2010年楼市新政下的研究及对策.ppt

2010年楼市新政下的研究及对策,2010年4月,新政出台背景,房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨,国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒”,市场上投资、投机行为显露盛行迹象,1,2,3,国十条,名人焦点,新政下的贵阳,天骜观点,2009年以来，中国楼市持续升温，为有效遏制房价飞涨，最近几天中央密集出台楼市调控政策。继14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再度发布新“国十条”，19日住建部发布加强房地产市场监管的通知，掀起新一轮楼市调控风暴。这新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高。此轮调控政策力度之强让不少专家称之为“近年罕见”。我们以国十条为代表来解读一下近期出台的“新政”。,四月份新政措施一览,国十条,4月17日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。,统一思想，提高认识,建立考核问责机制,实行更为严格的差别化住房信贷政策,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,增加居住用地有效供应,调整住房供应结构,确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,加强对房地产开发企业购地和融资的监管,加大交易秩序监管力度,完善房地产市场信息披露制度,一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,(一)统一思想，提高认识,(二)建立考核问责机制,住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。,解读：建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点,建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点，之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。乱市就得用重典！”严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。国十条首次将问责机制写进文件，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸的退路。,二、坚决抑制不合理住房需求,(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。,今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。而限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围，严格控制了外地投资者的门槛，将会加速楼市降温。,解读：主要针对投机性购房会加速楼市降温,(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。,由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现“差异化住房政策”的思路。,解读：开征房产税要遵循“不都收，分等级”的原则,三、增加住房有效供给,国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。,(五)增加居住用地有效供应,在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，包括对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，给市场以信心。从这一条要求可以甚至可以大胆预测，国家对民生保障房产项目的开发，会给予更多的优惠政策。,解读：国家对民生保障房产项目的开发会给予更多的优惠政策,各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。,(六)调整住房供应结构,再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施，将让火热的楼市“退烧。