北京买二手房注意方面

.北京杨律师游击房(3级) 【楼主】 发表于 2010-5-31 16:40 只看该作者 万能微博送房子，百万大奖等你拿！ 购买二手房需要注意哪些问题？ 都说从开发商手里买房陷阱多，一会儿五证不全，一会儿延期交房，一会儿期房到手大变样，好不容易收到了房，等了几年房产证又到不了手了，有读者说了：“那我干脆买二手房，只要能过户就没问题，看见什么样就要什么样的。”真那么简单吗？学问也大着呢！咱们看看王建的经历就知道了。案例王建的孩子眼看就要上学了，现在孩子不都就近入学吗？为了孩子能上个好学校，他早就做好打算，在自己看好的几个学校周围买个合适的二手房，把一家人的户口都迁过去，这样孩子就可以顺利的在意愿中的学校上学了。8 b: 3 9 R/ D房产论坛,装修论坛,业主论坛可是，找来找去，一个合适的二手房也不是那么容易找的啊：有的面积不合适，不是一家人住不下就是太大了买不起；有的房龄太老，格局不好，将来住起来不方便；有的价格太高；有的楼层不合适；有的小区环境太差. - t c% d新浪乐居好不容易王建找到了一个二手房，小区环境好，正好属于一个他特中意的学校的招生范围，户型、楼层、面积都不错，价格也不高。更值得一提的是这家的装修很合王建的意：高级木质地板、整体厨柜、吊灯也非常漂亮，卫生间的盥洗台也很精美。很多人买房都会重新装修，可王建一想自己又不是结婚，都老夫老妻的了，人家装修的又不错，买过来就可以直接入住了，如果考虑到装修的价值，房主的要价就更是不高了。王建心里可高兴了，赶紧和房主谈，人家房主说，这房是去年刚装修的，一直没住，本来想给孩子结婚用，可是孩子想到国外留学，现在正需要钱，干脆就把房卖了吧！房主说：“别的要求没有，就是要求在过户时把房款付清，想买这房的人也挺多，但因为手头没那么多钱，都想先付部分房款，过户后再用这房子去银行抵押贷款，得到贷款再付尾款。可过户再办贷款得多长时间啊，太麻烦，就想找能尽快付清房款的，哪怕价格低点。”王建一想，付全款不是问题，自己最近炒股赚了不少，再找亲戚朋友多借点儿，应该够，等把这个房子买下来，再把自己原来的房子一卖还了借的钱不就得了？当然，王建也加着小心呢，早听说有不少骗子伪造证件卖别人的房，这么便宜别有问题吧？王建看了对方的房产证、身份证，还要求对方和他共同到房屋土地管理局共同核实了房产证的真实性和房主信息，都没问题!双方很快就签订了买卖合同：合同里明确了房款数额、过户时间、交房时间、付款时间、逾期付款或交房的违约金等内容。按约定：“合同签订后王建支付了房款百分之二十的订金，十天之内再交房款的百分之四十，同时卖方交房，交房后五日内买卖双方共同到交易中心提交过户手续，只要手续没问题王建立即支付剩余的百分之四十房款。”合同签订了，王建别提多高兴了。合同签订后第六天，他和几个朋友正好路过自己新买的房子，说起这事儿大家都想提前认认门，于是他就带着大家去了，可没想到屋子里站了几个工人模样的人，王建想是不是房主要提前搬家具什么的，可一问，人家说是拆地板的，王建一听急了，赶紧找房主。房主说：“我这地板都没怎么用，当然要拆走啦，我有个亲戚最近在装修，这用得上，还有橱柜、盥洗台、吊灯，都用得上，我就答应送给他了！”王建说“您这房子不是卖给我了吗？那这房子里的东西自然也得留给我啊，您这么一弄，我怎么住啊？”$ RF6 c: g3 Z( z3 K房产论坛,装修论坛,业主论坛房主说“我房子是卖给你了，可这些东西我可没说留给你呀，人家买房子不都自己重新装修嘛，这些东西我都没怎么用，怎么可能白留给你呢？我卖给你房子，可没算上这些的价钱！要想留下也行，你再加钱！”两个人争了半天，也没个结果，因为合同里确实没写明白，而且此前双方谈的时候，也都没提这事儿。而且房主的态度相当强硬，说要不然这房子你也别买了，反正我也不愁卖！; . w2 买房,购房,装修论坛,房产论坛商量来商量去，王建又给加了三万块钱，两个人又签了一份补充说明，这回王建可长记性了，把屋里的装修、物品都详细检查了一遍，什么东西是房主的要搬走，什么东西和房子一起卖给自己，一样一样都写清楚了！# e; c1 A H# C7 B新浪乐居论坛后面的事情似乎就很顺利了，入住、提交过户手续都没什么问题，一个月过后，王建终于领到了房产证，可他带着房产证去当地户籍部门办理户口迁移手续时却遇到了麻烦！% o2 t3 T$ v8 c户籍部门告诉他，他所住的房子里原来的户口还没迁出，在原户口未迁出前，他们一家的户口没法落进来！这个王建可有些晕了，连忙联系原房主，可原房主说“我的户口暂时也没地儿迁，先等等吧！”再建再催得急了，那边干脆就找不到人了。一直到学校开学，王建一家的户口也没迁进来！购买二手房要注意的问题也很多，有些是大家能想到的，有些却是很重要，但很多人却没想到，或者因为想当然认为应该是怎么样的而忽视的：1、先核实卖方是否取得产权证，产权状况如何，这是最重要的。房屋所有权证是所有权的标志，拥有房屋所有权证是可以出售的前提，购房前一定要先查清楚。例如，A从开发商手里购买了商品房，在未取得产权证前想转让，从法律上讲，这时交易对购房者风险是很大的，即使A已经向开发商交纳了全款并入住，在未取得房屋所有权证之前，法律上房屋的所有权也还不属于A。一旦发生什么意外，购房者找不到A，也无权向开发商主张权利，就被动了。