中级经济师-房地产经济专业知识与实务知识汇总

经济师房地产专业知识与实务内容汇总经济师房地产专业知识与实务内容汇总-整理目录版1第一章房地产经济基本理论3第一节区位理论3第二节供求理论9第三节 地租地价理论11第四节城市化理论12第二章房地产征收征用16第一节房地产征收征用概述16第二节房地产征收的前提条件17第三节房地产征收的权限和程序17第四节房地产征收的补偿和安置20第三章建设用地使用制度24第一节建设用地概述24第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用26第三节国有建设用地使用权转让34第四节国有建设用地使用权出租34第五节国有建设用地使用权抵押36第六节国有建设用地使用权收回和终止39第七节闲置国有建设用地的处理40第八节集体建设用地使用制度*40第四章房地产市场调研42第一节房地产市场调研概述42第二节房地产调研的内容（三大方面）44第三节房地产市场调研资料的搜集46第四节房地产市场调研的类型和方法47第五节房地产市场分析和预测48第五章房地产投资项目经济评价52第一节房地产投资概述*53第二节资金的时间价值及等值计算54第三节房地产投资项目现金流量65第四节房地产投资项目的财务报表67第五节房地产投资项目经济评价指标和方法69第六章房地产投资项目不确定性分析77第一节房地产投资项目不确定性分析概述78第二节房地产投资项目盈亏平衡分析78第三节房地产投资项目敏感性分析81第四节房地产投资项目风险分析82第七章房地产投资项目方案比选88第八章房地产开发项目管理106第九章房地产市场营销122第十章房地产估价141第十一章物业管理166第十二章房地产金融185第十三章房地产税收204第一章房地产经济基本理论【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年 份单项选择题多项选择题案例分析题合 计2008年5题5分2题4分7题9分2007年4题4分1题2分5题6分2006年2题2分2题4分4题6分【主要内容】第一节 区位理论第二节 供求理论第三节 地租地价理论第四节 城市化理论【内容详解】第一节区位理论1.区位和区位理论1.1 区位的含义区位（location）指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映1.2 区位的特征（四特征）综合性自然区位天文区位（经纬度）自然地理区位社会区位经济区位文化区位政治区位确定性方位距离层次性大位置小位置地址微位置历史性地理环境的变化以及经济环境的变化引起区位的历史变迁区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因【例题1单选题】【2008年真题】某城市位于东经ll679，北纬3957，该经纬度反映的是该城市的（ ）。A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案D【例题2多选题】【2008年真题】按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（ ）。A.历史区位B.经济区位C.文化区位D.政治区位E.空间区位答案BCD1.3 房地产区位的含义*概念指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系要素（四要素）位置坐落方位距离朝向楼层交通通达性可及性从外到达该宗房地产便捷性从该房地产去往其他地方周围环境和景观自然环境人文环境景观外部配套设施基础设施道路、供水、供电、供气、供热、通讯等公共服务设施教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化【例题1多选题】【典型例题】房地产区位主要包括（ ）等要素。A.位置B.交通C.周围环境和景观D.权属E.外部配套设施答案ABCE【例题2单选题】【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（ ）。A.交通比较方便B.很容易从外部到达该房地产C.很容易从该房地产去往别处D.离市中心的距离比较近答案C1.4 区位理论的概念概念区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上分布）主要理论农业区位论在城市周围农业区位如何布局工业区位理论工业企业如何布局中心地理论城市如何布局城市空间理论城市内部各用地功能如何布局2.农业区位理论2.1 杜能孤立国理论的前提只有一个城市，且是孤立国，孤立国环境均质，且与外部隔绝城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大利润为目的2.2 杜能农业区位理论的主要内容农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和经营者的利润为P=V-（E+T）经营者追求利润最大化（销售价格）和（生产成本）是常数P+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润【例题单选题】【往年真题】 按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润答案C解析P=V-（E+T） P+T=V-E=k利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。2.3 杜能农业区位理论的结论杜能圈自由农作区，生产易腐难运的农产品林业区，生产木材谷物轮作区，生产粮食草田轮作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区-发展畜牧业2.4 杜能圈的修正模型（两修正）考虑河流的影响水运费与陆运费的比较，农作物轮作将沿着流河两岸延伸至边界考虑其它城市的影响各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形3.工业区位理论3.1 韦氏工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品3.2 以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料和限地性原料原料指数限地性原料总重量/制成品总重量原料指数遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近案例（矿石冶炼生产针）【例题单选题】【2008年真题】韦伯提出的原料指数是指（ ）。A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案B解析本题考查原料指数的公式。原料指数限地性原料总重量/制成品总重量3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方3.4 集聚与分散因素影响工业区位的分析（工业区位的第二次变形）集聚因素（两类）生产集聚，也称纯集聚，是一般集聚因素，是内在因素规模扩大分工合作社会集聚，也称偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通资源企业相邻获得额外利润分散因素取决于集中与分散的比较利益大小4.