大工14秋《房地产开发与经营》期末复习题.doc

大工14秋房地产开发与经营期末复习题一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）1、房地产开发的程序主要分为( C )阶段。A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D决策分析、前期工作、施工与竣工、租售大工房地产开发与经营期末复习题 第2页 共14页2、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是( B )。A旅游用地50年B教育用地50年C综合用地40年D体育用地40年答案解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。3、价值定价法的定价哲学是( D )。A高价格、高价值B低价格C名牌效应D物美价廉4、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B ）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的( B )。A8，1-5B10，1-3C12，2-3D8，1-25、对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于（ C ）性质。A递延资产B无形资产C流动资金D固定资产投资6、获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是( B )阶段的主要工作。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设D租售7、写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同，租金800元m2年，则其面临( D )。A市场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险8、消费者在购买商品房时应缴纳（ A ）。A契税B固定资产投资方向调节税C房产税D土地使用税9、下列关于内部收益率的表述中，不正确的是（ C ）。A内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。B在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。C内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。D内部收益率是项目在整个计算期内，净现值等于零时的折现率。解析：内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。10、成本加成定价法所确定的单位价格为( D )。A单位价格=单位成本(1+目标利润率)(1税率)B单位价格=单位成本(1+目标利润率)C单位价格=单位成本(1税率)(1+目标利润率)D单位价格=单位成本(1+目标利润率)(1税率)11、市场分析与项目财务评估是（ A ）阶段的主要工作。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设D租售12、在我国境内销售不动产的单位和个人，为（ B ）的纳税义务人。A契税B营业税C房产税D土地使用税13、规划设计及建设方案的制定是（B ）阶段的工作内容。大工房地产开发与经营期末复习题第7页 共14页A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设D租售14、某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼，各层建筑面积均为600平方米，该小区容积率为（ B ）。A1.25 B1.44C1.5 D1.65解析：小区容积率=居住区总建筑面积/居住区用地面积=86600/20000=1.4415、招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金，作为参加投标的担保。投标保证金有效期应当超出投标有效期（ B）天。A15B30 C45D60二、多项选择题（本大题共15小题，每小题4分，共60分）1、新区开发与旧区改造相比，有( BC )特点。A土地费用高C拆迁安置补偿费低E开发周期延长B受周围环境制约少D城市规划限制条件苛刻2、投资者可以控制的风险有( BCD )。A或然损失风险C时间风险E通货膨胀风险B比较风险D资本价值风险3、关于实际利率和名义利率下列说法正确的是( BCE )。A当每年计息周期数m1时，实际利率名义利率B实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C当m=l时，实际利率=名义利率D名义利率越高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越小。E名义利率越高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越大。4、中华人民共和国国土资源部规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以（ACD ）方式出让土地使用权。A招标C拍卖E协议B行政划拨D挂牌5、房地产市场宣传的手段主要有(ABDE )。A发送售楼书B展示样板房C市场调查D制定现场广告牌E媒体广告6、与其他投资相比，房地产投资的优点有( ABD )。A能够得到税收方面的好处C变现容易B能抵消通货膨胀的影响D易于获得金融机构的支持E投资回收期短7、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有(BCDE)。A豪华住宅用地C国家重点扶持的交通项目用地B非国家重点扶持的交通项目用地D军事用地E经济适用住房建设用地8、住宅开发项目的特点包括(ABC )。A开发投资风险相对较小B多元化的市场需求C市场潜力巨大D要求开发商具备长期投资能力E对物业管理水平的要求高9、房地产开发项目总投资中房屋开发费由( ADE )等组成。A建筑安装工程费C前期工程费B土地费用D公共配套设施建设费E基础设施建设费10、房地产企业债务融资的类型包括(BDE )。A发行股票B房地产开发贷款C合作开发D房地产抵押贷款E发行企业债券11、下列关于房地产市场自然周期循环的表述中，正确的有（ABDE ）。A自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底B在自然周期的第二个阶段，需求继续上涨，空置率继续下降C在房地产周期循环的最高点，空置率最高D在房地产周期循环的最低点，空置率最高E在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率12、投资者不可以控制的风险有（ACE ）。A通货膨胀风险B比较风险C政治风险D时间风险E利率风险13、有下列（ABCD ）情形之一的，经批准可以进行邀请招标。A项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的B受自然地域环境限制的C涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的D拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的E工程项目规模较大、建设周期较长的开发项目建设14、房地产置业投资经济效果主要表现为（BDE ）。A销售收入B租金收入C经营收入D减少纳税E物业增值与股权增加15、金融机构对房地产抵押物的要求包括（ABCD ）。A合法设定房地产抵押权B择优选择设押的房地产C合理确定抵押率D处理抵押物的渠道畅通E以上选项均不包括三、判断题（本大题共30小题，每小题2分，共60分）1、居住建筑面积密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。( B )A正确B错误解析：居住建筑密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。2、按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。( A )A正确B错误3、房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政治风险。( A )A正确B错误4、短期内房地产价格主要由房地产供给决定。( B )A正确B错误解析：短期内房地产价格主要由房地产需求决定。5、房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本不存在差异。( B )A正确B错误解析：房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本存在较大差异。