《房地产建筑业营改增全面准备与应对策略》肖太寿.ppt

房地产建筑业营改增全面准备与应对策略,四大行业改革难点：,建筑业和不动产：纳税地点、汇总纳税、老合同金融保险业：业务形态多样、金融衍生工具、进销项核算生活服务业：进项发票取得、优惠政策延续、差额征税、汇总纳税。全国124892亿元增长4.8%；增值税31109亿元，营业税19313亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%。,营业税改增基本政策,各省税务机关全面推开营改增任务分解表.doc关于全面推开营业税改征增值税试点的通知36.doc附件1营业税改征增值税试点实施办法.doc附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定.doc附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定.doc附件4跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定.doc营改增若干征收管理事项的公告.doc,第一部分、营改增政策规定要点解析老项目老办法,1.增值税价外税-不计成本2.增值税纳税人-负责人制3.增值税税率-3，5，11，174.纳税地点：机构地，项目地。5.增值税计算方法：一般和简易6.进项税抵扣：除不允许外可抵扣最大的特点，税负可以转嫁。计算方法：销项税额进项税额,一、哪些行为（行业）新纳入增值税范畴,增值税征税不是对行业，是对增值税应税行为。不管你属于什么行业，凡是属于增值税应税行为即为缴纳该增值税的充分必要条件。营改增，就是哪些原来属于征收营业税的行为，改为征收增值税。房地产业建筑业金融保险业、生活服务业,二、营改增企业适用税率政策,三、“建筑服务”新政要点,1、税率由3%改为11%，进项可以抵扣。2、老项目，可适用3%简易征税。3、清包工的项目，可适用3%简易征收。4、甲方供材项目，可适用3%简易征税。5、新事物，2%的预征率。6、在项目所在地扣除分包款后，再按差额预征增值税。7、按3%征收率简易征收的项目，分包的费用允许在总收入中扣除。,四、金融服务新政要点,1、税率由5%改为6%，进项可以抵扣。2、利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣。3、银行间同业拆借免税。4、金融商品买卖按差额纳税。5、融资租赁售后回租并入金融服务。税率改变小，影响整体不大，融资租赁影响较大，金融行业没有过渡政策。,五、“生活服务”新政要点,1、税率有5%改为6%，进项可以抵扣。2、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣。3、住宿业硕果犹存，增加了筹划空间及风险。4、代理服务可按差额计税。5、旅游服务可按差额计税。餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣，税率提高了1个点，但是餐饮业本身可以进项抵扣，会冲减影响并可能降低税负。,六、“销售不动产”新政要点,1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。,第二部分：房地产建筑业营改增应对策略与筹划方向,一、营改增前必须面对的工作事项1.自身经营范围的评估；2.营改增后的税负变化；3.财务核算方式的改变；4.发票的领购、开具、纳税申报的改变；5.上下游供应链的影响；6.可能带来的潜在的发展机遇等。发票！发票！经营成败必将靠发票！,经验丰富会计支持，缴税专户，申报日账户金额不超过税款,三、具体操作层面应该做点什么,1.通知客户价格及发票变化；(已签合同/未签合同)2.加强对取得增值税专用发票的管控(培养习惯)3.选择供应商合作并及时取得增值税专用发。4.梳理现有的采购合同和销售合同，合同的订立要更为细致并修改合同模板（含税价，发票条款）5.日常管理方式报表体现增值税特色6.可暂时推迟不急需的采购7.了解并积极申请税收优惠。8.制定系统升级改造行动计划及发票风险管控体系,选择一般纳税人或简易计税方法,1，交易主要对手是否是单位还是个人。2，留抵税额是否能消化？3，简易方法全额纳税与一般方法差额纳税的预估。3，三年内是否有大额投资或其它进项税？4，三年内对手是否有变化？5，可以先不选择简易？以后随时简易？6，出租谨慎选择简易。,三、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？,1，资金是否结算完毕？2，是否已全部申报营业税？3，发票是否开具？缴纳营业税必须开票！4，对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？5，发票缴销后后续事项如何处理？6，修改票据报销制度，要增票。问：延期开发票是否可以抵扣增值税？跨期发票能否抵扣进项税.doc,4月30日前处理好所有营业税。,试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。,四、营改增前后与供应商的博弈,梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。,五、营改增前后甲方与施工方的博弈要点,招标价格是否变化，预算调整1，甲方供材料发票开具与付款2，代扣水电费的发票处理3，建筑业预付款比例4，发票开具时间5，质保金发票等等。,六、怎样提高可抵扣进项税额合同中规定发票条款即是防范风险也是一种节税策略.doc,修改销售、采购内控流程，体现增值税了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如果不能，也行，降价或不买。,七、怎样提高可抵扣进项税额？可以抵扣增值税的范围是怎样规定的？,第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,进项税额构成要件：,1、必须取得增值税专用发票，普通发票没用2、增值税专用发票必须通过税务局认证3、必须及时申报抵扣4、必须用于生产经营，集体福利和个人消费除外，特别注意非正常损失房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc建筑业可以抵扣增值税的范围.doc,八、房地产建筑业企业集团营改增准备工作方案要点（2015）.docx,成立应对小组1、成立平台公司：供应链、劳务派遣2、重新审阅合同版本3、梳理集团各项目运营情况4、核实供应商纳税资质5、梳理甲方直接采购抵扣应对方案6、提前规划各项目成本结算工作安排7、梳理各项目甲方项目业主信息,第三部分、房地产行业营改增主要税务问题及应对策略,1、房地产老项目新项目怎样划分？