资源描述
上善居项目定位方向沟通,项目地块条件分析,限制性条件：地块整体狭长，进深短，面宽大，建筑布局开阔度较小。地块北侧临快铁线，居住环境较次，噪音及空气受一定污染。受规划条件限制，临快铁建筑限高40米，受政府“3个1”偏好影响。,资源性条件：地块关联性优势：地块南侧与奥维尔一期相接，居住环境较好，延续低密度住区高端气质，具有打造中高端物业产品的条件。而且一二期同为一个住区，拉升二期用地墅级品质。容积率优势：可规划容积率6.0，利润规划较大。品牌优势：借势中铁奥维尔项目及企业品牌，提高自身价值优势。客户优势：奥维尔一期已积累大量高端客群及意向客群，有利于本项目客户渠道拓展与挖掘。资源优势：区域周边企业集中，集团型购买资源较多。交通优势：邻近快铁郫县西站，入城便捷性高。,由于地块条件限制及特殊的分期情况，本项目首先需要确定自身档次的定位，摆正自己的位置，才能做出相适应的产品。,方向1：高端形象,支撑条件：延续中铁奥维尔一期低密度高端群落气质，形成统一管理资源共享的高尚住区。限制条件：1、在限高40米条件下，从企业发展角度来看需充分利用6.0容积率条件，做足利润，高容积率高密度建筑群落是必然的发展方向。此不符合高端住区条件。2、项目二期用地较小，内部可规划园林及配套空间狭窄，无法达到高端住区的内部环境需求。3、地块北侧受地铁干扰较为严重，居住条件无法满足高端物业需求。4、郫县自然资源环境较弱，城市发展以城南为主要延伸方向，郫县非高端客群看好之地，从市场趋势上看不具备优势条件。,项目定位方向分析,方向2：普通形象,支撑条件：能够保证项目快速去化，资金安全性相对较高。周边区域安置户及拆迁户较多，有客源支撑。客源浪费：高新区及大量智力密集型企业集中，潜在购房者收入水平相对较高，放弃了争取中高端客户群体的机会。价值空间缩水：浪费了奥维尔一期所积累的品牌资源与客户资源，放弃了产品附加值提升的价值空间，无法实现产品价值最大化。,以普通档次住区面向市场，追求快销快跑策略。,方向3：统一形象，分区定位,统一项目的整体形象，根据地块内部差异化进行产品细分定位。由于项目地块条件差异性较大，其居住环境决定了本项目定位不可从整体出发。根据不同的位置确定相适应的档次定位，才能确保项目。客观面对地块有利与不利的资源条件，规划相应的产品序列，最终以合理的价格差异体现产品的档次区分，获得相对应客户群的认可。,从地块条件来看，资源优势较好的的区域仅占总地块面积的1/3，而2/3的区域资源优势较弱。因此，本项目整体档次应定为以中端形象为主线，而辅以享受型中高端物业。并且通过特色化的设计与概念性的植入，增加项目亮点，提升项目品质档次。,客群构成,1、郫县当地客群，以郫筒镇及红光镇为主。区域熟悉度及相对靠近老城的位置，因拆迁或者换房等原因驱使这部分客户就近置业，改善居住环境。2、周边企业客群，企业青年精英，中级管理层，因工作原因需就近过渡性置业。3、城西外延乡镇客群郫县外延乡镇客群，包括安德镇等区域。该类客户有一定的，希望靠近市区置业居住。4、川西方向客群城西购房者中，川西方向都江堰、甘孜阿坝等地区客户一直占有一定的比例。,客户来源,在项目定位档次的前提下，本项目客户应主要瞄准当地人及在当地的工作人群为主。,年龄结构,60、70后中年群体：由于出生年代的原因，该类客群有着深厚的院落式居家情节，从情感上对院落有着依附与归属感。他们已经拥有自己的家庭，对居住功能与环境有着较为严格的要求，经济基础也比较稳定，是中大面积的主要需求者。80后青年群体：过渡性需求为主，需要经济而适用的功能户型。看重交通的便捷性和项目的概念性，项目既能满足基础居家生活需求，又能体现出一番个性，是中小面积的主要需求者。同时该年龄段客户群很多也经历过儿时大院生活，对热闹的邻里生活有着较深的情感。,统一形象,总体形象：墅级城邦人文宅院依托奥维尔一期物业档次优势，打造别墅级社区的高层大宅，展现出屹立在高铁线旁的城邦气势。以法兰西风情及文化元素对社区建筑、园林等进行点缀，尽显异域人文风情。以邻里大院情怀为情感主线，体现社区浓厚的人文关怀的诉求。,浪漫法兰西，别院邻里情,浪漫法兰西,传承奥维尔法式风情社区血脉，延续对法式风情的挖掘与神化。