房地产项目投资与金融重大网教题库参考.doc

房地产项目投资与金融1、 下列属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力静态指标的为（） D、 资本金利润率 2、 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（） D、 5% 3、 固定付款法是指（）。 B、 .等额本息还款 4、 某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（ ）万元 B、137 5、 （ ）的建筑规模一般都在3万以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 A、市级购物中心6、 房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。 D、物质形态和货币形态 7、 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。 B、 盈亏平衡分析 8、 （）占地面积小，主要面向当地消费市场 B、 内圈工业区 9、 纳税人普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目余额的（）的可免征土地增值税 A、 20% 10、 （ ）是国家作为投资主体投入的资金 A、 财政资金 11、 房地产的（ ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 C、位置的固定性12、 一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法所确定的价格。 A、高于13、 毛地价由（ ）和土地使用权出让金组成 D、 基础设施配套建设费 14、 关于贷款担保说法错误的是（ ）。 B、贷款的担保人能取代借款人的信用状况。 15、 房地产抵押贷款的（）应当是具有完全民事行为能力的自然人和经工商行政管理部门核准登记的企事业法人等。 A、借款人 16、 处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为（）支付处分抵押房地产的费用 扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；剩余金额退还抵押人。 A、 17、 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）% 。 C、50 18、 预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入，作为（）房地产投资的那部分资金。 C、 后期 19、 旧城区投资的土地属于房地产的（） B、 二次开发 20、 下列不属于建筑物的是（ ）。 C、 门楼 21、 房地产投资收益率应归类于（） C、 房地产市场交易方面的信息22、 投资（ ）风险 A、 必然存在 23、 房地产银行常见存款按存款性质分为（）和商业性存款。 D、 .政策性存款 24、 钢混结构的耐用年限为（） D、 80100年 25、 码头属于以下的哪种房地产市场？（ ） D、 特殊物业市场 26、 印花税计收办法和标准为按房地产交易价格的（），买卖双方各负担一半。 C、 1 27、 我国商业用地的土地使用权出让最高年限为（ ）。 A、40 28、 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。 A、 .下降 29、 房地产投资决策分析的主要工作包括市场分析和（ ）。 B、 财务评价 30、 2003年中国人民银行发布了（）规范了商业银行对房地产企业的贷款，遏制房地产投资过快、结构失衡的势头。 A、 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知31、 房地产项目融资程序为（ ）。投资决策 融资模式与结构安排 融资决策 执行融资协议融资双方协商谈判 B、 32、 企业所得税的应纳税额按照应纳税所得额_的税率计算。 C、25% 33、 法定盈余公积金，按照可供分配利润的（）提取 B、 10% 34、 （）是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系得市场预测方法 A、 相关分析法 35、 通常情况下，（）是影响房地产投资价值的重要因素 B、 区位 36、 工程质量风险属于（）的风险 B、 开发建设期 37、 （）采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产当中来。 D、 . 房地产投资信托 38、 属于房地产投资财务效益指标中反映项目盈利能力动态指标的为（） A、 财务净现值 39、 下列费用中，不属于土地费用的是（） D、 .基础设施建设费 40、 规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过（） B、 80% 41、 下列哪项不属于房地产证券的特性？（） D、 集中性 42、 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。 D、 30 43、 商品证券形式包括（） C、 提货单 44、 在分析房地产价值时，若不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。 A、下降 45、 下列属于融资中介的是：（） B、 .商业银行46、 办公楼与商场酒店等都属于（）。 B、 商业房地产投资 47、 化工等工业应放置在（） D、 远郊工业区 48、 资本证券的形式包括（ ） D、 股票 49、 反映盈利能力的动态指标包括财务净现值和（）。 