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淮阳房地产市场简析2011年10月15日-2011年11月17日，因为购房的原因，我从长沙回到我的家乡-豫东小城淮阳，经过拉网式的摸底排查，终于摸清了淮阳的房地产行情。下面就是我在半个月里的调查情况：一、淮阳的城市规划与筑城根据淮阳2006-2010城市建设总体规划的北抑、南拓、东限、西扩要求，淮阳城区重点向西城区、向南关发展，所以新建楼盘主要集中于西城区及龙都大道南段。这有几个原因：第一、历史原因：陈楚故城即城里由于地狭人稠、淮阳从1989年就已经开始着手西城区建设，为今天西城区的大开发打下了不错的城建基础。只所以选址西城区，因为西城区距离周口较近，南关主要是文物保护区、北关是旅游风景区和工业区、东湖距离城里较远，城里人不愿远迁。第二、政策原因：自从周口确立“周项淮大三角”建设战略之后，周口、项城、淮阳都加快了融城建设步伐。周口向东、向北拓展，先是成立了川东新区，又划原淮阳县搬口乡、许湾乡、商水县李阜口乡归川汇区。淮阳向西、向南发展，项城由于政治区划原因，向西发展。第三、交通原因：商周、大广高速主要集中在西城区附近。另外，将来待建的郑合高铁等主要交通设施也主要集中于周淮之间。正是看中了西城区所具有的以上优势，所以淮阳的筑城运动主要集中于西城区。二、淮阳房地产的现状目前，我县的城市居民住房状况大可分为三类：A类 老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房 B类 新区商品住宅楼及别墅式独院住房 C类 政府拆迁安置户，人均居住面积在1560m2 ，发展极不均衡。经济适用房在政府的正确倡导下，健康发展，但廉租房还没有成型，处于摸索阶段，商品房的开发建设所占比例已经达到住房建设比例的50%左右。私人建房较多，约占市场的35%。淮阳县城还处于房地产开发的初级阶段，相对于前几年相对规范了不少，正处于不规范向规范转变的关键阶段。房地产市场混乱，缺乏统一的规划与管理，发展无序、盲目，过于急功近利，不注重配套服务设施，绿地率、建筑密度、日照间距、容积率等各项硬指标过低。社区配套设施比较匮乏，无论已经建好的楼盘还是待建楼盘都只是在临街做一些社区底商，作为生活配套；但是待建楼盘相对于已建楼盘在配套上有较大改进，有几个楼盘均设计了地下停车场，有的小区还自建幼儿园。羲城帝景还计划自建两栋26层的四星级酒店和大型购物中心。休闲设施较少。物业服务机构很少，其管理水平严重不能满足业主要求。产品类型单一，品质有待提高，有待开发新的户型。个别开发商项目开发流程不规范。证不全就开始卖房的现象存在，出现有些楼盘甚至都交房两三年，业主还没有拿到房产证。建筑工地管理松懈，客户看房没有任何安全措施，达不到安全施工标准。在淮阳的房地产市场上，品牌开放商几乎没有，多为淮阳本地成长起来的开发商，有的原来就是包工头，有的公司注册时间不到1年就开始开发楼盘。个别本土成长的开发商缺乏品牌意识，多以获利为目的，有的无证销售。住房建设规划与城市建设规划不相协调，其随意性、商业性太过严重，形成有路就有临街房，往往路没修好两侧已是高楼林立，街头绿地，临街透绿成为空谈。 住房建设过程中，对自然景观的破坏比较严重，填湖造宅，填河造宅屡禁不止。严重影响市容市貌，违背城市总体规划要求。