,解读：将改变当前土地市场价高者得现状,四、加快保障性安居工程建设,住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。,(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,解读：加快保障房安居工程建设让老百姓保持信心,加大保障性住房建设，解决低收入人群住房问题，是增加市场供应的有效措施，将起到稳定房价的作用。这是一个强制性的要求，目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此在该要求中，明确了这一硬性规定，旨在维护政府的公信力，继续让老百姓保持信心。,五、加强市场监管,国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。,(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。,(九)加大交易秩序监管力度,解读：加强监管将加大打击力度,该要求旨在严打开发商“趁乱打劫”式的开发和盈利。今年楼市重归火爆之后，一度捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。这或许是中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，旨在要求各级地方政府，尤其是一些房价过快上涨的地区政府，必须拿出行之有效的手段加以调控。,各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。,(十)完善房地产市场信息披露制度,值得注意的是，“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充，个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。,解读：个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露,国十条,名人聚焦,新政下的贵阳,天骜观点,任志强,任志强认为执行“国十条”也许这是个较长的政策决定过程，市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度，等待第二只靴子落地。目前的市场反映最多也就是一种心理的压力造成的刺激，真正的重拳也许还在后面，尚有许多的未确定因素。,市场不确定,重拳政策在后,北京地产名人：任志强、潘石屹,SOHU董事长潘石屹则指出：“新国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。此次政策对北京、上海这样的一线城市住房价格可能影响更大，对未来土地市场中的土地价格也有一定影响。同时，潘石屹认为本次政策调控只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。,潘石屹,投资、炒房抑制,商业、写字楼无恙,一线城市房价下滑,土地市场价格波动,董铁军,贵阳地产名人：董铁军、赵沿海,中铁置业贵阳公司总经理董铁军认为：这次新政的出台，实际上是去前年多次地产调整政策的延续，就短期来看，对地产市场的改善性需求和投资性需求都有影响，市场成交量会有波动。但从长远看，市场的改善性需求必然要释放，而由于实体经济复苏较慢，市场投资单一，面对不确定的市场投资前景，房地产投资是目前较为稳妥的投资项目。在此前提下，房地产市场的投资性需求也会逐步回暖。面对短期的市场影响，董铁军认为，关键还是企业要从服务、产品开发上做好文章以应对市场变化。,短期影响较大,投资地产稳妥,优秀服务、产品质量对应市场,赵沿海,保利贵州置业集团营销部副总监赵沿海则指出：此次新政抑制了投资，也抑制了改善性需求，但对真正的低端、高端消费没有太大影响；新政主要针对一线城市和部分二线城市房价疯涨现象制定的，贵阳市场投资购房较少，而且发展缓慢，一定程度上起到政策避风港的作用；当然对改善性住房有一定影响，影响有多大，主要看后续政策及政策落实情况。此外，他认为，目前房价会一改上涨的势头趋于稳定，中国房地产市场受政策影响很大，短期内市场供需双方的博弈决定了市场走势，但长期增长的趋势不会改变。,抑制投资,改善需求有影响,短期供需博弈，长期增长不变,国十条,名人焦点,新政下的贵阳,天骜观点,贵阳成交情况,据筑房网的数据统计，今年一季度我市商品住宅（三县一市、经济适用房除外）销售9610套，销售面积1161516平方米，分别比去年增加了10%和9%，此外，均价同比上扬明显，一季度商品住宅均价4420元/平方米，每平方米同比上涨了1009元，增幅达到30%。