D、 .财务内部收益率 50、 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。 D、 相互影响性 51、 定量预测主要用于（ ） A、 短期预测 B、 中期预测 52、 房地产投资主体包括（）。 A、 政府 C、 企业 D、 个人 B、 银行 53、 征信调查中的5C原则包括（）。 A、 品行 B、 能力 C、 资本 D、 担保品 E、 状况54、 个人住房抵押贷款存在哪些风险（）。 A、 信用风险 B、 融资风险 C、 流动性风险 D、 操作性风险 55、 居住区一般位于（ ） A、 中央商业区与内圈工业区之间 D、 内圈工业区与外圈工业区之间 56、 房地产信用可划分为（ ）。 A、 房地产国家信用 B、 房地产商业信用 C、 房地产银行信用 D、 房地产消费信用 E、 房地产民间个人信用 57、 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ） A、变现性差 B、投资额巨大 C、投资回收周期长 D、需要专门的知识和经验58、 毛地价由（ ）组成 C、 基础设施配套建设费 D、 土地使用权出让金 59、 房地产物质性质方面的特征包括（ ） A、 固定性 B、 多样性 C、 单一性 E、 体积大 60、 在房地产建设前期准备阶段中主要完成的工作有（）。 A、判断项目投资方向 B、判定项目能否成立 C、确定资金筹措方案 D、确定项目投资规模 E、确定投资方案 61、 个人购房组合贷款是由（ ）贷款品种组成的贷款 B、 个人住房公积金抵押贷款 D、 商业性商品住房抵押贷款 62、 根据投资业务以及收入模式的不同，房地产产业投资基金大致可以分为（ ）三类产业投资基金。 A、 权益型 C、 抵押型 D、 混合型 63、 房地产开发企业项目融资资金来源一般分为（ ） A、 企业自有资金 B、 杠杆租赁融资 C、 合作开发 D、 房地产贷款 E、 预售楼盘 64、 房地产融资市场的融资主体包括（ ）。 A、 家庭 B、 企业 D、 特定的政府部65、 下列哪些房地产属于居住物业市场（） A、 普通住宅 B、 公寓 C、 别墅 66、 下列属于盈利指标的包括（ ）。 A、 资产报酬率 D、 销售利润率 E、 资产收益率 67、 下面对风险表述不准确的说法是（ ）。 A、 风险就是投资造成的损失 C、 风险的大小是固定不变的 68、 反映项目清偿能力的指标包括（）。 A、 投资回收期 B、 借款偿还期 C、 资产负债率 D、 流动比率 E、 速动比率 69、 风险处置方法主要有：（）。 A、 风险回避 B、 风险预控 C、 风险组合 D、 风险转移 E、 风险自留 70、 房地产信用主要有（ ）。 A、房地产国家信用 B、房地产商业信用 C、房地产银行信用 D、房地产消费信用 E、房地产民间个人信用 71、 下列选项中会影响项目区位选择的因素有（）。 A、 自然特征 B、 停车条件 C、 当前土地使用者的态度 D、 土地价格 E、 供求关系 72、 基础设施配套建设费包括（）。B、 大市政费 D、 四源费 73、 房地产投资外在效应分析的原则包括（ ） A、 客观性原则 B、 可比性原则 C、 统筹兼顾，从全局出发的原则 D、 定性与定量分析相结合的原则 74、 资产负债表的主体结构包括（）。 A、 资产 B、 负债 D、所有者权益 75、 房地产证券的特性是（）。 A、 可分割性 B、 风险性 C、 流通性 76、 在房地产项目的定位阶段，常用的市场调查方法是（ ）。 B、实地调查法 C、座谈会形式 77、 房地产信托基金的主要形式有（）。 A、 房地产信托基金 B、 房地产信托存款 C、 集资信托和代理集资 D、 资金信托 E、 共同投资基金 78、 一项投资活动应该具备以下哪些条件（ ）。 A、 具备投资主体 C、 必须有预期的投资目的 D、 通过一定的手段和方法 79、 基础产业，包括（ ）它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的，是经济发展的基础或前提。 A、 农业 C、基础工业 80、 房地产投资财务分析的目标是（ ） B、 测算清偿能力 D、 测算盈利能力 81、 下列属于金融市场范畴的有（）。 A、 银行的存贷款 B、 票据贴现 C、 同业拆借 D、 货币发行 E、 外汇与黄金的买卖 82、 房地产证券发行市场，又称为（ ） B、 房地产证券初级市场 C、 房地产证券一级市场83、 我国抵押贷款中不可作为抵押财产的主要包括（ ）。 B、土地所有权 E、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育医疗及其他社会公益设施 84、 下列关于个人住房公积金贷款说法正确的是（）。 A、 是商业银行接受住房公积金管理机构的委托发放的贷款，政策性较强 E、 其贷款对象是特定的 85、 购房抵押贷款是贷款银行以企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款，包括（ ）等。 B、 二手住房抵押贷款 C、 商品房抵押贷款 D、 职工住房抵押贷款 86、 根据中华人民共和国住房公积金管理条例，住房公积金管理的决策机构是住房公积金管理中心。（） 错误 87、 动拆迁信托不属于房地产信托业务的范畴 错误 88、 直接融资不受融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制，因此显得比较灵活 错误 89、 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。 错误 90、 资产负债表的主体结构包括资产、负债和所有者权益三大部分。 