房价上涨速度过快，房价的制定不做市场调查和分析，报价较高，计划开盘的几家均价都在3000元/平以上，已经超出了淮阳人的购买能力。三、调查对象及楼盘品析：这次主要的调查对象包括已建、在建、待建楼盘。已建和在建楼盘包括：西城阳光花园、南湖阳光水岸、万正龙湖城、祥瑞花园二期、枫桦园、锦源小区，嘉园小区、星光花园、锦旭花园、教师公寓、轩悦小区、馨苑小区、“温馨家园”经济适用住房小区。待建楼盘：翰林院、龙湖春天、羲城名郡二期、龙都南大街、羲城帝景、龙湖御景下面对各楼盘及相似楼盘进行品析：1、西城阳光花园物业位置：陈州路西段交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里周边配套：淮阳一中，自建双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院总体规划：项目占地亩，建筑面积万方，共余户。由栋精品洋房和套带庭院别墅组成，目前淮阳最成熟的高档小区。小区地段位置佳，随着淮阳西城区大量行政服务机构西迁，尤其是人民医院、淮阳一中分校、工商局、卫生局等西移，给西城区未来发展注入强生剂。绿化率高达，共分三期开发，其中一、二期开发已经入住，三期销售情况良好。主要产品：二房，三房，以上的四房以及中心区域别墅，房屋已经售完。项目优势：百亩大盘，开创淮阳的居住新时代，前几年一直占据淮阳第一楼盘地位；小区规划引进一些先进理念，包括楼栋排布错落有致，绿化率高；周边配套齐全，小区自建幼儿园；小区一二期入住较长时间，比较成熟；项目劣势：物业管理差劲，私搭乱建现象严重，小区管理混乱，后期景观维护没有做；中心区域别墅正对大门，高档住宅的私密性差；小区规划和建筑设计的细节不到位，为后期生活带来不便，如电话和电线全部空中外线；车位规划不够，会为后期生活带来不便；施工过程中质量监控不严，部分房屋已出现质量问题。口碑传播效果很差。2、南湖阳光水岸小区物业位置：龙都路与弦歌路交汇处交通情况：龙都路与弦歌路贯穿，相对较便利教育情况：尚华中学，淮阳中学，外国语实验小学，西城中学，阳光学校、龙都学校医疗机构：淮阳骨科医院总体规划：总建面积万方，占地多亩，共余户主要产品：平米多层平层，目前有余房，但是要价严重不合理。项目优势：位于淮阳南湖边，景观佳，自然环境优美；交通便利；项目劣势：距离润德一公里，远离商业中心区，且附近没有新规划的小区，远景商业也较少；价格相对较高；小区规划一般，军营式排布，全依仗外围自然景观；房屋建筑质量一般；户型设计一般；附近有陈州酱菜厂，附近水资源污染严重，且在风水上属阴宅之地，不宜建房（一家之言，仅供参考）。3、万正龙湖城物业位置：淮阳龙湖围合的岛屿上，东北环水，商城东路南端，南接南湖宾馆，与三皇之首伏羲陵隔湖相望，与此相连的九曲桥直通著名景点弦歌台。商业：陈州商城与其相距米，距润德广场和大同街老城不足1公里。总体规划：占地面积亩，总建面积万方，的低建筑密度，的绿化率。具有居住性、休闲性、公园性、旅游性、购物性等综合特性。整体风格为欧式建筑，斥资近万元建设的龙湖城大门用足了古建手法，斗拱、彩绘、挑檐、雕梁、干挂、石刻、龙柱等一应俱全。社区内部规划的“十”字形姓氏图腾文化广场占地近万平方米，中心景观为“姓氏图腾柱”，四周创意的文化景点有“陈风诗意”、“聚贤壁”、“民俗文化墙”、“龙头印章”、“伏羲人文石刻”、“龙马负图”、“名人竹简册”、“金龟探水”、金龙戏水等，根据古陈州浓郁的历史文化传承及丰富的人文积淀，物化了淮阳的历史人文，打造出了传承百年的湖岸巨献。