资源描述
中基置业昆太路项目市场及规划建议MarketAnalysisandProjectPlanningProposal,上海星美地产STELLAR-LAND(Shanghai）2005.11.15,*概况,最佳魅力城市*中国经济最发达十强县排名第二以全国0.01%的土地，聚集了全国2%的外资，1/9台资；以全国0.05%的人口，创造了全国0.3%的GDP和1.3%的进出口总额，进出口总额超过了全国22个省。三个1千万：*每天引进的境外投资超过1000万美元，实现的出口贸易超过1000万美元，实现财政收入超过1000万元人民币。累计合同台商投资为55亿美元，到账台资27亿美元，约占江苏省的1/4，全国的1/10。*的“新市民运动”：*120万人口中，50是外来人口被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市等殊荣。2004年*更以全票入选中国十大“最佳魅力城市”。,市场分析,*楼市大背景受宏观调控影响价格普遍走低发展的基础良好；经济持续发展、人均收入快速增长快速、外来人口大量涌入住宅将成为主力和新的热点；恢复后的市场利润有一定程度的下降，性价比提高；商用物业成为主要投资方向；高端住宅在强劲购买力支撑下，将以产品特色不断刷新市场行情，成为市场亮点，市场将趋于两极分化,市场分析,*楼市的四大板块发展概况,东部该区域目前楼盘较少，然而依托经济开发区的人群，市政规划的体育中心，300亩的水上乐园，台协大厦、时代大厦等等，依托东部副中心的带动，该区域也许将成为*的“新浦东”。南部该区域楼盘主要以小高层和高层为主。便利的交通是该区域的最大卖点,但除此之外几乎没有什么亮点。目前新开盘“世茂蝶湖湾”，以强势品牌、优势产品、自有配套，预期将打开新局面，但也仅是个案表现。西部该区主要是以别墅为主酒店式公寓为辅的高档物业，别墅类均价50007000元/，周边是阳澄湖度假、商务旅游区，其周边优美的环境和*大学城也是一大“亮点”。但目前配套尚不完善，大多为第二置业，新开住宅大盘规划甚佳，将继北部后引入大量居住人口。,市场分析,*楼市的四大板块发展概况,北部优美的人居环境、大盘较多、多层和小高层为主的中高档物业，多层均价3900元/，小高层均价4000元/，该区域目前在售楼盘20多个，总户数近1.5万户，其规模堪称*各板块之首。各种生活配套日将完善，离*市中心也比较近，长江北路沿线是政府重点规划地区，潜力巨大。据*楼市在2005年十一房展会现场调查数据显示，有近30的受访者表示有意向在该区域购房。,市场分析,长江北路板块区域背景该区域是新兴的一个大的居民区，区域内住宅项目众多，但高端物业相对较少该区域内主要购买人群为*人（包括：老*人和新*人）外加上海和浙江以及江苏其它地区的人群，另加少量境外、海归人士该区土地的供应量进入了末期开发目前该区域将面临新的一轮城市化改造和建设，使之长高、变大、成熟、靓丽,市场分析,2004*市房地产市场的消费结构,上海地区买家大多购买别墅，因此将购房均价抬高江浙地区与新*人大多投资或购买普通住宅，因此均价为最低老*人大多投资或换房，因此单价较高，总量也大台湾客户购买力较佳，但金额比例小，有待开发空间,市场分析,长江北路板块大盘分析,个案分析,江南明珠苑,个案分析,巴比伦花园,个案分析,凤凰城,个案分析,滨江丽景,个案分析,蝶湖湾,产品力打造相对不足；整体规划有待完善。产品同质相对集中；多层、小高层盛行。面积集中在90-150。小户型几近空白，170以上大户型空置率高。令人耳目一新高品质楼盘尚未出现。区域内多为自住客；短线投资收益不高；长线投资支撑相对疲软。商业服务稀缺，没有体现出非常人性化的服务。周边环境和水质有待改善。交通相对颇弱，离火车站偏远。