正确 91、 敏感性分析是对房地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润等）进行综合分析的一种技术经济分析方法。（） 错误 92、 经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于评价标准类指标。 错误 93、 可行性研究报告视项目规模大小、复杂程度不同而不同，但都要尽量用较多的语言仔细描述，运用生动的图表来表达分析者的意图。 错误 94、 信用以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。 错误 95、 国家颁布的建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001规定普通房屋和构筑物设计使用年限为40年。 错误 96、 有资质的房地产开发经营企业开发产品的合格率应达到95%。 错误98、 临界点是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入为零 正确 99、 房地产抵押是指抵押权人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为 错误 100、 房地产投资决策是指利用有效、准备的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案 正确101、 临界点分析分为不确定性分析和敏感性分析两种 错误 102、 教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税和消费税的税额为计征依据，附加率为3%计算缴纳 正确 103、 房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体的综合产业部门，属于第二产业。 错误 104、 开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用，如工资、办公费等。 错误 105、 房屋开发费中的公共配套设施建设费 ，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。 错误 106、 风险可能带来超出预期的损失，但不可能给投资人带来超出预期的收益。 错误 107、 现金流量是现金流入与现金流出的统称。 正确 108、 个人住房公积金贷款的贷款利率是按照中国人民银行利率政策结合贷款期限确定 错误 109、 住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤：资产池的形成证券化特别机构的设立与证券设计证券发行信用评级信用增级后续服务。 错误 110、 市场风险是由于企业的经营决策失误及经营管理不善带来的风险。 错误 111、 个人申请贷款的期限一般在20年以内，最长不超过30年；企事业单位申请贷款的期限最长不超过3年。个人最高贷款额度不超过购房合同房款的80%，企事业单位一般最高不超过购房合同房款的50%。 正确 112、 征信调查的途径一般包括自行调查和委托调查 正确 113、 混合房地产基金分为开放式混合房地产基金和封闭式混合房地产基金 正确 114、 风险处置的方法主要有风险回避、风险预控、风险组合、风险转移、风险自留。 正确 115、 房地产信托是指房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金 错误 116、 指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。它实际上是一种特殊的加权移动平均法。（） 正确 117、 具有城市商业、交通和信息中心功能的区域被称为城市的中央商业区 正确 118、 房地产商业信用是指企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用 正确 119、 房地产的认知价值扣除市场销售价格的余额即利润总额 错误 120、 德国储蓄性的房地产融资渠道中第一抵押贷款又可称为浮动利率贷款 错误 121、 房地产抵押贷款的贷款人在我国是指经中国人民银行批准，持有 _或，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构 考答案金融机构法人许可证；金融机构营业许可证122、 风险型决策又称为。 考答案随机型决策123、 是用以衡量企业短期偿债能力的重要依据考答案流动比率124、 证券按照权利内容划分，可以分为、和。 考答案商品证券；货币证券；资本证券124、 证券按照权利内容划分，可以分为、和。 125、 房地产市场分析的内容主要是_其又包括的调查与预测、的调查与预测 参考答案市场调查与市场预测，房地产投资环境，房地产市场状况126、 是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度。 参考答案共同投资基金127、 旧城区投资的土地属于房地产的 。 考答案二次开发128、 按照房地产寿命周期可将房地产投资风险划分、和。 考答案投资前期的风险 、 开发建设期间的风险 、 经营阶段的风险 、管理阶段的风险 。129、 房地产市场调查方法主要有、和。 参考答案普查法 、 抽样调查法 、 直接调查法 、 间接调查法 。130、 是现金流入与现金流出的统称。 参考答案现金流量131、 房地产融资市场的构成要素包括、和。 考答案融资主体，融资工具，融资中介132、 房地产投资外在效应分析的主要特征有和。考答案外在效应分析定量难、外在效应分析具有多面性133、 根据基金单位是否可增加或赎回，投资基金可分为和。 答案开放式基金, 封闭式基金134、 房地产开发企业流动资金贷款包括。考答案土地及商品房贷款135、 征信调查的途径一般包括和。 