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第一章 房地产及其产权1、什么叫房地产？什么是房地产业？房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。2、房地产有哪几种存在形式？单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。3、房地产的分类 房地产按用途可以划分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产。4、什么是房地产开发？具有哪些特点？房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它包括从房屋定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。5、房地产市场是如何划分的？ 房地产一级市场：通常所说的“一级市场”一般是土地的一级市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限，规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他土地使用者所形成的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“几通一平”的熟地。房地产二级市场：是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产三级市场：指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。市场级别一级市场二级市场三级市场含义出让土地使用权的过程房地产开发市场单位或个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁主体国家和地方政府各房地产开发公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物6、我国实行什么样的土地制度？ 我国实行土地公有制，土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于房地产的开发经营，属于集体所有的土地是不能被用于房地产开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，便可以用于开发。7、土地用途的分类?农用地、建设用地和未利用地。8、地产的用地类型有哪些？住宅用地、工业仓储用地、商业金融业用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、其他用地。9、土地产权的含义土地产权包括土地所有权、使用权、地役权、抵押权、典权和租赁权。10、土地所有权和土地使用权的定义对比土地所有权，是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权，是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。11、什么是土地使用权出让年限？各类用地的出让年限是多少？土地使用权的出让年限，是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。凡与国土资源局签订国有土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。12、开发商获取土地的方式有哪些？四种方式：行政划拨方式，国家出让方式（招标、拍卖、协议出让等），房地产转让方式（买卖、赠与等方式），土地或房地产租赁方式。13、我国以什么方式供应保障性住房用地？ 保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。14、哪些建设项目的土地供应受到限制？ （1）党政机关新建办公楼项目。 （2）商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。 （3）城市主干道路项目用地红线宽度（包括绿化带）不得超过下列标准：小城市和建制镇40m，中等城市55m，大城市70m。200万人口以上特大城市主干道确需超过70m的，城市总体规划中应有专项说明。 （4）城市游憩集会广场项目用地面积不得超过下列标准：小城市和建制镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷。 （5）别墅类房地产开发项目。 （6）高尔夫球场项目。 （7）赛马场项目。 （8）党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目。15、几个土地开发的名词名词 概念生地可能为房地产开发与经常活动所利用，但迸未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。熟地已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。净地国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。毛地城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。三通一平水通、电通、路通和场地平整。七通一平给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。16、什么是土地一级开发？ 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。17、国有土地有偿使用的方式有哪些？ 1)国有土地使用权出让。2)国有土地租赁。3)国有土地使用权作价出资或者入股。18、什么是地价？地价包含哪些费用？地价即土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让费。地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。19、地面价和楼面价的区别。 地面价，为每平方米土地的单价，即用出让金总额除以土地总面积。 楼面价，为摊到每平方米建筑面积的地价，即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。20、招标拍卖挂牌出让的范围包括哪些？2006年试行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范规定以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：(1)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，其中工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。(3)划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。(4)划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。(5)出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。21、哪些人可以申请招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权？可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。22、常用的国有土地上房屋征收补偿方式有哪些？根据规定，国有土地上房屋征收补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换两种方式。23、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁，由谁负责具体的工作？ 国有土地上房屋征收与补偿的主体是市、县人民政府确定的房屋征收部门，而具体的征收补偿工作既可以由房屋征收部门承担，也可以委托房屋征收实施单位承担。24、土地出让成交后多长时间内出让人和受让人应签订土地使用权出让合同，对支付时间有什么限制？根据2010年国土资源部关于加强房地产用地供应和监督有关问题的通知规定，土地出让成交后，出让人和受让人必须在十个工作日内签订出让合同，合同签订一个月内受让人必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。