结论：大户型需以楼盘综合素质为依托小户型更易被客户接受供需层面具有人文环境特色的高端产品必将成为市场焦点和亮点,长江北路板块解析,市场分析,项目概况,项目概况,占地面积：90亩容积率：2.2地理位置：*市玉山镇昆太路736号,本案,项目概况,周边配套,项目南边为昆太路和新建成的滨江公园；东面昆太路与长江路交叉口有新建成的长江公园、樾河公园；西边为新建成的“滨江丽景”楼盘。项目东边近邻长江路，西边靠近柏庐路，南边为*直达太仓的昆太路，交通条件优越。项目周边的学校有：*市委党校、电视大学，距离项目车程2分钟左右；高科园小学、国际学校、育英幼儿园，距离项目车程5分钟左右。项目周边的其他设施有：大卖场“易初爱莲”，距离项目步行10分钟；女子医院，距离项目步行5分钟。,客源定位,*人口结构图,新*人,老*人,江苏、安徽的作业员,上海的自营商,全国各地区的高级工程师,台湾人（台籍干部及少量自营商）,客源定位,*各阶层人口比例图,可承受房价范围50006000元/m235005000元/m225003500元/m218002500元/m2,客源定位,项目客源定位,由于本项目所处的优越地理位置及亲水的自然环境，必定能够吸引到*的上流阶层前来居住，因此，本项目的目标客源应定位在*的台湾人、自营商、政府官员、高级工程师及管理人员。而要满足这类阶层客源的居住需求，就必须将产品及形象打造成为能够体现上流社会身份的上层建筑。,产品定位,软文化,硬规划,打造*高尚生活地标,品牌配套产品,人造建筑建筑造人,自然形成：地段优势纯大户产品（如御景苑）,规划建议,刻意形成：名流配套升级产品塑造地段,上流社会如何打造？,御景苑,产品定位,由于本项目针对的目标客源为居住在*的上层人士，因此产品的质感必须能够体现住户尊贵的身份。为此，我们应从软体和硬体两方面着手，在配合区位优势周边优越的自然环境，来打造上流社会的上层建筑，提升产品的附加价值。硬规划：在建筑风格、园林设计、会所设施、周边配套上体现产品的尊贵，让住户能够享受到度假般的生活环境，使住宅成为身份的象征。软文化：对社区进行总体运营，加强社区社交，推进住户在生活上的互动，使社区的高尚文化得到认同，树立社区的品牌形象，彰显住户身份。,产品定位,产品定位,体现本地块滨江豪宅规划优势大栋距低密度亲水性园林绿化完善的会所与生活配套高尚的社区文化优越的地理位置便利的交通及购物环境,规划建议,规划方案比较,方案一：传统的板式布局，南面为多层，传统客户接受性高，北面为高层。沿河规划商业门面店，增加项目的商业价值，同时也为小区提供相应的生活配套。,？,规划建议,规划方案比较,方案二：传统的板式布局，南面为小高层，北面为高层，会造成景观上的浪费。小区中心为主景观区及休闲会所，沿河为商业门面店。,规划建议,规划方案比较,以上两个方案均属于传统的板式布局前排挡后排，无法将景观优势发挥出来。虽然北高南低的布局可部分保留河滨公园的景观，但低楼层的景观将被遮挡。楼层的降低与板式户型虽然都有助于销售，但是覆盖率的提高牺牲了绿化率与栋距，反而降低了价格与产品创造的可能。临河商业为住宅底层的商业门面，在销售上难度不大，但在量体与动线上造成经营的困难。会所置于中央绿地，无法对外营业，使用率将会降低。且无法引进具品牌的会所经营者，发展商无法收回投资，小业主也将多支付物业成本。,规划建议,总体规划原则,考虑项目容积率与定位，建议产品为1424层的高层北高南低拉大栋距，创造视野的穿透感,开阔河景,开阔河景,开阔河景,开阔河景,规划建议,单体建筑,结合板式户型与点式外观，做出高档高层豪宅意象，并采用错落式布局，充分把握景观优势,西立面,南立面,规划建议,整体意象,河滨公园,昆太路,汉浦塘,河滨商业街,高级住宅,酒店公寓,广场,规划建议,规划模式,整体抬高,高层整体抬高一层标高，体现仰望“上层”的感观效果西高东低，扩大东与南向的水景景观系数，展现地块景观优势底层为满铺商业或会所，并与商业隔断；地下室为阳光车库结合三个标高落差，做出立体庭园效果,2,1,B1,规划建议,商业规划,河滨商业街,广场入口,酒店公寓,东面临河规划为河滨商业街，南面临河滨公园便于停车。