房地产估价习题集.doc

第一二章作业一选择、填空题1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（ ）三种。A区分共有 B区分所有 C公有 D私有4、房地产需要专业估价的理由有？5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60，则容积率为（ ）6、房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）几类。二判断题1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）三问答题1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么？2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么？3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面？4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼？5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位？5、什么是房地产估价的概念？6、房地产的特性有那些？7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法？8、土地利用时要受到那些限制？9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些？ 第三章作业一选择、填空题1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（ ）A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（ ）。3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）。A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）5、( )是随着时间的推移而减少。A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值二判断题1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（ ）2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。 （ ）4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（ ）三计算题1、某期房尚有 2.5年时间才可投入使用， 与其类似的现房价格为 6000 元 / ，出租的年末净收益为 1000元 / 。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。2、某宗土地总面积 4000 ，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ，现允许将容积率增加到 3.5 ，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。 市场比较法作业题一、选择题1、市场法的理论依据是( B )A、适合原理 B、 替代原理 C、 最高最佳使用原则 D、均衡原理2、比准价格是一种（ D ） A、公平市价 B、评估价格 C、市场价格 D、理论价格3、 市场比较法中的交易情况修正是对( B )价格本身是否正常的修正.A、交易实例 B、可比实例 C、 估价对象 D、标准化实例4、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ D ）调整。A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0646、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.667、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为098，则其依据为( )。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.048、下列（ ）情况会导致房地产价格偏高。 A、卖方不了解行情 B、政府协议出让 C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ ） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定10、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ ） A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件 D、公共配套设施状况好11、市场比较法的间接比较法是以（ ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。 A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地以下为多选13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ ） A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果 C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律 D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。14、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度B、临街状况C、容积率 D、使用年限E、周围环境15、运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近16、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。 A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构17、关于市场比较法，下列说法正确的是（ ） A、具有较强的现实性和说服力 B、以替代关系为基础 C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。二、计算题（严格按格式撰写）1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）380041003950成交日期2012年10月1日2013年5月1日2013年6月1日交易情况-2%+1.5%0房地产状况区位状况+3%0-1%权益状况0+2%-1%实物状况-1%0+2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：项目可比实例A可比实例B可比实例C建筑面积101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交价格48.5万人民币600美元/m248.6万人民币成交日期2014.4.12014.2.12014.9.1交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1：8.28；2014年2月1日为1：8.30；2014年8月1日为1：8.27，2014年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2014年10月30日的价格。 3、为评估某写字楼 2015 年 10 月 1 日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例的成交价格和成交日期，见表1可比实例A可比实例B可比实例C成交价格6000(元/)5800(元/)6120(元/)成交日期2015.4.12015.2.12015.5.1 交易情况的分析判断结果，见表2。 可比实例A可比实例B可比实例C交易情况312表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准， 正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。 调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨1.2，2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8。 房地产状况的比较判断结果，见表3。房地产状况可比实例A可比实例B可比实例C因素1240因素2315因素3623三个因素对价格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。试利用上述资料测算该写字楼 2015年10月1日的正常市场价格。三、改错题：请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错误的不算错）1、可比实例的选取估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。可比实例基本情况调查表 （元/m2）项 目可比实例A可比实例B可比实例C估价对象坐 落路号路号路号路号用 途写字楼写字楼写字楼写字楼交易情况协议拍卖招标协议成交价格6300 67506760地上建筑层数26 283030个别因素（综合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款2、比较修正过程（1）交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）交易日期修正根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。（3）区域因素修正估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）个别因素修正估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%。（具体分析判断过程略）。实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3、求取比准价格实例A：6300（100/100）（105/100）（100/99）（100/98）6818元/m2实例B：6750（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）6747元/m2实例C：6760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）6963元/m2由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格（681867476963）/36843元/m2故运用市场法的估价结果为：比准价格6843300020529.00万元 第六章 收益法作业一选择题1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。A. 资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低 2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。A、195 B、210 C、213 D、2173、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A、923 B、1111 C、1353 D、1872 4、收益法适用的条件是房地产的（）。A、收益能够量化 B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化 5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的收益价格为（）万元。A、457.40B、476.98C、686.10D、715.486、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（）。A、有形收益 B.无形收益C、正常收益 D.实际收益E、广告收益 7、建筑物净收益 = （ ） 建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A 、建筑物重置价 B 、建筑物现值 C 、土地价格 D 、 房地产价格8、收益法中所指的收益是（ ）。 A 、估计时点前一年的收益 B 、估价时点前若干年的平均收益 C 、估价时点以后的未来预期正常收益 D 、估价时点前最高盈利年份的收益9、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7 ，土地资本化率为 6 ，建筑物资本化率为 8 ，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。 A 、 30 B 40 C . 50 D 、 6010、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ） A 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 投资带来的优惠 B 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 投资带来的优惠 C 、资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 通货膨胀补偿 投资带来的优惠 D .资本化率：安全利率 + 投资风险补偿 + 管理负担补偿 + 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10 ，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A 、 180 B 、 196 C 、 200 D 、 300 12、某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元 / m2 ，对应的报酬率为7% 。现假定报酬率为 9% ，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。 A .3275 元 / m2 B .3287 元 / m2 C .3402 元 / m2 D .4375 元 / m213、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40% ，安全利率假定为 6% ，风险补偿率为安全利率的 40% ，该房地产的收益价格为（ ）。 A 、368 万元 B 、552 万元 C 、561 万元 D 、920 万元14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包括（ ）等。 A .房地产改扩建费用 B .抵押贷款还本付息额 C 、房屋设备折旧费 D .所得税 E 、房屋装修折旧费15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为()万元。A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 2 计算题1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？7.某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。 第七章 成本法作业一填空选择题1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系是（ ）2、一厂房建成后8年被改造为超级市场，有效经过年数为6年，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算建筑物折旧的经济寿命为（ ）3、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）A.土地取得成本 B.开发成本 C管理费用 D销售费用5、建筑物的物质折旧包括（ ）A功能衰退 B、正常使用的磨损 C环境恶化 D、意外的破坏损毁6、建筑物的重新构建价格是（ ）的价格。A扣除折旧后 B估价时点 C客观 D、建筑物全新状态7、某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年（土地收回时不补偿）则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 A 、37 B 40 C 60 D 638、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。 A 自然折旧B 物质折旧C 、功能折旧 D 经济折旧9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。 A 、土地取得成本 + 开发成本B . 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 C 、土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用D 、开发完成后的房地产价值 10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。 A 、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B .建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C 、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D 、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 E 、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧11、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。 A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 D 50 年 12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）A交通拥挤 B、建筑技术进步 C城市规划改变 D自然环境恶化17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。 A、图书馆B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站 18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A.意外破坏的损毁 B.市场供给过量 C、 建筑设计的缺陷 D、人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化 二计算题19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60，第2年投入40%,均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%,年利息率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。注：写出详细步骤。20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。 (1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02，销售税金及附加为售价的5.53，投资利润率为12。 (2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。 (4)该类度假村项目的报酬率为8。14