房地产开发项目经济评价方法.doc

_ 房 地 产 开 发 项 目经济评价方法建标2000205号文【实施日期】2000年09月18日目 录第一章 总 则2第二章 房地产市场调查与预测3第三章 房地产开发项目策划5第四章 房地产开发项目投资与成本费用估算7第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措11第六章 房地产开发项目财务评价13第七章 房地产开发项目不确定性分析19第八章 房地产开发项目方案比选21第九章 房地产开发项目综合评价23附表 基本报表及辅助报表26 第一章 总 则 第一条 房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性，提高房地产项目经济评价质量，制定本方法。 第二条 房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。 第三条 在房地产项目经济评价中，按照房地产项目未来获取收益的方式，可将房地产项目主要分为下列类型： 一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 二、出租型房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 第四条 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在决策前应进行综合评价。 第五条 财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。 第六条 综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 第七条 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。 第八条 房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。 第九条 本方法适用于以房地产为主要产品做为商品进入市场交换和房地产开发商自营的房地产项目。其他房地产项目的经济评价方法也可参照使用。 第十条 房地产项目经济评价人员收集基础数据的准确性和选择参数的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，这就要求房地产项目经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时做出正确的分析和判断。 第二章 房地产市场调查与预测 第十一条 通过房地产市场调查与预测，以了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，认识房地产市场的未来发展趋势，为分析和确定房地产项目建设的必要性、用途、规模、档次、时机、开发经营方式，以及估算收入、投资与成本费用等提供可靠的依据。 第十二条 房地产市场调查与预测的内容和方法，应根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况确定。按照用途可将房地产项目主要分为下列类型： 一、居住用途的房地产项目，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 二、商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、超级市场、批发市场。 三、办公用途的房地产项目，包括商务办公楼（写字楼）等。 四、旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店等。 五、餐饮用途的房地产项目，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 六、娱乐用途的房地产项目，包括游乐场、娱乐城、俱乐部、影剧院等。 七、工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等。 八、特殊用途的房地产项目，包括停车楼等； 九、土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。 第十三条 房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。 一、房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，特别是要预计已经发生或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响。 二、房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括： 1、供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。 2、房地产商品的价格、租金以及经营收入。 3、房地产开发经营的成本、费用、税金等种类及其支付的标准和时间等。 在进行市场状况的调查与预测时，还应进行房地产项目竞争能力的分析。 第十四条 房地产市场调查的方法根据调查的对象、内容和目的的不同而有所不同。通常采用的方法有：普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法。 第十五条 房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测。 一、定性预测主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测判断。 二、定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 第十六条 房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有： 一、直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。 二、历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。 三、因果预测法，包括回归分析法和相关分析法等。 第三章 房地产开发项目策划 第十七条 房地产项目应进行系统的项目策划，以形成和优选出较具体的项目开发经营方案。 房地产项目策划主要包括项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式的分析与选择，开发完成后的房地产产品经营方式的分析与选择。 第十八条 房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。 地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择，是对房地产项目座落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质水文、噪声、空气污染等因素。 第十九条 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则（最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，能够带来最高收益的利用），选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。 第二十条 房地产项目开发时机的分析与选择，首先应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。并应充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发（滚动开发）。 第二十一条 房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，以及从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。 第二十二条 房地产项目融资方式的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并通过分析可能的投资来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。 第二十三条 开发完成后的房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。 第四章 房地产开发项目投资与成本费用估算 第二十四条 房地产项目总投资、开发建设投资和经营资金 房地产项目总投资是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。 开发期是指从房地产项目研究到开发建设完成的期间。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 开发建设投资在开发建设过程中形成出售、出租目的的开发产品成本和自营自用目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。 经营资金是指用于开发企业日常经营的周转资金。 第二十五条 开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。 第二十六条 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。 