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房地产基础专业知识一、房地产的概念和特性1、房地产概念：房地产指土地、建筑物及其定着物的总和，是实物、权益、区位三者的综合体。是房产和地产的总称。房地产又常称为“不动产”，英文为“REAL ESTATE”。2、房地产的实物、权益和区位实物：房地产中看得见摸得着的部分。土地建筑物定着物实物权益：我国房地产权益包含房屋所有权、土地使用权。房屋所有权指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。区位：位置、交通、环境、配套设施。3、房地产的特性不可移动性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 价值高大性难以变现性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 保值增值性4、房地产的分类（按用途分）居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产二、土地知识1、如何取得国有土地使用权1.1行政划拨：是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。1.2国家出让(包括拍卖、协议、招标、挂牌)：是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。1.3转让(如买卖、赠与等) 1.4租赁2、征用土地批准权限的规定2.1、实行国务院和省级人民政府两极审批制。2.2、下列土地由国务院审批：A 基本农田B 基本农田以外的耕地超过35公顷的。C 其他土地超过70公顷的。3、土地使用权的出让年限3.1、居住用地70年。3.2、工业用地50年。3.3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。3.4、商业、旅游、娱乐用地40年。3.5、综合用地50年。建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。4、国有土地使用权的划拨管理4.1划拨土地的使用范围：国家机关用地和军事用城市基础设施和公益事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。4.2划拨土地的管理：划拨土地使用权可以转让。划拨土地使用权可以出租。划拨土地使用权可以抵押。对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。国有企业中的划拨土地。5、土地使用权出让合同的履行5.1用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。5.2用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。三、建筑知识1、建筑层数分类：1-3层 低层 4-6层 多层7-9层 中高层 10层以上或总高度24米以上 高层总高度100米以上为超高层2、建筑结构分类依据建筑物中承重构件(如基础墙体、柱、梁、楼板、层架)组成构件分类：砖木结构：主要承重构件是砖木，其中竖向承重构件的柱、墙体采用砖，水平承重构件的楼板、层顶用木材，层数一般在三层以下。砖混结构：竖向承重构件采用砖墙、砖柱、水平承重构件采用钢筋混凝土，楼板、层顶板少量采用框架。特点：层数一般在6层以下，造价低，每平方米建筑造价一般在500元左右，抗震性能差、开间及进深都受限制。钢筋混凝土结构：承重构件由钢筋和混凝土两大材料构成，非承重墙由轻质砖填充而成。特点：适应性强、抗震性能好，造价一般在800元每平方米，耐久年限长，包括框架结构、框剪结构等。钢结构建筑：主要承重构件由钢材构成。特点：成本高，一般不用于民用建筑，多用于高层公共建筑和跨大度的工业建筑。如体育馆、影剧院等。3、建筑物的耐久等级：以建筑物的主体结构来确定，依据民用设计通则建筑物的等级耐久年限 适用范围： 100年以上 高层建筑及重要建筑 50年一100年 一般性建筑 2550年 次要建筑 15年以下 临时性建筑4、房屋建筑工程质量的保修期限：(最低保修期限)开发商对业主承诺的保修期限：地基和主体结构在合理使用寿命内承担维修，即为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 墙面、 厨卫、地下室、管道渗漏1年顶棚、抹灰层1年地面空鼓开裂，大面积起沙1年屋面防水3年卫生洁具1年灯具电器开关6个月 供热、供冷为1个采暖期或供冷期管道堵塞2个月门窗翘裂、五金件损坏1年建筑单位对开发商承诺的保修期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期。电气系统、给供水管道、设备安装为2年。装修工程为2年。其他项目的保修期从工程竣工验收合格之日起计算。5、五证及相关知识：五证以取得的先后顺序依次为：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证6、房屋构造组成部分：6.1房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。6.2地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。楼梯：是指楼层间垂直交通通道。屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。门和窗：门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。6.3基础知识明细基础的类型按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。7、房地产开发企业资质等级房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万）连续几年建筑工程质量合格率达到100上一年房屋建筑施工面积（万）专业管理人员其中：中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程52一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级及二级以下的房地产开发企业只能承担建设面积25万以下的开发项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。另外，各资质的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。8、监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、 丙三级。