国企违反法定程序出售房地产合同无效？

.国企违反法定程序出售房地产，合同无效？ 合同法第52条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，合同法解释二第14条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。” 也就是说，违反效力性强制性规定的合同无效。那么，何谓“效力性强制性规定”呢？最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第16条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”（注：该解释还是很虚，很难据此直接认定某强制性规范是否属于效力性强制性规范，还需要其他的法律规定或者判例来作为依据或参考。） 规范国有资产转让的法律、行政法规主要有：国有资产评估管理办法第3条规定：“国有资产占有单位(以下简称占有单位)有下列情形之一的，应当进行资产评估：(一)资产拍卖、转让；”全民所有制工业企业转换经营机制条例第15条规定：“企业处置固定资产，应当依照国家有关规定进行评估。”中华人民共和国企业国有资产法第54条第二款规定：“除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。”第55条规定：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。”那么，这些规定是否属于“效力性强制性规定”呢？（2014）民提字第216号判决认为：中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。中华人民共和国物权法第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。【注：即不会因违反合同法第52条第（四）项的规定而无效。】我非常赞同该判决的观点。 甘肃省中国青年旅行社与林某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案 案情简介：甘肃青旅系共青团甘肃省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资。2008年11月28日，甘肃青旅作为卖方与林某某和陈某某作为买方签订了房地产买卖合同，约定甘肃青旅将案涉房地产出售给林某某和陈某某。 裁判原文节选：一审【兰州市中院（2012）兰法民一初字第090号】本案争议焦点为房地产买卖合同是否为有效合同。中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定，指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但如果违反了禁止性规范的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。甘肃青旅作为团省委下属的全民所有制企业，注册资金375万元均由团省委出资，其所有的财产属于国有资产。全民所有制工业企业转换经营机制条例第十五条规定，企业处置固定资产，应当依照国家规定进行评估。企业国有资产监督管理暂行条例第六条规定，国有资产监督管理机构根据授权，依法履行出资人职责，依法对企业国有资产进行监督管理。中华人民共和国企业国有资产法笫五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定旨在规范对国有资产的监管，加强对国有资产的保护。若违反上述规定的合同继续有效，将会助长违法转让国有资产行为的发生，与中华人民共和国企业国有资产法巩固和发展国有经济，加强对国有资产的保护，发挥国有经济在国民经济中的主导作用的立法目的相悖；若违反上述规定的合同继续有效，极可能因为弃置程序而人为因素增多，造成国有资产流失，进而损害国家利益和社会公共利益。因此，上述规定为效力性强制性规定，而非管理性规定，违反这些规定的合同无效。本案中，甘肃青旅在未履行报批、评估、披露、公示等法定转让程序的情况下，即与林某某、陈某某签订房地产买卖合同，违反了法律与行政法规的效力性强制性规定，因此，房地产买卖合同依法应确认为无效合同，双方转让国有资产的行为因合同无效自始没有法律约束力。甘肃青旅未按相关法律、行政法规规定履行法定转让程序，对合同无效的后果应承担相应的过错责任，同时林某某、陈某某在合同签订过程中也未尽到必要的注意义务，亦应承担一定的过错责任。房地产买卖合同被确认无效，按照中华人民共和国合同法第五十八条的相关规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同签订过程中，由于双方当事人均未尽到必要的义务，双方均有过错，双方当事人因合同无效而出现的损失应当各自承担，即林某某、陈某某依法应向甘肃青旅返还其所占有、使用的房屋并承担购房款的利息损失，甘肃青旅应返还已收到的购房款并承担林某某、陈某某占用房屋期间的租赁费损失。另根据中华人民共和国民事诉讼法第二百一十三条之规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉；同时50号调解书中载明：“本调解书与裁决书具有同等法律效力，自仲裁当事人收到本调解书之日发生法律效力。”故仲裁调解书被人民法院裁定不予执行的，同样适用民诉法的规定，据此，林某某、陈某某认为甘肃青旅已丧失诉权，人民法院不应审理本案的理由不能成立。同时仲裁委出具的仲裁调解书是基于房地产买卖合同而产生，是对房地产买卖合同中具体履行事项的进一步明确，不能因此而认定房地产买卖合同已归于消灭，因此林某某、陈某某认为房屋买卖关系已经兰州仲裁委员会调解书确认，房屋买卖合同已归于消灭的理由不能成立。而作为案涉房产抵押权人的信用社，因房地产买卖合同已被确认为无效，双方当事人均按法律规定返还财产，恢复原状，原抵押财产也归于甘肃青旅，因此其抵押权的实现与本案的审理结果无必然因果关系，在庭审中已明确告知各方当事人，驳回林某某、陈某某追加信用社为本案当事人的请求。 