城市住房问题研究PPT.ppt

第五章,城市住房问题研究,2009,导言,年月国务院发布国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，开启了城镇住房制度正式改革之路，这标志着全面推进原有公共住房市场化改革的开始。但也正是因为住房制度的市场化改革，社会上的相当一部分群体感到买房困难，特别是经历住房制度改革的下一代人，在面对结婚急需用房时，对现行改革制度与成果表现出极大的不理解，甚至不满。住房分配制度要不要改，怎样改？如何做到居者有其屋？保障性住房建设成为摆在改革者面前的头等大事。,第一节城市住房基本理论,一、城市住房的内涵指城市中已经建成或即将建成的，具有使用功能和经济效用的各类可供居住的房屋、房屋所在的房基地及之相配套的各类公用设施的总称。1、住房必须座落在城市之中2、住房必须最终具有使用价值3、住房是用于居住的房地产4、住房是房产与地产的统一,二、城市住房的几个外延概念,1、房地产2、物业3、不动产,三、城市住房的特点,1、使用的长期性土地永续性、房屋寿命长、70年规定2、位置的固定性空间方位固定，亦称不动产3、建设的周期长受气候条件、施工工艺、工程验收等因素影响4、投资额度大土地价格、竞价地租、材料价格、劳动力价格、建筑格局5、保值增值性,6、建筑形式上的多样性7、受政策影响大政府规划导致升值或贬值或者迁离原居住地住房建设受国家政策调控，如“国六条”,四、城市住房的分类,（一）保障性公共住房经济适用房经济适用房指由政府出资扶持的具有经济性、适用性两方面特点的社会保障住房。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。,廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。另外还包括：机关、企事业单位的自有集资住宅、未进行房改的公有住房、广州等地出现的“租售房”。一部分政策限价商品房也具有公共性。（二）商品住房商品住房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅。,五、城市住房市场,（一）城市住房市场的特点1、权属性交易2、经营行为多样性3、成交价格受诸多因素影响供求、地价、物业周边环境、房屋质量4、住房一级二级市场供应量均受政策影响例如：2007年国务院“24号文件”：“加快经济适用房、廉租房、限价房、90平米以下中小户型建设，”,(二)城市住房市场的分类1、按交易场所分为有形与无形市场有形市场：售房处、房展会、租赁中心、转换中心、中介公司无形市场：报纸、网络、广播等私人交易形式。2、按交易的法律规则分为合法市场与非法市场3、按交易内容分为：买卖市场、租赁市场、转换市场等等,第二节我国城镇住房制度改革,一、我国城镇住房制度相关概念1、福利性实物分配制度（福利分房）福利分房是新中国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在计划经济中，人们所有的劳动剩余价值由国家统一支配，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。2、市场化货币分配制度（货币化分房）货币化分房是由政府和企业拿出一部分资金对无房的单位干部和职工进行数额不等的补贴，职工按规定申领住房补贴、提取住房公积金、申请住房贷款，到市场购买住房的制度。在分配形式上，由住房的实物分配改变为货币分配，在分配对象上，由以家庭为对象分配住房改变为以职工为对象分配货币。,二、福利分房制度的特点,1、房屋的分配实际上是一种福利待遇。有些单位完全不收费,有些单位则象征性地收一点租金，居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，国家每年还要拿出大量的资金，用于补贴住房维修和管理方面的开支，2、等靠要思想严重“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住3、政府有绝对自主权国家定面积、定户型、定租金(收上来维护房子)，4、产权国有无法转卖、限制转租，5、排班站队在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低等等来排分房的时间、分房的面积等等。6、人们心态平和那个时候的人们并不担心没有房子住，只是时间长短、房屋面积的大小问题。,三、福利分房的弊端,1、部门利益很难打破，有悖于社会公平。一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。2、福利分房子很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的没有混开的人，则分的差房子乃至分布上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。某些单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果。3、财政和各单位均不堪重负4、百姓日益多样化的住房需求得不到满足5、无恒产无恒心,四、我国城镇住房制度改革的推动力,1、长期福利性实物分房制度给财政带来巨大压力2、国家领导人的关注1980年4月2日，邓小平同中央负责人谈长期规划问题，在谈到建筑业和住宅问题时指出：从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的一个重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要的产业部门。建筑业发展起来，可以解决大量人口的就业问题，可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。在长期规划中必须把这个问题放在重要地位。