《住宅房地产投资》PPT课件.ppt

1,第6章住宅房地产投资,2,内容提要,一、引言2003-2008房地产政策汇总二、住宅房地产投资概述三、住宅房地产投资经济评价四、住宅房地产投资实例分析,3,一、引言2003-2008房地产政策汇总,2003年，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件）规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。,4,一、引言2003-2008房地产政策汇总,2004年，加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。2005年，国务院颁布关于切实稳定住房价格的通知和关于做好稳定住房价格工作的意见。把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务,5,一、引言2003-2008房地产政策汇总,2006年5月17日，国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面2006年5月29日，9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型）的标准。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。,6,一、引言2003-2008房地产政策汇总,2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。2006年10月30日，北京市银监局规定，所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。,7,一、引言2003-2008房地产政策汇总,2007年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系1）落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率2）土地增值税开征。2007年1月16日，国家税务总局下发中华人民共和国土地增值税暂行条例，规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。3）2007年3月16日物权法在“两会”得以通过。确定财产所有权的归属问题，规定住宅用地70年后自动续期。,8,一、引言2003-2008房地产政策汇总,4）央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。二套房贷首付款比例不得低于40%，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。5）限外政策升级。2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。6）8月1日，国务院颁布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（“24号文”）。加大保障房的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。7）9部委联合发布了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。,9,一、引言2003-2008房地产政策汇总,2008年上半年，继续施行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理。3次上调银行准备金率。2008下半年，4次下调银行准备金率，5次下调银行存贷款利率。2008年12月20日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中分为六大条，13小条。重点提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。,10,二、住宅房地产投资概述,1、购房原因：自住（刚性需求）、投资、投机2、如何判断市场投资需求和投机需求？1）投机者短期买卖交易更为频繁，有故意推动房价上涨的嫌疑2）投机者多数有买涨不买跌的心理3）租售比与房价收入比可以反映投机需求的多少国际认可的比较理想的房屋租售比约在1200到1100之间。根据70个城市抽样调查结果测算，2008年上半年，全国房屋租售比已经低于1400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋租售比也已达到1325，远低于理想水平的下限,11,二、住宅房地产投资概述,3、房地产投资需要考虑的几个主要因素：1）政策分析2）投资收益：出租、出售租售决策3）成本支出：经营成本、维护维修成本、税费支出等4）风险分析：政策变动、城市变迁、交易风险、房地产市场变化,12,二、住宅房地产投资概述,4、住宅房地产分类1）按建筑形式分：底层住宅（1-3层，别墅、联排住宅）、多层住宅（4-6层）、高层住宅（7层或7层以上）2）按照经营方式分：出售型住宅和租赁型住宅（市场型租赁住宅和政策性租赁住宅）3）按照价格构成：商品住宅和政策性住宅（经济适用房、限价房）,13,二、住宅房地产投资概述,5、住宅的基本功能要素及户型评价1）住宅的六大基本功能：起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习根据开放程度分类：公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等私密区：处理私人事务、睡眠休息，如卧室、卫生间、书房等根据活动特点：动区：活动比较频繁，走廊、客厅、厨房等静区：活动相对较少，卧室、书房,14,二、住宅房地产投资概述,2）对各功能空间面积的经济分析任何以种住宅户型的总面积及各功能分区的空间都要有一个基本的面积规范。太小则无法达到基本功能要求，太大则造成浪费。3）如何评价户型好坏？A动静分离B公私分离C主次分离：主人房间要与其它房间有所分离D干湿分离E朝向和通风效果较好,15,二、住宅房地产投资概述,6、常见住宅投资的类型及特点1）小户型（面积一般在50平方米以下）住宅投资特点A面积小，总价低，适合资金实力不是很雄厚的投资者B面积虽小、功能齐全，可以使房间单位租金得到提升C容易找到租户，控制时间较短D转售时容易找到买家,16,二、住宅房地产投资概述,2）别墅投资特点A收益率明显高于普通公寓。上海2006年别墅出租率达到80%以上，投资收益高达12%。B国民经济持续增长，居民收入普遍提高C国内外交往频繁，高端商务人士比重逐年增加D别墅用地审批严格，致使别墅供给增加较慢E别墅投资额较大，适合有大量资金的投资者,17,二、住宅房地产投资概述,7、住宅投资价值的主要影响因素A宏观经济形势：1998年、2008年经济危机的影响B住宅所处地段：交通、周边环境、配套设施等C政策影响：土地政策、信贷政策、房地产政策等D住宅的品质：户型、采光通风、楼盘布局、物业管理等,18,二、住宅房地产投资概述,8、散户住宅投资策略A短线操作，等待房价上涨时机。把握开发商操盘节奏，与“庄”共舞。B以租养房，赚取长期房屋升值价值。注意考察租金收入与租户特点。C购入毛坯房，利用装修增加附加值。,19,三、住宅房地产投资经济评价,1、住宅房地产投资现金流量分析1）住宅房地产持有期间现金流量A潜在总收入：所有的房子都能按照既定租金出租出去所得到的租金总收入。B空置损失及坏账损失C营业费用：物业管理费用、出租税费等D净营业收入：潜在租金收入-空置和坏账损失+其它收入-营业费用E房地产债务清偿：支付贷款余额利息；支付当期本金。利息偿还与本金偿还的区别？利息是作为借款的成本直接支付给银行，而本金的偿还可以使投资者的所有者权益增加（即本金虽然付给了银行，却还是属于投资者）,20,三、住宅房地产投资经济评价,2、住宅购买或出售时产生的现金流量图表6-2、6-3、6-4、6-5、6-6、6-71）商品房2）经济适用房3）房改房4）住房转让个人所得税计算标准图6-1,21,三、住宅房地产投资经济评价,3、住宅房地产投资租售决策分析出租收益与出售收益比较；考虑物业本身升值。课本图6-2和图6-34、房地产投资风险1）政策风险2）区域发展变迁风险3）交易风险专题讨论6-2P157,22,四、住宅房地产投资实例分析,实例：课本P158-P163,23,谢谢大家,