资源描述
1,项目整体发展构思,整体开发节奏的把控整体规划的构思项目资金平衡运作,2,本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件，现金流的关键节点是第一阶段,为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了20062008年的项目财务经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口：,资金入口：,公园建设费用：约0.9亿（建设时期可机动）,自有资金：2亿,银行贷款：预计约1亿,预售回款,其他股权或者非股权融资,资金出口：,土地拆迁补偿费：已交纳1亿，剩余2.4亿又分为房屋建设用地拆迁补偿1.4亿和公园用地拆迁补偿1亿元,市政道路建设费用：约1亿,还建房建设费用：约1.2亿（18个月完成）,项目房屋建设与报建费用,已确定的,未确定的,可机动的,不可机动的,3,项目现金流平衡计算2007年资金压力大，资金缺口约1亿,5111,5111,10222,二阶段销售收入,3414,3414,6829,5122,5122,10243,一阶段销售收入,11999,11328,10254,1787,764,1451,1099,1284,820,400,650,累计资金盈余,671,1075,8467,1023,-687,351,-185,465,420,-250,650,项目资金平衡情况,7000,2000,其他融资,6000,3000,1000,银行贷款支付,4000,5000,11000,自有资金支付,671,1075,8467,1023,-687,-6649,-8185,-2535,-4580,-5250,-10350,700,700,财务费用,286,286,572,191,191,382,287,287,574,销售税金,229,200,100,150,219,300,200,300,859,500,营销推广,172,150,100,50,158,160,120,120,257,50,不可预见费,100,100,83,100,175,100,100,150,183,100,100,管理费,1768,500,300,500,室外环境,3341,3000,500,100,500,1935,2500,3000,2941,500,建安费用,132,200,300,600,90,100,100,100,510,300,100,市政代收费,180,100,100,500,200,300,150,前期工程费,1000,3000,3000,3000,2000,回迁建设费,7000,7000,10000,补偿费,7000,3000,道路建设,4440,4036,1755,2391,4101,13477,13307,7657,14824,5250,10350,现金支出,5111,5111,10222,3414,3414,6829,5122,5122,10243,0,0,现金收入,4Q,3Q,2Q,1Q,4Q,3Q,2Q,1Q,4Q,3Q,2Q,2008年,2007年,2006年,结论：2007年资金压力大，特别在年中两个季度项目资金缺口约为1亿在弥补2007年的资金缺口以后，基本上从2008年初现金流开始平衡,注：粉红色现金流入数据预测的销售收入粉红色现金流出数据范围内可机动的支出销售收入发生时点为房屋的销售时间工程建设款支付与工程进度一致,4,对项目资金运作建议如何以3亿资金启动项目并且平衡项目资金以补足资金缺口，,在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付方式上具有一定的机动性。合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支付方式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下：,控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间；考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包；如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力,在现金流出方面,保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款；尽量加快销售速度，提前第二阶段的开发时间,在现金流入方面,5,调整后的资金平衡方案3亿资金运作本项目，加速销售回现，以房屋抵部分工程款,6,项目启动期开发成本估算和盈利分析税前利润率超过22%，相对较为理想,
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