四、面积知识1、基本概念1.1建筑面积：建筑面积指建筑物外墙（柱）勒角以上各层外围水平投影面积之和。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。1.2套内建筑面积：套内建筑面积是指套内范围的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积。1.3套内使用面积：套内使用面积指房屋套内实际能使用的面积，按房屋的内墙面积水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。1.4公摊面积：公摊面积即公用分摊建筑面积，是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。(公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。) 1.5公摊系数：指公摊面积与套内建筑面积的比值。2、建筑物应计算全部建筑面积的部分2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2.2屋内的夹层、技术层、及楼梯、电梯间等其高度在2.2米以上的部位计算建筑面积。2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。2.4楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。2.5属永久性建筑且层高在2.2米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在2.2米以上的部位，按外围水平投影面积计算。2.6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各水平投影面积一半计算建筑面积。2.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。2.9建筑间永久先的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。2.10地下室、半地下室及其相应的出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。2.11有柱或有围护结构门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算2.12有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。2.13属于永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。2.14依坡地建筑的用房，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。2.15有伸缩棚的房屋，若其与室内相通的，伸缩棚计算建筑面积。3、计算一般的建筑面积有哪些？3.1有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。3.2独立柱的雨棚，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3.3未封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算面积。3,4建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。3.5建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。4、不计算建筑面积的有哪些？4.1突出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、台阶、无柱雨棚、悬挑窗台等。4.2检修、消防等用的室外爬梯。4.3没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。 4.4构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。4.5舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。4.6建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。5、面积误差的处理方式5.1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算，多退少补。5.2、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人退房的房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付款利息。买受人不退房的产权面积大于合同约定面积时，超出3%时，超出部分价款由开发商承担，产权面积小于合同面积时，并超过3%时，开发商双倍返还买受人。五、金融知识1、价格术语起价：即“起步价”是指本物业所有房源中最低销售价格。均价：本物业的平均销售价格，将本物业各单位（各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。标价：指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。2、按揭贷款方式及贷款余额计算2.1等额本息还款：指还款方式指借款人每期以相等的金额偿还贷款。其中每期还款额包括每期应付的利息和应归还的本金。月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金，计算公式为： 式中A月还款额；P贷款金额；i贷款月利率；n按月计算的贷款期限。例：某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。试计算该家庭的月还款额。解：已知：贷款金额P100000元，贷款月利率i5/12，按月计算的货款期限n1512180月该家庭的月还款额计算如下： 100000 790.79这种还款方式下的贷款余额可以采用将年金转换为现值的公式计算，即等于以后月还款额的现值之和，计算公式为：贷款余额；m按月计算的已偿还期；贷款利率不变的等额本息还款方式下的月还款额累加为：2.2等额本金还款：指借款人每期归还相等的本金，同时付清本期应付的利息。这种还款方式的每期还款额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。