由于新政策推出时间较短，贵阳市的楼市成交暂未受到影响。,两城区,1、整体情况,在整体的楼市监测来看，在14号新政策出台后，整个市场好像并没有受到什么影响，不管是成交价格还是成交套数都保持在稳定水平，这可能因为政策是一个时间过程的因素，市场对政策的反映还没有在整体上表现出来。,2、重点项目监测,2.1山水黔城,在山水黔城的销量上来看好像并没有受到什么影响，这主要是这段时间山水黔城大量组团购房所产生的现象，从而显现出不降反升的状态，对于价格来说，政策出台的时间比较短，在短时间内价格很难受到消费的影响，并且大多开发商持有观望的态度，对价格的调控要等到资金影响或者竞争影响下才有可能显现出来。在广告诉求上山水黔城一改常态，开始在品牌诉求上寻找突破，在以往诉求中，山水黔城总是给人低首付、低月供的价格冲击，但在新政策下，面对价格这个敏感的话题这样的转变可能是有意为之。,2.2亨特国际,从4月份新政策前后的数据看，亨特国际成交量并未受到一定影响，而且价格反而有大胆的上升。均价上升接近1000元。这可能与高端房源稀缺和品牌性价比有关。然而在广告诉求上，亨特国际一直是以稀缺的房源诉求方式来提升号召力，单从报版广告来说，亨特国际的广告量并不见多。面对新政策作何调整待时间揭晓。,2.3文昌苑,文昌苑作为四月新开楼盘，在新政策下受到的影响有所显现，日均较量少1-2套，在价格上还没有在政策下受到影响，价格对于开发商来说基本上都是敌不动我不动的态度。在广告诉求上，文昌苑在4月3号上了开盘信息之后基本没有在报版上再有广告，直到新政出台后，分别在23号和26号对品牌开始诉求。不再以高者自居。有主动出击的倾向，由此也可以预示未来新政策对其价格的影响。,金阳区1、整体情况,在数据来看，销售不但没有受到影响，日均销量还巨升，这与世纪城和中天会展城两大楼盘的组团销售和新售楼盘推出有关，就单单这两个盘的日均就是250套，从这个层面来看，整个金阳区还是受到一定的新政策影响，对于价格的影响趋势在这样的短时间来看很难有所体现。,2、重点项目监测2.1世纪城,由于世纪城组团购买刚好聚集在这个时间，所以在数据表现出新政策下销售的增长，在新政策出台时间短的时间里，很多开发商并不急于做出相应调整。在只有购买者做出反应的情况下，价格还没有体现出新政策影响。,2.2中天会展城,中天会展城作为23号新盘项目，由于本身的地理位置和价格特点显现出来旺销的情形，但是开盘并没有预期那样火爆，并且就金阳住宅均价来看（4000左右），会展城的价格制定策略很可能受到政策的影响而做了调整。作为新开楼盘，在广告诉求上还没有体现出来实时变化的动向。,2.3中铁逸都国际（A组团2期）,中铁逸都国际(A2期）作为16号新开盘项目，在新政策之下，销售量显然受到很大的影响，在10天的销售中，日均销售2.7套。作为金阳代表性项目，价格虽然在诉求均价5500还略有高出，在政策对销售影响之快速得到体现。在金阳这样一个均价4100左右的地域里，这样的销售价格在新政策下使更多的人保持观望姿态。,小河区1.整体情况,在这个数据来看，小河的价格在新政策下没有表现出趋势动向，而销售量直接受到顾客态度的影响，所以小河区在销售上有所下降，约下降20个百分点。,2、重点项目监测2.1碧园花城,碧园花城自2010年以来价格一直趋于稳定，虽然诉求均价是4800。但是实际购买均价保持在4400左右。在新政策出台情况下，对其销售的影响还没有体现出来。,2.2大兴新城,从数据上来看。大兴新城不管是在成交量还是在成交价格上都有所下滑，是不是受到新政策的影响还不敢断言，但就当下顾客群体的态度来看，观望的顾客开始显群体化，都有抱着降价购买的心理。但是随着政策调控力度的加大，市场的后期表现势必充满更多变数。,国十条,名人焦点,新政下的贵阳,天骜观点,新政下的市场趋势分析,天骜看市,观望浓厚,集中推盘,抑制投资,中小户型平稳上升,竞争加剧,促销不断,重拳后续,本次新政将是全中国地产史上有史以来最严厉的一次政府调控，受到“国四条”及“国十条”新政的影响，贵阳最近几个月广大购房客户会产生浓厚的观望情绪。从目前各大售楼部暗访了解到，平时熙熙攘攘的售楼部来访人数寥寥无几，从平时一天接待上百组客户到如今的不到10人，门庭冷清无比。客户观望情绪将伴随整个下半年。,观望浓厚,在受到新政的影响下，将会打乱各大开发商下半年的推盘节奏，很多开发商会在新政执行前集中开盘销售。据了解4月已有中天、保利等众多开发商集中开盘，截止到4月25日开盘项目已达10个之多，据，媒体发布信息，5月份主城区、金阳将近10个楼盘将集中开盘发售，未来几个月内集中开盘层出不穷，竞争将进一步加大。