房地产的相关税费解读.ppt

房地产的相关税费解读,薛颖子,教学内容,城镇土地使用税,耕地占用税,土地增值税,契税,两税一费,房产税,印花税,教学目的：通过本次学习，使大家了解房地产税收的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收的课税依据。,税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分配的一种形式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏观调控的重要杠杆。,税收的构成要素：纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？）课税对象（课税客体，纳什么税？）税基、税率（纳多少税？）纳税时间（什么时候开始计税？）纳税地点（什么地方纳税？）附加、加成和减免违章处理我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税。,批租与开发阶段,流通阶段,保有阶段,房地产开发经营的税费,前期税费,建设阶段税费,主要有两税一费、土地增值税、契税、印花税、所得税等。,包括城镇土地使用税、房产税、城市房地产税（外资）。,房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。,一、房产税,房产税的基本内容1.纳税人房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税人.,2.课税对象及范围,征税对象：,征税范围：,城市：,县城：,工矿区：,建制镇：,房产，即以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产。,城市、县城、建制镇和工矿区的房产.,是经国务院批准设立的市，包括市区和郊区，不包括农村.,是指县人民政府所在地的城镇.,是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇.,是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。,房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计征两种形式。,（1）经营自用房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除1030的损耗价值以后的余额。,（2）出租房屋，以租金收入为计税依据。房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。,3.计税依据,（3）投资联营对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。,（4）融资租赁：按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，且租赁期满后，当承租方支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方。实际上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。,应纳税额,房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。,应纳税额房产计税余值（或租金收入）适用税率,房产计税余值房产原值（1原值减除率）,适用税率：,余值法：税率为1.2%,租金收入法：税率为12%,原值减除率：,10%30%一般取30%,5.应纳税额计算举例,例1：某国有企业，2002年度自有房屋6幢，其中4幢用于生产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备100万元；2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入80万元。该省规定按房产原值一次扣除30后的余值计税。计算该企业当年应纳的房产税。,自用房产应纳税（800100）（130）1.2%7.56（万元）,租金收入应纳税额80129.6（万元）,全年应纳房产税额7.569.617.16（万元）,6.纳税时间和地点,购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；,购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；,出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。,纳税地点：房产所在地,7.减税、免税对下述房地产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，但上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免征范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免征范围。（4）个人所有非营业用房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。其包括：,损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征；对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使用时征收；房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征；在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税，但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳房产税。,（一）城镇土地使用税城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。征税的目的、意义：（1）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。（2）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使用者在同等条件下进行公平竞争。（3）增加国家财政收入。,二、城镇土地使用税,（三）城镇土地使用税的基本内容,1.纳税人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。2.课税对象和征收范围城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地。,3.课税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额,（1）大城市1.5元至30元；海口市、三亚市分六个距级，税额为四角至四元（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。,2006年12月31日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第483号国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定，自2007年1月1日起施行。,4.纳税地点土地使用税由土地所在地的税务机关征收。5.纳税期限（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。（3）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。,6.减税、免税（1）政策性免征国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公用土地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税510年；由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。,应纳税额计算举例,本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为10000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地6000平方米；一座配送仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为20000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积3500平方米，属三等地段。（注：一等地段年税额4元平方米；三等地段年税额2元平方米；五等地段年税额1元平方米）。该商场全年应纳城镇土地使用税税额为？,商场占地应纳税额10000440000（元）,分店占地应纳税额6000212000（元）,仓库占地应纳税额20000120000（元）,商场自办托儿所按税法规定免税,全年应纳土地使用税额40000120002000072000（元）,（一）耕地占用税耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个人征收的一种税。征税的目的、意义：（1）开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段，从而达到保护珍贵的耕地资源。（2）开征耕地占用税有利于农业生产的发展，通过征税可以把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。,三、耕地占用税,（三）耕地占用税的基本内容,1.纳税人凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。2.课税依据耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。,（四）税率2008年1月1日新规定：（1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。