对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。 第二十七条 房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。 一、固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。 二、无形资产主要包括土地使用权等。 三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。 第二十八条 房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 一、土地征用拆迁费 土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 1、农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。 2、城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费；搬家费；临时搬迁安置费；周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费；拆迁管理费和拆迁服务费等。 二、土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 三、土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。 四、土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。 五、土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。 第二十九条 房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。 项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按占项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。前期工作咨询费可按建安工程的0.20.5%计算；项目水文、地质勘测所需费用支出根据所需工作量估算，也可按3元/平方米估算；建筑规划设计费，市政设计费可按建筑设计取费标准取,计价格2002 10号文规定；环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准；交通评价费按地上面积 ： 1元/平方米估算；招标代理费按取费标准取, 计价格2002 1980号；工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.10.2计取；施工阶段按取费标准取；三通一平费（土方临时水电）可按20元/平方米暂估。土地开发中，三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量估算。 第三十条 基础设施建设费。基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。 第三十一条 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择应视资料的可获得性和费用情况而定。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。 第三十二条 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 第三十三条 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。 第三十四条 管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。管理费可按项目投资（前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和）或前述15项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2-3%左右。 第三十五条 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。一般可以按照建安成本的最高65%计算，或者按照动态资金缺口计算。 第三十六条 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。 第三十七条 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额（建安工程费、室外工程及市政配套之和）计取的2%-3%。 第三十八条 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 第三十九条 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%估算。第四十条 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用等。 第四十一条 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。 第四十二条 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，资金使用计划可按年、半年或季度编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预付款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。 第五章 房地产开发项目收入、税金估算与资金筹措 第四十三条 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划）。租售计划应遵守政府有关房地产租售的规定，与开发商的投资策略相结合。 第四十四条 房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。 第四十五条 确定拟租售的房地产类型和相应的数量，应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上进行，注意租售期内房地产市场状况的变化对可能租售数量的影响。 第四十六条 确定租售价格应根据房地产项目的特点，选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求状况进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。 市场比较法定价过程：搜集交易实例；选择比较实例房地产；建立价格可比基础；比较实例的比较和修正 ；确定该房地产的比准价格。 第四十七条 房地产项目的租售收入主要包括销售收入、租金收入和自营收入。 一、销售收入和租金收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。各期（年、半年或季度，以下同）可能获得的收入，主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和空置率（未出租面积占总出租面积的百分比）对年租金收入的影响；以及由于规划设计的原因导致不能销售面积比例的增大对销售收入产生的影响。 二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响，进行谨慎的分析。 第四十八条 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。销售回款，假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；按揭首付比例住宅为3成，非住宅为4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位；可根据项目情况进行调整。 第四十九条 资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。 自有资金占总投资比例不应低于20%，且假设在建设初期一次性投入。资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.11.2倍，即增加10%20%融资费用。贷款年限按中短期（13年）考虑。假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，列出各期实现的销售面积，然后依据关于销售回款方式的假设统计各期实际回款情况。 第五十条 在进行房地产项目经济评价时，应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表；租金收入、经营税金及附加估算表；自营收入、经营税金及附加估算表；投资计划与资金筹措表。 税金估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1经营税金及附加 5.5% 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 营业税的税率是5%； 城市维护建设税的税率，7%；（以营业税为税基） 教育费附加的税率，3%。 （以营业税为税基）2企业所得税 税率25%。 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。3. 