房地产专业名词题库剖析.doc

房地产基本专业名词解释：【不动产】不动产是指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。【房地产】房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。【容积率】容积率是总建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率【建筑用地面积】经是政府行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。【总建筑面积】建设用地范围内单幢或多幢建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积的总和。【房屋建筑面积】房屋外墙勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且层高大于等于2.2米，有上盖，结构牢固的永久性建筑。由专有建筑面积、共有建筑面积、公有建筑面积组成。【专有建筑面积】构造上能明确区分，具有排他性，可独立使用的单元房屋，是套内范围内单个产权人战友或者使用的建筑面积。【共有建筑面积】各幢内产权人共同使用且被分摊到各家各户的建筑面积。【公有建筑面积】小区内共同使用但不进行分摊的建筑面积，例如会所，物业服务用房等。【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：元平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 【复式住宅】套内跨越两楼层以上（含梁楼层）、居室内厅高为两楼层或两楼层以上的住宅。【跃层住宅】房屋套内空间跨越两个自然层以上的住宅。【错层住宅】套内部分地面与其余部分形成高差，但该套内空间水平投影仍为一层，无重叠面积的房屋。【架空层】底层架空一定的高度，仅以结构作为支撑，无围合外墙，作为入口、存车、储藏、公共活动时用的开敞空间层。（综合楼放车的地方）【入户花园】指至少有一面不封闭的入户过度空间。【屋顶花园】健在建筑物的顶部，不与大地土壤连接的花园。【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。【小产权房】“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。【实用率/得房率】实用率也称得房率，是套内建筑面积和住宅面积（销售面积）之比，大于使用率。即：实用率套内建筑面积/（套内使用面积套内墙体面积分摊的共有公用建筑面积）。【使用率】住宅套内使用面积和住宅面积（销售面积）的比为使用率。即使用率套内使用面积/（套内使用面积套内墙体面积分摊的共有公用建筑面积）。【捂盘】捂盘，随房地产商而出现的词。盘是指楼盘的盘。捂盘就是不卖开发好待卖的楼盘。一般这种的现象发生在开发商认为房价会涨，过段时间出售利润会更大。思考：怎么看待这种现象？【房地产分为三种市场级别】房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。而房地产一级市场，又是针对二级和三级市场而言的，二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。【土地使用权年限】土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。思考：土地使用权年限期满之后该怎么办才能继续使用？【房地产税收】房地产税收不是一个独立的税种而是房地产业务所涉及的诸多相关税种的总称，具体包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、所得税、契税等。销售方应缴纳的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、所得税。购买方应缴纳的税收有契税、印花税。思考：你对这些税收了解多少？【土地使用权出让】土地使用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。【五证两书】【七通一平】通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、道路、电讯、热、土地平整。【三通一平】通水、通电、通道路,土地平整生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）【建筑物的分类】（1）按建筑物的用途分类分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。（2）按建筑物的层数或高度分类：a、低层建筑：13层；b、多层建筑：46层；c、中高层建筑：79层；d、高层建筑：10层以上；e、小高层建筑：一般是1018层；f、超高层：100m以上。【土地用途的种类】答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。思考：哪种利用率最高？【房产税】房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。思考：征收房产税是好还是不好？【土地利用管制】土地利用管制:由各级政府实施的对土地利用主体行为的限制，它的经济理论基础在于将土地使用中所可能产生的不良外部效应内部化。思考：为什么要对土地利用进行管制？【物业税】物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。【商品房预售制度】商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。思考：该制度有没有存在着什么风险？【保障性住房】保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。【房地产销售模式】 1、低价开盘低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。2、高价开盘 高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。3、一次性付款这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。