中心地理论4.1 基本概念中心地指区域内向其周围地域提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点中心性一个中心地对周围地区的影响程度需求门槛中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径【例题单选题】【2007年真题】某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平被称为（ ）。A.需求门槛B.中心性C.中心地职能D.商品悄售范围答案A4.2 克氏中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动4.3 克氏中心地理论的结论六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域4.4 克氏市场等级序列多种商品与不同档次高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小5.城市空间结构理论（四种理论）5.1 同心圆理论伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商务区过渡地带工人住宅区高级住宅区通勤人士住宅区巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式【例题单选题】【2008年真题】伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的（ ）观点出发的。A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”答案D5.2 扇形理论核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展5.3 多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用5.4 中心商务区土地利用模式三项指标CBD土地利用空间结构（4个圈层）零售业集中区多层建筑集中区办公区商服活动区【总结与对比】区位选择的原则地租和生产成本和运输成本总和最小的地方三种区位论的实质与前提假设实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则只有一个城市，且是孤立国运输工具只有马车孤立国环境均质，且与外部隔绝农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且已知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力不能流动，价格已知，供给充裕运费是重量和距离的函数讨论同一产品中心地理论找出城市的分布规律均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动第二节供求理论1.房地产需求1.1 房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量需求的两条件（需求与需要的区别）消费者愿意购买，即有购买的欲望消费者能够购买，即有支付能力房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和【例题单选题】【2008年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是（ ）。A.甲B.乙C.丙D.丁答案A1.2 决定房地产需求的因素（五因素）房地产价格水平反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品消费者的收入水平正相关消费者的偏好相关物品的价格水平（包括替代品和互补品）消费者对未来的预期买涨不买跌【例题多选题】【2008年真题】房地产有效需求是（ ）等因素的函数。A.商品房品质B.消费者收入C.消费对象D.抵押贷款能力E.房地产价格答案BDE1.3 房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系价格上升，需求减少,价格下降，需求增加需求曲线的变动沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化2.房地产供给2.1 房地产供给的含义房地产供给房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量形成供给的条件（两条件）愿意供给有能力供给房地产市场供给指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和潜在供给量潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量2.2 决定房地产供给的因素该种房地产价格水平正相关关系该种房地产开发建设成本反相关关系该种房地产开发技术水平正相关关系房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给2.3 房地产供给曲线房地产供给量与价格之间正相关价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动沿供给曲线的变动价格发生变化供给曲线的平移价格以外的因素发生变化3.房地产均衡价格均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨4.房地产供求与价格关系的特殊性全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节 地租地价理论1.地租与地价的概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租2.地租的产生和发展地 租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租，反映国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系3.级差地租、绝对地租和垄断地租3.1 级差地租级差地租肥沃程度位置级差地租同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态3.2 绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3.3 垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件4.地租与地价的关系地租是地价的基础地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格永久租期土地，若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为【例题多选题】【典型例题】地租与地价的关系是（ ）。A.