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 土地增值税实行四级超额累进税率，从30%60%。序 号项 目 计 算 基 础 1转让房地产总收入详见销售收入表 2 21 22 23 24 25扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）20% 3增值额(1) -(2) 4增值率(3)(2)5适用增值税率增值额50%以下部分： 30%增值额超过50%至100%部分： 40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分： 60% 6增值税应纳税额=土地增值额适用税率第六章 房地产开发项目财务评价 第五十一条 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡能力进行分析。 第五十二条 应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表和损益表。 基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。 第五十三条 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。 二、资本金现金流量表。该表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。 三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 第五十四条 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 第五十五条 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。 一、利润总额的计算 利润总额经营收入经营成本管理费用销售费用财务费用经营税金及附加土地增值税 经营收入销售收入租金收入自营收入 销售收入土地转让收入商品房销售收入配套设施销售收入 租金收入出租房租金收入出租土地租金收入 经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加 经营成本土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本出租房经营成本 二、弥补亏损 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的，用税后利润弥补。 三、利润分配 房地产开发企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配： 1、弥补企业以前年度亏损。 2、提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10提取，法定公积金已达到注册资本的50时可不再提取。 3、提取公益金。 4、向投资者分配利润。 第五十六条 财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标： 一、财务内部收益率（FIRR） 房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表示式为： (CICO)t(1FIRR)-t次方0 t=1 式中：CI现金流入量； CO现金流出量； (CICO)t第t期的净现金流量; n开发经营期。 财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取。在财务评价中，将求出的全部投资或资本金（投资者的实际出资额）财务内部收益率与投资者设定的折现率Ic或可接受的最低收益率（MARR）比较，当FIRR MARR时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。 当计算求出的财务内部收益率以季节为期间时（半年时类同），应将其换算为以年为期间的财务内部收益率之后，再与企业最低满意收益率进行比较。其换算公式为： FIRR年(1+FIRR季)4次方1100% 二、财务净现值（FNPV） 财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率（ic），将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。其表达式为： FNPV(CICO)t(1ic )-t次方 t=1 财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。 三、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目） 1、投资回收期（Pt） 静态投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发开始年算起。其表达式为： Pt (CICO)t0 t=1 投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得。其详细计算公式为： 投资回收期（累计净现金流量开始出现正值期数1） （上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量） 再换算成年。 四、投资利润率 投资利润率年利润总额或年平均利润总额总投资100 其中：总投资自有资金借贷资金 五、资本金净利润率 自有资金净利润率年所得税后利润总额或年平均所得税后利润总额资本金100 第五十七条 房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内各期的财务状况及偿债能力。 一、借款利息的计算 1、有效期利率 有效期利率1(r/m)m次方1 式中：r名义年利率； m每年计息次数。 2、利息计算方法 （1）按期计息时，为简化计算，假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息。每期应计利息的近似计算公式为： 每期应计利息（期初借款本息累计本期借款2）利率 （2）等额偿还本金和利息总额的计算公式： AIci(1i)n次方/(1i)n次方1 式中：A每期的还本付息额； Ic宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与 初始经营资金借款本金之和； i期利率； n贷款方要求的借款偿还时间(由还款期开始计算)。 还本付息中偿还的本金和利息各期不等，偿还的本金部分将逐期增多，支付的利息部分将逐期减少，其计算公式为： 每期支付利息期初本金累计期利率 每期偿还本金A每期支付利息 期初本金累计Ic本期以前各期偿还本金累计 （3）等额还本，利息照付计算公式： AtIc/nIc1(t1)/ni 式中：At第t期还本付息额 等额还本，利息照付：各期之间的本金及利息之和是不等的，偿还期内每期偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐期偿还而减少；其计算公式为： 每期支付利息期初本金累计期利率 每期偿还本金Ic/n 国外借款除支付银行利息外，还要另计管理费和承诺费等财务费用；为简化计算，可采用适当提高利率的方法进行处理。 二、借款偿还期的计算 1、国内借款偿还期 具有自营的房地产项目，应计算国内借款偿还期。产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。 国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，房地产项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还房地产项目借款（Id）所需要的时间。其计算公式为： Pd IdRt t=1 式中：Pd国内借款偿还期，从借款开始期计算； Rt第t期可用于还款的资金，包括：利润、折旧、摊销及其他还 款资金。 借款偿还期可由资金来源与运用表及国内借款还本付息计算表直接计算；其详细计算公式为： Pd借款偿还后开始出现盈余期数开始借款期数（当期偿还借款额当期可用于还款的资金额） 2、国外借款偿还期 涉及利用外资的房地产项目，其国外借款的还本利息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件（包括宽限期、偿还期及偿还方式等）计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。 第五十八条 资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口）。如果出现资金缺口，应采取适当的措施（如短期贷款等）予以解决。资金平衡分析一般通过资金来源与运用表进行。 第七章 房地产开发项目不确定性分析 第五十九条 房地产项目不确定性分析是分析未来不确定性因素对项目的影响进行分析，分析这些不确定性因素对项目可能造成的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。 第六十条 房地产项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析；进行不确定性分析的因素主要有：租售价格、销售进度、出租比例、可租售房地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建安工程费、融资比例、融资成本等。 