6、邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。( B )A正确B错误解析：公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。7、同样数额的资金在不同时间点上具有相同的价值。( B )A正确B错误解析：同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。8、抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。( A )A正确B错误10、工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。( A )A正确B错误11、建设工程规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。( B )A正确B错误解析：建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。12、一般来说，房地产市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。( A )A正确B错误13、增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。( B )A正确B错误解析：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。14、某一具体投资项目的位置仅仅指其自然地理位置。( B )A正确B错误解析：某一具体投资项目的位置不仅仅指其自然地理位置，还包括社会经济地理位置。15、投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。( B )A正确B错误解析：投资体制改革后房地产开发项目仍有必要做可行性研究。16、投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。( A )A正确B错误17、投标人在投标截止日期之前放弃投标，招标人不能没收其投标保证金。( A )A正确B错误18、除专用条款另有约定外，合同协议书在合同文件中具有最优先的解释权。( A )A正确B错误19、债务融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。( B )A正确B错误解析：权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。20、价格变动对顾客的影响可能有利于开发商、也可能不利于开发商。( A )A正确B错误21、生地，指不具备开发建设条件的城市国有土地。( B )A正确B错误解析：生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。22、评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为3人以上单数。( B )A正确B错误解析：评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。23、项目融资主体的组织形式主要有既有项目法人融资和新设项目法人融资。( A )A正确B错误24、人员推销及销售促进在购买者决策过程的初期最具成本效应。( A )A正确B错误25、购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格不敏感。( B )A正确B错误解析：购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格比较敏感。26、第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。( A )A正确B错误27、房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了获得政府的审批。( B )A正确B错误解析：房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了减少投资决策失误，提高投资的效益。28、邀请招标中邀请企业的数量一般以510家为宜，不能少于5家。( B )A正确B错误解析：邀请招标中邀请企业的数量一般以310家为宜，不能少于3家。29、较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。( A )A正确B错误30、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。( A )A正确B错误大连理工大学网络教育学院四、名词解释（本大题共12小题，每小题4分，共48分）1、土地使用权出让土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、房地产开发投资房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。3、房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。4、土地使用权转让土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。5、建筑容积率建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。6、房地产市场细分房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。7、房地产市场分析房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。8、房地产置业投资房地产置业投资指购置物业以满足自身生活居住或出租或生产经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。9、促销组合促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。10、土地使用权划拨土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。11、房地产市场需求房地产市场需求指在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。12、公开招标公开招标也称为竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。五、简答题（本大题共12小题，每小题6分，共72分）1、简述熟地、毛地及生地的区别。答：熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平）立即可以开始建设的土地。毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地相对于熟地来说都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同。毛地是城市土地，其土地所有权属于国家所有，而生地是农村土地，其土地所有权属于集体所有。2、影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括哪些？答：影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括：住宅价格；收入的变化；替代品的价格变化；对未来的预期；政府政策的变化。3、简述房地产开发项目的主要不确定性因素。答：房地产开发项目的主要不确定性因素包括：土地费用；建安工程费用；租售价格；开发期与租售期；容积率及有关设计参数；资本化率；贷款利率。4、简述房地产投资之弊。答：房地产投资之弊包括：变现性差；投资数额巨大；投资回收周期较长；需要专门的知识和经验。5、简述可行性研究的含义与目的。答：可行性研究是关于建设项目是否可行的研究。具体来说，可行性研究是指在投资决策之前，决定项目在技术上、经济上是否可行所必须进行的技术经济分析论证的一种方法。投资决策前之所以要做好可行性研究工作，其根本目的有两个：一是实现投资决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误。二是为了选择最佳投资方案，提高投资效益。6、简述公开招标与邀请招标的区别。答：公开招标与邀请招标的区别包括：发布信息的方式不同；选择的范围不同；竞争的范围不同；公开的程度不同；时间和费用不同。7、简述房地产开发企业设立的条件。答：房地产开发企业设立的条件包括：（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）注册资本100万元以上；（4）有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员；（5）法律法规规定的其它条件。