法律尽职调查报告(模板)

.关于美国 AAA 投资公司拟投资 FBBBB 住宅项目之 法律尽职调查报告北京市 DDDDDDD 律师事务所 二一年十二月十八日.目录第一部分 导言.2 一、简称 .2 二、背景 .3 三、报告范围 .3 四、报告内容 .3 五、声明 .4 第二部分管理层概述 .6 第三部分尽职调查报告正文.8 一、关于对 F 置业公司法律主体资格和存续状态的调查结论 .8 二、关于对 F 物业公司（目标公司）法律主体资格和存续状态的调查结论 .9 三、关于 F 物业公司的房地产开发资质的调查结论 .14 四、关于对 F 物业公司依法取得项目用地国有土地使用权的调查结论 .15 五、关于对 F 物业公司依法取得项目开发权及办理相关开发建设手续的调查结论 .20 六、关于项目用地征地安置补偿之审批手续合法性的调查结论 .23 七、关于对 F 物业公司与相关集体经济组织签署的协议履行情况的调查结论 .26 八、关于项目用地国有土地使用权出让合同的履行情况以及目标公司新老股东之间所签署的相 关协议对土地出让合同履行所带来的影响 .28九、关于项目用地范围内七通一平及有关市政配套落实事项的调查结论 .34 十、关于对 F 物业公司其他重要事项的调查结果及说明 .36 第四部分附件 .45.关于 AAA 公司拟投资 FBBBB 住宅项目之法律尽职调查报告To：美国 AAA 投资公司From：北京市 DDDDDDD 律师事务所Subject：关于 AAA 公司拟投资 FBBBB 住宅项目之法律尽职调查报告第一部分 导言一、简称 为了方便阅读之目的，本报告相关简称如下：简称全称AAA 公司美国 AAA 投资公司，即贵司项目F 市 BBBB 住宅项目，即此次 AAA 公司拟投资的目标项目F 置业公司北京 F 置业投资有限公司F 物业公司GF 物业投资有限公司，也即目标公司F 基业公司北京 F 基业房地产开发有限公司山水绿洲公司北京山水绿洲房地产开发有限公司F 公司北京 F 房地产开发有限公司H 信息集团H 信息产业（集团）股份有限公司H 信息公司GH 信息置业投资有限公司鬼信公司F 鬼信网络技术有限责任公司F 置业公司GF 置业投资有限公司F 科技公司FF 科技发展有限公司F 公司GF 房地产开发有限公司北沈F村 F 市电子城街道办事处北沈 F 村G 省政府G 省人民政府F 市政府G 省 F 市人民政府F 政府G省F市F 人民政府F市F F 市发展与改革委员会G省F G 省发展与改革委员会F 市国土局F 市国土资源局二、背景根据贵司的介绍，我们理解：贵司拟与 F 置业公司合作开发 FBBBB 住宅项目，从 而需要对 F 置业公司、F 物业公司进行法律尽职调查，并对 F 物业公司取得项目 开发建设权的合法性、取得项目用地国有土地使用权的合法性进行法律尽职调 查。三、报告范围本次调查的范围仅限于 F 置业公司的法人主体资格存续状况，F 物业公司的设立、 股权变更、法定代表人变更、现股权结构、法人主体资格存续状况，F 物业公司 取得项目用地国有土地使用权的合法性、取得项目开发建设权的合法性，项目的 立项、用地规划、工程规划、开工许可等审批报建手续办理情况，F 物业公司的 资产抵押、查封等权利受限情况、F 物业公司的重大诉讼或仲裁等方面。四、报告内容4.1报告详细信息 请参阅本报告第二、三部分。4.2前提依据 出具本调查报告的依据：（1）F 物业公司、F 置业公司向本所提供的文件资料（包括各种证照、批 复、许可、合同、图纸、声明等）及相关工作人员就特定问题向本所的陈述；（2）本所仅根据 F 物业公司、F 置业公司已提供的资料和本所查证的事实 出具本调查报告，对于因 F 物业公司、F 置业公司未提供相关资料或 提供资料不全而无法查证和确认的事项，本所在调查报告中尚不能作 出法律判断，因此，不排除 F 物业公司、F 置业公司说明新的情况或 提供新的资料后，本所会对有关结论进行修正；（3）为出具本调查报告之目的，本所律师赴北京市工商行政管理局 G 分局 以及 G 省工商行政管理局，进行了针对 F 置业公司、F 物业公司的工 商调查，该工商调查的结果也作为本报告的依据之一；（4）为出具本调查报告之目的，本所律师在相关政府网站对该项目公示的 开发手续进行了查证，该项调查的结果也作为本报告的依据之一。五、声明需要特别向贵司汇报的是，本所律师于 2010年6月 24 日至 2010年6月 27日 在 F 进行法律尽职调查期间，F 物业公司的 G 总经理介绍，F 物业公司目前正在 与 F 市国土局相关部门协调，拟在项目用地的拆迁补偿工作完成前办理取得项 目用地的国有土地使用权证，F 市国土局相关经办人员也已经同意，现正在 办理之中；处于某种考虑，希望我们目前暂不要去 F 市国土局访谈，以免影响 到项目用地国有土地使用权证的办理。基于上述原因，我们没有去 F 市国土局 访谈，未对 F 物业公司与 F 市国土局所签署的国有土地使用权出让合同及 办理土地权利登记等事宜进行核查。本调查报告是根据本所律师对事实的了解和对法律的理解而作出的。