他还说：要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售之后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。不同地区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。-邓小平思想年谱（19751997），中央文献出版社，1998年11月版，第150-151页。,五、我国城镇住房制度改革的轨迹,中国城镇住房制度改革（“房改”），从1979年试行全价销售住房开始，到1998年，大致至可以划分为四个阶段。（一）试点售房阶段（19791985年）（二）提租补贴阶段（19861990年）（三）以售带租阶段（19911993年）（四）全面推进阶段（19941998年）,（一）试点售房阶段（19791985年）,1980年6月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式实行允许住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。在此前后，部分城市开始进行以出售房为主要内容的单项改革探索。19791985年房政策的重点是试售住房，可以分为全价套房与补贴售房两种。全价售房的成绩不很理想，据不完全统计，到1981年底，全国试点城镇售出的住房只有3000余套，所以全价售房很快被贴售房所取代。1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点，试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付13的房价款，其余23由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。补贴售房虽然售价略高于全价售房的价格水平，但由于地方政府和单位补贴了23，大大减轻了职工家庭的购房负担，一般家庭大约用两年的收入即可购买一套普通新建住房，因此推行起来相对顺利。但是，补贴售房受到一企业与地方政府的强烈反对，因为23购房款需由企业和地方政府补贴（地方政府提供的补贴多数转由企业承担），从而造成购房职工越多，企业需承担补贴量越大的情况，不能实现住房资金的自我循环。同时，由于补贴售房未触及低租金制，多数居民仍不愿自己花钱购房。1985年，补贴售房被视为低价售房而取消。,（二）提租补贴阶段（19861990年）,由于全价售房与补贴售房在实践中受挫，有关部门遂转向研究改革公房租金的可能性。实际上调整公房租金思路的提出与试点售房的进行几乎是在同时，但由于其牵涉面更广，对社会的震动更大，需要克服的阻力更多，所以直到补贴售房被否定后，才于80年代中期正式出台。1988年初国务如开第一次全国住房制度改革工作会议，并于当年2月印发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案（国发198811号），宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。第一步改革旨在通过全面提高租金，做到以租养房，促进购房，从而实现住房资金的良性循环，并抑制不合理的住房需求。第二步改革则是理顺分配关系（补贴计入工资、计入企业成本），提高职工的经济负担能力，进一步实行住房的商品化、社会化和专业化。这是中国政府出台的第一个房改总体方案，一般称之为提租补贴方案。提租补贴方案的主要政策构架是：根据住房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素，合理调整公房租金；同时根据调租幅度，发放一定数量的住房券，用于抵交新增租金；住房券按个人工资的一定比例发放，坚持多住房多交租和少住房可利国的分配原则，改变以往等级制的分配方式；建立城镇、企事业单位和个人的三级住房基金，以形成稳定的住房资金来源；积极组织出售公有住房，同进进行财政、金融和信贷方面的配套改革。这一改革，在烟台、蚌埠、唐山以及深圳、成都等地都取得了较好的成绩，然而遗憾的是，中国不久就发生了严重的通货膨胀，考虑到如果继续实施提租补贴方案，在成本推进效应的作用下，有可能导致进一步的通货膨胀，使经济形势更趋于恶化。同时，由于提租方案触及了部分当权者的利益，因而遭到一些执行者的抵制和反对，于是原计划用35年完成的提租补贴方案，未全面推开就夭折了。,（三）以售带租阶段（19911993年）,1991年6月国务院发布关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知（国发199130号），在继续提出合理地调整现有公房租金、出售公有住房的同时，强调实行新房新政策，使新建住房不再进入旧的住房体制，有利于今后住房制度及住房改革的顺利进行。这一时期的政策取向开始转变，希望通过新房新政策的方式，避开存量住房提租的阻力，通过在外围实行增量房改，使住房新制度在量逐渐累计，最终实现质变。1991年10月，召开了全国第二次住房制度改革工作会议。10月17日，国务院批转了国务院住房制度改革领导小组起草的关于全面推进城镇住房制度改革的意见（以下简称意见）。意见提出了城镇住房制度改革的总目标和分阶段目标。在总目标首先肯定城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，除重申1991年6月国务院通知的主要精神外，还提出按照社会主义有计划商品经济的要求，从改革公房低租金着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度。在分阶段目标中，“八五”计划期间以改变低租金、无偿分配为基本点，公房租金计划租标准力度达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）水平；到2000年，公房租金标准要努力达到包含五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房地税）的成本租金水平。