,（五）课税对象的征收范围耕地占用税的征收对象，是占用耕地从事其他非农业生产建设的行为。耕地占用税征税范围，包括国家所有和集体所有的耕地。（六）纳税地点和纳税期限耕地占用税是在政府依法批准征地后，获得土地使用权证前在当地税务部门缴纳，纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30天内缴纳。,（七）减税、免税1.减税范围铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。按照规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。,2.免税范围部队军事设施用地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。,（一）土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。1.征税的原因（1）城市土地具有自然增值的特点。（2）抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序，加强国家对土地市场的宏观调控和管理。（3）征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转；另一方面也可以减少土地资产流失，为国家增加财政收入，为城市建设和经济发展积累资金。,四、土地增值税,2.征税的意义土地增值税的征收，对合理调节土地增值收益，减少国家土地资产流失，规范土地市场行为，以及抑制土地投机，都起着十分重要的作用。,（二）纳税人凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。（三）课税依据土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据的。,（四）税率土地增值税实行4级超额累进税率：所谓超额累进税率：指将应税所得额按照税法规定分解为若干段，每一段按其对应的税率计算出该段应交的税额，然后再将计算出来的各段税额相加，即为应税所得额应交纳的土地增值税。1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,扣除项目：土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价值；与转让房地产有关的税费；财政部规定的其他扣除项目。,（五）课税对象的征收范围土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产行为。,（六）纳税地点和纳税期限增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理申报。,（七）减税、免税下列情况享受土地增值税优惠：1.纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目的20%的，可以免征；超过20%以后，对全部增值额征收。2.个人转让原有住房，规定居住满5年转让住房，免征土地增值税；居住满3年，不满5年的，减半征收土地增值税。,下列情况免征土地增值税：,1.个人互换自有居住用房；2.以房地产作为投资、联营的，在将房地产转让到其所投资联营的企业时；3.在以土地和资金合作建房中，建成后自用；4.企业兼并后发生的房地产转让；5.国家收回国有土地使用权以及地上建筑物发生的房地产权属的变更等。,（八）税务筹划少卖多赚某普通商品房住宅，销售价格3100万元，按税法规定计算可扣除项目金额为2500万元。则应缴纳的土地增值税计算如下：增值额3100-2500600万元增值率600/250024%应纳税额60030%180万元而把价格降为3000万元，其他条件不变，增值为超过20%，企业免征土地增值税。如果合理筹划后，企业收入反而增加了80万元。,（一）契税契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约时对产权人征收的一种税。现行契税是1997年7月7日重新颁布的中华人民共和国契税暂行条例，于1997年10月1日起实施。契税的特点：1.契税属于财产转移税；2.契税由财产承受人缴纳。,五、契税,（二）契税的基本内容1.纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。2.课税依据(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,3.税率契税税率为。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。海南省按的税率进行征收。,海南契税缴纳规定：根据契税暂行条例规定，就房屋买卖而言，契税一般应按成交价格的3%-5%缴纳。而根据财政部、国家税务总局的有关规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。海南省享受税收优惠政策的普通住宅标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在144平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.44倍以下。因此，在房屋买卖过程中，购房者应根据规定，正确区分普通住宅与非普通住宅，并依适用税率申报、缴纳契税。,5.纳税地点和纳税期限（1）契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（2）纳税人应当自纳税义务发生之日起日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。（3）契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。,6.减税、免税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。,“两税一费”包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人开征的一种税。城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。,六、两税一费,（一）纳税人在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。（二）课税依据纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额计算公式:应纳税额=营业额税率应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。,（三）营业税税率1.建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业3%；2.服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业5%；3.转让无形资产、转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉5%；4.销售不动产、销售建筑物及其他土地附着物5%。,（四）课税对象的征收范围纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外：（只列与房地产相关的内容）1.建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。2.转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。3.外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。4.财政部规定的其他情形。,（五）纳税地点和纳税期限1.纳税人转让土地使用权,应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产,应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。2.纳税人销售不动产,应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。3.房产证满五年以上，可免征营业税。（如果名下没有第二套房子就可以再省去1%个人所得税。）,（六）城建税、教育费附加的规定城建税实行地区差别税率，按照纳税人所在地区不同，税率分3档：1.城市市区，税率为7%；2.县城、建制镇，税率为5%；3.不在城市市区、县城、建制镇，税率为1%。教育费附加的税率为营业税的3%。,七、印花税,印花税是对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。,房地产印花税的内容包括：(1)纳税主体。房地产印花税的纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在国外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。(2)计税依据。房地产印花税的征税对象是特定行为，而其计税依据则是该种行为的所负载的资金量或实物量，其中房地产产权转移书据印花税的计税依据是书据所载金额；房地产权利证书(包括房屋产权证和土地使用证)印花税的计税依据则是按件计收；房屋租赁合同印花税的计税依据是租赁金额；房产购销合同的计税依据是购销金额。,房地产印花税的税率有两种：第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为005%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为003%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。,据报道，国家税务总局财产和行为税司已明确提出，2014年将进行城市维护建设税(简称城建税)和印花税联动改革，取消印花税，与城建税合并为城乡建设税。但有消息称，城建税税率统一提高到7%来补充，总体税负未必会减轻。,！,