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策划书2004月11月上海华侨科技发展有限公司日本丸红株式会社日本国际贸易促进会日本珠宝饰品协会日本百货店协会日本国际观光餐厅协会,上海豫锦生活广场,P.2,目录,项目概要第一部分：上海豫锦生活广场的定位第二部分：上海豫锦生活广场的形式第三部分：为什么选择日本商品和日本商家第四部分：商场层面分布以及商品分布第五部分：经营主体及运营商第六部分：租赁期限及租金第七部分：相关日程和步骤,上海豫锦生活广场,P.3,上海豫锦生活广场,占地面积总建筑面积地下二层建筑面积地下一层建筑面积一楼建筑面积二楼建筑面积三楼建筑面积,上海豫园商场股份有限公司所投资开发的上海豫锦生活广场其规模为：地下2层，地上3层。为了获得该商场的租赁经营权，经过和日本有关方面的沟通以及和豫园投资开发商的协商，现提出以下策划书。,项目概要,豫园,上海豫锦生活广场,P.4,1、豫园商场的客源现状（1）上海以外的外地游客（2）国外游客2、豫园商场的主要消费现状（1）小吃（2）黄金首饰（3）小纪念品综上所述，“上海豫锦生活广场”的定位应该予以新思维、新见解，既能保持现有豫园的繁华，又能开辟和引领新客源、新潮流。以新促老，紧跟时代的步伐，使豫园能有更广阔的发展天地。所以对“上海豫锦生活广场”的定位应为：客源上海现有1600多万常住人口，所以要以上海本地年轻人为捕捉目标，使上海本地年轻人能喜欢“新豫园”，从而带动本地儿童、中年、老年客户群以及外地游客，形成广阔的、来自各阶层、各年龄层的人流。商品以传统和时尚的中档商品为主，即以高档商品为辅。,第一部分上海豫锦生活广场的定位,上海豫锦生活广场,P.5,根据豫园的历史由缘，在豫园商场发展、壮大的同时，即不能和老豫园有冲突，又必须发展壮大，所以我司就大胆提议：以引进日本商品、日本商家为主，来打造“上海豫锦生活广场”。以日本商品+时尚商品的形式，从衣、食、住、玩等方面着手，同时引进展示反映日本民风、民俗、民间工艺、手艺的传统文化演示及活动，以吸引更多的游客和顾客，从而打造一个综合大型商场，使豫园能锦上添花。,第二部分上海豫锦生活广场的形式,上海豫锦生活广场,P.6,1、文化背景有相似之处中国文化传到日本已经有几千年的历史，所以日本有很多传统文化和商品和我国相似，有许多同根同源的出处和传说。因此在豫园这个特定的环境下，如引进欧美商品、文化，其差异将会很大，会显得不合时宜。2、日本从明治维新以来，一直向西方学习，吸收了大量的西方文化。在现在的日本社会中，很多商品渗透了大量的西方先进文化观念和最新时尚潮流。可以说日本商品代表了当代世界最新的一种时尚。3、日本的改进、创新能力强日本对商品的创新能力非常强，从客户角度出发对每一种商品精益求精、不断改进，做到致善致美，使商品一直处于更新、领先的地位，从而也能保证“上海豫锦生活广场”永远处于时尚尖峰。4、日本有很多高档商品的价格比较贵，但日本还有大量的价廉物美的商品，我们可以引进此类中档消费品，作为“上海豫锦生活广场”的主导商品。综上所述，我们选择日本商品及日本商家，将会把“上海豫锦生活广场”打造成一个高品位、真实惠、可信赖的商场。,第三部分为什么选择日本商品和日本商家,上海豫锦生活广场,P.7,第四部分商场层面分布以及商品分布,经营种类分布图,上海豫锦生活广场,P.8,第四部分商场层面分布以及商品分布（B1),上海豫锦生活广场,P.9,超市,第四部分商场层面分布以及商品分布（B1),“TheGarden”（贝壳花园）,创立于：1983年月7日事業内容：高品质的食品超市营业额：270亿日元（2004年2月期）店舗数：17店舗（2004年8月現在）从业人数：842名,本公司开展的高品质食品超市“贝壳自由花园”。