本所在审 阅文件清单中所列的全部文件时，假定文件上的全部签名、盖章属实，提供给 本所的全部文件复印件均与其正本或原件相符和一致，且各项正本或原始文件 均系真实、完整和准确的，并且 F 物业公司和 F 置业公司未隐瞒和遗漏与此次 尽职调查相关的其他重要文件。本所不承担因 F 物业公司和 F 置业公司未向本 所提供有关公司的任何资料，包括合同、协议、证照及其他文件或提供前述资 料不完全、不真实所导致的任何不利后果。本所作为在中华人民共和国境内依据中国法律执业的机构，仅根据中国法律对有关事项发表意见，并不对中国以外的法律发表任何意见。本调查报告仅为题述目的作出并仅供贵司或贵司委托的专业顾问使用；未征得 本所事先书面许可或确认，不得向其他第三方披露、透露，并不得擅自引用或 转述或据以向本所追究任何责任。综上所述，本所律师按照中国律师行业的执业规范和道德规范，经过审慎调查， 向贵司提交如下报告。顺颂商祺！北京市 DDDDDDD 律师事务所 二零零八年七月十八日第二部分管理层概述为使得贵司领导能快速了解本报告的核心结论，我们特别编写了该部分内容。但必 须说明，该概述仅是最核心的结论汇总，并不包括全部的事实以及我们在正文部分所可 能作出的必要的保留意见。因此，概述的结论仅供贵司领导阅读报告时参考或作为索引， 完整结论应以本报告第三部分的论述和分析为准。1.贵司的合作方 F 置业公司是一家在北京注册成立的合法存续的企业法人。2.F 物业公司是一家在 F 注册成立的，并以 F 置业公司为唯一股东的，合法存续 的企业法人。3.F 物业公司经法定公开程序竞得项目用地的国有土地使用权，并签署了国有 土地使用权出让合同，且已经领取了项目用地的国有土地使用证，因此， 我们认为，F 物业公司是项目用地的合法土地使用权人。4.F 物业公司作为项目用地的土地使用权人，签署了国有土地使用权出让合同， 已经在政府主管部门办理了项目备案，这表示该项目投资已经得到了政府认 可。随着后续相关开发建设手续的完善，我们认为，F 物业公司具有项目开发 权，但仍需通过政府的进一步审批落实此项权利。5.根据我们所掌握的资料，对项目用地范围内农民的征地安置补偿工作是经过依 法审批的，相关程序亦符合法律规定。6.F 物业公司与相关集体经济组织所签署的补偿协议在法律效力上存在疑问，但 这种现象在中国的各地方房地产项目运作中较为常见。就本项目而言，该等费 用应计入总的地价款之中，只是在法律文件上仍有欠缺，需进一步完善。在未 来的商业谈判中，也有必要就此等问题作出明确安排。7.F 物业公司新老股东（即 H 信息公司、F 置业公司和 F 基业公司、F 置业公司） 之间的交易对 F 物业公司履行国有土地使用权出让合同带来了一定影响， 使得有关的款项支付程序需要作出调整。我们认为，在这一问题上，尚需完善相关的法律文件，以消除潜在法律风险。8.根据国有土地使用权出让合同的规定，项目用地为现状出让，因此，项目 用地的七通一平及市政配套落实的工作责任将由 F 物业公司自行完成。该部分 工作内容复杂，也有可能涉及巨额费用，因此，还请贵司对该问题给予高度注 意，并在未来的商业谈判中予以考虑。第三部分尽职调查报告正文一、关于对 F 置业公司法律主体资格和存续状态的调查结论以下关于 F 置业公司的最新工商登记基本信息，系我们依据本所律师于 2010 年6月 20 日从北京市工商行政管理局 G 工商分局可查询、打印的关于 F 置业公 司的全部工商资料而作出，我们所作出的相关结论也以截至 2010 年 6 月 20 日 所掌握的信息为准。1.1F 置业公司的最新工商登记基本信息根据北京市工商行政管理局于 2010年4月2 日颁发的企业法人营业执照（副 本）【注册号为 110228116407694 号】的记载，F 公司目前的基本情况如下：登记事项内容名称北京 F 置业投资有限公司注册号110228116407694住所北京市 G 县檀东路 15 号 304 室法定代表人鬼磊注册资本金11111 万元人民币企业类型有限责任公司经营范围项目投资管理；投资管理咨询（中介服务除外）；市场调查；经营期限20 年，自 2114年1月 13 日至 2024年1月 12 日。成立日期2114年1月 13日 年检已通过 2117 年度年检股东姓名出资额出资比例鬼磊511 万元人民币50姜玲311 万元人民币30鬼建文111 万元人民币10杜鬼111 万元人民币101.2分析及结论F 置业公司为一家依法设立的公司。中华人民共和国公司法第七条规定：“依法设立的公司，由公司登记管理机 关发给公司营业执照，公司营业执照签发日期为公司成立日期”。而根据我们所查询到的工商资料显示：F 置业公司已经取得了公司登记管理机 关核发的企业法人营业执照，并已经完成了相关年度的年检工作，因而我们认 为，F 置业公司为一家依法设立的有限责任公司。截至 2010 年6月 20 日，F 置业公司为一家合法存续的公司。中华人民共和国公司登记管理条例第四十五条规定：“经公司登记机关注销 登记，公司终止”。