考答案自行调查；委托调查136、 房地产银行贷款种类包括和。答案房地产开发经营企业流动资金贷款和房产经营贷款137、 是指项目在项目寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。考答案财务内部收益率138、 德国储蓄性的房地产融资渠道中第一抵押贷款又可称为。 参考答案固定利率贷款139、 根据工业区的特点，可将工业分为、及。考答案内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区140、 对于一般大中型房地产开发项目，在阶段，进行外在效应分析时，具体工作可以分为筹备计划、确定项目目标与分析范围、选择分析指标、调查预测与确定分析基准等九个步骤。 考答案可行性研究 141、 房地产业之所以将成为我国的支柱性产业，原因在于房地产业可通过、 与 对经济社会的多方面带来影响 参考答案回顾效应、旁侧效应、前瞻效应142、 房地产投资财务数据估算包括、和程序。 参考答案熟悉项目概况 、 制定估算工作计划 、 收集资料、进行估算143、 是在职职工及其单位各自按规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。 参考答案住房公积金144、 标准差系数越大，该投资项目的风险越。考答案大145、 开发产品销售率指房地产开发经营企业考核期实现销售的 与 的 比值 参考答案房屋建筑面积；同期竣工的房屋建筑面积146、 房地产投资项目的决策经常会面临三种类型、以及。 参考答案确定型决策、风险型决策及不确定型决策147、 资产负债表的主体结构包括三大部分：、和。 参考答案资产、负债、 所有者权益148、 法定盈余公积金，按照可供分配利润的提取。参考答案10%149、 信托业务的特点包括、 考答案信任为本、财产权的转移性、利益的他益性 。150、 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为、等若干功能区。参考答案商业区, 居住区, 工业区151、 经济的外在效应 考答案当人们从事经济活动时，有时会给不参与同一经济活动的其他人造成影响（有利的影响和不利的影响）。经济学上把这种由某种经济活动所产生的、没有被市场承认的、对不参与同一经济活动的其他人造成的影响称为经济的外在效应。152、 房地产抵押 考答案抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为153、 住房公积金 参考答案在职职工及其单位各自按规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。154、 证券化融资 参考答案将所有权所派生的各种权益由证券机构用现金的方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者的融资过程155、 房地产业 考答案专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体的综合产业部门156、 房地产建设贷款参考答案银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款157、 房地产市场预测 考答案房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。158、 房地产投资决策 考答案利用有效、准备的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案159、 敏感因素 考答案敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素160、 房地产商业信用 参考答案企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用161、 资金信托业务 考答案信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务162、 房地产投资财务分析 考答案从房地产项目或企业投资角度进行的经济分析，即根据政府现行财税制度和有关法律、法规和规定，计算、分析房地产投资直接发生的财务收益和费用等方面的内容，从项目（企业）角度，考察盈利能力、清偿能力等财务状况，据此评价和判断项目在财务上的可行性163、 利润总额 考答案房地产企业在一定时期内生产经营活动的最终财务成果164、 房地产市场调查 考答案以房地产为特定对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记当和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动165、 临界点分析 参考答案临界点分析是对房地产投资项目中的各变量（开发或销售量、成本、销售利润等）进行综合分析的一种技术经济分析方法166、 证券参考答案各类商品、财产所有权、收益权或债权凭证的统称，是用以证明持券者拥有按照证券所载内容取得相应权益的权利的凭证167、 拆迁安置费 参考答案开发建设单位对被拆迁房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用168、 房地产投资项目方案比选 参考答案对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程169、 房地产信托基金 考答案房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金170、 市场效率 考答案市场传递产品和价格信息的功能171、 一房地产公司1998年第1季度到2002年第4季度实际销售量见表，如果预测2003年销售量为89200平方米，要求预测第3、4季度的销售量，用季节指数法计算,并加以说明。