物和构筑物的价格 D.城市基础设施的价格 8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( ) A.仍然有效 B.同时失效 C.重新签订 D.需要修订 9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( ) A.生产价格和流通价格 B.出售价格和租赁价格 C.市场价格和成本价格 D.流通价格和廉租价格 10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( ) A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.继承权 11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是( ) A.父母、子女、配偶 B.子女、父母、配偶 C.配偶、子女、父母 D.配偶、父母、子女 12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归( ) A.债权人使用 B.抵押人使用 C.中介人使用 D.抵押登记人使用 13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程( ) A.仍要办理验收手续 B.只需办理初步验收手续 C.只需办理备案手续 D.不再办理验收手续 14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( ) A.地租地价 B.信贷 C.房地产税 D.城市规划 15.某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以 从其出售收入中扣除的项目是( ) A.取得土地使用权时所支付的地价 B.房屋和建筑物价格评估费 C.销售税金 D.房屋和建筑物的评估价格 16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( ) A.二次搬运费 B.施工机械安装费 C.场地清理费 D.职工福利费 17.物业管理公司没有权利( ) A.要求业主管理委员会协助管理 B.制定小区管理办法 C.选聘专业公司承担专项管理业务 D.改变业主管理委员会不适当的决定 18.达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( ) A.封顶法 B.交易额比例提成法 C.包价法 D.保底法 19.属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( ) A.房地产财务会计 B.物业管理 C.房地产开发投资可行性研究 D.房地产价格评估 20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( ) A.咨询费 B.佣金 C.好处费 D.评估收费 二、多项选择题 21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( ) A.对国家公务人员提供住宅 B.对高收入家庭供应商品住宅 C.对无收入家庭供应社会保障性住宅 D.对中低收入家庭供应经济适用住房 E.对最低收入家庭供应廉租房 22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( ) A.青苗补偿费 B.土地补偿费 C.安置补偿费 D.地上附着物补偿费 E.房屋建安费 23.房地产经济的系统风险主要包括( ) A.经济周期风险 B.政治风险 C.通货膨胀风险 D.经营风险 E.资本利率风险 24.我国房屋租赁管理的原则包括( ) A.适应城市居民负担能力的原则 B.优质优价，按质论价的原则 C.保护出租人合法权益的原则 D.保护承阻人合法权益的原则 E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则 25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( ) A.房屋互换 B.房屋抵押 C.房屋赠与 D.房屋典当 E.房屋继承 26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取( ) A.划拨出让 B.协议出让 C.抵押出让 D.招标出让 E.拍卖出让 27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有( ) A.城市规划 B.货币政策 C.土地增值税 D.房地产登记 E.制定房地产估价规范 28.房地产开发产品的成本构成因素中包括( ) A.土地征用费 B.前期工程费 C.公共配套设施费 D.三通一平费 E.建筑安装工程费 29.物业管理公共服务包括 A.环境卫生管理 B.消防管理 C.提供文化教育服务 D.提供饮食、美发等公共服务设施 E.代收代缴公共事业性费用 30.房地产企业的自有资金主要包括( ) A.企业注册资本金 B.企业留利 C.财政拨款 D.股份制企业的股本金 E.接受赠与的资金 三、简答题 31.房地产中介活动具有哪些基本特点? 32.房地产开发经营资金有哪些特点? 33.房屋租金是由哪八项因素构成的?房屋租金与房屋租金标准的区别是什么? 34.简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。 四、论述题 35.试述住宅产业是国民经济新的增长点。 36.试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。