主要产品：平米多层平层，复式，独栋别墅；户型设计无特色。无余房，较多二手房出售，但有价无市。项目优势：亩综合社区，淮阳第一大盘；南阳万正集团开发，开发商实力雄厚；三面环湖，自然景观优越；欧式建筑与中式建筑结合，具有浓厚的人文气息；重金打造气势宏伟的大门和中心景观区域，为项目增添不少好评。项目劣势：（1）小区三面环水，项目进出只有商城东路，交通问题日益严重，不利于与外界的联系，隔断了人气和商业气息，水患的渗淹隐患非常严重，这种情况绝不是危言耸听，据淮阳县志记载：1954年7月初至8月底全县连降大雨，降水量达4517毫米。内河决口、漫溢，滚坡水成灾。城南平地行船10余公里，城西一片汪洋。1963年8月2至12日连降大雨，降水量3126毫米。河道串流决口，县城出入乘船。（2）小区内部规划一般，与其品质相悖；（3）外立面过于复杂，建筑风格不明确；（4）周边无教育，小区规划有酒店，但无规划幼儿园；（5）开发周期缓慢，景观不同步；（6）施工管理混乱，外部人员可以随意进出工地，存在安全隐患；（7）价格偏高；（8）小区南北狭长，不利于沟通管理（9）项目土地为旅游湿地保护区，笔者认为30年内必拆。它的存在破坏了龙湖景观，无异于万亩龙湖上的一块疮疤，强奸了龙湖的整体美感。淮阳许多有识之士对它痛恨和伤心不已。随着城区的不断扩大，龙湖的旅游及景观价值会越来越高，万正龙湖城的疮疤效应也会越来越显著。是一座被诅咒的楼盘。从开盘迄今，虽然楼房已经售完，但是入住业主较少。附近的陈州商城效益不佳，属于半死不活的经营状态，整座小区缺少人气，简直就是一座孤岛之上修建的一座空城。4、祥瑞花园二期、枫桦园、星光花园、锦源小区，嘉园小区、星光花园、锦旭花园、轩悦小区、馨苑小区物业位置：位于西城区的中心位置。交通情况：靠近西二环，靠近周淮公路。教育情况：淮阳一中，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校医疗机构：淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院总体规划：总体规划面积均较小。进度：均建好，售罄。房屋质量：较差。项目优势：地理位置优越，位于新区中心区域；商业氛围良好；位于成熟居住区，配套齐全，教育，医疗方便；一期已入住，成熟社区，有一定的形象基础。项目劣势：规模不大，小体量开发，自有配套严重欠缺，无物业管理；小产权开发，无证经营，销售不正规，无绿化，规划不合理；5、教师公寓项目地处周淮路、弦歌路、羲皇大道淮阳三条主干道交汇处，紧邻中心汽车站，交通四通八达，临近外国语实验小学、新淮中。年月份动工。层高层建筑，地下停车场，双电梯入户，主体已封顶。正进行外立面装修。四室两厅两卫平方，三室两厅一卫平方，户型合理，2全明设计，南北通透。建筑质量一般。6、龙湖御景项目地处西关汽车站南侧，龙都大道西，北与润德商城相邻，东与万正龙湖城相望。紧邻西关汽车站、西关五叉路口，交通方便。为3栋26层高层建筑，双电梯入户，在建。属于典型的临湖区观景房。户型设计一般。建筑质量较差，无建筑监理单位。劣势：所在地属于商业用地，期限50年。报价较高，据传有捂盘和欺诈行为。西关汽车站面临拆迁，交通优势将削弱。由于是高层建筑，他的存在，隔断了其后建筑的视线，其后的新建筑要想看湖，只能比他更高。笔者认为，这个楼盘无异于“龙湖城第二”。