酒店收益管理及公式.doc

.酒店收益管理基本原理及计算公式一、收益管理基本原理收益管理基本原理主要是根据当地市场的供求关系来决定房价：供大于求时，降低房价，增加预订数量，使收益最大化；供不应求时，提升房价，使收益最大化；调整或优化客源结构，使收益最大化。二、平均房价计算公式平均房价一客房总销售额实际客房出售数如A酒店有客房100间，其中60间为标准间，房价180元间；40间为单人间，房价160元间；当日房价以8折优惠，标准间房价144元间，单人间128元间，实际出租房为80间，其中标准间40间，单人间40间，则当日客房总销售额=14440 +12840=10 880，日平均房价=10 88080=136元。三、出租率计算公式出租率一（实际出租房间数可供出租房间数）1OO%如B酒店有客房125间，当日出租间数为89间，则出租率=(89125)100%=71. 2%四、每房日平均收益( RevPAR)计算公式可以用两种方法计算出RevPAR。公式(l)：RevPAR一实际客房收入可供房总数。仍以上面A酒店为例，A酒店的RevPAR=10 880100=108.8。这个数字表明，该酒店每间客房产生了108.8元的收入，经营状况尚可。公式(2)：RevPAR=出租率平均房价=80%136=108.8。假如上述A酒店实际出租房为50间，其中标准间30间，单人间20间，则当日客房总销售额=14430 +12820=6 880;日平均房价=6 88050=137.6元；出租率=(50IOO)100% =50%; RevPAR=6 880100=50%137. 6=68. 8。RevPAR是一个非常重要的指标。因为光看出租率，我们并不能判断一个酒店的经营优劣，同理，仅凭平均房价我们也不能做出判断。而RevPAR则可以帮助我们比较全面地了解一个酒店的经营状况，因为它从出租率和平均房价两个方面来考察酒店的经营。举例来说，设一个酒店有100间客房，它的RevPAR是100元，那么不用任何计算器，也能够计算得出，客房总营收=IOO100365=3 650 000元。举例说明，一家客房数为100间房的酒店，如平均房价下降5元，出租率下降4.5%，而导致RevPAR下降10%，最终造成了全年毛利润严重下滑。全年毛利润比原先减少：1528 750-1280423=248 327，即减少24万多元。五、理想的平均房价计算公式(l)理想单人房平均房价一门市价出售的单人间收入单人间总房数如有一家经济型酒店有房100间，其中单人间25间，门市价160元；双人间50间，门市价180元；大床房25间，门市价180元，则该酒店理想的单人间平均房价=2516025=160元。(2)理想双人房平均房价=门市价出售的双人间收入双人间总房数上例中酒店的理想双人房平均房价=5018050=180元(3)理想大床房平均房价=门市价出售的大床房收入大床房总房数上例酒店的理想大床房平均房价=2518025=180元六、收益率指数收益率指数是衡量一个饭店经营好坏的重要指标。收益率指数的计算公式是：收益率-客房实际收入理想客房收入IOO%所谓理想收入就是按门市价出售的房价收入。例如：一家有100间房的酒店。设它的门市价为100元，年出租率为85%，则收益率=(IOO10036585%)(IOO100365)100%=85%收益率指数越高，越接近理想的客房收入。收益率指数达到了100%的经济型酒店可考虑涨价。假如收益率太低，如低于75%时，要查找原因：定价错误，房价太高；竞争太激烈；生意没有做好；服务不好，留不住顾客；客源结构有问题。收益率指数还可以用来比较两家酒店的经营优劣，作为考核店长的重要指标。两家地段相近、硬件相差无几的经济型酒店2005年的收益率指数比较。2005年度A、B两家酒店收益率指数比较从中可以看出B酒店经营好于A酒店，收益率高于竞争对手将近13个百分点。下面我们再分析另一种情况。例如，为完成营收指标，酒店可采用A、B、C三种策略，假设门市价为200元间，见表63。表6-3 酒店采用A、B、C三种策略比较上述三种情况，到底哪一种比较好，要根据具体情况。对经济型酒店来说，第三种情况最佳。第一，目前中国经济型酒店就是卖客房，不像星级酒店还要考虑出租率高一点，可能产生附带的消费；第二，出租率低，而房价高，这样既可以节省水电煤和大量一次性用品，又可以节省维护保养费。但也有人喜欢第一种情况，因为第一种做法虽提高了成本，却扩大了市场份额，提高了人气。要知道市场份额就是客户份额，就是市场占有率，从某种意义上来说，它比收益管理更重要。3可编辑修改