再比如，有的虽然取得的产权证，但是可能是经济适用房、危改房，这类房子能否转让、何时能转让、是否需要缴纳土地出让金等特殊的费用都是非常重要的问题。另外，与他人共有的房屋、单位保留部分产权的房屋，在转让时都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否则签订了合同很可能也是无效的。还有，要看产权证是否设定抵押，如果被抵押，那在解除前是无法过户的。所以，最安全的办法是与产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门直接核实该房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。毕竟现在伪造房产证、伪造身份证的事也经常出现，加点小心总是好事。2、要核实房屋的基本情况房屋的年限：购房时要了解房屋建成的年代和土地使用权期限，我国实行土地国有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子开发商购买的土地使用期限较短，而且到期后是否需要续交土地使用金目前还没有定论，所以，这是影响房价的重要条件。房屋的面积：房屋的面积一般以产权证书的标明的面积为准，但确实也出现过不少产权证书标明的面积与实际面积不符的事例，要想更改是很难的，所以，可能的话，结合着产权证书的面积，购买者最好也要通过目测甚至实际测量的方式有更直观的认知。房屋的基本情况要认真核实：查看房屋的装修状况，看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，对房屋的设施设备是否齐全、完好等情况也要逐一核实，水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，建议在不同时间分别看看房子，注意一下房子的采光情况。要仔细观察看房子有无质量问题，是否有修复历史。而且，卫生间的防水也很重要，建议亲自做防水试验，或找楼下核实是否有漏水历史。3、房屋周边的情况也要调查购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：小区的环境如何？物业的服务好不好、物业费的标准是多少？周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，您不就惨了？如果您是二层，一层是餐馆您不得考虑油烟和噪音？如果购买的是一层，而且该楼还有地下室，一定要了解一下地下室是否有什么机器设备在工作，如果有就要考虑设备运转对您的居住是否有影响了。小区外面的环境也很重要，是否紧临公路、铁路、飞机航线？这些产生的噪音是否影响到小区居民？4、合同中的基本条款要明确。房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。房屋的面积一定要在合同中标明，而且要明确是建筑面积还是套内面积。价款一般是以套计算的，建议采取分期支付的方式，并设定不同的支付条件和比例，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，这对双方都有约束作用，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。(作者：北京杨文战律师: n( 1 Iask.bbs.house.sina.com.cn未经本人许可，禁止转载)5、注意装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。上面的案例中王建就忽视了这个问题，给自己造成了不小的麻烦，除非您不在乎，否则建议在签订合同时把这些情况也在协议中明确。6、注意房屋及相关设施是否涉及欠费。物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时您一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。虽然从法律上看，这些费用就算原房主未交，也未必是新房主的义务，但是毕竟您将要住在这个房子里，而收到上面费用的单位都和您的生活息息相关，外一人家不这么看，您不是会很麻烦吗？预防在先总没错。7、户口的问题要特殊处理。我国的户籍管理制度虽然被很多人指责，也一直说要改革，但毕竟现行制度还是有效的，所以一定要重视。在绝大多数地方，如果原房主户口未迁出，您的户口是无法迁入的，而户口迁出问题原则上法院也是不受理的，所以外一出现这种状况，可能公安、法院都管不了。王建不就遇到麻烦了吗？怎么办呢？建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。如果王建手里有这两个“上方宝剑”，应该不会出现他碰到的问题了。8、交易过程注意保留证据签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。8 s# c8 f; q; K以上几内容是比较常见的二手房交易中需要注意的问题，另外，二手交易过程中往往还涉及中介参与，情况会更复杂些，有关中介的问题将另行介绍。