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关于番禺商业项目考察报告,目录,出差时间、地点、目的番禺区域概况番禺商圈介绍番禺商业项目观后感综述,出差时间：2013年1月16日1月17日,出差城市与路线：番禺：海印又一城奥园广场,出差目的,1、学习什么是购物中心；2、了解购物中心业态组合规划；3、搜集购物中心的品牌资源；4、通过实地考察购物中心，让我们更深入的了解购物中心的组成与形成的规律；,番禺区域概况,番禺区，地处广东省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心位置。全区总面积786.15平方公里，辖10个镇，7个街道办事处，247个村委会，74个居委会。番禺始建于秦始皇33年（公元前214年），有2200多年的历史，是历史重要港市,为历代通商口岸，是著名的“鱼米之乡”，是岭南文化发源地之一。番禺区是广州“南拓”重点区域，区位优势明显，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一。,番禺区的行政区划分辖区：辖8个街道办事处，10个镇。街道办事处：市桥街道、桥南街道、东环街道、沙头街道、石壁街道、大石街道、洛浦街道、小谷围街道；镇：南村镇、石碁镇、石楼镇、新造镇、化龙镇、榄核镇、东涌镇、大岗镇、沙湾镇、钟村镇。,番禺商圈介绍,番禺商圈：,洛溪商圈洛溪板块毗邻海珠区，近年来借广州城市规划，发展势头迅猛，同时兼具郊区和城市生活气息，并凭借地接南北的优越地理位置，便利的交通，成熟的社区，配套等优势，升值潜力在广州200多个商圈中名列前茅。市桥商圈位于番禺区的中心地带，辖地面积11.35平方公里，常住人口14万多人，流动人口及外来暂住人口共约12万人，不少业内人士认为，市桥目前仍处于街坊生意阶段，消费群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城。,番禺商圈介绍,万博商圈位于番禺区北部，番禺大道与汉溪大道交叉处。总建筑面积约375万平方米，该商圈定位为现代服务业总部基地，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主。区域内标志建筑最高将控制在300米。4.广州南站商圈位于番禺区，规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学。西起陈村水道，东至新105国道，用地面积36.2平方公里。该区域定位为“华南地区综合客运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业聚集区”。,番禺商业项目观后感,番禺海印又一城,位于番禺大道北，紧邻长隆旅游度假区和华南碧桂园、锦绣香江花园等楼盘。海印又一城定位为华南地区最大的专营世界奢侈品牌的“奥特莱斯广场”。番禺成为继天河、越秀之后第三个有国际奢侈品牌销售的地区，也将形成国际奢侈品牌时尚消费新商圈。“海印又一城”购物中心配以餐饮、电影、娱乐、休闲等业态。奥特莱斯广场四层以上定位为餐饮娱乐区。其中沃尔玛广州首家山姆会员商店也已进驻。,佛山、番禺商业项目观后感,海印又一城各楼层定位,负一层主要定位是国际一线、国内一线休闲运动，如addidas、NIKE、杰克斯、匡威、高尔夫等；一层主要定位是世界奢侈品牌，包括Gucci、Amani、Burberry、HugoBoss、Versace、Coach等25家国际知名奢侈品牌；二层主要定位是国内一线女性服饰，包括玛斯菲尔、雅莹、宝姿等30多家国内知名品牌；三层主要定位是国内一线男性服饰，包括卡奴迪路、CR、路卡迪龙等40家国内知名品牌；四层主要定位是美食中心、休闲娱乐；五层是儿童服饰、家居用品、电玩中心。,佛山、番禺商业项目观后感,海印又一城观后感,在番禺区海印又一城的位置所处的是核心商圈，比奥园广场的区位要核心。海印又一城的目标客户群体也很广，既有家庭客群、有车一族、还有商务客群。它的国际一线品牌也非常多，和奥园重叠的品牌销售来看，海印又一城要高一些。但餐饮在整个项目中占比很少，当然这和整个项目的体量有很大关系。,佛山、番禺商业项目观后感,奥园广场,番禺奥园广场是奥园集团战略下首家大型购物中心，总投资超过30亿元，项目于2010年1月奠基，2012年12月8日试业，12月21日奥园广场正式开业，成为番禺首家一站式大型购物中心。奥园广场总建筑面积约25万平方米，由购物中心、商业街以及酒店式公寓三部分所组成，其中购物中心面积近9万平方米，商业街3.3万平方米，配套有7.5万平米大型地下停车场，涵盖时尚购物、餐饮、休闲娱乐、家庭亲子体验等功能。,佛山、番禺商业项目观后感,硬件设施,奥园经过4年多的筹备期，有着良好的硬件设施及视野开阔的中庭设计，鲜明时尚的中庭吊饰，当之无愧成为了番禺区购物中心目前的代表作。,佛山、番禺商业项目观后感,奥园广场观后感,奥园广场位于番禺市桥南区西丽路，周边有西丽路、西环路、福德路、市良路、桥南路等主干道，通过清河路、迎宾大道、新光快速等连接广州市区，周边聚集了大量中高档楼盘和公共建筑配套，汇聚大量消费群体，项目所处市桥板块常住人口达到40万，为项目运营成功提供有力保证。园广场周边楼盘目前均价约1.5万-2.5万/平方米，周边楼盘入住率均在9成以上，包括奥园集团旗下的奥园养生广场、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园也相距比较近，培养了较多潜在客户群。奥园最大的特点是量身定做，它的定位是家庭客群为主，所辐射的区域也仅为市桥区域，定位为社区型的商业。但整体来看奥园的零售店铺占比较大，但店铺数量不是很丰富，以大店为主。,综述,通过对番禺购物中心的市调，个人收获颇多。从购物中心的发展与形成规律来看，主要有以下几点：一、购物中心发展的目标主要体现在招商与运营上的成功，合理的业态搭配是盈利的保证。我们参观的商业中心的业态搭配都是比较合理的。餐饮也已形成气候，所占比重都不算很大，基本上是20%左右。零售、餐饮、娱乐52：18：30是购物中心产业经营黄金比例。二、主力店都能与商业中心其他的商户联动起来，形成一个经营主体，相互经营。并通过大量的推广活动与商业中心内商户联合起来，形成了一个强势整体。三、整体购物环境好，满足了人们“体验式消费需求”，有陈列点、景观。装饰陈列重点位置，各主要通道口盈造独特的商业氛围。并增强中庭聚客能力，丰富中庭的文化氛围。个人觉得奥园广场做的最好，虽然开业时间不到一个月，但也算是一个成功的项目了。,谢谢！,