试题标准答案.doc

2012年7月内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司房地产估价人员摸底测验姓名：一、单项选择题（共40题，每题1.5分。每题的备选答案只有一个最符号题意）1、存量房地产属于房地产（C）。A一级市场B二级市场C三级市场四级市场2、（D）不是影响房地产价格的一般因素。土地成本人口状况经济发展状况人文环境3估价的通俗含义是估计（C）的价格或价值。A现有物品B一般物品C经济物品D建筑物品4房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（D）的特性。 A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性差和价值量大D不可移动和用途多样5房地产具有供给有限特性，本质上是由（A）决定的。A土地总量有限B规划+限制C房地产不可移动D价值量大6估价报告书中说明的（C）限定了其用途。A估价原则B估价方法C估价目的D估价对象状况7最适合用市场法估价的是（B）。A用做生产的房地产B可销售的房地产C出租或营业的房地产D仅适用于自用的房地产8某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（A）元。A2400B2580C2607D27609房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（D）。A成交价格B理论价格C评估价值D市场价格10某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。该宗房地产的正常成交价格为（D）元/m2。A2000B2200C2400D250011下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（B）。A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化12砖混结构二等房屋的残值率一般为（C）。A4%B3%C2%D1%13有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（B）乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定14除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（B）的状况。A估价作业日期B成交日期时C估价时点D交易日期调整后15某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（A）年。A38B42C58D6016某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（C）m2。A40B45C48D5017在估价报告中陈述（A），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A估价师声明B估价的假设和限制条件C估价方法D估价对象18房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（D）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立19某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（B）。A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B现时该房改房上市交易的正常价格C现时该房屋的房改成本价D当时该房屋的房改成本价20如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提21运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（C）。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则22某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（A）。A2003年6月15日B2003年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日23某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（D）进行评估。A工业厂房B工业用地C商品住宅D商住用地24房地产估价的合法原则是针对（C）来讲的。A估价机构B估价人员C估价对象D估价方法25某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（C ）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%26现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于（A ）元。A605B600C650D55027估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（D ）年以上。A30B25C20D1528收益法的本质是以房地产的（B ）为导向求取估价对象的价值。A预期收益大小B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落29估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（A ）中。A房地产损害赔偿案件B房地产纠纷案件C房地产预售D房地产预测30在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（C ）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲31市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（D ）。A1.05B0.97C0.98D1.0332已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ）。A2.5%B3.0%C5.06%D8.0%33某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是（C ）万元。A13B14C19D2334有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（C）万元。A50B55C5060D60万元以上35对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（A）。A楼层对价格的影响更大B朝向对价格的影响更大C两者同样重要D因人而异36评估一宗房地产开发用地2007年1月1目的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价(含地价）为2000万元，折现率为10，则开发完成后房价现值为（B ）万元。A1562.89B1652.89C1502.63D1520.6337防范估价风险的最后一道防线是（B ）。A撰写估价报告B审核估价报告C出具估价报告D估价资料归档38估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（B ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。A1B2C2名以上D3名以上C估价机构D项目负责人39房地产估价的基本程序是：(1）获取估价业务；(2）受理估价委托；(3）制定估价作业方案；(4）搜集估价所需资料；(5）实地查看估价对象：(6）分析估价对象价值；(7）测算估价对象价值；(8）判断估价对象价值；(9）撰写估价报告；(10）内部审核估价报告；(11）交付估价报告；(12）估价资料归档。其中正确的顺序选项是（ ）。A(2）(3）(1）(4）(5）(6）(7）(8）(9）(10）(11）(12）B(1）(2）(3）(4）(5）(6）(7）(8）(9）(10）(11）(12）C(2）(1）(3）(4）(5）(6）(7）(8）(9）(10）(11）(12）D(1）(2）(3）(4）(5）(7）(6）(8）(9）(10）(11）(12）40估价业务应当以（C ）名义统一受理，统一收取费用。A估价师B估价机构业务承接人员C估价机构D项目负责人二、多项选择题（共12题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在括号内填写相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1下列对房地产估价本质的认识，正确的是（BCD）。A房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价是门科学不是艺术2土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（AC）。A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C考虑建筑物存在对土地价值的影响D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E重视土地对建筑物价值的影响3下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ACE ）A交通便捷程度B朝向、楼层C周围环境和景观D建筑规模E外部配套设施4最高最佳使用必须同时满足的条件包括（ABCD）。A法律上许可B技术上可能C经济上可行D价值最大化E使用上简便5估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ACDE）。A实地查勘记录B委托人照片C估价项目来源和接洽情况D估价中的不同意见E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见6房地产估价所评估的是房地产的（CE ）。A投资价值B账面价值C市场价值D使用价值E交换价值7房地产估价中，估价方法的选择，是由（ABE ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量8不同的估价目的将影响估价结果，是因为（ADE ）。A估价目的不同，估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C估价时点的不同，估价方法也可能不同D估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同9在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（BDE ）。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常遭受洪水威胁10功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（CD ）等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化11根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（AC）。（2005年试题）A土地所有权B国有工业用地土地使用权C宅基地土地使用权D大型游乐场E乡镇企业用房12估价中的最高最佳使用具体包括（ACE）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度13在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（ABE）直接相关。A性质B用途C所有权人D使用权人E面积14在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（AB ）。A土地取得成本B开发成本C管理费用D销售费用15收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ABC ）。A未来净收益的大小B获得净收益的可靠性C获得净收益期限的长短D获得净收益预期16在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ABCD ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其C预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排17估价程序的作用有（ABCD ）。A规范估价行为B避免估价疏漏C保障估价质量D提高估价工作效率E保证估价结果的正确性18房地产估价业务的渠道归纳起来有（AC ）。A被动接受B行政命令C主动争取D行政划拨E不正当竞争19在获取估价业务时，（ABCE ）的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。A与估价需求者有利害关系B与估价对象有利益关系C超出了自己的业务范围D受行政主管部门委托E自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值20下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ABC ）。A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料http:/www.233.com/fdc/Theory/moniti/20120117/160414246-3.html