长期目标是住房租金达到包含八项因素（在五个因素基础上加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，完善住房机制的转换，实现住房商品化、社会化。与此同时，各地方政府的房改房也陆续公面实施。在实施中，一些大城市的运作比较规范，部分中小城市则相对较差，致使优惠比例越来越大，低价住房之风再次蔓延，房改第三次进入低价售房的怪圈。1992年6月，国务院房改工作会议再次提出制止低价售房。,（四）全面推进阶段（19941998年）,1994年7月发布的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发43号，以下简称决定），对进行城镇住房制度改革的根本目的、基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定。这次住房制度改革，一是全面推行住房公积金制度。二是积极推进租金改革，要在职工家庭合理支出范围内加大租金改革，实行新房新租；到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15。三是稳步出售公有住房，对不同收入家庭按不同价格售房，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，对于确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。四是加快建立经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场。国务院希望通过一系列的改革，争取到20世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。1995年2月6日，国务院办公厅发出转发国务院住房制度改革领导小组国家安居工程实施方案的通知，安居工程正式开始运行。决定出台后，各地根据决定的精神，纷纷制定出来本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面都取得较大的进展。1998年6月底，全国归集住房公积金总额已达980亿元。1997年底，35个在中城市的公房租金平均为每平方米1.29元，在原有基础上有了较大的提高，深圳等城市已率先达到成本租金水平。公房出售在1996年以后也有了相当迅速的进展，到1998年中，全国城镇自有住房占全部住房的比例已超过相当迅速的进展，到1998年中，全国城镇自有住房占全部住房的比例已超过50，部分省市已超过60。安居工程的进展也相当迅速，1997年底的建设规模为7159平方米，解决了65万户城镇居民的住房问题；1998年上半年分两批下达的计划建设规模为10649万平方米，合计已经超出安居工程的最初计划总量。,五、住房市场化货币分配制度的局限,(一)住房货币分配尚未形成稳定有序的资金来源渠道。住房货币分配是对过去几十年单位住房欠账的补偿，需要巨大的资金支出，新的资金渠道难以落实，而原有不规范的购建房资金来源又被截断，制约了住房货币分配的实施。(二)部分单位在实施住房分配货币化时重还账，而轻制度建设部分单位制定和实施住房分配货币化方案时，重心往往放在现有职工(甚至是离退休职工)在住房方面既得利益的填平补齐上，力图通过这次住房分配制度改革把几十年造成的住房分配不公、苦乐不均的问题彻底解决。但这在多数城市来讲，短期之内都是难以办到的，最后，往往不得不放慢脚步。住房货币分配迟迟不实行，对于那些在停止住房实物分配以后参加工作的职工来说又会增加新欠账，从而不断加大改革成本。(三)房改配套政策和相关经济环境对货币分配还存在很大的束缚以住房分配制度改革为中心的住房制度改革是一项巨大的系统工程，需要有工资、价格、税收、土地、金融、国企改革等多方面相关制度的配套改革，共同推进，这些配套改革的滞后，会大大束缚房改的进程，也加大了房改的难度。比如，工资改革的滞后一直是深化住房分配制度改革重要的阻碍因素。由于工资制度改革始终没有与住房制度改革相结合，每次增加职工工资都与职工住房消费问题挂不上钩，房改成本始终做为增加职工工资以外的投入，给政府和企业造成了一种额外负担，更使得房改工作步履维艰。在当前，住房货币分配同样受到了工资制度改革制约。（四）商品房价格虚高，百姓买不起房，买不到房（房改下一代）,视角一找对象容易结婚难,曾经一段时间，在国内不少网站和论坛上，盛传着一介“黑色冷笑话”：生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻职员们，有一天一起做一道“解析题”，看看在各地“娶一个老婆的成本究竟是多少”。南京人首先给出答案：娶一个南京老婆的成本是人民币60万。此言一出，一片哗然。南京人的算法很明朗：房屋一套(市区80平米，均价6000元)48万5万元中等装修3万元家电及家具度蜜月办婚礼等费用，所有这些加在一起，不多不少正好是60万。由此推算，以男方家庭有20万的家产，他本人年收入5万来计算，最后得出结论是：讨一个南京中上条件的老婆的成本男方倾家荡产男人不吃不喝工作8年(60-20)/5。占开支最大的住房（80%）一项，每平米6000元在南京城区内要买到较好的房子已属不易，而80平米的面积等有了下一代人后，其人均面积仅为26平方米。这是一个在中国接近中产的家庭的小算盘。北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上，不比不知道，一比吓一跳。南京的60万“天价”竟然还是最低的。其中北京结婚的合理的成本为85万元(其中在三环外买房80平米，为64万元)，上海为100万元(其中买房花去80万元)、深圳76万元(买房占其中58万元)，广州为85万元(买房花去其中64万元)，杭州和广州一样，总成本也是85万元，买房也是为64万元(备注：各地的买房标准和南京一样，在市区的普通地方，面积均为80平米)。,“天价结婚”高速引擎：买房,在七十年代，结婚基本上就等于一个发喜糖和两家人在一起吃饭的钱。