月还款额为：第t月的还款额；p贷款金额；n按月计算的贷款期限；i月利率等额本金还款方式的贷款余额为：贷款余额；m按月计算的已偿还期等额本金还款方式下的月还款额累加为：等额本金还款方式下的利息总额为：I利息总额例：某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5，贷款期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。试计算该家庭第一个月和最后一个月的月还款额，并比较这种还款方式与等额本息还款方式累计还款额的多少？解：已知：贷款金额：P=100000元，贷款月利率i5/12，按月计算的贷款期限n1512180月该家庭第一个月的月还款额计算如下： + 972.22（元）该家庭的最后一个月的月还款额计算如下： 557.87（元）该家庭的累计还款额计算如下： 137708.33（元）通过等额本息的例子我们已得出该家庭在等额本息还款方式下的月还款额为790.79元，则其累计还款为：790.79180142342.20（元）又上可知，等额本金还款方式的累计还款额为137708.33元，等额本息还款方式的累计还款额为142342.20元，等额本金还款方式比等额本息还款方式的累计还款额要少。2.3申请个人住房贷款的主要条件：具有完全民事行为能力的自然人。具有城镇常住户口或有效居留身份。有稳定职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。具有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议。以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款。有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。贷款人规定的其它条件。2.4申请个人住房贷款所需资料个人住房贷款申请。身份证件（指居民身份证、居民户口薄和其它有效居留证件）有关借款人家庭稳定经济收入的证明符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件。借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。贷款人要求提供的其他文件或资料。3、房地产相关税费知识3.1、房产税：向产权所有人征收的一种税。（外商投资企业和外籍人员暂不不缴纳房产税）税率：非出租的房产：房产原值（11030）12出租的房产：租金123.2、城镇土地使用税：以城镇土地为对象，向拥有城镇土地使用权的人或单位征收。税率：A、大城市0.5元m2一10元m2 B、中城市04元m2一8元m2 C、小城市03元m2一6元m2 D、县城、建制镇和工矿区02元m24元m23.3、耕地占用税：对占用耕地建房或从事其他非农业建设单位及个人征收。税率 A、人均耕地1亩的：2元/ m2一10元m2 B、人均耕地在1亩至2亩的：1.6元/ m2一8元m2C、人均耕地在2亩至3亩的：13元/ m2一65元m2 D、人均耕地在3亩以上的：1元/m2一5元m23.4、土地增值税：对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物征收的一种税。3.5、契税：土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税的税率为1.55。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。3.6、固定资产投资方向调节税。3.7、营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人征收的一种税。3.8、企业所得税企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或组织为纳税人。企业所得税的税率为33比例税率。年应税所得额在3万元（含3万元）以下的企业，暂减按18的税率征收所得税；年应税所得额在10万元（含10万元）以下至3万元的企业，暂减按27的税率征收所得税。3.9、印花税税率有：0.3 ，0.5，0.03此外，许可证、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元。六、物业管理知识1、 物业管理概述物业管理指业主指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。2、 业主、业主大会及业主委员会业主及其权利、义务业主在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。业主大会业主大会的成立及其首次业主大会业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括共有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组主要做好下列四项筹备工作：a) 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容b) 参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）c) 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数d) 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。这些内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域公告。其中，业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。e) 筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会。最重要的是在此次会议上表决业主大会议事规则、业主公约两大重要文件；做出一个重要的决定即对原物业管理企业是续聘还是另行招聘。f) 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会应该按照业主大会议事规则的规定召开，一般一年召开一次。经20以上的业主提议或发生重大事故或则紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会，应当于15日前通知全体业主。业主大会可采用集体讨论的形式也可以书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。业主委员会的产生业主大会应当在首次会议召开时选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任12人。