另外，最高院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉 讼地位如何确定的函亦规定：“清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业 法人才归于消灭”。而根据我们所查询到的 F 置业公司截至 2010 年 6 月 20 日的工商资料显示，F 置业公司并没有办理注销登记的工商记录，因而我们认为，截至 2010年6月 20 日，F 置业公司为一家合法存续的公司，具有法人主体资格二、关于对 F 物业公司（目标公司）法律主体资格和存续状态的调查结论以下关于 F 物业公司的最新基本工商登记信息，以及公司设立，股权变更，法 定代表人变更，现股权结构，法人主体资格存续状况等内容，系我们依据本所 律师于 2010年6月 25 日从G 省工商行政管理局可查询、打印的关于 F 物业公 司的全部工商资料而作出，我们所作出的相关结论也以截至 2010 年 6 月 20 日 所掌握的信息为准。2.1F 物业公司的设立、变更2.1.1 设立2116 年 9 月 22 日，G 省工商局出具了企业名称预先核准通知书（内名称预 核内字【2116】第 11110611111503 号），预先核准企业名称为“GF 物业投资有 限公司”。此外，该通知书显示，F 物业公司股权结构为 H 信息公司投资 1811 万元，持有 90%股权，鬼信公司投资 211 万元，持有 10%股权。2116年 11月2 日，H 信息公司、鬼信公司和 F 置业公司共同向 G 省工商局出具证明，说明 H 信息公司已退出 F 物业公司股东会，同意 F 置业公司加入股东 会。2116 年 11 月 10 日，F 物业公司成立。根据其设立登记申请书，其设立登记时 的基本工商登记情况如下：登记事项内容名称GF 物业投资有限公司住所F市H 中路 86号 法定代表人刘小彬注册资本金11111 万元人民币企业类型有限责任公司经营范围房地产的开发、经营；商品房的销售；物业管理及房屋中 介服务。根据 2116年 11月8日G 宏达有限责任会计师事务所出具的陕宏验字（2116）股东出资额占注册资本比例F 置业公司911 万元人民币90第 11963 号验资报告，F 物业公司的注册资本金已经全部到位。 F 物业公司设立时的股权结构为：鬼信公司111 万元人民币102.1.2 第一次股权转让2117年6月 29 日，F 物业公司原股东之一 F 置业公司将其持有 F 物业公司 90% 的股权转让给北京 F 基业房地产开发有限公司，另一股东鬼信公司将其持有 F 物业公司 10%的股权转让给 F 基业公司。此次股权转让后，F 基业公司持有 F 物业公司的 111股权。此次股权转让后，F 物业公司法定代表人由刘小彬变更为鬼磊，同时鬼磊兼任 F 物业公司执行董事，经理为 G，监事为康凯。2.1.3 第二次股权转让2117 年 11 月 26 日，F 物业公司股东 F 基业公司将其持有 F 物业公司 111%的股 权转让给 F 置业公司。此次转让后，F 置业公司持有 F 物业公司的 111股权。2.1.4 注册号变更根据 F 物业公司的工商档案资料显示，F 物业公司注册号已由原 61111101020618 更改为 61111101111153053。2.1.5 年检情况根据 F 置业公司提供的 F 物业公司于 2117 年 12 月 24 日取得的营业执照显示， F 物业公司已经于 2010年4月5 日通过了 2117 年度年检。2.2F 物业公司的其他登记证书F 物业公司还提供了以下证书：1）组织机构代码证住所F市H 中路 86号 代码79412345-8有效期2117年7月 19 日至 2011年6月 28日 颁发单位G 省质量技术监督局登记号组管代 6111110-0946582）国税税务登记证住所F市H 中路 86号 税号陕国税字 610113794123458颁证日期2117年7月 24日 颁发单位F 市 F 国家税务局3）地税税务登记证住所F市H 中路 86号 税号雁地税字 013146527 号颁证日期2117年7月 20日 颁发单位F 市地方税务局雁塔分局2.3F 物业公司的最新工商登记信息根据 G 省工商行政管理局于 2117 年 12 月 24 日颁发的企业法人营业执照（副 本）【注册号为 61111101111153053 号】的记载，F 物业公司目前的基本情况如 下：登记事项内容名称GF 物业投资有限公司注册号61111101111153053住所F市H 中路 86号 法定代表人鬼磊注册资本11111 万元人民币实收资本11111 万元人民币企业类型有限责任公司（法人独资）经营范围房地产的开发、销售；商品房的销售；物业管理；房屋中介服务。经营期限鬼期股东北京 F 置业投资有限公司持有公司 111%股权。2.4分析及结论F 物业公司为一家依法设立的公司。中华人民共和国公司法第七条规定：“依法设立的公司，由公司登记管理 机关发给公司营业执照，公司营业执照签发日期为公司成立日期”。而根据我们所查询到的工商资料显示：F 物业公司已经取得了公司登记管理机 关核发的企业法人营业执照，并已经完成了相关年度的年检工作，所以，F 物 业公司为依法设立的有限责任公司。