25、什么是红线图？红线图又叫宗地图，是指按一定比例尺制作的用以标示宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。26、房屋所有权与土地使用权的关系是什么？1)土地的使用权和房屋的所有权构成的房屋产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。2)房地产的重心是房产，它的价值在于土地的利用效能，土地使用权不得离开房屋所有权（人为设置的）。27、房地产权登记有什么作用？产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。28、什么是房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。29、商业地产的概念？商业地产，即商业房地产，是指用于商业用途或具备商业功能的地产。商业地产区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产。商业地产的物业类型主要包括商业街、购物中心、商场、专业市场、住宅底商、商铺、写字楼、酒店。30、商业地产有哪些经营模式？(1)“只租不售”模式：这种模式通常把物业建成以后形成独立的产权，只出租不出售，通过招商合作，以租金作为主要的收入来源。(2)“出售”模式：这种模式是商业地产最原始的模式，通常是把物业建成以后形成独立的产权进行出售，实现短期投资资金回笼(3)“租售结合”模式： 这种模式是投资商和开发商把其中的部分物业出租，以便后期的资本融资；同时另一部分物业进行出售，实现部分资金回笼，减轻资金压力。31、商圈的含义： 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈和边圈。32、核心商圈的范围划分？小型商店的核心商圈在0.8Km之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5Km以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。33、零售业态主要分为哪四大类？百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其他业态。34、社区商铺的概念？ 指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。35、什么是旅游地产？旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、景区住宅、民俗度假村旅游置业项目。36、什么是产权酒店？产权酒店，是分时度假的一种特殊模式，是指投资者购买酒店部分设施（客房），除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。第二章 房地产开发全过程37、房地产开发公司设立要具备哪些条件？(1)注册资本金不得少于人民币100万元；(2)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；(3)有按市场价格取得的土地使用权；(4)有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；(5)法律、法规规定的其他条件。38、内资房地产开发公司的设立程序？ 公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记。39、新申报房地产开发资质需准备哪些资料？ （1）房地产开发企业资质申报表； （2）企业营业执照副本； （3）企业公司章程； （4）企业验资报告； （5）法人代表、总经理的任职文件，企业经济技术、财务等负责人的任职文件及职称证件、企业专业技术人员的职称证件； （6）书面劳动合同，有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人 （7）企业组织机构代码证。40、房地产开发项目的简单成本费用构成 包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、管理费、销售费用、财务费用、不可预见费用和税费。41、什么是五证两书？五证按获取的先后顺序排列：建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。两书是指商品房质量保证书和商品房使用说明书。42、房地产项目开发的第一步是什么？主要工作？ 项目立项，即取得政府主管部门（计划发展委员会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向发改委或房地产开发管理办公室报送项目建议书，取得批准项目建议书的批复；依据项目建议书批复，编制可行性研究报告报发改委审批获准，并列入本年度固定资产投资计划。43、项目可行性研究的作用？ (1)可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，决定一个项目是否应该投资，主要依据项目可行性研究所用的定性的和定量的技术经济分析。因此，它是投资决策的主要依据，只有决策后，才能编制设计任务书，才能产生项目决策性的法人文件。(2)可行性研究是筹集资金的依据。特别是需在申请银行贷款的项目，可行性研究报告是银行在接受贷款项目前进行全面分析、评估、确认能否贷款的依据。(3)可行性研究报告是工程项目建设前期准备的依据，包括进行设计、设备订货、洽谈合同，环保、规划部门确认等，都要依据可行性研究的结果。44、什么是建设用地规划许可证？建设用地规划许可证，是指建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经规划部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。45、在取得建设用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内容？建设单位取得建设用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。46、 建设工程规划许可证的办理部门及申报资料？（1）承办部门：规划局。（2）申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；1:500的地形图；已批准的详细规划；建设工程规划许可证申请表一式两份；建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；当年年度投资计划；有关部门的审核手续；已取得建设用地规划许可证的，须附土地使用权批准文件，涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。47、建筑工程施工许可证的办理部门及申报资料？（1）承办部门：规划局。（2）申报资料：报建证；发改委立项批文；规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；施工合同备案登记表；质监委托书；监理合同；施工单位安全报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。48、房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年底投资计划后，与市政设施的接驳主要包括哪些？主要包括与自来水设施、天然气（管道煤气）系统、供电系统、供热系统、市政排污系统等的接驳，还包括道路占用审批、道路挖掘审批。49、建筑设计分为哪三个阶段？方案设计、初步设计和施工设计。方案设计由设计说明书、设计图纸、投资估算和透视图等四部分组成。初步设计由设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书等四部分组成。50、商品房预售需要具备哪些条件？ 商品房预售需具备以下条件：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；按照土地管理部门有关规定交付全部土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；投入开发建设资金已达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施工进度和竣工交付使用时间；七层以下的达到主体工程封顶，七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的2/3以上层数；已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系；法律、法规规定的其他条件。