3、 维修基金3.1维修基金的性质和用途维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。物业的公用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业的共用设备设施是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性、停车车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。3.2维修基金的筹集商品房销售商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款23的比例向售房单位缴交维修基金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有。共有住房销售公房出售以后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30，基金属售房单位所有。购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。3.3维修基金的管理维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主大会或业主委员会的检查和监督。物业管理企业发生变换时，代管的维修基金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。维修基金应当在银行专户存储，专款专用。业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。各级房地产行政主管部门和房地产管理部门应当制定维修基金使用计划批报的管理和使用。七、常用专业术语容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低，同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价总建筑面积=土地单价容积率用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。在计算时，要求距离建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。建筑控制高度：又称建筑限高是指一定地块内建筑物地面部份最大高度限制值。一般地区平顶房屋按女儿墙高度计算。坡项房屋，按屋檐和屋脊的平均高度计算。如女儿墙的高度不能低于1.2m。建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率()即：建筑密度=建筑基底总面积建筑用地面积建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。房屋建筑面积：指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台挑、地下室、室外楼梯等且具备上盖，结构牢固，层高22米(含22米)以上的永久性建筑。房屋使用面积：指房屋户内全部可供使用空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的套内建筑面积：指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积，三部分组成的面积。房屋的共有建筑面积：是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。预售面积：俗称楼花面积，是指在商品记预售按建筑设计图纸上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：指房屋竣工后的实测面积。建筑面积=套内建筑面积十分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+阳台面积公摊率：房屋公摊面积与套内建筑面积的比值。得房率：套内使用面积与建筑面积之比，这也是衡量某个楼盘的量化指针。跃层：套内空间跨越两层楼及以上的住宅，占有上下两层楼面，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。复式：受跃层住宅启发而创造的一种住宅形式，这类住宅实际上是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。错层：错层住宅的正规名称是“多层面梯级跃升式住宅”。即一套住宅有两个以上的层面，但又不同于一般的简单的上下两层跃层住宅。生地：指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平：指土地开发时已经完成通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。宗地：是地籍最小的单元，是指以权属界线组成的封闭地块。地籍：和产籍、房地产籍是一个概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。商品房：指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括：住宅、商业用房以及其他建筑物。经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。集资房，是改变住房建设由国家和单位统包制度，实行政府、单位、个人三方共同承担，通过筹集资金建造的房屋。产权按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。廉租房：我国的廉租房，只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。第四部分 房地产法律知识第一节 法律常识一、法的概念、分类、效力1. 法：是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。2. 中国现行法的渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）、部门规章、特别行政区法和国际条约等。3. 中国法律效力等级宪法法律（自治条例）行政法规地方性法规、部门规章地方政府规章二、民法相关常识1、概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。2、中国民法的基本原则：平等原则、诚实信用原则、公序良俗原则、自愿原则、禁止滥用权力原则。3、民法中的一些基本概念3.1民事法律关系：指由民法确认和保护的社会关系。