将引进各式高档美食、娱乐及休闲购物业种，为整体招商规划类似上海新天地的新式休闲商业。临昆太路设置一小户型酒店式公寓,规划建议,根据对*50名目标客源阶层人士的问卷调查，我们得出一些倾向性的结论：33人偏好于新古典主义的建筑风格，占总数的66,现代风格11人占18,新古典主义33人占66,仿古典主义6人占12,胜,规划建议,建筑风格,外观采用新古典主义的建筑风格用以诠释质感、美感及尊荣感的文化内涵,规划建议,园林,现代与自然相结合，在都市中回归大自然外部自然景观与内部园林向结合注重细节的美化，诠释尊贵的生活享受享受听觉、视觉、嗅觉、触觉的全方位自然养生体验,规划建议,会所主题定位,运动休闲教育幼保整体运营,生活就是度假身份，让住宅说话,规划建议,会所设施,根据调查显示，高尚住户对会所设施偏爱排序如下：,规划建议,会所设施,利用一层的商业满铺，规划四季体育会馆。其中包括一些室内运动及休闲项目，让住户可以随时享受到度假般的休闲运动生活。,双语幼儿园可引进国外知名的教育机构及教育模式，创建社区型的优质幼儿园，以满足住户对下一代的教育需求。如与台商学校合作，创办台式幼儿园。,规划建议,会所操作建议,利用住宅满铺下盖作为会所，面积在1万平米左右使住宅成为休闲俱乐部住宅可先进行对外招商，引入具有先进会所经营理念的亚历山大或统一佳佳作为会所经营商,附件,亚力山大简介,亚力山大企业集团有24年经营历史，在全球有35家连锁店，在东南亚有规模最大的健身休闲俱乐部，在亚洲更是屡获最佳俱乐部称号。24年来，它不断在健康休闲领域创新开发，复合式的连锁经营及市场区隔策略，使之成为健康休闲生活俱乐部的王国。亚力山大会馆统合了商务美食、SPA美容、动能健身、泳池水疗和舒活桑拿等功能。,统一佳佳简介,统一佳佳股份有限公司，由统一企业集团与专业的SPA及运动业者-佳佳碧儿合资组成，营业体系分二大品牌。BEINGspa主要业务为进驻五星级饭店经营管理及国际连锁SPA业务之推广，全台湾有15家连锁。伊士邦健康俱乐部以专业运动为主，生化科技、SPA相关疗程为辅，为会员创造青春与健康活力，全台湾有7家连锁。,附件,结论,本地块虽属城北板块，但位置、交通与环境的优势足以与市区豪宅个案竞争。因此，我司建议建筑规划与市场均作为高档定位的项目。作为高档项目，其营销的步骤是先要让客户认可品质，因此先完成会所、局部景观、商业街及样板区，项目再开始面世。结合价格与工程销控采低开高走策略，在均价5000元/m2的标准下，价格的控制从小高层4200元/m2起步，到最后开盘的酒店式公寓，逐步拉高到5800元/m2甚至更高。,总结,结论,会所与商业要达到销售利润极大化与可持续发展的目标，应是结合优势品牌的“订单地产”与“整体经营”的概念，先以优惠条件招商，以吸引较具品牌与对项目形象加分的商家与经营者，再从物业管理、销售、经营三位一体的策略入手，在现房阶段销售或带租约销售，其平均价格可达到800020000元/m2。项目的成功分为销售的利益与对城市的影响两大块，从市场定位、项目规划、行销策划、销售招商、整体理念的执行，都需要专业、认真的“项目管家”，我司将以最具优势的资源、团队与信念，为中基置业做昆太路项目的全程服务。谢谢！,总结,thanks,谢谢,
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