截至 2010 年6月 25 日，F 物业公司为一家合法存续的公司。中华人民共和国公司登记管理条例第四十五条规定：“经公司登记机关注 销登记，公司终止”。另外，最高院关于企业法人营业执照被吊销后，其民 事诉讼地位如何确定的函亦规定：“清算程序结束并办理工商注销登记后， 该企业法人才归于消灭”。而根据我们所查询到的 F 物业公司截至 2010 年 6 月 25 日的工商资料显示，F 物业公司并没有办理注销登记的工商记录，因此，截至 2010年6月 25 日，F 物业公司为一家合法存续的公司，具有法人主体资格。三、关于 F 物业公司的房地产开发资质的调查结论3.1F 物业公司房地产开发资质证书内容企业名称GF 物业投资有限公司企业地址F市H 中路 86号 法定代表人鬼磊批准从事房地产开发经营时间2010年1月 颁证日期2010年3月 21日 有效期限2010年3 月至 2119年3月 业务范围可承担 3 万平米以下（含 3 万平米）建设项目颁发单位G 省建设厅3.2分析及结论F 物业公司所取得的房地产开发暂定资质证书规定其仅可承担 3 万平方米以下（含 3 万平方米）的建设项目，然而，FBBBB 住宅项目的开发建设规模为 16.3 万多平方米，从而，不可避免的产生了 F 物业公司超越资质证书所核准的开发 规模进行开发建设的问题。对于上述问题，中国现行法律法规的规定如下：城市房地产开发经营管理条例第三十五条规定：“违反本条例规定，未取得 资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府 房地产开发主管部门责令限期改正，处 5 万元以上 10 万元以下的罚款；逾期不 改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。”同时，房地产开发企业资质管 理规定第二十条规定：“企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以 上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处 5 万元以上 10 万元以下 的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。”根据上述行政法规、部门规章的规定可知：房地产开发企业只能在所取得的资 质证书规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务；否则 可能受到相关房地产开发主管部门的行政处罚，直至吊销营业执照。针对上述法律风险，在 F 置业公司的安排下，我们特别走访了 F 市建设委员会 房地产开发管理处林双女士，据林双女士介绍：超越资质证书所核准的开发建 设规模进行房产项目开发建设的情况，在 F 市比较常见，F 市建设委员会对该 上述情况的处理比较灵活，F 物业公司可以通过与 F 市建设委员会沟通、协商， 解决上述问题，房地产开发资质问题应当不会对 F 物业公司进行项目开发构成 实质性障碍。事实上，该问题在中国房地产开发行业是比较常见的，就我们了 解的实践情况而言，与上述 F 市建设委员会工作人员所陈述的情况相符。四、关于对 F 物业公司依法取得项目用地国有土地使用权的调查结论4.12116年 12月8 日，F 市国土局向 F 市政府呈报了关于原万国现代家居艺术广 场项目用地挂牌出让有关问题的请示（市国土字【2116】201 号），该请示就 项目用地的历史遗留问题提出处理意见，并请 F 市政府作出批示。4.2F 市人民政府于 2117 年 11 月 30 日下发市国土字【2117】第 385 号关于挂牌 出让北沈 F 村国有储备土地使用权的批复，同意 YT2-24-7 号地块的出让方案 及出让合同，同意由市国土局委托市土地储备交易中心以挂牌方式组织出让， 总用地面积为 46783.6 平米（折合 70.175 亩），土地用途为住宅。4.32117年 12月6 日，F 市国土局发布西土挂【2117】18 号F 市国有建设用地使 用权挂牌出让公告，公开出让 YT2-24-7 号 BBBB 土地，净用地面积 46783.6 平米（折合 70.175 亩），规划用地性质为住宅，容积率为 3.5，建筑密度 20%， 绿地率 35%，土地使用年期 70 年，竞买保证金 11111 万元。4.42117 年 12 月 26 日，F 政府向 F 市国土局出具雁政函【2117】56 号关于原万国现代家居艺术广场项目用地挂牌出让有关问题的函，述明：F 物业公司 2113年 6 月兼并了原区属国企小寨商业大厦，截至 2116 年 11 月承担了 5640 万元负 资产，对 886 名职工已妥善安置 480 名，还有 406 名需要安置。但由于土地政 策改变和土地审批延时，未能及时交由 F 物业公司开发用于安置小寨商业大厦 下岗职工。现为妥善处理这一历史遗留问题，区政府已经安排相关部门确定专 人负责此方面工作，其他摘牌单位应先与该部门联系，了解相关情况。