不同处理税率是多少？房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更,一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,4，对于不同类的房产即住宅、商业、车位、政府工程，是否采用不同的增值税政策？,第五十三条纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。住宅、商业地产、车位，如有多重属性，如何进行增值税处理？,6，存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？项目划断，同一公司可以不同税率,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,7，不动产抵扣要点,1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。,8，营改增时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？,老项目建筑工程施工许可证。与施工许可证为准，区分一般计税方法，简易计税方法。,9、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？,营改增后，一级开发商仍然可以按净额缴纳增值税？拆迁补偿回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？,10、取得土地支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额支付的土地出让金可以抵扣进项税11%支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？抵扣票据认定？,11、资金成本利息方面、融资费用如何抵扣进项税？,贷款服务不可以抵扣。小额贷款公司、典当行、信托公司、委托贷款、民间借贷。发票怎样取得？个人收取利息可以开增值税发票吗？纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,12、开发配套设施是否视同销售？产权属于政府、全体业主所有的，进项税怎样抵扣？,代建，房地产公司代理业增值税如何处理？项目公司开发建造的配套设施包括居委会用房、会所、物业管理场所、变电、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、医院、邮电通讯、人防等公共设施，是否视同销售？还是进项税转出？其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？,13、是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？怎样交税,.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,15、房产进行投资增值税处理？合作建房的增值税处理？,将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？投资应该缴纳增值税。合作建房分配时按营业税情况处理？土地增值税。,17、增值税纳税义务发生时间如何确定？,（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,18、营改增前后甲供材料的税务与发票处理,第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品进项税额外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税,19、房地产公司已经销售的期房但尚未缴付的房屋或工程如何征收增值税？,可以选择简易方法。已经收款部分开地税发票，到国税换增值税发票。面积差补增值税或退还营业税。,20、没有取得收入前是否可以认定为一般纳税人？,第四条年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。,22、现有的合同条款是否需要修订？运营结构、财务核算、预算、造价等等是否需要做出调整？如何做出调整？,经营模式、销售模式是否要改变？如何做出变更？过度政策的影响如何应对营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票，是否要赶在改征前为客户开具营业税发票2,24、代收费用问题,价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,25、不征收增值税项目的应用。,2.存款利息。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,26、销售价格偏高或偏低问题,第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类平均价格确定（二）按照其他纳税人最近时期销售同类价格确。（三）组成计税价格=成本（1+成本利润率）不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款,第四部分、建筑行业营改增主要税务问题及应对策略,（一）建筑服务1、工程服务2、安装服务3、修缮服务4、装饰服务5、其他建筑服务1、机构地申报纳税；建筑服务发生地预缴税款。2，老项目（2个判断标准）：可选择。简易：扣分包，3%。预缴与申报相同。一般：全额11%，分包应可取得抵扣凭证。预缴扣分包款的2%；申报正常进销核算。,新项目：,1、清包、甲供材项目：可选择。（1）、简易：扣分包，3%。预缴与申报相同。（2）、一般：全额11%，分包应可取得抵扣凭证。预缴扣分包款的2%；申报正常进销核算。2、一般项目：全额11%，分包应可取得抵扣凭证。