表 19982002年各季度的销售量 单位：平方米 季度 年份 1 2 3 4 合计 1998 13800 18700 27500 17500 77500 1999 14300 19800 26500 18400 79000 2000 13100 19400 24500 17000 74000 2001 15700 20000 28300 19400 83400 2002 15000 21400 27000 18500 82500 合计 71900 99300 134400 90800 396400 172、 设同类房地产的市场平均价为2600元/m2，专家们对3栋目标商品住宅楼的有关因素的权重系数及评分结果见下表： 项目 权重 分值分配 甲栋 乙栋 丙栋 质量 0.30 40 35 25 装修 0.15 30 40 30 环境 0.30 35 35 30 物业管理 0.15 40 30 30 开发商信誉 0.10 50 30 20 认知价值系数 1.00 试求三栋住宅楼的认知价值 参考答案根据上表的有关数据可得：这三栋住宅楼的平均分数为：100/3=33.3 甲栋住宅楼的得分为：400.3+300.15+350.3+400.15+500.1=38 乙栋住宅楼的得分为：350.3+400.15+350.3+300.15+300.1=34.5 丙栋住宅楼的得分为：250.3+300.15+300.3+300.15+200.1=38 甲栋住宅楼的认知价值系数=38/33.3=1.14 乙栋住宅楼的认知价值系数=34.5/33.3=1.04 丙栋住宅楼的认知价值系数=27.5/33.3=0.83 甲栋住宅楼的认知价值=26001.14=2964（元/ m2）乙栋住宅楼的认知价值=26001.04=2704（元/ m2）丙栋住宅楼的认知价值=26000.83=2158（元/ m2） 173、 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表：答：从上表分析可以看出，各因素的影响程度不一，具体如下： （1）由于住宅销售收入增加，定额流动资金周转天数缩短12天； （2）由于代建工程收入增加，定额流动资金周转天数缩短3天； （3）由于预收购房定金增加，定额流动资金周转天数缩短30天； （4）由于预收代建工程款增加，定额流动资金周转天数缩短5天； （5）由于在建工程资金占用增加，定额流动资金周转天数延长45天； （6）由于成品资金占用的较少，定额流动资金周转天数缩短4天； 由分析结果可见，虽然该企业本年度定额流动资金周转天数比上期缩短了9天，但由于在建工程资金占用的增加，使周转天数缩短时间损失了45天，应进一步分析原因，采取切实有效措施降低在建工程资金占用，为进一步缩短定额流动资金周转天数创造条件。174、 设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为1万平方米，开发所需的固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为1 000元/平方米，销售税税率为5%。若以售价、变动成本、固定成本、销量为不确定因素，试对该项目的经济指标预期利润进行单变量敏感性分析。 175、 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1 500元，总开发建筑面积2 000平方米，销售税税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元。（1）试计算该开发项目的预期利润。（2）假设该房地产公司拟实现目标利润50万元，问应该开发多少建筑面积？（3）假设其他因素不变，但欲实现开发利润40万元，问每平方米售价应定为多少？（4）假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现30万元的利润，每平方米变动成本应将为多少？（5）假设该房地产公司在其他因素不变的情况下，欲实现30万元的利润，固定成本应控制在什么水平？（6）试计算在所得税税率为33%时，该房地产公司欲实现20万元的税后利润，应开发并销售多少平方米的建筑面积？ 176、 解释抵押与房地产抵押的概念。 考答案抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为。房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。177、 简述房地产调查的程序。 考答案（1）、提出问题，确定调查的目的；（2）、决定收集资料的方法；（3）、设计调查表；（4）、选择；(5)、数据处理、分析与解释；(6)、提出调查报告178、 简述房地产证券化 答案房地产证券化是指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程。具体可包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。 房地产融资证券化是指房地产经营机构通过发行房地产证券（如股票或企业债券）筹集资金用于房地产领域的行为。 房地产资产证券化是指将非证券形态的、流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程。179、 房地产的投资主体有哪些？答案投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。他是相对于间接投资者而言的。1）政府，在中国，政府仍是重要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面大量的投资行为是国有企事业单位进行的；另一方面重大的房地产投资项目中，很多都是政府投资。