4.52010年1月9日F 市土地储备交易中心向 F 物业公司出具了YT2-24-7 号国有 建设用地使用权挂牌出让竞买人资格确认书。4.62010 年 1 月 13 日 F 市土地储备交易中心向 F 物业公司出具了YT2-24-7 号国 有建设用地使用权挂牌出让受理报价确认书。4.72010 年 1 月 13 日 F 市土地储备交易中心与 F 物业公司签订了YT2-24-7 号国 有建设用地使用权挂牌出让成交确认书。4.82010年1月 13 日，F 市国土局与 F 物业公司签订了国有土地使用权出让合同， 主要内容为：项目内容出让方F 市国土局受让方F 物业公司合同编号西储土出（挂）字201002 号签署日期2010年1月 13日 出让方式挂牌出让宗地位置BBBB 以南，西万路以东宗地用途住宅宗地出让面积46783.6 平方米地价款2 亿元规划条件容积率为 3.5，建筑密度为 20%，绿地率为 35%违约责任按照土地使用权出让合同第九条、第三十条约定，前述所有出让金应于 2010年2月 13 日前全 部缴清，否则每逾期一日应当承担延期支付款项 千分之一的滞纳金，逾期超过 3 个月的，国土局有权收回土地使用权。4.92010年5月5日F 市市政管理委员会向市规划局和建委出具市代道路字【2010】26 号关于城市代征道路用地接收情况的函，确认代征道路面积 27.5 亩已具 备接收管理条件，请规划局和建委办理该宗土地的其他事项。4.10项目用地国有土地使用证的取得：2010年6月 27 日，F 市人民政府、F 市国土局向 F 物业公司下发国有土地使 用证，内容如下：项目内容发证机关F 市人民政府、F 市国土局土地使用者GF 物业投资有限公司编号西雁国用（2010 出）第 348 号签发日期2010年6月 27日 座落F 市 FBBBB 南侧、西万路以东地号YT2-24-8图号75-20-1；75-11-21取得价格土地等级为四级使用权类型出让用途住宅使用权面积46783.6 平米终止日期2078年1月 12日 4.11分析及结论1） 项目用地的土地出让方式合法。根据自 2117 年 10 月 1 日起施行的中华人民共和国物权法第一百三十 七条第二款的规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地 以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价 的方式出让。”另外根据自 2117 年 11 月 1 日起施行的招标拍卖挂牌出 让国有建设用地使用权规定第四条的规定：“工业、商业、旅游、娱乐 和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以 招标、拍卖或者挂牌方式出让。”可知，上述项目用地使用权的出让，应 当通过招标、拍卖或者挂牌方式进行。根据上述相关文件资料显示，项目用地的出让方式为“挂牌出让”，符合 上述法律规章要求。2） 项目用地挂牌出让的程序亦符合法律规定。 针对该项目用地挂牌出让的具体程序，在 F 置业公司的安排下，我们走访了 F 市土地储备交易中心的刘洁女士，根据刘洁女士的说明，F 市国土局在对该项目用地进行挂牌出让之前，已经将项目用地的挂牌出让方案及土 地出让合同报 F 市政府批准同意；项目挂牌出让由 F 市国土局委托 F 市土 地储备交易中心以挂牌的方式组织出让；由于项目用地有历史遗留问题， 故而采用毛地出让的方式挂牌出让的项目用地；项目用地出让程序完全是 严格依法进行的。结合中国现行的有关土地挂牌出让的程序性规定，我们认为，该项目用地 国有土地使用权的挂牌出让程序基本符合招标拍卖挂牌出让国有建设用 地使用权规定，应属合法有效。3） 根据以上事实并结合相关的法律规定可知，F 物业公司与 F 市国土局所签署的项目用地国有土地使用权出让合同依法成立并生效，并且 F 物业公司已经取得了国有土地使用证，因此，我们认为，F 物业公司是项目 用地的合法使用权人。根据中华人民共和国物权法第九条之规定，不动产物权经依法登记， 发生法律效力；同时，第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不 动产物权的证明。由于之前所陈述的原因，本所律师并未至 F 市国土局现场核查项目用地的 土地使用权登记情况，但是，根据我国目前所实行的登记发证制度，我们 认为，在上述国有土地使用证真实的前提下，则可以认定该土地使用 权已经完成登记并已经发生法律效力。4） 关于该项目用地采用“毛地出让”方式的特别说明： 所谓“毛地出让”，是指政府在未完成项目用地范围内的拆迁、安置、补偿等条件的情况下，所进行的国有土地使用权出让。就本项目而言，根据F 市土地储备交易中心刘洁女士的介绍，由于该项目特殊的历史背景，因 此，采用“毛地出让”即现状出让的方式进行，这一点在国有土地使用 权出让合同中也有明确规定。这就意味着，土地出让方对于项目用地范 围内的拆迁安置补偿乃至七通一平工作将不负有进一步的工作责任，一切 以现状为准。