民事法律关系的主体指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务的人。这里的人包括“自然人和法人”。民事法律的客体指民事权利和民事义务所共同指向的对象，包括物、行为、治理成果等。民事法律关系的内容指民事主体所享有的权利和承担的义务。3.2自然人：也称公民，既包括本国公民，也包括外国人和无国籍人，具有中华人民共和国国籍的自然人都是中国公民。3.3自然人的民事权利能力自然人的民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力。自然人从出生到死亡为止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得称为民事法律关系的主体。但在继承法中规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。自然人的民事权利能力因死亡而消失，但对于某些特定权益，自然人死亡后，法律坑能仍然会给予保护，如法律在一定时期内保护死者的肖像、名誉、著作权等。3.4自然人的民事行为能力分3种：完全民事行为能力人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人完全民事行为能力人：在中国，能够完全辨认自己行为并年满18周岁以上的公民及16周岁以上不满18周岁的公民但以自己的劳动收入为主要生活来源的都视为完全民事行为能力人。限制民事行为能力人：指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人，在中国10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。无民事行为能力人：指不具有独立实施民事行为资格的自然人。在中国10周岁以下及不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。3.5法人法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事并承担民事义务的组织。成为法人需具备的4个条件：依法成立有必要的财产或经费有自己的名称、组织机构和场所能独立承担民事责任。3.6代理指行为人以他人名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人的行为。常见代理的分类：委托代理、法定代理和指定代理委托代理：是基于被代理人的委托而发生的代理。法定代理：根据法律的直接规定而发生的代理。三、婚姻法相关常识第十条 有下列情形之一的，婚姻无效：（一）重婚的；（二）有禁止结婚的亲属关系的；（三）婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈的；（四）未到法定婚龄的。第十二条 无效或被撤销的婚姻，自始无效。当事人不具有夫妻的权利和义务。同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成时，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决。对重婚导致的婚姻无效的财产处理，不得侵害合法婚姻当事人的财产权益。当事人所生的子女，适用本法有关父母子女的规定。第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。第四十条 夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。四、继承法相关常识第十条 遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十一条 被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第十二条 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。第十三条 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。第十四条 对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。第三章 遗嘱继承和遗赠。第十六条 公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。第十七条 公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。第四章 遗产的处理第二十三条 继承开始后,知道被继承人死亡的继承人应当及时通知其他继承人和遗嘱执行人。继承人中无人知道被继承人死亡或者知道被继承人死亡而不能通知的，由被继承人生前所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会负责通知。第二十四条 存在遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。第二十五条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第二十六条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。第二十七条 有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：（一）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；（二）遗嘱继承人丧失继承权的；（三）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；（四）遗嘱无效部分所涉及的遗产；（五）遗嘱未处分的遗产。第二十八条 遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。第二十九条 遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用第三十条 夫妻一方死亡后另一方再婚的，有权处分所继承的财产，任何人不得干涉。第三十一条 公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。第三十二条 无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。第三十三条 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。第三十四条 执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。