2）企业，企业是房地产投资的主要主体。从经济成分看，房地产投资企业包括全民所有（即国有）、集体所有、个人所有、外资所有、股份制形式混合所有等。企业与国家作为投资主体的主要差别在于：企业是纯营利性的，而国家则是把全局利益和政治需要放在首位。3）个人，个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。180、 简述房地产项目融资的基本原则 参考答案项目融资结构和模式首先要观测分散风险的原则；坚持千方百计降低成本的原则；长期融资与短期融资相结合的原则；融资结构最优化原则。181、 什么是房地产融资保险？其险种主要有哪些？ 参考答案房地产融资保险是指房地产贷款的贷款人为了保障贷款资金的安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。 其包括的具体险种有：贷款抵押房屋保险；贷款建（修）房保险；商品房抵押贷款保证保险；其他保险，如商品房抵押贷款寿险，“房产反向抵押贷款”寿险等。182、 什么是房地产业及房地产市场？考答案房地产业是指从事房地产开发、经营、管理的行业。根据1985年5月国 务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。 房地产市场分狭义和广义的两类。 狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。 广义的房地产市场，包括土地的出让（批租）、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。183、 如何从狭义及广义两方面理解区位的概念？ 考答案区位，从狭义上来说就是项目所在的地理位置。广义的区位，还包括该地理位置所包含的文化、社会、政治、经济等等一系列背景。狭义上的区位是独一无二的。184、 房地产市场区域性强主要表现在哪里？ 参考答案1、不同地区市场发育和完善程度千差万别； 2、同一类型产品地域价差大； 3、市场供求圈小，市场辐射功能弱等。185、 简述敏感性分析的局限性 考答案1、敏感性分析对项目的不确定因素只能做程度上的评价，给出的风险因素变化范围是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低10%），而不能对其大小测定。 2、它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。 3、在分析某一因素变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的 ，因为各种因素的变动都存在着相关性。186、 简述房地产项目投资的主要不确定性因素。参考答案1、租售价格 2、土地费用 3、开发周期 4、建安工程费 5、融资成本 6、投资收益率187、 简述线性分析的应用条件。 考答案1、房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数； 2、房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去； 3、房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； 4、同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； 5、计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。188、 简述房地产投资财务分析的程序。 考答案1、分析和估算项目的财务数据 2、分析财务基本报表 3、分析财务效益指标 4、提出财务分析结论 5、进行不确定性分析189、 简述投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金的区别 考答案投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。投资基金具有“专家经营，组合投资，分散风险，收益同享”的特点。 产业投资基金，是指以投资基金形式存在的，对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的，利益共享、风险共担的集合投资制度，它的投资对象通常是基础产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金、不具备上市资格但却具有成长潜力的企业，目的在于通过投资促进这些企业的成长。 专门投资于房地产行业的产业投资基金就是房地产产业投资基金。190、 房地产银行的其他负债受信业务有哪些？ 参考答案房地产银行受信业务除了以存款形式表现出来的负债外，还包括其他负债受信。这主要包括向中央银行借款、同业借款、发行金融债券、证券回购、国际金融市场借款等。191、 分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。 由于土地使用权来源不同而不同。由一级地产市场（土地一级市场是指土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变，也就是通常所说的土地出让，或称土地批租，是整个房地产市场的龙头，也可以说土地一级市场把握了房地产市场的命脉）取得使用权的土地，其成本费用主要是土地出让金、征地拆迁费、七通一平（道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通与场地平整）费或三通一平（水通，电通，路通与场地平整）费等；由二级地产市场（土地二级市场是指城市土地使用者与城市土地使用者之间的市场，包括城市土地使用权转让市场和转租市场。