房地产法03-所有权制度.ppt

房地产法,主讲教师陈楚庭,第三课土地所有权制度,授课内容：土地所有权2.国家土地所有权和集体土地所有权3.土地征收,物权，指物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,财产所有权是财产所有权人在法律规定的范围内，对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。,国家所有权集体所有权私人所有权,土地,地块房屋,地产房产,土地所有权,土地使用权,房屋所有权,土地和土地分类,一、土地及土地分类：（一）土地：指有特定四至范围的陆地表面，是特定化的地块。经济属性：（1）土地属于自然资源，具有经济价值。（2）土地具有稀缺性。,土地和土地分类,二、我国的土地分类：1.按法律规定的土地用途分：（1）农用地：（2）建设用地：（3）未利用地：2.按土地权属性质分：（1）城市土地（2）农村土地,第一节土地所有权,一、土地所有权,(一)概念及特征：p27,土地所有权：指土地所有人在法律规定的范围内对其所有的土地享有的占有、使用、收益、处分的权利。,第一节土地所有权,一、土地所有权,（二）土地所有权的特征,（三）土地所有权的分类,（1）国家土地所有权（2）集体土地所有权,1.主体特定；2.禁止交易3.权属稳定；4.权能分离,第一节土地所有权,（二）土地所有权的分类,宪法第10条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。,法律依据：土地所有权的主体土地管理法第5条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。物权法第41条：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权；,第二节国家土地所有权,（一）概念：P27指以国家为所有权人，由国务院代表国家行使的对国有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。特征：1.权利主体是国家2.权利行使的主体是国家行政机关,法律依据：土地所有权的行使物权法第45条：国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定土地管理法第5条：国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。,第二节国家土地所有权,（二）内容：1.占有权能；2.使用权能；3.收益权能；4.处分权能；（三）国家所有权的行使：（1）国家代表行使；（2）通过让与部分权能实现（国家机关、事业单位、国企）（3）通过出让土地使用权,第二节国家土地所有权,宪法第10条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。,法律依据：土地所有权的行使物权法第45条：国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定土地管理法第5条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。,法律依据：物权法第53条：国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；物权法第54条：国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。,（三）国家土地所有权的客体：p27,(1)城市市区的土地。,(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的土地。,(3)国家依法征用的土地。,第二节国家土地所有权,(4)依法不属于集体所有的林地、划原、荒地、滩涂及其他土地。,(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。,(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,第一节土地所有权,（三）国家土地所有权的客体：p27,第三节集体土地所有权,一、概念：指由劳动群众集体对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。（一）范围：1.农村和城市郊区的土地、2.宅基地和自留山、自留地（二）权利主体：见土地管理法规定,法律依据：集体土地所有权的主体土地管理法第10条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。,法律依据：集体土地所有权的主体土地管理法第10条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。,第三节集体土地所有权,3.权利种类：（1）乡（镇）农民集体所有权（2）村农民集体所有权（3）村内农民集体所有权4.权利行使的特点：（1）受到国家法律的限制（对处分的禁止性规定）（2）受到集体组织成员共同意志的限制,比较：国家土地所有权与集体土地所有权1.主体的特异性；2.客体的差异性；3.内容的限制性；,第三节集体土地所有权,主体的特定性,客体的差异性：,内容的限制性：,第四节土地征收,一、土地征收的概念和法律特征1、概念：P160土地征收：指国家基于公共利益需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，由国家给予补偿的行为。土地征收的实质：？,第二节土地所有权,（二）土地所有权的分类,宪法第10条：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。,第三节集体土地征收,一、土地征收的概念和法律特征2征收的法律特征：（1）征地主体的唯一性。（2）征收是宪法、法律赋予国家的专有权力，具有行政性；（3）土地征收后所有权的性质发生转变。土地征收的实质：？,二、土地征收的审批权限和审批程序：（一）征用土地的审批权限：土地征收，实行国务院和省级人民政府审批两级制。,二、土地征收的审批权限和审批程序：（二）征用土地的程序：1.用地者提出申请；2.土地管理机关报批；3.县级以上地方人民政府予以公告，并组织实施；4.划拨土地。,三、土地征收的补偿及安置：（一）征地补偿费：包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（二）土地补偿费的标准：P44-451.土地补偿费：被征用前3年平均年产值的610倍；2.安置补助费：每个人的安置补助费为该耕地被征用前3年平均产值的46倍。土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。,（二）土地补偿费的标准：3.地上附着物补偿费：范围：建筑物、构筑物、林木、果树、经济林标准：按规定补偿4.青苗的补偿费：范围：农作物、蔬菜、苗木、鱼苗标准：按规定补偿,三、征收土地的补偿：（三）征地补偿费的使用：土地补偿费和安置补助费属于专用款项，应由农村集体经济组织统一管理和使用。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。,第三节集体土地征收,探讨：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。什么“公共利益”？国家利益？商业利益？,第三节土地征收,什么“公共利益”？建设用地主要有三种情况：（1）国家进行公共设施及公益事业建设需要使用集体所有的土地；（2）国有企事业单位需要使用集体所有的土地；（3）需要办理出让手续的土地。,2010年9月10日江西抚州暴力拆迁案,2009年11月四川成都金牛区唐福珍自焚抗议暴力拆迁,（二）我国的土地分类1.按法律规定的土地用途分：（1）农用地：指直接用于农业生产的土地。（2）建设用地：指直接用于建造建筑物、构筑物的土地。（3）未利用地：指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。,（二）我国的土地分类2.按土地权属性质分：城市土地和农村土地。（1）城市土地是归属国家所有的土地。（2）农村土地是归属农民集体所有。,（二）我国的土地分类2.按土地权属性质分：城市土地和农村土地。（1）城市土地是归属国家所有的土地。（2）农村土地是归属农民集体所有。,第二节土地所有权,一、土地所有权,（三）土地所有权行使的要求,1.维护土地公有制度；2.实行耕地保护制度；3.实行土地用途管制；4.国家通过征收取得集体土地。,第三节集体土地征收,一、土地征收的概念和法律特征2征收的法律特征：（1）征收主体双方都是特定的；（2）征收是宪法、法律赋予国家的专有权力，具有强制性、单向性；（3）土地征收后所有权的性质发生转变。土地征收的实质：国家在下对土地的强制性购买.,