地价是地租的资本化表现B.地租是地价的基础C.对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和D.对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和E.若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率答案ABD解析E应加个条件，即永久租期第四节城市化理论1.城市及其产生和发展1.1 城市的概念城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心我国的城乡居民点系列为：村乡镇建制镇市城镇或城市包括建制镇和市，城市型居民点乡村包括村和乡镇，乡村型居民点1.2 城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治、经济、文化中心与各种产业集聚地职能单一【例题多选题】【2007年真题】与乡村相比，现代城市的特性体现在（ ）。A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心E.犯罪率低答案BCD1.3 城市的分类序号分类标准1城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市100万50万100万20万50万20万2城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市7城市内部结构单中心城市多中心城市8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市1.4 城市的产生与发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家【例题单选题】【2007年真题】城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为（ ）。A.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散B.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散D.相对集中、绝对集中，绝对分散、相对分散答案A2.城市化与逆城市化2.1 城市化的涵义城市化也称为城镇化，是乡村转变为城市的一种复杂过程表现为人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系2.2 城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段很快饱和阶段（后期阶段）较高减速2.3 城市化的度量城市化度量指标城市化水平（城市化率）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比越大，表明城市化水平越高2.4 城市化引起的变化引起城市体系的属性和动态特征的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化2.5 城市化与经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展【例题单选题】【2007年真题】某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250 万人，则该省的城镇化率为（ ）。A.30 %B.45 %C.50 %D.55 %答案B解析一个区域内城镇人口占总人口的百分比，2250/5000=45%2.6 逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长3.郊区化3.1 郊区化概念郊区化指区域城市化水平达到一定程度（70%80%），市区发展速度变得缓和平稳，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。实质：代表了乡村与城镇的向心集聚【难点】郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度【难点】郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个城市体系，郊区化着眼的是一个城市的发展趋势【例题单选题】【2007年真题】大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为（ ）现象。A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化答案C解析注意与郊区化的区别3.2 发达国家的郊区化进程郊区化前的外迁（沿铁路和电车线外迁）汽车郊区化时期（19201950）普遍郊区化时期（19501980）城市功能逐步完善时期（80年代）形成边缘新城阶段（90年代以来）3.3 中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志（1982年）表现：人口郊区化工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制（7大机制）计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引导外来人口的定位第二章房地产征收征用【考情分析】本章属于新增章节。【主要内容】第一节 房地产征收征用概述第二节 房地产征收的前提条件第三节 房地产征收的权限和程序第四节 房地产征收的补偿和安置【内容详解】第一节房地产征收征用概述1.房地产征收概述1.1 房地产征收的概念是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权1.2 房地产征收的类型集体所有的土地征收单位、个人的房屋及其他不动产征收国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）集体土地上的房屋征收其他不动产征收1.3 房地产征收的限制条件（三条件）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收征收必须严格依照法律规定的权限和程序政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿2.房地产征用概述2.1 征用的概念和限制条件概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为限制条件征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程序使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿2.2 征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公共利益无法通过市场购买解决）国家必须依法行使征用权专属于政府的权力不转移所有权只转移使用权，用后返还既适用于不动产也适用于动产2.3 征收与征用的异同共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿区别（四点）征 收征 用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定第二节房地产征收的前提条件1.