资源描述
长阳5号地市场定位,长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展，但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化,项目位置：项目位于房山区最北侧的长阳半岛，毗邻丰台区、大兴区；隶属房山区CSD中央休闲购物区核心功能区；地处永定河生态走廊规划范围内，未来会有部分土地作为休闲旅游度假会馆使用；临近京石高速、地铁房山线长阳镇站，未来周边还将开通京石第二高速，京良路(改造)。,小学、托幼用地,医疗卫生用地,图例,居住用地,行政办公用地,交通设施用地,商业金融业用地,公共绿地,文化娱乐用地,1号地,2号地,3号地,4号地,5号地,6号地,和1号地相比，5号在起步区更核心位置，离轻轨站较远，较安静，居住属性更好,长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢片区的价值洼地,玉渊潭、青塔、丽泽及郭公庄整体库存约为176万平米，预计每年约供应50万平米，大量需求将外溢到石景山、长阳及大兴片区目前价格阶梯中，长阳与大兴价差约3000-5000元/平米，长阳与青塔片区价差约10000元/平米，长阳片区仍为价格洼地,随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳将会弥补和其他外溢片区的差距,五环内的库存将进一步减少，价格将继续上升，向大兴、石景山、长阳的挤压效应将更明显随着地铁的开通及客户对长阳板块规划的认知，长阳与石景山、大兴的板块价差可能进一步缩小,看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑,250,350,首置,首改,再改,250,150,我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相关定位,0,150万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集中在大兴、石景山，房山城区和长阳,长阳王佐,100,房山城区,136,石景山,100,大兴,85,郭公庄,75,青塔,60,丽泽,60,玉渊潭,假设需求面积为75-100平米,150万在城内没有合适产品；在石景山、大兴、长阳及房山可买75-100平米2居或3居,0,但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，且石景山供应有限,长阳王佐,100,房山城区,136,石景山,100,大兴,85,郭公庄,75,青塔,60,丽泽,60,玉渊潭,40,40,75,没有供应,没有供应,没有供应,设计师广场（零居）,50,理想城1居,65,融景城2居,瑞雪春堂2居、3居,100,原香小镇2居、3居,85,加州水郡1居、2居,西棕榈滩2居、3居,和首置客户匹配度最高的是石景山和长阳区域项目，但石景山供应有限在长阳75平米以上即可提供比五环内更舒适的空间吸引客户针对纯首置建议选择75-85二居、90平米三居可有效控制总价，体现竞争力未来这部分客户的竞争不激烈，但是如果单价上涨的话，会遇到大兴的分流,艺苑桐城、领海、理想城2居,7,150万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳,长阳王佐,167,房山城区,227,石景山,167,大兴,140,郭公庄,125,青塔,100,丽泽,100,玉渊潭,55,假设需求面积为100-140平米,250万在城内购买100平米以内的2居；在郭公庄、石景山、大兴、长阳及房山可买100-160平米3居,0,对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞争项目面积偏大,长阳王佐,167,房山城区,227,石景山,167,大兴,140,郭公庄,125,青塔,100,丽泽,100,玉渊潭,55,70,125,没有供应,花城（1居、2居）,85,108,融景城3居,瑞雪春堂（3居、4居）,167,原香小镇（3居）,138,加州水郡3居,西棕榈滩3居,竞争集中在大兴领海、石景山融景城等项目，但是竞争项目都供应面积偏大针对首改建议选择100以上产品，争取舒适度，避免城内和郭公庄的潜在竞争，但总面积又控制较小，争取与大兴和石景山项目的总价竞争优势，3居120-130平米，主要通过社区品质与其他板块进行竞争同时由于社区品质被提高，建议配合一些90-100平米的舒适2居来吸引高端的首置客户,33,70,假日（3居）,诗景、雅世（2居）,大成（2居、3居、4居）,潜在供应,艺苑桐城、领海、理想城3居,250-350万总价的高端再改客户选择和首改客户片区基本相同,长阳王佐,233,房山城区,318,石景山,233,大兴,194,郭公庄,175,青塔,140,丽泽,140,玉渊潭,77,100,175,117,233,55,100,150,194,350万在城内购买140平米以内的3居；在石景山、大兴长阳及房山可买150-230平米3居,假设需求面积为140-180平米,320,目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适产品，建议适当放大面积,长阳王佐,233,房山城区,318,石景山,233,大兴,194,郭公庄,175,青塔,140,丽泽,140,玉渊潭,77,100,175,没有供应,万年花城（3居）,117,150,融景城3居,瑞雪春堂（3居、4居）,233,加州、原香（3居）,194,西棕榈滩3居,针对再改建议长阳至少做到140平米以上，可选择150-160平米保证舒适度不逊于城内同时兼顾总价竞争力但150-160也是竞争较激烈的区间，建议可以配合一些相对稀缺的资源例如园林景观等，或者通过功能性改善的产品例如四居以提高竞争力,55,100,诗景、假日（3居）,大成（2居、3居、4居）,潜在供应,领海、理想城、博悦府（3居）,客户分析,小学、托幼用地,医疗卫生用地,图例,居住用地,行政办公用地,交通设施用地,商业金融业用地,公共绿地,文化娱乐用地,1号地,2号地,3号地,4号地,5号地,6号地,5号地用地分析,C类,A类,B类,C类：100平米三居为主,C类,A、B类：130平米三居为主,A类：150-160平米三居,产品建议,A、B类地块以130平米左右的南北通透大面宽三居户型（使用面积140平米左右）先期入市，配合高品质的园林，产品比例50%以上A类景观、位置最佳的区域排布150-160平米三居，比例30%以内C类位置最差，有噪音影响的位置排布100平米三居（可赠送5-10平米空间），比例20%以内,整体片区具备一定的改善因素，吸引包括价格溢出带来的功能改善客户，另外吸引一类对于整体片区密度降低，城市界面改观，景观园林带来的舒适程度改善客户，但总体说，片区缺乏相应吸引高端客户的因素，导致过大的面积缺少溢价,均好社区，用足限高，拉大楼间距，做大景观园林立面风格和品质和1号地区分开人车分流社区，尽量做地下停车精装标准参考B级,对社区规划的建议是：,对产品建议是：,5号地价格可考虑与1号地拉开价差，打造高品质社区，130平米三居1.9-2万元精装入市（2000元左右价差），150-160平米三居2.1-2.2万建议5号地早入市，拉长销售周期，和1号地形成双项目错位销售；如3号地获取，则建议3号地在1号地售罄后推出，5号地的改善与1、3号地首置、首改产品互补。,价格及推盘节奏建议,第一阶段,第二阶段,1号地延续保销售速度,地区标杆拉开档次降低销售速度追求利润,第三阶段,
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