第三十六条 中国公民继承在中华人民共和国境外的遗产或者继承在中华人民共和国境内的外国人的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。中华人民共和国与外国订有条约、协定的，按照条约、协定办理。第二节 房地产相关法律法规一、中华人民共和国城市房地产管理法二、中华人民共和国物权法三、商品房销售管理办法四、城市房地产开发经营管理条例五、“国八条”六、“国六条”及其细则第三节 商品房认购协议书及商品房购销合同一、商品房认购协议书二、商品房购销合同第五部分其需要，不要把户型确定。销控虽不是重点，但却是必不可少的环节，如果销控后无感觉，那么可先不朝下进行，须置业顾问的销售现场技能第一节 商品房销售九大流程一、寒喧即开场白。目的：拉近关系，让客户相信你，摸清客户基本资料，如：年龄、收入、职业、家庭人口构成、所需面积、户型、有无特殊喜好等，越多越好，越细越好。用赞美的方式进行寒暄需注意以下原则：1、须出自内心，不可信口开河，矫揉造作。一旦让对方察觉你言不由衷，满口虚假；将失去对你的信任感，往后的路就很难走了。2、应具体、不抽象。与其说“小姐，您长得好漂亮喔!不如说“小姐，你长得好漂亮，尤其这对眼睛乌黑明亮，大而有神，真令人羡慕”。3、根据事实，不可乱发表意见，就事论事，不可言过其实，否则变成溜须拍马，摇尾乞怜，效果反而不好。4、赞美贵于自然、从容，赞美对方于无形之中，使对方在不知不觉中心花怒放。5、适可而止，见好就收，见不好也收。二、沙盘目的：让客户了解项目的基本情况，使客户初步认可项目。包装要点：1、自信、热情甚至激情，激发客户情绪。 2、讲解的过程中，客户一定会发问的，但是一定不要跟着客人的思路走，要在气势上压倒他，但又不能让客户感到被忽略或压力，多对客户用尊称如“您的房子，您住在这里，您是不是这样？您认为这样对不对？等等，要尽可能的将提出的问题巧妙地转化到沙盘，始终让他的目光注意力注视在沙盘上。3、使用的语言一定是生活化的，在讲的过程中绝对不是一个人孤立的讲，一定是和客人互动的，如客人无反应就多问客户如“您感觉怎么样呢?“您喜欢的楼层是高点还是低点的呢？”等等。需要记住的是：价格、户型都是客户经常提出的，问题越多的客户，往往越有可能购买。4、内容A、区位优势：东西南北周边主要情况要能说出来 。B、公司情况：开发公司的美誉度、信誉度、建筑公司、物管公司情况等。C、社区内部情况，绿化、栋间距，智能化等。5、讲沙盘时一定要对销控完全掌握，可卖的户型开间进深，周边大环境，小环境，内部外环境，都需要有十足的把握，这样才能说服客户跟随你的销控买房子。三、户型1、首先要让客户看分户平面图，户型中面积、开间、进深各种尺寸必须牢记，通过专业的讲解要让客人有身临其境的感觉。2、然后让客人看户型模型，加深其印象。3、各种户型的特点，包括优势、劣势一定要十分清楚。4、户型分析原则：4.1动静分区：客厅、餐厅和厨卫为公用空间，属于“动”；用于工作的书房和休息睡眠的卧室归于“静”，因此“前厅后卧”应是最合理的户型布局。4.2干湿分离：厨房、卫生间等用水频繁的区域与客厅、卧室等区域有明显间隔。4.3洁污分区：卫生间和厨房等“污区”与卧室等“洁区”有明显间隔。4.4“四明”：客厅、卧室、厨房、卫生间都有直接对外的窗户，能让居室保持良好通风采光。4.5合理动线：“动线”就是行动路线。如果动线不合理，有限的空间就会被分割，家具的布置会受到影响。同时在家人活动过程中其他人的视线会受到干扰。4.6私密性：对外而言，邻居和楼梯上过往的人不要对你屋内的情景一览无余；对内，卧室的门不要朝向客厅，避免主客间的不便，小孩和大人的卧室也要有一定的距离和良好的隔音。4.7独立完整的客厅。4.8卧室适宜的面积和朝向。4.9厨房布局合理。4.10面积90平方米以上的户型最好有两个阳台。5、户型八忌：忌讳大而无当、一览无余、厨厕相连或相隔过远、光线灰暗、动静相扰、厨房深藏或浅露、通透性差。四、销控目的：制造紧迫感，让客户下定决心，快速购买。注意：对销控的解释必须一致，如果销控做得不好，会使客人犹豫不决，如不明要在销控上给客户紧迫感。五、配套目的：深化项目内容，给客人更深刻、更生活化的印象。大配套：外部，交通、环境、学校、医院、银行、商场、超市、菜市场等情况。小配套：内部的环境、设施。软件：物业管理硬件：和生活息息相关的，水、电、电视、网络、安防等。六、具体问题，具体分析 一般地谈客流程在谈到配套设施时可暗示客人“看得满意，今天就可以定下来”，一般情况下客人会有很多问题出来，不会轻易做决定，这个环节里客人不一定购买，但是不购买的真实原因要问出来，并加以解决方可促成成交。常见问题如下：A、嫌利息高不愿按揭B、嫌贵C、嫌远D、嫌楼层不好E、嫌朝向不好F、要买现房（针对期房销售）G、要和家人商量七、增值保值，入市良机，成本分析即给客户以理性分析，坚定其购买信心。1、增值保值：A、土地的稀缺性B、买房与投资股票、期货、存银行、做生意的比较C、投资什么样的房子才会增值保值D、尽量举出生活化的具体的事例2、入市良机A、房价的上涨趋势，结合国家宏观政策方针，本地区的市政规划B、逼定，现在就买。3、价格分析A、从房子的本身讲成本分析B、同地段项目比较，突出品质、品牌。C、不同地段的项目进行比较，突出物有所值，物超所值。八、逼定1、试探客户意向与实力2、收取预留金或定金，让客户再次上门增大成交机率九、临门一脚经理、主管和秘书应给予现场配合，制造现场气氛，以便于形成良好的销售范围第二节 客户接待技巧及异议处理一、售楼部接待的八个环节第一步：礼貌迎接客户。售楼人员在售楼处入口处笑迎客户，道“欢迎光临”等礼貌用语。同时留意客户开什么车，几个人来等情况，应适时调整接待方式。第二步：安顿客户。分几种情况。 “自助式”服务：客户入接待中心并直接说随便看看时，则听君自便，但售楼人员应保持与客户22.5米的距离范围内“游弋”，随时可抢先向可能有疑问的客户提供咨询。 “一对一”服务：一般客户一个人来接待中心的极少，售楼人员与客户是一对一的服务，那么，安顿客户巡视有关展示中心后会下来，是留住顾客的重要一步，给资料、倒水并展开详细的咨询与问答。轻松、详细、周全、聊天的咨询气氛是这个时候最重要的。其他售楼人员应在倒水、资料、背景音乐等由方面提供协助。 “一对多”服务：售楼处客户较多，一个售楼人员必须同时接待两个甚至两个以上客户，安顿客户则是最重要的一环。道歉，递资料，书刊杂志，倒水应在一分钟内完成。不过请注意，所倒的水水温是：冬天用最热的温度，夏天用温热的温度，春秋时节用较热的温度，目的是让客户不能一口气全喝完，他必须慢慢品，直到水温降下来才能喝完，否则售楼人员就成倒水的服务员了。倒完水安顿好客户之后及时返回原接待的客户面前重新继续介绍和详细洽谈。这时要注意，10分钟左右一定要返回原来安顿的客户面前，再道一声对不起，并及时为他新倒一杯水，这个往返的动作直到正式开始与这位客户洽谈为止。安顿客户的目的，是尽量不让客户受冷遇。人手不足时，销售主管应及时从其他售楼处或公司中调集人手来增援。现场