公共利益的界定房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内但公共利益如何界定，目前还未达成共识2.公共利益的特点（四特点）公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时甚至冲突3.商业利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断第三节房地产征收的权限和程序1.集体土地征收程序（五步）1.1 申请申请主体任何申请集体用地的单位和个人，三个除外乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地申请形式根据总体设计一次申请分期建设的分期申请向哪个部门申请向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请建设用地申请表附件建设单位资质证明项目可行性研究报告批复或其它批准文件建设项目用地预审报告初步设计或其他有关批准文件建设项目总平面布置图占用耕地的，必须提出补充耕地方案建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告1.2 审查土地行政主管部门进行审查，提出建设项目用地预审报告市县土管部门拟订或编制以下资料（收到申请之日起30日内）农用地转用方案补充耕地方案征收土地方案供地方案建设项目用地呈报说明书土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图勘测定界图及勘测定界技术报告地籍资料或其他土地权属证明材料土地有偿使用合同及说明城市规划图和村庄集镇规划图报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查上级土管部门再报同级人民政府审核再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查1.3 批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件符合土地利用总体规划确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件征收土地方案的条件被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的补偿标准符合法律、法规规定的需要安置人员的安置途径切实可行供地方案符合条件符合国家的土地供应政策申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确1.4 公告由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告公告的内容批准征地机关、批准文号征收土地的用途、范围、面积征地补偿标准和农业人员安置办法办理征地补偿的期限1.5 征收补偿2.集体土地征收的审批（两步）2.1 农用地转用审批用途变化项目批准单位土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府2.2 土地征收审批所有权变化（国务院和省级两级审批）国务院批准的项目所有的基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）省级政府批准的项目除由国务院批准之外的其它土地必须同时报国务院备案农用地转用审批与土地征收审批的关系（三种情况）农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式国务院国务院或省级政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批【例题多选题】【典型例题】下列征地属于非法征地、无效征地的是（ ）。A.县级人民政府批准征收农地20亩的B.省级人民政府批准征收基本农田C.先办立项后征地的D.省级人民政府批准共征收100公顷，但其中耕地只有20公顷，其余为荒地E.乡镇政府批准征收的荒地答案ABDE3.城市房屋拆迁的管理体制（四类主体）国家一级的房屋拆迁管理部门国务院建设行政主管部门负责全国房屋拆迁工作的监督管理地方一级的房屋拆迁管理部门县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理拆迁协管部门县级以上地方人民政府有关部门互相配合，保证拆迁管理工作顺利进行与房屋拆迁有关的土地管理部门县级以上人民政府土地管理主管部门负责有关拆迁的土地管理工作4.城市房屋拆迁的程序（四步）4.1 提出拆迁申请向被拆迁房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提出提交的资料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有建设用地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案拆迁补偿安置资金证明4.2 拆迁审批和取得拆迁许可证管理部门自收到申请之日起30日内，核发拆迁许可证拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证管理部门同时将拆迁许可证的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布4.3 签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议拆迁补偿安置协议的主要内容被拆迁房屋的地点、面积、用途补偿方式补偿金额安置用房面积和安置地点搬迁过渡方式及期限违约责任拆迁补偿安置协议的特征协议当事人主体特定协议签订有严格的时间限制协议签订有相对的强制性公证与备案一般项目可公证，并送房屋拆迁主管部门备案拆迁代管房屋的，代管人是拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证，并办理证据保全4.4 实施拆迁必须在拆迁范围和拆迁期限内拆迁拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托委托拆迁合同订立15日内，到管理部门备案拆迁中不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁被委托的拆迁业务不得转让第四节房地产征收的补偿和安置1.