对于在我们的健康生活里不可缺的“食”的需求，还对健康、安全环境等方面的关心也在各种领域里蔓延着。这样，贝壳花园一边为了尽量使城市中生活的人们通过“食”而感到快乐和喜悦，实现健康，放心安全，美味而努力。一边从世界各地引进各种丰富的食品，食材，再把为客人提供最优质的服务作为使命。与“食”有关的最新信息和新鲜的食材形成一体，以实现丰富健康的生活为目标，贝壳花园从现在起关注食与人的关系，并持续做着各种各样的提案。,上海豫锦生活广场,P.10,第四部分商场层面分布以及商品分布（B1),美食城,上海豫锦生活广场,P.11,第四部分商场层面分布以及商品分布（B1),琳琅满目的日本食品,上海豫锦生活广场,P.12,第四部分商场层面分布以及商品分布（1F),上海豫锦生活广场,P.13,各类中高档化妆品,第四部分商场层面分布以及商品分布（1F),上海豫锦生活广场,P.14,流行服饰,第四部分商场层面分布以及商品分布（1F),上海豫锦生活广场,P.15,第四部分商场层面分布以及商品分布（1F),珠宝饰品,上海豫锦生活广场,P.16,第四部分商场层面分布以及商品分布（1F),时尚鞋包,MSANSOLF,ENNGERY,MADEDEIDDOOD,上海豫锦生活广场,P.17,第四部分商场层面分布以及商品分布（2F),上海豫锦生活广场,P.18,第四部分商场层面分布以及商品分布（2F),美体、美容中心,上海豫锦生活广场,P.19,第四部分商场层面分布以及商品分布（2F),玩具及小商品,上海豫锦生活广场,P.20,第四部分商场层面分布以及商品分布（2F),家庭生活用品,上海豫锦生活广场,P.21,第四部分商场层面分布以及商品分布（3F),上海豫锦生活广场,P.22,日本工艺品及小商品,第四部分商场层面分布以及商品分布（3F),上海豫锦生活广场,P.23,音像制品,流行游戏,第四部分商场层面分布以及商品分布（3F),上海豫锦生活广场,P.24,现酿啤酒,第四部分商场层面分布以及商品分布（3F),书和漫画,上海豫锦生活广场,P.25,1、经营主体（起到担保、保证的作用）上海华侨科技发展有限公司（1）上海华侨科技发展有限公司是一家综合性的公司，是上海市华侨联合会的下属企业，有贸易、工厂等子公司及经营对日招商的大型工业园区。（2）上海华侨科技发展有限公司在日本有自己的子公司，即高松产业株式会社。通过该窗口与日本保持着广泛的中日文化交流和经济贸易往来。（3）上海华侨科技发展有限公司的高层领导有在日本留学的经验，所以对日本、对中国都相当了解。中层骨干中大多数也是日本留学的经验者。2、运营商：成立中日合资的商场经营管理公司经营管理公司有以下企业组成：（1）上海华侨科技发展有限公司（包括日本高松产业株式会社）（2）日本丸红株式会社（3）日本百货店协会（4）日本宝饰品协会（5）日本国际观光餐厅协会（6）日本国际贸易促进协会（该协会名誉会长为日本前首相桥本龙太郎）运营商的主要功能：（1）负责企画、规划。（2）负责招商。（3）各店的管理。（4）商品的统一引进、保管。（5）物业管理。,第五部分经营主体及运营商,上海豫锦生活广场,P.26,1、租赁期限：15年。2、租金：,*上述租金定义：（1）为开始营业始3年。（2）3年5年，租金上浮10%。（3）5年15年，租金再上浮10%。,第六部分租赁期限及租金,上海豫锦生活广场,P.27,签定意向书：根据双方研究情况，在12月5日之前签定意向书。签定基本合同书：在2004年12月31日之前，双方签定基本合同书规定双方的权利、义务。签定正式合同书：在2005年2月底以前，双方签定正式合同书。,第七部分相关日程和步骤,上海豫锦生活广场,
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