犹如三把利剑，戳破龙湖风景区的整体美感。7、龙湖春天项目地处清风路南、新星路西、五彩路北，占地50亩，分两期完成。为11幢11层楼群，大型地下停车场，一梯两户，已经开始打桩。户型设计一般。开发商为淮阳本地人李强，信誉一般。（该开发商在北关淮中南原淮阳酒厂地皮上开发了4幢楼，质量差强人意。）自建幼儿园，据售楼人员说将实行星级物业管理。项目优势：楼盘面积较大。楼盘地处北关和西关的结合部。随着西关可开发地块的减少，商住楼盘主要集中于此，附近有羲城名郡，羲城帝景、万正、建业等商住楼盘，清风路北为城关镇政府新驻地。但是这些只是停留在规划层面上。项目劣势：由于现在附近还都是田地，显得比较荒凉，如果配套设施跟不上，或者房地产泡沫破灭，将来这里无异于庄稼地里的别墅。翰林院、羲城名郡、羲城帝景都存在这样的问题，而这种问题在淮阳已有先例，比如小天鹅宾馆。在全国也比较多见。如果购房客户中炒房的超过一半，那么晚上可能就成为了鬼城。且附近没有学校，没有商业，距离老淮中、新淮中、实小等均较远。价格较高。户型设计一般。8、翰林院地处新民路与弦歌西路，为7栋17层楼群，全部框架结构，一梯两户，现在已开始打桩。项目优势：地处淮阳西关教育园区，附近有实验外国语学校，新淮中、阳光中学、西城中学、赵玲艺术院校及其他职专类学校，西关中心汽车站，交通方便。项目劣势：楼盘面积较小，没有幼儿园，无地下停车场，绿花面积不足，楼间距较小。附近无商业优势，附近所有学校均为封闭式教学，人气不足。西侧为工业园区，必须考虑工业污染因素。9、羲城名郡地处新星路与康乐路，为8栋10层商住楼和一栋21层星级酒店，双电梯入户，一期已售罄，二期在建。无地下停车场。优势：地处西关北关结合部，附近有新人民医院，有较成熟商圈。劣势：无地下停车场，绿化面积无法保证。距离学校较远，且小区无幼儿园。价格较高。质量一般，承建单位为河南一建。10、羲城帝景地处羲城名郡北侧，建业1800亩地对面，占地50亩。刚建好售楼部和围墙，户型不错，周口开发商。为8栋小高层，及2栋26层联体大厦四星级酒店。优势：附近有人民医院。户型设计较新型。劣势：距离学校较远。附近无成熟商业。四、淮阳房价现状淮阳目前的房价是：新开期房楼盘均价都在3000/平左右，原来开发的成品房基本售罄，部分尾房均价在1600-2500/平之间，但是质量实在不敢恭维。房价上涨速度较快，09年比08年上涨了20%，2010年比2009年上涨了37%，2011年上半年比2010年初上涨了90%。1、大环境：央行超发货币致使人民币在国内大幅贬值，通货膨胀、物价上涨。淮阳房价也是水涨船高。2、需求这个在下面展开，这里就不详细说了。3、土地出让金高速增加2006年，淮阳西城区土地出让金约15万元每亩，而到2011年则涨到150万元每亩，净涨10倍。土地出让金的增加必然增加开发商的经营成本，加上其中的贪污腐败经费，根据羊毛出在羊身上的原理，必然分摊到购房者身上。4、全国旅游标准化试点县2010年6月，淮阳跻身全国旅游标准化试点县，一下子提高了淮阳旅游业在全国的影响力。众多开发商正式看中了这块金子招牌，纷纷抢滩淮阳。而随着西关可开发地块的减少，地价也是越拍越高。于是淮阳房价在2010年6月以后，迎来了一个井喷式的暴涨。基本上一月一个价，泡沫也越吹越大。现在的房价已经呈现出虚高之态。因为人人都说自己家乡好，淮阳人在这一点上更甚。一直以来都是抱着祖宗留下的一点文化遗产找饭吃，而不知道外面的世界发生了多么大的变化。