预缴扣分包款的2%；申报正常进销核算。,1、工程挂靠业务还能做吗？尚未结束的怎么办？营改增后建筑安装企业挂靠的处理方法建议。,单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人,营改增后建安挂靠经营怎么办.doc,建筑劳务公司被挂靠账务及涉税问题.doc1，独立纳税：参考总局公告2012年57号公告24条。2，挂靠转化为分包、转包3，规范管理招标、合同、法律、财务统一4，统一采购5，发票总公司统一对外开，收入全部到总公司基本户，扣除税费再留增值税保证金11%，分三年支付,2、地材如沙石等取得不了进项税专用发票怎么办？,一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。销售简易办法：财税（2014）57号，以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。,3、支付的人工费能否抵扣进项税？如果不能抵扣又该怎么办？,一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。,一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,建筑业营改增纳税地点如何确定.doc,总机构所在地？项目所在地？省市县区？一项目一登记？项目部预缴2%总部汇缴？多退少补。关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告52.doc,5、甲方要求多开发票怎么办？,发票管理办法规定：“第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。,7、改革前已经完工但尚未结算的工程现在是不是要开具营业税发票？将来可否开具专用发票？,5月1日全部改为增值税，不能再开营业税发票了。纳税义务发生时间在4月30日的不允许开增值税专用发票。,8、已开工但改革时未完工的工程项目，是否可以掐段缴纳营业税和增值税？还是同一缴纳营业税或增值税？,建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,10、建筑公司新项目可否成为小规模纳税人实行简易征收的模式？,应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。,11，长期合同如多年完成总包合同如何处理？,一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内，营业税还是简易征收增值税？,13，施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？,（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,14，注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？,领购增值税专业发票有限额，如何处理？建筑业税率11%，是否转嫁销项税给开发公司？增值税申报是否在项目所在地申报？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？建筑业反映存在难以取得可以抵扣进项税的增值税专用发票的情况，对于部分难以取得增值税专用发票的成本，是否有特殊的处理方式？,15、营改增后总包、分包、转包、EPC？BT、BOT、BOO、PPP？总公司、分公司、项目总？承包？经营纳税人的确认与税务处理,简易方法分包处理试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。一般计税方法抵扣进荐税,16、建筑业可以抵扣增值税的范围.doc,（1）人工费（2）材料费（3）机械使用费（4）其他直接费（5）分包成本（6）间接费用,17，人工成本抵扣问题,1、劳务分包如何取得发票？2、层层转包如何处理？3、外包如何处理？4、临时用工如何处理？劳务用工无法取得进项税发票征税。应对之道，应尽快成立若干劳务公司，且成为一般纳税人，期望政府能对此有优惠政策。,管理成本进项税抵扣问题,5、业务招待费6、招标、围标费7、行业管理费用、上交费用8、管理人员工资费用9、你懂的费用10、现场材料库存的处理：如果未取得增票又用于试点后的工程，将升高税负，建议在试点前保持零库存甚至是负库存。,19、费用发票的取得问题：,在施工地租用的房子，宿舍、办公的房间，水电费、网费如何取得发票，房租如何取得发票抵扣；施工地临时雇佣的车辆，几百元的，如何进行账务处理，例如：吊装费；资产的加速折旧：5000元以内的资产，是否可以一次性进费用，有哪些不合理性吗？绿化工程如何签订合同、如何取得发票、如何入账；两个公司，无偿使用房产，如何进行账务处理？视同销售？,第五部分、房屋租赁与管理业务营改增准备与应对,1，租赁一般纳税人？一般计税方法？小规模纳税人？简易计税方法？2，租赁业税率？3，租赁期长跨期如何处理？4、租金一次性收取，如何处理？5、有免租期或第一次缴纳租金的时间滞后？6、确定租金缴纳的形式。固定费率法？递增？减费率。7、承租人违约金？出租方违约金如何缴纳增值税？,存量房产在营改增开始后出租，增值税如何处理？,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴3%税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。,其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。,物业管理企业营改增的应对,商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。500万，6%，小规模3%，设立分公司,代收费用问题,价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,物业管理企业营改增的业务,1、物业经营收入税务处理2、物业大修收入税务处理3、其他业务收入税务处理4、代收费用的税务处理5、材料物品采购处理6、职工薪酬7、公共设施维修保养费；绿化费；清洁卫生费；8、保安费；办公费；支付租赁费、承包费等。9、物业企业大修成本支出处理,