51、什么是商品房预售许可证？商品房预售许可证，是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。52、商品房预售许可证包含哪些内容？ 商品房预售许可证包括下列内容：预售许可证编号；开发商名称；项目名称；项目坐落地点；土地使用权出让合同书号、地块编号；房地产证编号、栋数；批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；发证机关、有效期；附注内容等。53、商品房销售明码标价应标示哪些相关信息？商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。54、房地产证的作用及承办部门？ 房地产证，是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。办理房地产证的承办部门：房管局55、申办房产证需要什么资料？申报资料：营业执照或法人代码证；国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；建设工程（质量）竣工验收证明；房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。第3章 房地产交易与营销56、期房、现房的概念？ (l)期房，是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 (2)现房，是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以人住并办理产权证。57、房地产中介代理公司一般有哪四种业务？ (l)广告和销售策划：由开发商出广告费，中介公司根据项目特点，为其进行一系列的广告和销售策划，不包括现场销售。 (2)策划销售：由开发商提供广告费用，代理公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售等进行一系列的整体运行。 (3)纯销售：又称包柜，是指销售代理公司仅负责销售，而策划则由其他的广告公司负责。 (4)包销：是指销售代理公司承担广告费用，并负责销售，其风险性在代理行业中是最大的。58、什么是楼盘销售控制 在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期还可以取得比较好的经挤效益，此即为销售控制。销售控制就是控制销售，简单来说就是指对顾客购买房屋的时间、速度、户型、楼层等进行引导控制。如果任由顾客挑选，就是没有控制。第四章 房地产规划与建筑工程59、建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度的关系？总建筑面积=地上总建筑面积+地下总建筑面积地上总建筑面积=建设用地面积*容积率建筑密度=建设用地面积/ 建筑基底面。60、建筑物的分类？（1）按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。（2）按层数分：低层（1-3层）、多层（4-8层）、小高层（8-12层）、中高层（7 -10层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过l00m）。（3）按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。61、楼层分类的几个名词解释自然层，是指楼层高度在2.2m以上的标准层及在2.70m以上的住宅。 技术层，是指建筑物的自然层内，用做水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。避难层，是指高层建筑中用做消防避难的楼层。62、砖混住宅、框架结构住宅、钢混结构住宅（1）砖混住宅：指以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构住宅，一般在56层以下。（2）框架结构住宅：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。（3）钢混结构住宅：指以钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等混合的钢筋混凝土的结构住宅。63、板楼、塔楼板楼：指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称为排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或小高层。塔楼：主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。64、什么是户型和户型配比？户型即房型、套型，是指一套住宅由多少卧、厅、卫、阳台组成，俗称几室几厅几卫几阳台。户型配比，也称格局配比。是指各种户型在总户数中所占的百分比。65、房屋构造的组成部分? 房屋构成部分由地基与基础、墙和柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。66、构件的作用和功能?(从作用来分)第一类：承重构件，如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。这类构件在房屋建筑中相互支承，直接或间接地承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”。第二类：围护分隔构件，如部分内外墙体、门窗等。这类构件的主要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰，以及采光、通风、分隔房屋内部空间等。第三类：装饰构件，如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。它能美化房屋建筑，弥补建筑物存在的缺陷。67、对应结构种类可采用的基础类型1)多层住宅七层及七层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏形基础，如需要可与桩相结合。2)中高层住宅可采用框架结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏形基础，如需要可与桩基础结合。 3)高层住宅可采用框剪结构剪力墙结构，根据地基情况采用筏形基础、箱型基础并与桩基础相结合。68、房屋结构的知识表4-4 房屋结构（按结构用材分）类型内容适用范围编号名称1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构厂房、可移动可拆卸建筑、超高层建筑2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造超高层建筑3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的，包括薄壳结构、大规模现浇结构及使用滑膜、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物多层、高层、超高层建筑4砖混结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的，如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，柱是用钢筋混凝土建造的单层或多层建筑5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的，如一幢房屋是木质结构房架，砖墙、木柱建造的两层以下建筑6其他结构凡不属于上述结构的房屋都归此类，如竹结构、砖拱结构、窑洞等69、剪力墙，是指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是由地震引起的，故剪力墙又称抗震墙。70、常用计量单位换算公式(1)1平方公里 =100公顷。(2)1公顷=15亩=10000平方米。(3)1亩=666. 67平方米(m2)。71、一套完整的建筑图纸包括哪些？ (1)图纸目录； (2)设计总说明； (3)建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图，表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等）； (4)结构施工图； (5)设备施工图。70、什么是大三材、四小材？大三材，是指钢材、水泥和木材；小四材是指汽油柴油、玻璃、沥青和油毡。