住房的问题，在领结婚证的时候一般单位就要帮助解决，尽管房子很小很老。所有开销在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行车、缝纫机)和一些简单的家具之后，才进入了几百元时代。从八十年代中开始，随着逐年不断增加的录音机、电视机等家用电器和请客规模和档次的提升，结婚成本才开始进入千元、万元时代；那时租单位房子，房租也就几块钱。直到98年房改之前，当时一般人的结婚成本还是在几万元上下打转转。比较各地的天价结婚成本，你可以发现，除了买房外，这几个大城市的结婚的其他花费加在基本上都是在20万元上下。天价结婚成本的关键，还是在高昂的房价上。它占据了各大城市整个结婚成本的75%以上，高的达到80%以上。,七成新人不买房，三成买房靠“啃老”,当然，年轻人到了谈婚论嫁的年龄，婚总是还要结的。怎么办呢？上海市房地产交易中心下属一部门去年对该市上年12万对结婚新人的婚房进行了调查，发现有70%的新人因买不起房等原因干脆选择和父母同住，两代人挤一挤照样也要过；而另外的30%新人虽买房结婚，但80%是靠父母资助，最流行的方法就是“六个人买一套房”，即小俩口结婚买房的首付款由双方父母支付，他们自己则负担每月的贷款。据了解，“六个人买一套房”的模式在全国的大中城市、尤其是像北京、上海、广州、深圳等外地大学生就业集中的大城市极为普遍。双方父母为儿女买房拿出的首付款，大多是他们多少年一点一滴积攒下来作为晚年防老之用的“养命钱”。,造成买房难的主要原因,一、政府“GDP”政绩观忽视保障住房建设，重视商用土地出让二、开发企业倒买倒卖、囤积土地商品房价格陡增三、富人购买经济适用房四、高房价低收入,国人新希望:北京经适房申请标准出台,关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知京建住20071129号2007年11月07日11:01来源：北京市建委各区县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构：根据北京市人民政府关于印发北京市城市廉租住房管理办法的通知（京政发200726号）和北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法(试行)的通知（京政发200727号）的有关规定，经市政府批准，现就我市城市居民申请廉租住房租房补贴或实物配租及购买经济适用住房的准入标准有关事项通知如下：一、本市城市居民申请廉租住房租房补贴或实物配租及购买经济适用住房家庭年收入、人均住房使用面积、家庭总资产净值须符合北京市政府相关部门每年公布的标准。其中，申请廉租住房的家庭总资产净值中除拆迁补偿款及房屋折价外，现金、有价证券、投资（含股份）、存款、借出款等项之和不超过民政部门规定的社会救助对象家庭收入的认定标准。二、2007年城八区城市居民申请廉租住房租房补贴或实物配租及购买经济适用住房，须符合本通知规定的标准（详见附表1、附表2）。三、各远郊区县参照本通知精神，结合各自区县的实际情况制定相应保障住房准入标准，并颁布执行。特此通知。北京市建设委员会北京市统计局国家统计局北京调查总队北京市民政局北京市财政局二七年十一月五日附表1：北京市城八区城市居民申请廉租住房家庭收入、住房、资产准入标准附表2：北京市城八区城市居民购买经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准,视角二高“房价收入比”,看一个地方的房价是不是过高，是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力，国际上有一个通行的计算模式，就是看看这个地方或城市的“房价收入比”究竟是多少。“房价收入比”从狭义上来讲，就是指家庭所居房屋的总价格，和这个家庭年收入之比，称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的房价是48万元，夫妇俩年收入是10万元，房价正好为夫妇俩年收入的4.8倍，那么他们的房价收入比就是4.8。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念，即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，联合国人居中心得出合理的房价收入比应该为3-6，（世界银行专家的说法为4-6）。3到6倍的房价收入比，既然是国际上公认的让居民对住房价格可承受性的、并有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”，那么，具体的情况又是怎样呢？还是让我们来看看现实中的“国际惯例”。按照南京的计算模式和标准，部分根据个人理财杂志去年提供的2004年各大城市的人均收入资料，计算北京、上海、深圳、广州和杭州的市城区真实的房价收入比。由于个人理财杂志上的房价包括了郊区县这些非传统上市城区居民所居住住宅的价格，所以还是以各地网友提供的资料为依据。各城市的实际城区房价分别如下(2004)：-城市人均可支配收入三口之家一年房价90平米总价房价收入比北京15638元46914元8000元/平米72万元15.35上海16683元50049元10000元/平米90万元17.98深圳27596元82788元7200元/平米64.8万元7.83广州16884元50652元8000元/平米72万元14.21杭州14565元43695元8000元/平米72万元16.48哈尔滨8940元26820元2574元/平米23万元8.63737城市11357元34071元3802元/平米34万元10.04,六、深化住房货币分配制度改革,(一)以住房公积金制为基础，尽快建立住房货币分配新制(二)提高住房信贷资金的有效供给，为住房分配制度改革提供资金支持(三)建立和完善以货币分配为主，符合市场经济发展规律的住房社会保障体系(四)培育和完善住房市场,