资源描述
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、 估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。2、 估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。试评估房屋（饭店）的总价格。评估案例三（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：项目宗地成交价交易时间容积率位置比较形状比较区域因素比较个别因素比较A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D70019891.400-3%0E68019891.300%3%0F73019901.22%0-5%0G74019901.300%0%-3%H19901000%0现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。评估案例四1、估价对象概况。某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。 又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。表1：项目待估土地案例A案例B案例C案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交价格（元/M2）1200130014001000容积率23342区域因素位置0-2%-3%0-3%基础设施0-1%-2%2%0%交通0-2%03%-2%个别因素地势0-2%1%0-2%形状03%0%5%-4%其他0-3%-3%0%-2%表2：容积率12345修正系数11.82.43.03.52、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。评估案例五1、估价对象概况待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。2、估价要求某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。3、估价过程（1）选择估价方法（2）确定最佳开发利用方式（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。评估案例六1、 估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。2、 评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。3、 估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。评估案例七1评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。3、已知条件根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。评估案例八1估价对象概况某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。2、根据上述资料评估土地单价。 评估案例九某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。案例一解：(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (2)计算出租总收益：30*400*1214400(元) (3)计算出租总费用： 年税金20*4008000(元) 年管理费30*400*12*4%5760(元) 年维修费1500*400*2%12000(元) 年保险费1500*400*0.2%1200(元) 房屋年折旧费1500*400*（1-10%）/4911020.4(元) (4)计算房屋出租年纯收益：房屋现值1500*400-11020.4*3566938.8(元) 房屋年纯收益566938.8*6%34016.3(元)(5)计算年土地纯收益(2)-(3)-(4)144000-37980.4-34016.372003.3(元) (6)确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为1287423.79(元)案例二解：(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万m2，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率rl=6，该饭店的建筑还原率取r2=8%。(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 (3)估价期日：2000年8月。(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。 (5)估价过程： 计算房地年纯收益：房地年纯收益：11万元月12月=132万元年 计算土地价格：土地总地价：600元m210000m22.2(容积率修正)=1320万元计算土地年纯收益：（收益还原法基本公式的逆运算，p=a/r 1&mdash1十r)n）计算房屋年纯收益：房屋年纯收益：房地产年总纯收益&mdash土地年纯收益 =132-83.75=48.25万元年计算房屋价格：(同计算土地价格的公式一样)案例三解：土地估价过程：计算该城市地价指数按给定的条件，该市的地价指数；计算该城市容积率修正系数：按条件，该市的容积率；计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正；按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为；，表中数字为负的，则表示；比较案例的因素条件指数小于100；期日容积率位置形状区域因个别因修正修正修正修正素；A580136/100100/11510；计算该城市地价指数 按给定的条件，该市的地价指数为表计算该城市容积率修正系数： 按条件，该市的容积率修正系数为表计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。 计算各案例宗地修正后的价格期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因 修正 修正 修正 修正 素修正 素修正A580136/100100/115100/100100/95100/100100/100=72201(元m) B620136/112100/110100/103100/100100/100100/96=69217(元m) C660136/112100/120100/100100/98100/100100/100=68149(元m) D700136/124100/120100/100100/100100/97100/100=65957(元m) E680136/124100/115100/100100/100100/103100/100=62964(元m) F730136/136100/110100/102100/100100/95100/100=68487(元m) G740136/136100/115100/100100/100100/100100/97=66338(元m)222222评估宗地H的地价。将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。H：(A+B+C+D十E+F+G)7=67616(元m2) 所以，宗地H在1990年时的地价为67616(元m2)。案例四解：根据所给条件：1993年1月的地价指数为100，以后每月上涨一个百分点，则当地的地价指数如下表：计算各案例地价修正后的价格：10095100981082.70（元/M2） ：10095100981056.70（元/M2） ：0505717.09（元/M2） ：10095100921244.14（元/M2）确定待估地块单价（）1025.16（元/M2）案例五解：取地价。标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。不动产出租年纯收益=300800090%（1-25%）=1620000（元） 不动产总价=1620000/8%1-（1+1/1+8%）48=19746401（元） 建筑费及专业费=10008000=8000000（元）总利息=地价（1+12%）2-1+800000040%（1+12%）1.5-1 +800000060%（1+12%）0.5-1=0.2544地价+872792（元）利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 开发商利润=1974640115%=2972737（元） 不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-8000000-（0.2544地价+872792）-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527（元）由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从中扣除上述费用。开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元） 测算方式二、利息中不计地价款的利息,不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有： 不动产总价=19746401（元） 建筑费及专业费=8000000（元）建筑费及专业费利息=800000040%（1+12%）1.5-1 +800000060%（1+12%）0.5-1=592949.1+279842.5=872792（元） 开发商利润=2972737（元）代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=- =19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）；由于得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的；开发商所能支付的投标地价=6298527/（1；案例六；解：测算开发商预期利润；A、不动产总价2，0003，0004=24；B、建筑费及专业费l，0002，0004；C、地价及法律、估价等费用；6，000，000；D、总利息6，720，000(1+12)；2=7900872（元）由于得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）案例六解：测算开发商预期利润A、不动产总价2，0003，0004=24，000，000(元)B、建筑费及专业费l，0002，00048，000，000(元)C、地价及法律、估价等费用；6，000，000(1十12) 6,720,000 (元)D、总利息6，720，000 (1+12)2.251+8，000，000 40(1+12)1.51+8，000，00060(1+12)0.51)2,824,603 (元)注：地价计息期为2年3个月即225年。E、销售税费24，000，00061，440，000(元)F、将上述数据代人公式，则：开发商利润24，000，0008，000，0006,720,0002,824,6031，440，0005,015,397(元)利润占不动产价的百分比5,015,397/24,000,00020.90利润占开发总成本的百分比= 5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440，000)26.42由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。案例七解：假设建筑费及专业费的最高控制额为X元1， 不动产总价=1300*10000*1=13000000元2， 总利息=3000000*(1+12%)2-1+X*(1+12%)1-1=763200+0.12X3， 销售税费=13000000*60%=780000元4， 开发商利润=13000000*18%=2340000元5， 地价及法律、估价等费用3000000元6， 建筑费及专业费的最高控制额X=5461429元单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为5461429/（10000*1）=546.1元/平方米案例八解：土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/平方米土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米投资利息=120(1+12%)2-1+20030%(1+12%)1.5-1+20070%(1+12%)0.5-1=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米开发利润=(120+200)15%=48元/平方米计算土地价格因当地土地出让增值收益率为10%无限年期土地使用权价格=(120+200+49.808+48)1.1=459.59元/平方米案例九解：5平方千米500万平米 征地费5万/亩75元/平米开发费20000万元/平方公里200元/平米征地费利息75*（1+10)2-1）15.75/平米开发费利息200*0.4*（1.11.5-1)+200*0.6*(1.10.5-1)=18.15利润275*0.255折算出地率后成本价（75+200+18.15+15.75+55）/（5-1.5）/5）520元/平米单价520*1.2*（1-1/（1+10）50)618元/平米总价618*10000618万元。13
展开阅读全文