与一级市场不同，二级市场土地供需运动不仅仅是单纯的土地供需运动，更多的是通过房地产供需运动来实现的。已经进入市场的土地有偿使用权整体转让形成了土地二级市场。土地三级市场：有偿土地使用权部分转让）上取得使用权的土地，其成本费主要是土地转让金，除了上述土地开发成本外，还要加入土地使用权进入流通领域后的费用，如管理费、维护费和各种摊销费用，还要加上土地开发必备的税费、利息及开发商应赚取的利润等。192、 为什么说房地产业是国民经济的基础性产业? 参考答案所谓基础性，是指一个产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 基础产业，包括农业、基础工业、基础设施。它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的，是经济发展的基础或前提。 产业的基础性和基础产业是两个概念。农业是整个国民经济的基础产业，而汽车工业和房地产业又是二三产业中的基础产业。 房地产业是国民经济的基本承载体，主要是说房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业，推动了工业化、城市化和现代化的进展，已经成为现代社会经济大系统中的一个重要的有机组成部分。 房地产业成为国民经济的基础性产业主要体现在以下五个方面： （1）房地产业是社会一切部门不可少缺少的物质条件； （2）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件； （3）房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础； （4）房地产业是城市环境革命、更新改造的重要动力； （5）房地产业是国民经济积累资金的重要来源。193、 简要论述房地产市场预测的方法 参考答案1直观判断法这是定性预测方法的统称。这种方法适用范围广、成本低、费时少，但受预测者的主观因素影响大，较难提供以准确数据为依据的预测值，在数据资料较少或不准的情况下，多采用此法。定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法。 2历史引伸法这是定量预测方法的统称。在占有若干统计资料、预测对象的未来受突发性因素影响较小的情况下，选用适当的数学模型进行定量预测，可以得到比较满意的预测效果。但是，由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去，因此定量预测的结果出现误差也在所难免。此种方法包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等194、 分析国外的几种主要融资模式，其特点及融资渠道。参考答案（1）证券化融资为主的美国模式。这种融资方式主要发生在经济发达国家，尤其集中于实行消费者导向型市场经济模式的英国和美国其特点主要是公平、公开的住房信贷市场；完善的市场体系，灵活的融资方式；以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场；政府对房地产金融市场的全方位调控。 （2）储蓄融资为主的德国模式。房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家。这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控，既反对政府对经济放任自流，同时也反对政府对经济管制过紧。其特点主要是以专门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场；储蓄融资体系采用专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。其融资方式主要是：第一贷款，第二贷款，浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息贷款。 （3）社会福利基金融资为主的新加坡模式。新加坡公积金支付的特点为强制性；广泛性；稳定性；灵活性。而新加坡房地产融资渠道的构成主要是两种：个人买房的融资渠道，房地产开发商的融资渠道。195、 简要说明房地产投资的几种主要方式。参考答案所谓房地产投资方式，是指投资于房地产的可能途径。 首先从从房地产投资开发的对象分为：1）未开发的土地，也称为地产投资。是单纯的只投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。作为房地产投资对象的土地划分有两类：一是旧城区，二是新区开发。2）住宅。住宅是人类最基本的生存条件之一，故对这种房地产的需求一般较为稳定。投资于住宅房地产，既可以直接出售，也可以进行租赁经营。因此住宅是房地产投资的主要对象。3）商业房地产投资，包括了办公楼，商场，酒店等。这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。4）其他，如工业厂房和仓储性物业，休闲型物业等。其次房地产资金按资金投入方式分为:1）房地产投资信托 房地产投资信托（简称REITS）采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产当中来。2）房地产辛迪加 辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式。房地产辛迪加通常采用有限合伙方式。有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成。3）混合房地产基金 由于混合房地产基金的投资额庞大，可以达到较好的分散风险的效果。缺点是除了对参与者资金量要求太高之外，还有缺乏流动性及投资时限较长。