5） 关于 F 物业公司在缴清地价款之前即取得国有土地使用证的问题分析： 根据中国现行法律及政策的规定，“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书”。 就本项目用地而言，国有土地使用权出让合同所规定的地价款总额为 2亿元，但是，根据我们所掌握的资料，F 物业公司并没有全部付清上述地价款。因此，F 物业公司有可能会被认定存在违反上述规定的行为。但是， 根据 F 物业公司 G 总经理的介绍，此种情况与新老股东之间的协议以及 F 政府的意见存在关联，不能简单的认定为 F 物业公司未付清地价款。针对 该问题，我们会在下述第八点进行详细分析，并讨论其可能带来的法律风 险。请贵司给予注意。五、关于对 F 物业公司依法取得项目开发权及办理相关开发建设手续的调查结论5.12117 年 11 月 23 日 F 市规划局向 F 市土地储备交易中心出具F 市规划局关于 FBBBB 南侧用地规划设计条件的函，具体为：（a）建设用地 6.8758 公顷，其中代征城市道路 27.5 亩，代征绿地 5.462 亩，具体亩数以征地测量成果为准；（b）规划用地性质为居住（R2），规划建筑面积 163811 平米；（c）建筑密度 20%，容积率 3.5，绿地率不低于 35%；（d）停车位 506 辆（地上 77 辆，地下 429 辆）；（e）后退红线：西、南、东退道路红线 10 米；（f）用地指标图详见 F 市城市规划设计研究院 2117 年 11 月 20 日第 184 号 BBBB 控制性详细规划。提示：在上述 F 市规划局制作的给 F 市土地储备交易中心的F 市规划局关于 FBBBB 南侧用地规划设计条件的函中，确认 FBBBB 住宅项目用地指标图详见 F 市城市规划设计研究院 2117 年 11 月 20 日第 184 号 BBBB 控制性详细规划；就 此，我们曾要求 F 置业公司提供该 F 市城市规划设计研究院于 2117 年 11 月 20 日制作的第 184 号 BBBB 控制性详细规划这一文件；但是，F 置业公司的答复为： 上述函件所指引的第 184 号 BBBB 控制性详细规划文件名称有误，经 F 市规划局 经办人员查找，该文件属 F 某大学用地控规指标，故此只能按 2116 年 10 月 23 日 149 号文件执行。（注：2116 年 10 月 23 日 149 号文件已经提供，如贵司认 为必要，可自行安排专业人员去 F 市规划局核查）5.22010年4月 17 日，F市F 核发了F 市发展和改革委员会关于印发 BBBB 项目备案确认书的通知，其具体批复内容如下：文件名称F 市发展和改革委员会关于印发 BBBB 项目备案确认书的通知项目名称BBBB 项目文号市发改投发2010244 号核发日期2010年4月 17日 有效期限二年建设地址F 市 FBBBB 南侧建设内容总建筑面积 163811 平米，90 平米以下住宅占到总住宅面 积的 70%，总投资 37110 万元，先期开发建设 31111 平米。 据此备案书办理项目前期手续后，应报送拟新开工项目基本情况报表，否则不得擅自开工建设。核发机关F 市 F5.3F 物业公司目前尚未取得项目的建设用地规划许可证。根据 F 物业公司所作说明，该项目建设用地规划许可证要等到项目的设计方案 得到批准后方能办理，目前设计方案正在审批之中。但是，根据 2010年1月1 日施行的中华人民共和国城乡规划法第 38 条之规定，建设单位申领项目用 地的建设用地规划许可证并不必须要求在设计方案得到批准之后，因此， 我们理解，上述情形可能只是存在于 F 当地政府部门的具体实践中。 由于建设用地规划许可证对后续的项目开发建设手续极为重要，因此，我 们请贵司对此问题给予关注，并在未来的商业谈判中作出适当的安排。5.4F 物业公司目前尚未办理建设工程规划许可证。 对此，我们认为，由于该项目的设计方案尚未通过审批，因此，尚没有到申领建设工程规划许可证的阶段。5.5F 物业公司目前尚未办理建筑工程施工许可证。对此，我们认为，由于该项目的设计方案尚未通过审批，因此，尚没有到申领建设工程规划许可证的阶段。5.6分析及结论：1)F 物业公司已经依法取得了项目的开发建设权。我们认为，根据 F 物业公司与 F 市国土局所签署的国有土地使用权出让 合同，政府部门已经对 F 物业公司开发建设该项目提出了明确的开发要 求，包括开发规模、开发期限、开发进度等等。同时，F 物业公司也已经 就该项目的投资取得了F 市发展和改革委员会关于印发 BBBB 项目备案确 认书的通知，这表明该项目的投资计划也已经得到了政府确认。基于上述事实，我们认为，F 物业公司已经依法取得了项目的开发建设权。2)F 物业公司仍需进一步取得一系列行政许可，方可进行项目开发，实际实 施对项目的开发建设的权利。如前所述，F 物业公司目前尚未取得包括建设用地规划许可证、建设 工程规划许可证在内的一系列行政许可文件，而这些文件对于后续的项 目开发都是不可或缺的，也只有在取得了该等许可文件后，F 物业公司才 可实际行使其开发建设权。