一直自我感觉良好，一旦受到别人的表扬，那种虚荣心态更加自我膨胀。请问，太昊陵的名气大吗？在全国各类旅游杂志及旅游地图上很少见到它的名字。伏羲文化惟淮阳独有吗？全国著名的就不下三处，河南淮阳、甘肃天水、河北新会。请问天水、新会的条件不比我们的条件好？龙湖比杭州西湖是大几倍，可是你有西湖的名气吗？你有西湖的优势区位吗？你在近代历史上有什么文人墨客的典故吗？你除了一平如镜的湖水及几片荷花还有什么呢？没有人和你比大，即使比大，中国比龙湖水域面积的湖泊多了去了，就省内来说宿鸭湖、白龟湖、陆浑水库等，省外就更多了。再说，原本漂亮的陈楚古城和龙湖也早已被一些不良开发商屡屡突破城市紫线、城市绿线、城市蓝线搭建了一些违章建筑，不相信，你就单看大同路两侧有多少违章建筑，并且这种情况愈演愈烈，龙湖早已失去最初“鱼翔浅底、鹰击长空”的美丽画卷。注意，那些所谓的地产开发商们，请不要再以旅游的名义为淮阳的房子涨价了，因为那是自欺欺人的把戏。因为淮阳旅游再发展100年也只是豫东周边地区的一个旅游景点而已，很难在全国的旅游棋盘上有所作为。否则也不会出现2008年河南省旅游推介会上，河南旅游地图上，豫东地区一片空白的现象。来淮阳旅游的人多半是一些附近乡村香客、记者、政府官员等，请问这些人有几人愿意在淮阳停留、消费？即使他被定为全国旅游标准化试点县，但是谁都知道这个榜是怎么来的。这个榜又有多大的号召力？榜不在政府官员的文件里，而在旅游者的腿上。请问连一个西关转盘都治理不好的市政管理者，有什么资格成为全国的标准，全国的榜样？淮阳是一个穷县，一个国家级的贫困县，一个政府穷老百姓更穷的县，而房价却已经高到了四线城市的水平。我在调查的过程中，心里不断感到无奈的伤心。五、淮阳房屋的质量这次主要调查了几个已经建好的楼盘现房。让我实话实说我不敢恭维。作为一个搞建筑的专业人员，我可以说，淮阳的房地产开发商没有几个讲社会公德的，建房所用的钢筋基本都是小厂生产的，混凝土、砂浆基本上没有按照配合比施工。在部分施工现场根本看不到监理人员。还有几家建设单位和施工单位竟然是一家单位。我在参观老淮中南面的一套住房时发现，刚刚盖好的毛坯房墙面竟然有开裂现象，粉墙所用砂灰水泥掺量严重不足。我真诚的希望淮阳的老乡在买房时，不能仅仅只看房价而不关注房屋质量，希望县城建单位负起你们的责任，不要亵渎了人们赋予你们的权利。更可恨的是经济适用房建设，除建材质量不合格外，楼层设计严重不合理，楼间距小，楼层高度不够，伸手都能摸到天花板。六、谁在淮阳买房1、乡村士绅阶层：这部分人主要指乡村在职干部、乡村教师。这部分人收入稳定，加之收入渠道多，在乡村众阶层中相对富裕，且这部分人相对素质较高，向往城市生活，为了改善下一代的生活环境，在县城购房的意向强烈。2、城市高房价溢出人士由于今年来大城市房价不断上涨，造成淮阳籍部分在外人士无力在所在城市购房，而淮阳房价比大城市相对低廉，出于多种考虑，在淮阳购房。3、城市公务员为打造“西城东景”城市格局，我县主要企事业单位将大量西迁，客观上造成公务人员的买房需求。4、出外务工富裕人员在购房人群中，在外务工人员购房的不算少数。很多人在外务工数年，积累了部分财富，为改变子女的上学及将来的生存环境，而选择在县城购房。5、农村富裕人员部分农村颇有经营头脑的人员，比如包工、做生意等，收入较高，为改变生存环境及子女上学，选择在县城购房。