4、分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，而且越来越好，但对开发商来说却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。5、银行按揭这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在国内发展非常迅速，这是因为它符合广大人民的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效手段。6、无贴息返本销售购房者购买物业后到不定期时期后（一般是1020年）发展商按原价将本金免息返还给业主，而房屋产权仍归业主所有。这种销售方式往往是在社会经济发展稳定和法律保障健全的形势下才会流行。此种方式现在已经被禁止。7、先租后售客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住房时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，发展商可以先将物业出租，而后再找购买者，购买者购买后发展商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者，此种情况下的购买者一般都是投资者。8、售后返租此种销售方式是，购房者买下物业后将物业返租给发展商，租价和租期由双方议定，同的，购房者也可以选择分期付款。此种方式适合于投资者。此种方式现在已经被禁止。9、以租代售有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额达到当初议定的房屋总价（连本带息）时，房屋产权归该客户所有。这种销售方式对发展商不利，但另一方面其市场承载面却极其广泛。回购销售客户购买房屋一定时期后，如对物业不满意，发展商保证按原价甚至原价加利息回购。10、回报销售购房客户须支付部分房款（一般是30），但暂不入住，一定期限后（一般是710年），此房产归客户所有，等于是发展商用70的房款回购前十年的房屋使用权。此种销售方式对那些具有较充实的储蓄而又希望能够保值的人具有很大的吸引力。思考：房地产营销只是销售楼盘吗？【房地产营销的4R理论】1）与顾客建立关联。2）提高市场反应速度。3）关系营销越来越重要。4）回报是营销的源泉。【绿色住宅】绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境，减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。节约土地资源。新型建材，新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8MPa以上，在防水，隔热，隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅，明卫，明厨等，能节约大量的电能，尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。【产权证如何办理？手续否很麻烦？】客户问：请问产权证如何办理？是否手续很麻烦？销售人员答：每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办。【下列情形属于房地产变更登记】（1） 地产使用用途改变；（2） 权利人姓名或名称发生变化的；（3） 房地产座落名称或房地产名称发生变化的；（4） 建筑物、附着物倒塌、拆除。【未成年人是否可以作为权利人办理房地产证】未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。【低价开盘的适应情况和优缺点】适应的情况：1、产品的综合性能不强，没有什么特色；2、项目的开发量相对过大；3、绝对单价过高，超出当地主流购房价格；4市场竞争激烈，类似产品多。优点：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于财务周转、资金回笼。缺点：首期利润不高；楼盘形象难以提升很高。【买房后开发商给买房人哪些证件？政府部门开出哪些收据？】开发商为买房者办理房产证和土地使用证，买房人交纳契税后就应当给契税证。【简述土地使用权转让的程序】答：1、转让申请；2、签订转让合同；3、转让合同公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登记。【地价上涨推动因素】土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。【房地产开发应注意那些事项? 】 答:(1)房地产开发应考虑城市总体效益. (2)严格按用途,期限划分. (3)房地产开发项目的建设,设计,施工,必须符合国家的有关标准和规范. (4)优先开发居民住宅. 【在另外一个城市购买第二套房还属于二套房吗？】答：二套房是以家庭为单位认定的，即您或家人名下已有房产，无论在何地再买仍属第二套房。【已抵押的房地产能否转让？】答：根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。房地产相关热点问题，请了解这些问题并进行思考：1、 “新国五条”：（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。2、 “房地产泡沫”：美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供应量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。3、 “房叔”、“房姐”事件房叔：网民网帖提供的广州市房管部门制作的个人名下房地产登记情况查询证明显示，广州市城市管理综合执法局番禺分局政委蔡彬及其家庭成员共有21套房产，其中18套位于广州番禺区，3套位于广州南沙区，面积最大的位于番禺区沙湾镇龙岐村西环路东侧(A2厂房)，达3405.3平方米，21套房产总面积7203.33平方米。房姐：意为拥有多套房产的女人，也是网友对拥有多套房产的女人的戏称。2013年1月24日，有关陕西神木“房姐”的帖子在网上热传。帖文称神木县农村商业银行副行长龚爱爱在京有20多套房产，总价值近10亿元；她还有另一个名为龚仙霞的身份证。