,项目建筑在以ARTDECO为基调的基础上，不宜再做过多修饰。法兰西的元素应主要从园林及小品上体现。园林规划整体要求：粗放化及风情化粗放化：因地块建筑布局因素，园林整体无法体现大气之感，因此建议往精细化方向发展。不宜过多考虑水景、山石等实用感较弱的设计，而用植物密植、乔灌草皮植被多层次搭配、多色彩搭配的形式，并以缓坡增加园林体力感，给消费者最为实在的绿化景观。,风情化：以法国文艺复兴时期为创作灵感，将当时盛行的美术元素、文学元素运用于远离设计当中，形成本项目特色主题化园林。细节设计包括如浮雕、壁画、地砖、雕像等等。,三大法式艺术主题园区,以三个组团形成三个法式主题文化园区，并结合道路布局形成各组团交通转换的中心。有利于保证各栋建筑内部景观均好性。,小区内道路以法国特色街道命名街道命名不仅体现了她独特的历史文化内涵和地理格局，而且还带有很浓的文化色彩。,院落，是成都人居住空间的延伸，给了成都人交流平台。由于那个年代每家每户居住的面积都不大，屋里又比较潮湿。因此院子里的人经常把一些普通居家事务搬到院子里来。那时候家里电器还比较少，也没有现在的网络、电脑。每个家庭没有丰富的娱乐生活，所以院子便成了大家共同交流的空间。大人们泡杯茶，从家里端出一把椅子，就可以在那里闲聊一整天。小孩呢，在院子里踢鸡毛毽球、弹玻璃球,成都的包容与和谐，造就了成都的文化特点，让更多的人开始产生对成都的向往。他们对成都生活方式的追求是否已经得到了满足？大院，随着钢筋混凝土时代的到来，已经逐步从成都人的生活中逝去，我们是否该唤起人们的这段回忆？我们是否能找回成都的生活方式？,别院邻里情,本项目需要将容积率做大，在用地面积及高度限制的条件下，必须考虑小组团的布局形式才能满足，其带来的必然是较窄的内部空间。相反，通过院落概念的包装，强调这种围合组团布局在对院落生活回归上的考虑，强调生活情感，形成项目形象与设计上的统一。,组团布局，化劣势为优势,院落空间泛会所我们项目正因为紧凑，而且与低密度住区相接，因此有了渲染院落情感的条件。因地块较为狭窄，内部视觉比较压抑，而且项目自身配套相对不足，因此建议中间摆布建筑需设计底层架空，作为项目泛会所。,泛会所示意泛会所一般指整个小区一层架空层经过设计后，成为人们生活的第三空间。它强调开放性与主题性，提倡社区人与人之间的交流、人与环境的交流，它旨在突破那种“四壁合围”的传统会所，充分挖掘“泛”的内涵，将空间延伸至社区每一个角落。其精髓在于处处体现“诗意而栖居”的人文情怀，视觉上，通过室外的点、线、面的景观设置及组合，景致随视线转移而变幻万千。在泛会所的概念下，业主想追求的公共休闲空间会得到部分满足。老人和孩子每天惦记着去走走、看看，邻居们也在这里相识、了解，因为有了这些空间，整个小区成为了一个大家庭。,泛会所示意,内置庭院设计传统的高层住宅设计中，人们只有在等电梯的时候才有可能碰面，住进高层住宅便意味着脱离“地气”、“老死不相往来”，而这与成都传统的居住文化是完全相悖的。因此，我们有以下建议：为方便住户与外界之间的交流，在楼宇入口开辟挑空“大堂”，安放沙发、坐椅方便来客。此外，还每隔2-3层设计一个共享式庭院空间，让人们在高层住宅中同样有可能延续街坊、邻里文化。,景观外挂电梯,临别墅高层设置外挂景观电梯，将开阔视野的价值最大化利用，提升景观高层的景观效果。,分区定位,北侧及东西两侧临高铁一线及规划道路一线受噪音及灰尘影响较大，是地块质素最低的区域。单元8户设计，以经济型产品为主。,高铁线,根据地形及相邻周界条件，可将其分为三档区域。,南侧临奥维尔一期靠近别墅区，受外界影响较小，视野开阔，是地块质素最高的区域。单元6户设计，面积以舒适性套型为主。,高铁线,处于地块中间部分区域，可享环境，外界影响相对较小，是地块质素中等的区域。以6户点状布局与中间位置。,高铁线,停车场电子巡航系统、一键呼叫管理中心、全局WIFI、双层中空玻璃、外遮阳系统、屋顶运动场所,附加值配置建议,细节性的配置能增加项目卖点，及丰富产品内容，我司建议可考虑如下配置，如：,谢谢！,
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