,集中推盘,二套房首付50%，利率调整为1.1倍，三套房暂时停止或提高贷款门槛，将大大的抑制贵阳地产投资，集中抛甩楼盘的情形将大幅度上演；据搜房网信息发布，截止到4月25日，众多二套房购买客户大肆甩卖二套以上房源，本地炒房客户将会逐步减少，而外来投资客户将会逐步增大，作为三线城市贵阳，将是外来炒房客户的沃土。,抑制投资,作为以内需为主的三线城市贵阳，刚性需求极大，首次置业客户众多，中小户型面积产品将受到更多首次置业客户的喜赖，预计下半年中小户型产品价格将会平稳上升；从目前贵阳市场销售数据分析可知，小户型产品受到众多客户追捧，丝毫未受到新政影响，小户型总价低，首付低，将会是贵阳市场上热土。,中小户型产品价格平稳上升,从目前贵阳地产市场众多楼盘推盘情况，可预测下半年项目投放量将会加大，开发商在下半年会面临资金回笼及银行还款，市场竞争进一步加剧；目前贵阳在售或正要推盘销售的项目高达100余个，各大公司面临资金回收及还款压力增大，下半年将会集中推盘销售，形成一个销售高峰期，下半年市场竞争异常之大。,竞争加剧,下半年市场竞争加剧，大项目面临销售压力，会变相降价；小项目面临回笼资金及银行贷款也会优惠促销。下半年将会是地产促销的舞台。从新政发布后，贵阳地产市场上高价格、高品质、大户型楼盘销售骤然下降，成交量大为降低，在下半年新政实施后，将会面临新一轮销售压力。预计开发商将会在下半年施展各类促销手段，出现新一轮价格战。,促销不断,新政发布一两周来，一线城市销售有所变化，但不明显，政府决心整治地产市场，是楼价降到合理范围，预计下半年政府将会出台更严厉的政策来调整市场。从先前政府政策的“抑制房价”到“合理房价”，政府决心异常坚强，预示着下半年将会有更凶猛的政策出台，调整利率，增加税收等手段将会逐步出台。,重拳出击,怎么去应对新政造成的影响及建议,天骜对策,扎实把握本轮政策调控的影响周期,土地为王，现金为王,延缓开发节奏，缩小开发战线,拓展商业地产，延后住宅地产,早跑、快跑，速度第一,扎实把握本轮政策调控的影响周期,现在听到最乐观的判断是政策影响为三个月；多数人的共识是政策作用期为六个月，到今年十月底；极少数人估计认为是中长期的，要到明年以后才能收底。房地产企业绝对不会是单独面临困境，各级地方政府难以容忍此轮政策的作用影响市场拖到明年。现在中国各个城市的地方财政收入中，来自于房地产的占有重大比重；而在地方财政支出中，用于政策保障房屋的几乎为零。因此，本轮新政的影响首先是房地产企业，其次是地方政府，再次是金融机构，最后才是中央政府。最低负面影响能够到达地方政府这一环，最高负面影响会扩展至金融机构。到那时，中央政府的政策必定会调整。,土地为王，现金为王,已经持有土地的，不管市场价格出现怎样跌幅，都会被套住的，只不过是被套的严重程度而已。后悔没有用，退地要损失，转让也困难。只有认命，承认政策周期对本企业的影响。但是由于中国土地供应的严控性，土地毛地变为净地的长期性，中国实物资产价格成长性和目前保障房用地的超比例特性，商品住宅用地就大多数而言，不但是稀缺的，也是昂贵的，更是长期看涨的。2008年冬天开发商是抱团取暖，2009年冬天开发商是抱团拿地，到现在最多就是不拿地而已。越不拿地越影响到今后三五年的商品住宅的市场供应，熬到那时，市场价格更高。,延缓开发节奏，缩小开发战线,政策的进一步凶猛出台，作为贵阳开地产发企业要全面认识形势，在政府的调整下随时都面临困境，贵阳本土企业应以力求自保，生存是第一位的。观望着拿地，缓慢着开发，缩小着战线。政策来了干小事，政策走了干大事。让报国贡献的抱负悠着点来。,拓展商业地产，延后住宅地产,在政策集中调控商品住宅的时候，在商业地产价格低于住宅地产价格的时候，完全可以避重就轻，选择商业地产作为新的方向。店铺、底商、商业街、商业圈、办公楼、宾馆，甚至工业地产，都可以作为新政条件下的发展路径。尽管商业地产所需知识面更多，所需资金量更大，营销管理更为困难，但相对于住宅地产来讲，毕竟是高端地产，获利能力和获利时间都更大更多。政府愿意发包的经济适用房和廉租房，也可以主动参与一些。用时间换发展，用空间谋调整。毕竟中国的房地产已经到了遵义会议前的红军时期，左倾盲动主义该结束了。,早跑、快跑，销售速度第一位,下半年将会有更凶猛的政策出台，作为有智慧的开发商时等不及、耗不起，倘若等到政策松弛再去搞开发、销售，那会白白看着良好时机早溜走。在政策不明朗的情况，现金是王道，只有准备好充足的资金才可能在下一轮战役中占据一席之地，才可能在未来的发展中壮大成长。尽量制定好促销手段，抓住潜在客户，早日销售完成，用时间还未来发展空间！,thanks,