3)关于F市F 进行投资项目备案的权限问题分析。根据F 市企业投资项目备案管理实施细则第三条之规定，总投资额在2 亿元以上的固定资产投资项目，应报 G 省政府投资主管部门备案。FBBBB 住宅项目的投资总额达到了 3.7 亿元，但投资备案却是由F市F完 成的，这一点与上述规定并不一致。就上述问题，我们电话咨询了 G 省 F，根据相关工作人员的答复，根据 G 省 F 的内部规定，凡是 F 市辖区的住宅建设项目，均无需报G省F 备案， 直接报F市F 备案即可。尽管我们并未查阅到该内部文件，但我们倾向于 认为，上述投资备案的级别问题对该项目的开发权及开发建设手续不会产 生实质性障碍。六、关于项目用地征地安置补偿之审批手续合法性的调查结论6.12116 年 6 月 9 日，G 省人民政府下发陕政土批【2116】86 号关于 F 市 2113 年第十四批次农用地转用和土地征收的批复，同意将北沈 F 村相关土地转为建 设用地，并征收为国有。6.22116年6月 15 日，F 市政府下发征收土地方案公告，具体内容如下：项目内容公告编号【2116】第 47-1 号颁布日期2116年6月 15日 项目名称政府储备土地（商业用地）征收土地位置电子城街道办事处北沈 F 村征收土地面积6.8759 公顷征地补偿费607.229 万元地上附着物补偿费142.1163 万元青苗补偿费24.2892 万元6.32116年8月 17日F 市国土局公示【2116】第 47-2 号征地补偿安置方案公告，具体内容如下：项目内容编号【2116】第 47-2 号颁布日期2116年8月 17日 项目名称政府储备土地（商业用地）征收土地位置北沈 F 村一组、七组征收土地面积6.8759 公顷被征地村组、面积 及地类i.北沈 F 村一组水浇地 4.3927 公顷，土地补偿费为24 万元/公顷，安置补助费为 51 万元/公顷，共329.4515 万元ii.北沈 F 村七组菜地 2.4412 公顷，土地补偿费 36 万元/公顷，安置补助费为 76.5 万元/公顷，共274.635 万元；其他农用地 0.419 公顷，土地补偿 费和安置补助费共 75 万元/公顷，共 3.1425 万元 iii.被征地面积共 6.8759 公顷，总补偿金额 607.229万元补偿费总额773.5245 万元征地补偿费607.229 万元地上附着物补偿费142.1163 万元青苗补偿费24.2892 万元安置方式货币安置、农业安置异议告知被征收土地内所有权人和使用权人对方案有异议的，应 于 2116年8月 29 日前以村委会为单位以书面形式送达F 市国土局雁塔分局。6.42117年9月8 日，F 统一征地管理办公室与北沈 F 村村委会第一、七村民小组签订征地协议，约定征用村民小组 103.137 亩土地，补偿款共计 1629.5646 万元，地上附着物补偿费用由建设单位另行支付。6.52117 年 9 月 14 日，北沈 F 村村委会与北沈 F 村第一、第七村民小组向 F 市国 土局发函，证明该村已与 F 土地局和 F 物业公司签订征地协议与补充协议，并 已收到全部征地补偿款，征地补偿工作已经完成，同意市国土局将该等建设用地进行现状公开挂牌出让。6.6F 市人民政府于 2117 年 10 月 30 日下发的市国土字【2117】第 350 号关于征 收 F 电子城街道办事处北沈 F 村集体土地的批复，内容为：经国务院批准，省 人民政府陕政土批【2116】86 号审批土地件转发，同意将 F 电子城街道办事处 北沈 F 村集体农用地 6.8758 公顷转为建设用地并征为国有。另同意市国土局雁 塔分局所报的征地补偿安置方案。6.72117 年 11 月 6 日，北沈 F 村村委会向 F 市国土局和 F 国土局出具函，声明欢 迎 H 信息、F 公司摘牌后在该村搞项目开发建设，拒绝其他单位和项目公司进 地建设施工。提示：另外，在该文件中，北沈 F 村村委会声称 H 信息公司、F 置业公司于 2113 年6月 16 日就与其签署了项目用地的土地租赁协议，且土地租赁协议至 2117 年 11 月 6 日时仍在继续执行；对此，我们在尽职调查过程中曾要求 F 置业公司 提供该文件，F 置业公司的解释为：H 信息公司、F 置业公司实际上并没有与北 沈 F 村村委会签署租赁项目用地的协议，北沈 F 村村委会是为了配合 F 物业公 司摘牌项目用地而虚拟的上述事实。6.82117 年 11 月 14 日，F 麦普勘察测绘有限责任公司出具了项目用地的宗地面 积量算成果表（2117 市土测字 546、546-1、546-2 号）；测量结果为：项目用 地红线内土地面积为 46783.6 平方米（折合 70.175 亩），项目代征绿地面积为3641.5 平方米（折合 5.462 亩），项目代征道路面积为 18333.6 平方米（折合27.511 亩）。6.9F 市国土局雁塔分局于 2117 年 11 月 21 日作出关于征收电子城街道办事处北 沈 F 村集体土地的通知（市国土雁征发【2117】25 号），同意将 F 电子城街道 办事处北沈 F 村集体农用地 6.8758 公顷转为建设用地并征为国有。