集体土地征收补偿和安置1.1 征地补偿费用的含义和构成（主要三项）土地补偿费（按原用途补偿）对土地的补偿安置补助费对人员的补偿地上附着物和青苗补偿费对附着物的补偿1.2 征地补偿的步骤办理征地补偿登记确定征地补偿标准拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调协调不成的由批准征收土地的政府裁决征地补偿安置方案组织实施由市县人民政府批准后，由市县土地管理部门实施征地补偿费用的使用土地补偿费归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有安置补助费专款用于安置剩余劳动力由农村集体经济组织安置的，支付给组织由企业安置的，支付给安置单位实行货币安置的，发放给每个被安置的人1.3 征地补偿的标准1.3.1 耕地的补偿标准土地补偿费为耕地被征收前平均年产值的610倍安置补助费总安置补助费需安置的人数每一个安置的人口的安置补助标准需安置的人数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍地上附着物补偿费由省级规定青苗补偿费可以移植的，支付移植费不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定安排被征地农民的社会保障费用社会保障资金原则上由农民个人、农村集体和当事政府三方共同承担，具体比例结合当地情况确定资金主要从安置补助费和土地补偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决【例题多选题】【典型例题】征收耕地的补偿费用包括（ ）。A.土地补偿费B.征地管理费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.安置补助费答案ACDE1.3.2 征收其它土地的补偿标准由省级政府参照征收耕地的标准规定1.3.3 征收城市郊区菜地的补偿标准除以上三项外，还需缴纳新菜地开发建设基金菜地指城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘1.3.4 大中型水利水电工程建设征地补偿标准大中型水利水电工程补偿标准由国务院另行规定听证制度1.4 被征地农民的安置货币安置保障安置农业生产安置重新择业安置入股分红安置异地移民安置2.房屋拆迁补偿和安置2.1 房屋拆迁补偿的对象补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用人所有权人包括公民和法人2.2 房屋拆迁补偿方式货币补偿以房地产市场评估价格确定产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为补偿方式规定（两种特殊情况）拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，只进行货币补偿拆迁租赁用房时，无法解除租赁关系的，应实行产权调换除此以外可以选择补偿类型【例题多选题】【典型例题】房屋拆迁补偿形式有（ ）。A.产权调换B.货币补偿C.异地安置D.房屋以外的其它实物补偿E.入股分红安置答案AB解析注意要分清房屋拆迁补偿的形式，和征收集体土地安置的形式。2.3 特殊情况的房屋拆迁补偿出租房屋的拆迁补偿无法解除租赁关系的，应实行产权调换产权不明确房屋的拆迁补偿向公证机关办理证据保全办理公证对公证机关出具的法律文书立案归档以备查用后，可进行拆迁设有抵押权房屋的拆迁补偿首先认定抵押的有效性，看其是否经抵押登记，未经登记不视为抵押及时通知抵押权人能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可不能解除抵押合同的，按清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿对公益事业用房的认定一是根据其服务对象，是共享性的还是排他性的二是考虑此类房屋是否有经营，是否以盈利为目的补偿方式根据城市规划主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿如采用货币补偿，应通过评估确定价格，通常采用成本法评估临时建筑、违章建筑的拆迁补偿临时建筑超过批准期限的，不予补偿未超过批准期限的，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿违章建筑是否是违章建筑，必须由规划部门认定，拆迁主管部门无权认定对违章建筑，不予补偿对经规划部门处罚后允许保留的，补办手续后按合法建筑给予补偿2.4 货币补偿的补偿费用和标准房地产补偿费根据市场价值评估确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格搬迁补助费由省级规定，对不可重新利用的动产，根据残余价值给予补偿过渡补助费根据市场租金结合过渡期限确定停产停业补偿费货币补偿的或承租的当地市场重新找到房屋开工开业的合理期限产权调换的期限截止至产权调换房屋交付日期安置补偿费支付房地产补偿费尚不能使被征收人购买适当住房的，可支付安置补助费安置补偿费与房地产补偿费之和，不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格符合廉租房和经济适用房标准的，应提供2.5 房屋产权调换应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价2.6 拆迁补偿费用确定的程序被拆迁房屋调查登记调查后作出拆迁补偿方案，报作出征收决定的县级以上政府批准，然后予以公告被拆迁房屋的估价估价由具有房地产估价资质的机构来确定县级以上政府确定一批估价机构供选择选择方式有被征收人投票、抽签、协商等作出拆迁补偿估价报告后，应首先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到报告后10日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审拆迁补偿协议的签订由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议，具有法律效力达不成拆迁补偿协议或者所有权人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定权利人和利害人对拆迁补偿决定不服的，可以行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以由县经以上政府或法院强制拆迁【例题单选题】【典型例题】某房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元/,八成新，拟采用产权调换方式，调换房屋的目前市场价为3500元/,建筑面积为900，九成新。双方的结算差价为（ ）万元。A.10B.15C.30D.43.5答案B解析应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。被征收房屋的房地产市场评估价格为30001000300（万元）产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500900315（万元）差价315-30015（万元）第三章建设用地使用制度【考情分析】最近三年本章考试题型、分值分布年 份单项选择题多项选择题案例分析题合 计2008年5题5分2题4分7题9分2007年5题5分2题4分7题9分2006年9题9分2题4分11题13分【主要内容】第一节建设用地概述第二节 国有建设用地使用权划拨和有偿使用第三节 国有建设用地使用权转让第四节 国有建设用地使用权出租第五节 国有建设用地使用权抵押第六节 国有建设用地使用权收回和终止第七节 闲置国有建设用地的处置第八节 集体建设用地使用制度【内容详解】第一节建设用地概述1.