8、简述划拨用地的范围。答：划拨用地的范围包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地，如经济适用房项目用地、廉租房项目用地。9、简述金融机构对项目贷款审查的内容。答：金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价。10、简述房地产市场供给的特点。答：房地产市场供给的特点主要包括：市场供给缺乏弹性；市场供给具有非同质性；市场供给具有高度的垄断性，竞争不充分。11、简述房地产投资之利。答：房地产投资之利包括：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；能抵消通货膨胀的影响；易于获得金融机构的支持；能提高投资者的资信等级。12、简述制定促销组合需考虑的因素。答：制定促销组合需考虑的因素包括：（1）产品类型；（2）购买者的准备阶段；（3）公司的市场地位；（4）经济前景。六、计算题（本大题共11小题，共130分）1大连市某房地产开发企业年销售收入额为100000万元人民币，则该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加分别为多少？该企业应缴纳的营业税金及附加为多少？（10分）解：应缴纳的营业税= 1000005%=5000（万元）应缴纳的城市维护建设税=应缴纳营业税7%= 5000 7% = 350（万元）应缴纳的教育费附加=应缴纳营业税3%= 5000 3% = 150（万元）应缴纳的营业税金及附加=应缴纳的营业税+应缴纳城市维护建设税+应缴纳的教育费附加=5000+350+150=5500（万元）2某开发商转让房地产所取得的增值额为1000万元，扣除项目金额合计为400万元，求其应缴纳的土地增值税。（注：土地增值税计算的速算公式：增值率=增值额/扣除项目金额50%，土地增值税=增值额30%；50%增值率100%，土地增值税=增值额40%-扣除项目金额5%；100%200%，土地增值税=增值额60%-扣除项目金额35%）（10分）解： 增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%200%采用土地增值税第四类速算公式计算为：土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%=100060%-40035%=460（万元）3.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？（10分）解：（1）第一问实际上是按单利计息 按季度付息，一年有4个季度，一年计4次息，3年计12次息，年利率8%为名义利率，实际季利率为8%/4=2% 按单利计息的公式计算 （2）第二问是按复利计息，按复利计息的公式计算4某家庭以抵押贷款方式购买一套价值为25万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的30%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？（10分）解：已知：抵押贷款额P=2570%=17.5（万元）；月贷款利率计息周期数则月还款额：5某家庭预计在今后10年的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？（10分）解:已经该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=1600030%=4800(元);月贷款利率=12%/12=1%,计息周期数=1012=120(个月),则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额:6.某开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，14层建筑面积相等，514层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发周期为3年，后2年为建设期，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？（20分）解：（1）项目总开发价值项目建筑面积为：40005.5=22000（平方米）标准层每层建筑面积为：（220004000604）101240（平方米）项目总销售收入：220001200026400（万元）销售税费：264006.51716（万元）项目总开发价值：26400171624684（万元）（2）项目总开发成本土地成本：5000万元建造成本：2200035007700（万元）专业人员费用：77008616（万元）其他费用：460万元。管理费：（5000+7700+616+460）3.5%=482.16（万元）财务费用：土地费用利息：建造费用专业人员费用其他费用管理费用利息：融资费用：（2128.80+1161.98）10%=329.08（万元）财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）市场推广及销售代理费用：26400（0.5%+3.0%）=924(万元)项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02(万元)（3）开发商利润：24684-18802.02=5881.98（万元）（4）成本利润率：5881.9818802.02100%=31.28%7.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者的目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。单位为万元。（10分）年份012345现金流入300300300300500现金流出1000净现金流量-1000300300300300500解：利用净现值公式，则该项目财务净现值8已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。（10分）解： 9某房地产开发项目，建设期为3年，在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年借款400万元，年利率为12%，试计算建设期利息。（10分）解：第1年利息=（0+300/2） 12%=18（万元） 第2年利息=（318+600/2） 12%=74.16（万元） 第3年利息=（318+600+74.16+400/2） 12%=143.06（万元） 建设期利息合计=18+74.16+143.06=235.22 （万元）10某房地产项目,借款1500万元,年利率为10%,要求按等额还本付息方式还款。借款从当年起，5年内还清本息。试计算每年还本付息及偿付的本金和利息。（15分）解:每年等额还本付息额第1年利息=150010%=150(万元)第1年还本=395.7-150=245.7(万元)第2年年初借款本息累计=1500+150-395.7=1254.3(万元)第2年利息=1254.310%=125.43(万元)第2年还本=395.7-125.43=269.27(万元)第3年年初借款本息累计=1254.3+ 125.43 -395.7= 985.03(万元)第3年利息= 985.03 10%=98.5(万元)第3年还本=395.7-98.5=297.2(万元)第4年年初借款本息累计= 985.03 + 98.5 -395.7=687.83 (万元)第4年利息= 687.83 10%=68.78(万元)第4年还本=395.7-68.78= 326.92(万元)第5年年初借款本息累计=687.83+ 68.78 -395.7= 360.9 (万元)第5年利息= 360.910%=36.09(万元)第5年还本=395.7-36.09=359.61(万元)11某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率7.5%,期限30年,按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。试计算该写字楼投资项目第1年利息备付率与偿债备付率指标。（15分）解：每年等额还本付息额第1年利息=3000007.5%=22500(元)第1年折旧费=400000/25=16000（元）第1年利润总额=年毛租金收入-空置与收租损失（10%）-年运营费用（30%）-利息支出-折旧=100000-10000-30000-22500-16000=21500（元）第1年息税前利润=利润总额+利息支出=21500+22500=44000(元)第1年利息备付率 =息税前利润/应付利息 =44000/22500=1.95第1年偿债备付率=（息税前利润+折旧+摊销-所得税）/应还本付息金额 =(44000+16000-7095)/25400 =2.08第14页 共14页