新浪乐居论坛9 h6 k6 o9 ! i/ p8 Q (作者：北京杨文战律师新浪乐居论坛$ z! g, f6 R+ A+ R7 r未经本人许可，禁止转载) 二手房 贷款 整个流程以及注意事项 第一：确定买卖双方资质，是否可以贷款. 一： 1：购房人年龄。（购房人年龄+贷款年限70年 55岁以上银行就会比较慎重，未成年人不能贷款） 2：房龄。房龄+贷款年限40年） 3：购房人本身是否有未还款和信用卡逾期等银行不良记录。（若有记录，具体要询问银行是否能批贷，每个银行情况不同） 4：是否买房人已经有过贷款，包括已经还清的。（判定贷款套数，是以家庭为单位，家庭成员总的贷款次数，包括已还清的贷款） 5：购房人是否有稳定的工作，能否出示贷款所需要的收入证明，所在公司营业执照副本复印件加盖公章，银行工资卡流水账单。（收入证明所开数额要大于月还款的二倍，若公司为国企或者跨国外企，则无需营业执照副本，只需劳动合同，胸牌，工作证等） 6：银行面签时，贷款方夫妻均需到场签字，不能委托给他人办理。（若不能同时到场，可以在审批前补签） 二： 1：出售人单身需签单身证明，离婚需提供离婚证原件或法院终审判决执行书。结婚的话，需取得对方的同意。共有权人同意出售。 2：房屋产权。央产房需上市，有央产房上市审批表。 经济适用房若是纯商业性质 5年内需买房为北京市户口，并有经济适用房审批表，成交金额必须为房主购买此经济适用房的价格。 3：若房屋银行有抵押，需提前还款，解除抵押。 4：买卖双方为直系亲属关系，银行不予批贷。 5：房屋不能有产权纠纷。 6：房主不方便可以委托给别人办理各项手续，但需要手写委托书然后公正，若房主在国外，需持手写委托书到大使馆进行公证。均需原件 7：若产权人配偶去世，其房子若出售，需其子女签署放弃继承权声明才可继续交易。 8：若房子内有租户，需租户签署放弃优先购买权声明。 住房套数具体可询问银行相关人员，若条件合适，可按照改善性住房走。 第二：所需证件 一： 买方提供材料 1：身份证原件（借款人本人是外地户口的还需提供暂住证原件）。 2：户口本原件。 3：结婚证原件。 以上材料夫妻双方均需提供，如果单身需签署单身证明，离婚需提供离婚证原件或法院判决书。 4：收入证明，借款人本人提供。（中信固定格式，金额必须达到月供的两倍以上，黑色签字笔填写，不能涂改，联系电话要留座机）银行工资流水。（具体可咨询经办人） 5：所在单位营业执照副本复印件加盖公章，大型企业、事业单位、行政机关可不提供，但是必须提供工作证、工牌、胸卡等。 6：学历证书原件，大专以上需提供。（非必要提供，提供有利于批贷） 7：其他资产证明：大额存单、机动车、其他不动产等等，如果有最好提供。（非必要提供，提供有利于批贷） 二：卖方提供材料 1：身份证 2：户口本 3：结婚证 以上材料夫妻双方均需提供，如果单身需签署单身证明，离婚需提供离婚证原件或法院判决 4：房本原件 第三：交易流程 1：签约，买卖双方签署建委指定的北京市存量房买卖合同，买卖双方去建委窗口进行网签。（网签价格根据贷款可咨询经办人，涉及到税费问题） 2：签贷款合同，买卖双方到中信营业网点签署贷款合同，需要买卖双方、夫妻双方同时到场，并且带齐以上材料，买方还需备齐首付款。（1、2可在中信当天同时签署） 3：评估，中信安排评估公司上门评估，业主配合开门即可。 4：审核，中信根据买卖双方提供材料结合评估报告进行审核。 5：批贷，审核完毕决定是否批贷。 6：过户，中信批贷之后买卖双方方可安排过户，过户当天需要缴纳各项税费。买方当天可以领取建委开具的领证通知单，标注的有领证的准确日期。（具体税费可咨询经办人） 7：物业交割，过户完毕双方交接房屋，一般为过户当日，特殊情况可双方协商。 8：放款，中信承诺过户完毕3个工作日将房款放给卖方。 9：领取房屋所有权证，崇文区过户完毕10个工作日可以领取房屋所有权证,各区不同。 10：抵押登记，过户完之后买方需配合银行做抵押登记手续。 其它注意事项： 1：银行都是可以提前还款的，但是提前还款肯定会多交一些利息，但是具体需要咨询和您面签贷款的银行经理。 2：抵押贷款，现在银行一般的话不会做，就算抵押也需要专款专用，若用来买房就必须已经看好房子了，才行。 而且抵押贷款不享受7折优惠利率，但会根据情况对基准利率有一定下浮。 3：高评估的问题，银行这边肯定不会评的过高，就算您自己找了公司高评了，送到总行审核也未必肯定通过，这东西肯定有风险的。 4：房本上是可以写两个人的，但是户主也只能写一个人，另外一个人属于共有权人，在后面备注里写名字。可以出两个本.贷款人必须是一个人，但可以有共同还款人。 5：公积金在您购房后，拿着相关票据，是可以提取的，公积金贷款只有公积金管理中心指定的银行才可以办理。 6：买学区房，要注意房主能不能起出户口或者是否已经占用了名额。 7：家庭内，已经贷过一次款，如符合改善性住宅的条件，再次买房依然可按照首套住房走。 8：房主为未成年人的，需法定监护人签字或者事先由其法定代理人到公证处办理委托购房公证，否则，其他人代签合同无法备案，日后也就没法办房产证，房屋不能随意转让、交易，若进行交易必须是有利于未成年人的利益。父母出售房产所得款项必须全部用于抚养未成年人，否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。5.