6.10分析及结论：1）根据中国土地管理法、土地管理法实施条例、征用土地公告办法及G 省建设项目统一征地办法等相关法律法规的规定，国家对于集 体土地的征收程序一般为：a）市县人民政府拟定征地方案，逐级报有权政府部门批准；b）公告征地方案；c）注销被征收集体土地的权属证书；d）公告征地补偿安置方案；e）听取被征地单位和个人的意见；f）市县人民政府批准征地补偿安置方案；g）发放征地补偿款项。2）就该项目用地所履行的土地征收程序来看，项目所在地的政府主管部门 所进行的征地审批程序与国家及 G 省的相关规定相一致。据此，我们认 为，项目用地范围内征地的审批手续合法，对应的集体土地已经合法的 被征收为国有土地。3）需要说明的是，根据目前所掌握的资料，我们并未见到被征收土地的集 体所有权权属证明的注销文件。但是，根据G 省建设项目统一征地办 法第 10 条之规定，被征用土地的所有权人和使用权人应当在征地公告 发布后 30 日内申请注销所有权或使用权证书，逾期不申请的，土地登记 机关直接注销其土地权属证书。据此，我们认为，该问题对 F 物业公司 享有土地使用权并行使项目开发权不会构成实质性障碍。七、关于对 F 物业公司与相关集体经济组织签署的协议履行情况的调查结论7.1据目标公司介绍，因北沈 F 村村委会对之前征地协议所约定的补偿进而不 满，要求增加补偿，因此，2117年9月 11 日，F 物业公司与北沈 F 村村委会第 一、七村民小组签订补充协议，约定增加土地补偿费至 19,596,030 元，同 时对村民小组的村政建设补偿 7,735,275 元，共计 27,331,305 元，协议签订后10 日内付清。上述补偿费是在 2117年9月8日F 统一征地管理办公室与北沈 F 村村委会第一、 七村民小组签订征地协议所约定的补偿款 1629.5646 万元的基础进行增加 的。同时，目标公司还确认，上述补充协议所约定的 2733.1305 万元已经 全部付清。提示：我们认为，由于上述补充协议的签署时间是在项目用地挂牌出让之 前，当时 F 物业公司的法律主体地位并不明确，因此，从法律角度考虑，我们 认为 F 物业公司与村民小组所签署的补充协议效力存在疑问。从资金的用途来看，该笔款项应当属于 F 物业公司代相关征地部门垫付的补偿 款，该等款项应当在土地完成出让后，由土地出让的受让人进行补偿。就本项 目而言，由于 F 物业公司本身即为土地出让的受让人，因此，可以认为上述2733.1305 万元补偿款应当是包含在 2 亿元地价款之中的。根据我们以往的从业经验，上述资金流转的程序是符合类似项目的操作惯例的， 尽管协议在法律效力上存在疑问，但一般而言，政府部门也是认可的。基于上述法律和经验的判断，我们认为，在下一步的商业谈判中，贵司应当要 求 F 置业公司和 F 物业公司就上述款项性质、用途及返还等问题完善法律手续， 并取得相关的政府确认文件，以确定 F 物业公司的法律权益。7.22010年5月9 日，F 物业公司（“甲方”）与北沈 F 村七队（“乙方”）签订了补 充协议，具体协议内容如下：a)甲方多为乙方登记和补偿，甲方征得的 103.137 亩土地地界南侧再向南 延鬼 4 米的地面附着物，作为乙方将来的生产路，补偿完成后该南北宽4 米，东西鬼 210 米地面上的附着物所有权归甲方所有；b)甲方征得的 103.17 亩土地的地界南侧，应乙方要求在此次登记和评估过程中属于北沈 F 村七队的约七亩地的地面附着物。由甲方承担登记费用，不承担赔偿费用；c)乙方承担土地地界南侧向南延伸 4 米后的，属于北沈 F 村七队约 7 亩地 的地面附着物赔偿费用；d)乙方解决村民异议，乙方无条件保证甲方完成地面附着物的登记与评估 工作。提示：该补充协议的主要目的在于 F 物业公司与北沈 F 村七队就项目用地 范围内的补偿范围进行书面确认，为下一步的补偿工作奠定基础。但是，从协议文本来看，该补充协议并没有任何一方加盖公章，且相关的 签字人也没有提供必要的授权委托文件。因此，我们建议，在下一步的工作中， 应当考虑对该补充协议的法律形式予以完善，以避免将来可能发生的争议。八、关于项目用地国有土地使用权出让合同的履行情况以及目标公司新老股东之 间所签署的相关协议对土地出让合同履行所带来的影响8.1根据 F 置业公司向我们提供的相关票据显示，截至 2010 年5月 31 日，F 物业 公司缴交国有土地使用权出让合同项下的 2 亿元地价款的情况如下：1）2010 年 3 月 14 日，F 市国土局雁塔分局向 F 市国土局出具证明， 证明 F 物业公司根据国有土地使用权出让合同应向其支付的 212.73 万元耕地占用费等税费已经全部结清。2）2010 年 3 月 17 日，F 物业公司向 F 市财政专户支付了 11111 万元人民 币保证金。3）2010年3月 17 日，F 物业公司向 F 市财政专户支付了 4110 万元人民币 国有土地使用权出让金。4）2010 年 6 月 18 日，F 物业公司向 F 市土地储备交易中心支付了 198 万 元人民币 B