4）房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券 所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款正确，然后通过出售证券融通资金的一种活动。 购买抵押贷款证券的投资者可以间接地获得房地产投资的收益。5）直接购置房地产，也可以称为房地产置业投资。指的是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资方式。196、 什么叫住房抵押贷款证券化？试论述住房抵押贷款证券化运作的相关内容。 住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度。 它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构（Special Purpose Vehicle,SPV）然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（Mortgage Backed Securities,MBS）的行为。 住房抵押贷款证券化的实质是把住房抵押贷款合同经过技术处理后在债券市场上出售。其核心是把抵押贷款合同及其相关文件转化成为具有法律效力且可以在金融市场上流通的证券，通过成本核算确定证券发行价格，达到合理分散贷款风险和融通资金的目的。住房抵押贷款的运作具体包括以下内容： 1）住房抵押贷款证券化的主体 发起人、发行人、服务人、信用增级人、信用评级人、受托人 2）住房抵押贷款证券化的工具 住房抵押贷款证券化的证券主要选择债券形式，根据被证券化的住房抵押贷款所有权转移与否、投资者是否承担住房抵押贷款提前偿付而面临再投资风险以及住房抵押贷款证券化的现金流等的不同，可划分为：过手证券、资产支持债券、转付债券。 3）住房抵押贷款证券化的基本运作模式 住房抵押贷款证券化的基本做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由SPV通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤：资产池的形成证券化特别机构的设立与证券设计信用增级信用评级证券发行后续服务。197、 简述风险规避和控制的主要方法 答案1风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。 2风险预控 风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。 3风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。 4风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。198、 谈谈房地产投资的影响因素（经济方面）考答案A宏观经济因素 1、货币政策方面 由于房地产投资金额庞大，因此利率高低对投资成本的影响很大。影响利率的最主要因素之一就是经济体系内可贷资金的数量（俗称“银根”）。 2、财政政策方面 为了带动经济景气，政府通常进行各种基础设施建设。大规模的政府财政支出，通常会带动整体经济与地方经济的发展，对房地产的发展有利。 在投资项目一定的条件下，公共部门投资的增加可能会挤掉私有企业的投资，即存在财政的挤出效应。 公共部门参与资金市场或资本市场竞逐有限的资金可能会引发利率的上扬，从而对房地产市场产生负面影响；政府为谋求财政收支平衡或缩小贫富差距等政策目标所调整的各项税率（包括土地增值税、房屋税、遗产税、所得税等），都深深影响房地产投资的报酬率。 B 区域经济因素 1、区域产业的性质 不同的产业形态提供不同种类的就业机会，这往往决定了各个区域不同层次的就业人口、人口结构以及收入水平等。这些差异也使得房地产的需求不同，包括不同种类的房地产以及不同的数量需求。 2、区域产业的多样性 一定区域内产业的形态越多，而且其对地方经济的影响力越均衡，则区域的经济越稳固。反之区域的经济则不稳定。 房地产作为区域产业的组成部分，区域产业组成及结构情况的总体稳定性对其影响是明显的。 3、运输系统与资源 运输系统与资源对产业发展的影响是巨大的。城市往往是沿着运输线而发展的。资源的开发也会引起资金、人口的流入，进而推动区域经济的发展，推动区域房地产业的繁荣。199、 请简要论述区位和位置的含义。 参考答案区位和位置的含义区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。广义的位置，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。200、 分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。 由于土地使用权来源不同而不同。由一级地产市场（土地一级市场是指土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变，也就是通常所说的土地出让，或称土地批租，是整个房地产市场的龙头，也可以说土地一级市场把握了房地产市场的命脉）取得使用权的土地，其成本费用主要是土地出让金、征地拆迁费、七通一平（道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通与场地平整）费或三通一平（水通，电通，路通与场地平整）费等；由二级地产市场（土地二级市场是指城市土地使用者与城市土地使用者之间的市场，包括城市土地使用权转让市场和转租市场。与一级市场不同，二级市场土地供需运动不仅仅是单纯的土地供需运动，更多的是通过房地产供需运动来实现的。已经进入市场的土地有偿使用权整体转让形成了土地二级市场。土地三级市场：有偿土地使用权部分转让）上取得使用权的土地，其成本费主要是土地转让金，除了