房地产税的超级困顿局面.doc

房地产税的超级困顿局面（上海丽仁行房地产经纪有限公司）1、近期市场大热属于“逆增长”，不具有持续性。2013年上半年楼市的大热，出乎了所有人的预期。丽仁地产 经济研究院指出，在中国经济增速放缓的背景下，大量的资金流向了房地产行业。2012年中国房地产的投资额已经超过7万亿元。如果按照年增长20-30%的速度发展，到2013，最晚到2014，中国房地产的年投资就将超过10万亿元。房地产业在中国经济中的重要性，已经不需要其它数据来说明。新一届政府的房地产政策取向，现在还不明朗。“城镇化”与“收入倍增计划”，令房地产行业亢奋了一段时间，也直接造成了2013年楼市的火爆。然而，一线城市持续上涨的楼价，令管理层也倍感压力。既要“保增长”，又要压房价，新一届政府在三中全会前后准备出台什么样的政策，令人非常关注。2013年，一线城市的土地市场成交疯狂，上海丽仁行房地产经纪有限公司 通过具体的数据展示，一、二手楼也呈量价齐升的态势。但很多专业人士都指出了，在当前“限购”、“限贷”、“限签”、“限价”的背景下，一线城市以“刚需”为主要力量的成交，并不具有持续性。2、房地产税难以成为“长效机制”的基石北京、广州等一线城市，为了抑制房价过度增长，采取了“限售”、“限签”等非常规手段。令近期楼市成交大受影响。丽仁地产 指出，房价控制目标，只是个短期应急行为。2013年，采取行政干预，一定可以把房价控制住。对地方政府来说，最难的是“长效机制”的问题。代表官方立场的主流媒体最近反复强调房地产调控的“长效机制”。不少的专家学者提出：要建立长效机制，抑制当前动力十足、强劲无比的房地产投资需求，必须赶紧推行房产税试点。最好把税率调高一点，彻底把炒楼客和投资客逐出市场，才能让资源合理分配，挤出多套物业，让房价回归合理水平。上海丽仁行房地产经纪有限公司指出，有一部分人认为，通过房产税试点来替代限购，可以达到“一箭三雕”的效果：第一，地方政府可以收到一笔新增的房产税。第二，房产税抑制了投资需求，地方政府控制房价的目标可以轻松实现。第三，限购取消了，销售量将上扬，城市卖地收入和房地产税收更高了。持有这种思路的人不少，包括一些政府官员和专家学者。事实上，丽仁地产认为，这种思路并不适合当前的中国国情，是一个理想化的方案。房产税代替限购，会引发一系列的问题，必须慎之又慎。第一，房产税加大了房屋使用过程中的持有成本，将会直接影响房屋的租金和使用成本。无疑会最终推高租金和售价。国内房地产调控10年来的经验表明，不管出于何种目的，每一次加税，最终都加大了终端用户的负担。以广州为例，目前市区物业超过230万套，近3亿平方米，随便一个1%的税率，都可以让政府增加一笔收入，但居民的幸福指数无疑将直接降低。第二，房产税的出台，不应该与短期行为特征明显的“楼价控制目标”和“限购”等发生联系。在当前特定的市场环境下，房地产税的出台，也无法遏制楼价的继续上升。2003-2013年，全国商品房价格平均涨了2.5倍，地价平均涨了4.5倍。在一些中心城市，上涨幅度远远超过平均水平。未来3年，国内主要城市的地价、房价依然处于上升通道中，年增长10%都属于保守预期了。房产税要征收什么对象，征收多少税率，才能达到抑制投资需求的效果呢？上海房产税试点的税率是0.6%，重庆是0。5%-1.2%。现在看来，房产税的常规税率和偏重于对增量增收的实施方法，对炒家的影响不大。也难以从根本上抑制投资需求。第三，房产税出台，不但不会增加市场的成交量，而且短期内会令市场大幅降温。楼市甚至有崩盘的危险。2013年中国一线城市成为房地产开发的主要场所。现在一线城市的主要购买力除了来自“刚需”买家，就是高收入人群。房产税推出，将令更多高收入人群加速撤离楼市，楼市将出现恐慌性抛售。第四，房产税的出台，是城市房地产上空爆了一颗原子弹，影响非同小可。对此造成的可能结果，应该有充分的评估和应对。有关方面完全没有做好准备。3、中国房地产运行机制面临改革，“长效机制”仍然遥远丽仁地产认为，我们开始重视“长效机制”，无疑是走出了积极的一步。从计划到市场，再到计划和市场的双轨制。中国的住房建设在过去20年走了一个轮回。如果住房建设的机制不改变，利益体系不调整，“长效机制”依然遥不可及。“长效机制”并不是依靠几个房产税就能轻易解决问题的。上海丽仁行房地产经纪有限公司 呈现