城市私有房屋土地使用权的继承权探讨.ppt

城市私有房屋土地使用权的继承权探讨,本讲内容,一、案例引入二、法院判决三、判决分析四、个人看法五、重点回顾,一、案例引入-a案件概况,中央电视台2008年1月29日经济与法节目报道：广西南宁有位60多岁的罗先生，被他四个老姐姐告上了法庭，他们的要求是，五人平均继承房产,一、案例引入-b主要人物关系,一、案例引入-c事件发展,建国前罗旺财买房1963年罗旺财去世1979年邓秀琼继承丈夫房产法院出具公证书，证明了邓秀琼和罗旺财之间的夫妻关系邓秀琼的房产证上，产权人直系亲属这一栏填写只有罗先生一个人的名字1987年邓秀琼去世，房子由罗先生占有、使用，但房产证在母亲名下2007年（邓秀琼去世19年）几个姐姐得知，按照法律规定，继承权的时效为二十年，决定打官司要房子。,二、法院判决-a判决结果,讼争房屋分为六等份罗先生继承其中的二等份罗秀云、罗素云、罗彩云各继承一等份李敏、李萍（罗燕云的子女）共同继承一等份。,二、法院判决-b房产分配图,三、判决分析-a律师辩护,罗先生的母亲持有重男轻女的观念，认为只有儿子是自己当然的继承人，在她办理的房产证产权人直系亲属这一栏，只有罗先生一个人的名字，这足以说明她的态度是明确的，可算是遗嘱了赡养邓秀琼更多是由罗先生去完成的，按照法律他应该多分财产,三、判决分析-b法院驳回,对于第一项辩护，罗先生没有得到其母亲的直接遗嘱证据，法院没有采信对于第二项辩护，罗先生也没法证明其姐姐们根本没有赡养邓秀琼，因此只是部分采信法院的判决显得合情合理,三、判决分析-c社会影响,如果这个判决果是正确的，那么很多嫁出去的女儿就可以回娘家要房产继承权去了，这种情况在农村和城市都会不少一方面，充分维护了男女平等的立法精神，这是好的一方面另一方面，许多人正常的生活将会被打乱，如本案中的罗先生，他将无家可归,四、个人看法-a问题提要,本案中的房产和地产是否分离了？土地使用权是否具有继承性？建国前留下的私有房屋土地使用权，在立法上权能是否完善？罗家的土地使用权是否应该按照有条件继承更加合理？在我们处理具体的问题中，是否更应该做到合情合理，同时合法？,四、个人看法-b房地产概念,在我国土地有偿使用制度改革前，土地使用权是无价值的，就忽视了其存在，习惯性地将房地产简称为房产或房屋现在对于一处房地产，土地使用权的价值通常大于房屋所有权的价值，这种习惯上的称谓在法律上就显得不够严谨本案中，判决所涉及的财产范围，究竟是只包括房屋所有权，还是同时包括房屋所有权和土地使用权，不是很清楚“房地不分”原则也有例外如活动房的房屋所有权和土地使用权就是可以分开的建议本案以及其他的类似法律文书，改变原来的习惯，明确是房地产，不要简称为房屋,四、个人看法-c房屋所有权,根据民法通则和城市私有房屋管理条例等有关法律的规定，房屋所有权作为私有财产可以继承没有遗嘱的情况下，实行法定继承所有的法定继承人对被继承人的财产都有继承权,四、个人看法-d土地使用权,土地使用权作为特殊的民事法律权利，其继承权问题，必须先适用土地管理的有关法律法规我国的土地使用权分为许多种，不同土地使用权的继承权也不一样本案涉及的土地使用权，是城市建国前留下的私有房屋土地使用权这种类型土地使用权的继承问题，缺乏明确的法律规定这种性质的土地使用权，无偿、无期限规定，具有福利性质法律性质上类似于、甚至等同于划拨土地使用权，其继承问题，可从其性质上进行推理,四、个人看法-e发展历史,1956年实现社会主义公有制后，城市居民房屋继续维持私有，土地已全部属国家所有拥有私房的城市居民，国家允许其继续使用按照原国家土地管理局1995年发布的确定土地所有权和使用权的若干规定第二十八条的规定，罗家可以获得土地使用权这种类型的土地使用权具有的法律特征，缺乏明确的法律规定例如是否能够继承、如何继承、继承后是否可以继续获得福利性的土地使用权或住房等等,四、个人看法-e发展历史,1956年至城市公有住房制度改革之前，城市居民的住房一直实行政府福利供给政策，单位分配给职工，或根据有关规定（如国务院1983年出台的城镇个人建造住宅管理办法）申请获得一定的土地建造私房分配公房或建造私房，具有福利性质基本原则，一个家庭已经拥有了符合标准面积的公房或私房，不能重复申请,四、个人看法-f个人对本案的判断,城市私房土地使用权可以分配（类似划拨）取得或有条件的继承取得有条件继承，当继承人已经获得了符合标准的公房或土地使用权后，可以继续因为继承房屋而获得福利性土地使用权多个继承人，应优先安排给尚没有获得福利性土地使用权的继承人继承后，继承人的福利性土地使用权面积超过标准，其使用权的行使也要受到限制参照农村宅基地的管理办法，对于超过标准的宅基地，可以使用和维修房屋，但不能重建房屋，房屋不能再利用时要交回超标准的土地使用权有条件的继承，应遵循一个基本的原则：保证福利性或划拨土地使用权在公民间分配的公平性和合理性,四、个人看法-g建议,罗先生住在其父母留下的房屋，没获得另外的福利性或划拨土地使用权对于罗先生的几位姐姐的情况应予以考虑：如果她们新的家庭又获得了其他的公房、福利性或划拨用地（包括农村宅基地），那么，罗先生具有优先继承权如果罗先生的几位姐姐中还没有获得其他公房或划拨用地的，有权一起与罗先生享有继承权应该对罗先生的几位姐姐的住房及其土地使用权进行详细的调查，对房屋所有权和土地使用权分别判决房屋所有权，可以维持原判土地使用权，按几位姐姐是否获得了其他的公房或福利性用地来区别判决,四、个人看法-g建议,7.如果罗先生一人拥有土地使用权的继承权，而房屋所有权由多人继承，出现房屋和土地权属不一致的矛盾，建议由罗先生和他的几位姐姐协商解决,四、重点回顾-a核心概念,房屋所有权土地使用权土地使用权的继承问题有条件继承有条件继承的条件房屋所有权土地使用权属不一致的处理,四、重点回顾-a核心概念,四、重点回顾-b重要法条,民法通则和城市私有房屋管理条例等有关法律的规定，房屋所有权作为私有财产，是可以继承的，而且在没有遗嘱的情况下，实行法定继承确定土地所有权和使用权的若干规定（1995）第二十八条的规定，拥有私房的城市居民，国家并不直接收回土地使用权，允许其继续使用城镇个人建造住宅管理办法（1983）没有单位或单位无力提供住房，个人可申请获得一定的土地建造私房农村宅基地的管理办法对于超过标准的宅基地，可以使用和维修房屋，但不能重建房屋，当房屋不能再利用时要交回超标准的土地使用权,四、重点回顾-c扩充材料,请观看老人老屋节目,