建设用地的概念和分类概念我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。分类 分类标准具体类型按建设用地所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地2.建设用地的取得方式2.1 【补充】我国的土地制度概要所有权与使用权分离城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式获得土地的使用权2.2 我国建设用地取得方式征收集体土地（所有权发生变化）划拨（无偿或低价，无期限）出让（有偿的主流方式）租赁（有偿）作价出资（入股）或授权经营（有偿）转让（土地使用者与使用者之间）集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）【例题单选题】【2007年真题】国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（ ）。A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押答案C3.建设用地管理概念是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地的利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施主要是调整建设用地关系和合理组织利用两项内容对象指已利用的土地中除农用地以外的一切非农业生产用地，即广义的建设用地狭义的建设用地特指国有建设用地管理原则（四原则）节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则实行建设用地有偿使用的原则社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则主要内容（五方面）建设用地宏观调控管理（宏观调控）农用地转用管理（用途变化）土地征收管理（所有权变化）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）【例题单选题】【典型例题】以下（ ）不属于建设用地管理的主要内容。A.建设用地宏观调控B.农用地转用C.建设项目用地的报批与供地D.集体宅基地的审批答案D第二节国有建设用地使用权划拨和有偿使用1.国有建设用地使用权划拨1.1 划拨的含义国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为划拨的最低权限在县级人民政府。1.2 划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）2.3 划拨程序申请（设计任务书年度基本建设计划建设用地规划许可证）审批拨地发证2.4 划拨土地使用权的管理划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件土地使用者为公司企业、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明划拨土地转让（两种方式）受让方办理土地出让手续，缴纳出让金不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家划拨土地出租划拨土地地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家划拨土地抵押房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款凡上缴土地收益的土地（未办理出让手续的），仍按划拨土地进行管理【例题单选题】【2008年真题】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（ ）。A.汽车加油站B.地税局机关C.城市绿地D.街心公园答案A解析本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。2.国有建设用地使用权出让2.1 出让的方式和特征概念国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者出让的方式（4种方式）招标（竞争性）拍卖（竞争性）挂牌（竞争性）协议（非竞争性）出让的规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让严格限制以划拨方式设立建设用地使用权出让的特征（5大特征）土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让）出让使用权有使用期限居住用地 70年工业用地 50年教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年商业、旅游、娱乐用地 40年综合或者其他用地 50年使用权出让是有偿的土地使用权出让金建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属除外【例题1单选题】【2008年真题】下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是（ ）。A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂用地D.购物中心用地答案D解析本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。【例题2单选题】【2007年真题】某公司3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（ ）年。A.37B.40C.47D.50答案A解析注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。2.2 出让金指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用在签订出让合同后60日内支付2.3 招标、拍卖、挂牌出让方式及程序一般规定（三种方式共同的规定）编制出让文件发布出让公告出让公告的内容出让底价的确定资格审查出让公告的内容出让人的情况出让宗地的情况投标人、竞买人的资格要求及申请办法索取出让文件的办法时间、期限、竞价方式确定中标人、竞得人的标准和方法投标、竞买保证金其它事项关于出让底价可有底价也可无底价根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价，不得低于国家规定的最低标准集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金【例题单选题】【2007年真题】土地使