二审【甘肃高院（2013）甘民一终字第150号】关于本案所涉房地产买卖合同是否有效的问题。2008年11月28日甘肃青旅与林嘉峰、陈某某及信用社签订的房地产买卖合同所涉的房地产为国有资产。根据企业国有产权转让管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令）的规定，企业国有产权转让应当做好可行性研究，按照内部决策程序进行审议，并形成书面决议；在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估；转让方应当将产权转让公告委托产权交易机构公开披露转让信息，广泛征集受让方，产权转让公告期为20个工作日；经公开征集产生两个以上受让方时，转让方应当与产权交易机构协商，根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标的方式组织实施产权交易，只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采取协议转让的方式；企业产权转让还应履行相应的批准等程序。国有资产评估管理办法（国务院令第91号）第三条规定，国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让。国有资产评估管理办法施行细则（国资办发（1992）36号）第六条（一）项规定，资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。根据以上规定，本案所涉房地产属在转让时应当进行评估，并按照企业国有产权转让的程序报请相关部门批准的情形。甘肃青旅与林某某、陈某某及信用社签订的房地产买卖合同约定转让的房地产未进行申请立项、资产清查、评定估算、验证确认等评估程序，亦未遵守企业国有产权转让的程序，违反了国家关于国有资产转让程序的强制性规定，应属无效合同，故一审判决确认合同无效并无不当，但一审判决引用合同签订时尚未实施的中华人民共和国企业国有资产法不当，应予纠正。中华人民共和国合同法笫五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同签订过程中林某某、陈某某及甘肃青旅均有过错。现本案合同无效，一审法院判决林嘉峰、陈某某与甘肃青旅返还因该合同取得的财产并各自承担因合同无效造成的损失并无不当。 再审【最高院（2014）民提字第216号】关于房地产买卖合同的效力问题。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。全民所有制工业企业转换经营机制条例、国有资产评估管理办法以及企业国有资产监督管理暂行条例中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。本案中，根据甘肃省人民政府国有资产监督管理委员会向二审法院出具的省政府国资委关于甘肃青旅大厦产权问题的复函，案涉资产由团省委作为主管部门承担保值增值责任。根据本院再审查明的事实，团省委曾向林某某、陈某某发函同意该项资产处置。对于案涉资产转让是否损害社会公共利益。本院认为，国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。中华人民共和国物权法第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。此外，甘肃青旅亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形。相反，从本院再审查明的事实看，首先，房地产买卖合同第九条明确约定，案涉房产产权无任何限定条件，亦不存在法律、法规规定禁止出售的其他情形。其次，甘肃青旅在仲裁中即提出确认房地产买卖合同无效的反请求，但在仲裁达成调解协议时，并未提出案涉房产转让未经评估、批准等问题。第三，50号调解书作出后，甘肃青旅和团省委又先后向林某某、陈某某发函，要求提高价款，亦未主张案涉房产不能转让。甘肃青旅提出，案涉房产共九层，其中第九层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。本院认为，首先，案涉房产其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据中华人民共和国城乡规划法第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在房地产买卖合同及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。综上，本院认为，案涉房地产买卖合同为双方真实意思表示，不存在中华人民共和国合同法第五十二条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，林某某和陈某某占用案涉房产不属于无权占有，甘肃青旅要求林某某和陈某某返还案涉房产无法律依据。关于支付占用期间的房屋使用费问题。房地产买卖合同第七条约定，林某某、陈某某认可现有的房屋租赁使用人甘肃省生殖保健院使用的范围，合同约定的房产买卖后由甘肃省生殖保健院继续按照上述范围使用。从上述约定看，房产的交付时间应为房地产买卖合同签订时。也即甘肃青旅是按照合同约定交付房产，现合同合法有效，甘肃青旅交付房产的行为系履行合同的行为，故甘肃青旅要求支付占用期间的房屋使用费无法律依据。欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档欢迎您下载我们的文档，后面内容直接删除就行资料可以编辑修改使用资料可以编辑修改使用致力于合同简历、论文写作、PPT设计、计划书、策划案、学习课件、各类模板等方方面面，打造全网一站式需求Ppt课件制作设计，word文档制作、图文设计制作、发布广告等，秉着以优质的服务对待每一位客户，做到让客户满意！感谢您下载我们文档精选资料