6、周边县市炒房团由于淮阳相对周边县市所具有的特殊优势，特别是我县被定为旅游标准化试点县以来，看好淮阳的发展前景，部分周边县市炒房团到我县购房，笔者在南湖边上一楼盘调查时发现，外地购房者不小于45%。七、淮阳房价趋势根据笔者多年对房地产市场的关注与研究，淮阳的房价现在基本上已经到顶，在年内虽有微量上涨，但是幅度不会很大，因为今年上半年房价的非理性上涨已经折冲了房价上涨的后劲，另外随着我县经济适用房及廉租房建设的大力推进，以及前几年楼市发展情况，我县购房人群已经大为缩小。这点从二手房市场就能看出来，很多前期买房人士，现在是后悔不迭。前期看好的地段，现在并没有能开发出来，想出手又无人买。另外我县自建住房所占比例较大，超过市场的1/3,这又折冲了部分购房需求。新农村建设实施难度超乎想象，所有迄今为止，未见具体措施出台。因为这牵涉的问题太多，第一个是资金问题，第二个是规划问题、第三个是公平问题、第四个是我县的农民素质及富裕程度问题。以笔者之见，没有30年，新农村建设无法实现。广大农民也看到了这点，所以现在农村又掀起住房热。加上淮阳地处中原，交通方便，在农村几十万建个别墅，再买辆车也是不错的选择。这又减少了部分农民的购房需求。淮阳房价缺少市场分析，盲目定价。首先淮阳是国家级贫困县，如果说我国是国富民穷的话，而我县则是县穷，在老百姓更穷。无论他的发展前景多么好，但是画饼岂能充饥。经笔者调查，95%的人认为房价较高，如果不借、贷则无力购买。特别是部分农村购房人士，买一套100平左右的房子，首付按50%（淮阳各大楼盘均是一次性付清或者首付40%-50%）计算，也得20多万，不借钱首付都付不起，有的甚至得借好几家，有的为了买一套房要花掉一家几代人的积蓄。以笔者之见，淮阳房价将会有微量上涨，但是将在2012年迎来拐点。进入2011年，我国加大了基建市场调控力度，首先铁路市场大面积缩水，自铁道部长刘志军被双规后，铁路系统无异于发生了一场大地震，很多高铁项目缓建、限建、取消。省内的就有郑渝高铁、郑徐高铁等。（注：笔者为中铁系统员工）高速公路项目也是大幅缩水。交通基建的缩水必然导致原材料剩余产能转向房地产，原材料价格将会下降。另外今年中央加大了对房地产市场的调控的力度，央行已经6次调高准备金利率，强力压缩房地产泡沫。房地产业已经不再定义为国家支柱产业。我们已经错过了2008年的调控机遇，中央政府肯定不愿意再错过2011年的机遇。房价下跌已经是大势所趋。淮阳小城的房地产市场也将受大环境影响逐步下跌，在今年末开始下跌，将在2015年左右跌至谷底。另外2011年羲城名郡、龙湖御景、龙湖春天、羲城帝景、翰林院、万正、建业集团同时上市，竞争的激烈程度不亚于绞肉机，因为这几个大盘，区域集中，类型相似，优缺点相同。如果你不是急着买房自住，请你不要在今年急着买房，请您看看再说。不要花了一大笔钱买回来一大堆垃圾再自个后悔不迭。如果你不想被人说成大傻，请你不要在今年买房。因为现在的淮阳是五线的城市，七线的城市管理，三、四线城市的房价。如果你有更高的追求，请你去郑州，因为现在从淮阳到郑州也不过两个小时。八、房地产热背后的冷思考高房价导致资源浪费高房价导致制造业萎缩高房价导致贪污腐败高房价导致道德败坏高房价导致和谐社会幸福指数降低高房价导致环境破坏淮阳房价在一片喊涨的背后是这杂牌开发商的肾虚和焦躁，当龙湖城变成鬼城，当龙湖御景受到诅咒，我们美丽可爱的龙湖已被这些缺少社会公德的所谓地产商，自私而又贪得无厌的及他们共同诞下的垃圾建筑切割的支离破碎。