第六十一条 敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 一、确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项目内部收益率、必要时亦可选用其他指标。在具体选定时，应考虑分析的目的、显示的直观性、敏感性、以及计算的复杂程度。 二、确定不确定性因素可能的变动范围， 三、计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 四、通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作进一步的分析。 进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示不确定性因素的相对变动而引起评价指标相对变动的幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。 第六十二条 临界点分析是分析计算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常进行的临界点分析有：一、 最低售价和最低销售量、最低租金 售价和销售量是房地产项目重要的不确定性因素，能否在预定的价格下销售出预想的数量，通常是房地产项目成败的关键。最低售价是指房地产项目产品售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这一价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最高空置率的分析。 二、最高土地取得价格 土地费用是影响房地产项目盈利性的重要因素，是重要的不确定性因素。最高土地价格是指在房地产项目销售额和其费用不变的条件下，保持预期收益水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。 三、最高工程费用 最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时，最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间差距越大，说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。 第六十三条 概率分析是使用概率研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益影响的一种定量分析方法，通过预分析不确定性因素的概率分布，计算在不同概率分布条件下房地产项目经济评价指标的期望值，说明房地产项目在特定收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤为： 一、列出需要进行概率分析的不确定性因素； 二、选择概率分析使用的经济评价指标； 三、分析确定每个不确定性因素的概率分布； 四、进行概率计算，求出评价指标的期望值、达到临界点的累计概率等分析指标。 第八章 房地产开发项目方案比选 第六十四条 房地产项目方案比选是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，应首先进行经济分析和计算，筛选出满足最低满意收益率要求的可供比较方案，并在此基础上进行方案比选。 第六十五条 在进行可供比较方案的比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。通常采用的房地产项目方案比选指标有： 一、差额投资内部收益率（IRR） 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： (CICO)t(CICO)t(1IRR)-t次方=0 t=1 式中：(CICO)t投资大的方案第t期净现金流量； (CICO)t投资小的方案第t期净现金流量； n开发经营期。 在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低满意收益率（MARR）进行比较，当IRRMARR时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。 二、净现值（NPV） NPV(CICO)t(1ic)-t次方 t=1 在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。 三、等额年值（AW） AWNPVic (1ic)n次方/(1ic)n次方1 在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。 第六十六条 当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，宜采用等额年值指标进行比选。如果采用差额投资内部收益率指标或净现值指标进行方案比选时，应首先对各可供比较方案的开发经营期和计算方法作适当处理后再进行比选。第六十七条 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。 第六十八条 对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 一、费用现值（PC）指标 n PC(C-B)t(1ic)-t次方 t=1 式中：C第t期投入总额； B期末余值回收。 在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。 二、等额年费用（AC）指标 ACPCic (1ic)n/(1ic)n1 在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。 第九章 房地产开发项目综合评价 第六十九条 房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。 房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析。 第七十条 综合评价中项目的效益是指房地产项目对区域经济的贡献，分为直接效益和间接效益。 一、直接效益是指在房地产项目范围内，政府能够得到的收益，一般包括下列方面： 1、出让国有土地使用权所得的收益。 2、因土地使用权转让而得到的收益，如土地增值税等。 3、项目范围内的工商企业缴纳的税费，如房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、进口关税和增值税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、消费税、资源税、所得税等。 4、项目范围内基础设施的收益，如供电增容费、供水增容费、排水增容费、城市增容费、电费、水费、电讯费等。 二、间接效益是指由房地产项目引起的，在项目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地区就业人口、繁荣地区商贸服务、促进地区旅游业发展等带来的收益。 第七十一条 综合评价中项目的费用是指区域经济为项目付出的代价，分为直接费用和间接费用。 一、直接费用是指在项目范围内，政府所花费的投资和经营管理费用。一般包括下列方面： 1、征地费用。 2、土地开发和基础设施投资费用。 3、建筑工程和城市配套设施费用。 4、经营管理费用。 二、间接费用是指由项目引起的，在直接费用中未得到反映的那部分费用。主要有：在项目范围外为项目配套的基础设施投资、为满足项目需要而引起的基础服务供应缺口使区域经济产生的损失等。当基础服务（如电力）供不应求时，为满足项目需求而使区域经济产生的损失，可用该项服务的当地最高价格计算。 第七十二条 综合评价应遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，防止重复计算或漏算。例如： 一、具有行政职能的开发企业在开发过程中上缴政府的税费，如耕地占用税、建设期间的土地使用税等，在综合评价中应视作区域经济中的转移支付，不计为项目的效益或费用。外资或一般商业性开发企业在开发过程中上缴政府的税费，在综合评价中应作为效益处理。 二、同类基础服务在不同情况下，可能使项目产生不同的效益和费用，对此应注意识别。以电力供应为例，见下表。 项目供电的效益与费用识别 - 与供电有关的项目效果 电力供应特点 效 益 费 用 - 电厂在项目范围外 供电增容费、电力销售 输变电投资、经营管理费用 收入减去电力购进支出 电厂在项目范围内， 供电增容费、电力销售收入 全部电力投资、经营管理费用 由具有行政职能的开 发企业投资经营 电厂在项目范围内， 税费收入 无 由独立的电力公司投 资经营 - 第七十三条 盈利能力分析 一、综合评价盈利能力分析是根据房地产项目的直接效益和直接费用、以及可以用货币计量的间接效益和间接费用，计算经济内部收益率和投资回收期指标，考察房地产项目投资的盈利水平。 1、经济内部收益率（EIRR） 经济内部收益率是指房地产项目在整个计算期内，各期净现金流量现值等于零时的折现率。它反映房地产项目所占用资金的盈利率，是考察房地产项目盈利能力的动态评价指标。其表达式为： n (CICO)t(1EIRR)-t次方0 t=1 经济内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得，并可与政府的期望收益值或银行的贷款利率进行比较，判断项目的盈利能力。二、综合评价盈利能力分析的主要报表是综合评价现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算的基础，用以计算经济内部收益率指标，考察房