法张尧小产权房问题的法律规制

.小产权房问题的法律规制张尧法学与公共管理学院 法学专业 10270088摘要小产权房是指在农村集体土地上开发建设，未获得国家建设用地使用权证向城市居民销售，由享有该土地所有权的乡镇政府或者村委会颁发产权证书的房屋。小产权房建设和销售不符合法律的规定，购房者不能获得国家认可的房产证。小产权房问题的根源是城乡二元土地所有制，政府监管不到位是小产权快速发展的原因。小产权房问题关系到房地产市场的健康发展，关系到城乡统筹，关系到社会和谐稳定。本文通过对小产权房的理论分歧、法律特征、法律风险、产生原因，法律规制、司法实践、处理政策、救济途径的分析，对我国小产权房问题的解决提出建议。关键词小产权房 集体建设用地使用权 土地流转 城乡二元土地制度国研中心“383”改革方案的公布，让中国备受争议的土地制度将再度引起激烈讨论，小产权房问题又被推到了风口浪尖之上。我国现行的土地制度是城乡二元结构，其存在市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。改革目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。近年来，地价和房价快速上涨，房地产市场极度膨胀，人们的工资涨幅跟不上房价的涨幅，所以出现了小产权房欣欣向荣的景象。土地改革方案指出在现有土地权属基础上，赋予农民土地处置权、抵押权和转让权；在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入。如果改革方案顺利实施，小产权房的身份就将转正，那么这一历史遗留问题也将会得到妥善解决。 一、小产权房的理论研究小产权房问题自上世纪九十年代就已经存在，基于经济发展的需要和社会因素的考虑，有关部门并没有采取有效的措施来治理此类问题。近年来随着房地产市场火热，小产权房持续升温，小产权房问题层见叠出，本节通过对小产权房的理论研究来认识何为小产权房。 (一)小产权房的概念关于小产权房的概念，学者们的理解各不相同。有的学者是以大小产权房做对比而引出小产权房的概念，他们认为，没有获得国有土地使用权证的房屋称谓小产权房；获得国有土地的使用权证的房屋称谓大产权房。有的学者是以给小产权房直接定义的方式来给出自己的见解，以张琦、乔新生、孟大川教授为代表。北京师范大学张琦教授认为，“小产权房指在农村集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡镇或村经济合作社的机构制作颁发权属证书的房屋。”参考文献1张琦.违法违规的小产权房不能合法化J. 今日中国论坛, 2007年(9)中南财经政法大学乔新生教授认为，“小产权房指农村集体土地所有人，将集体土地用于修建房屋并且出售给购买者，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明的房屋。”2乔新生.小产权房拷问土地集体所有制度J. 西部论丛, 2007年(8)中共成都市党委孟大川教授认为，“小产权房指在农村集体土地上，未缴纳土地出让金等费用建设的向农村集体组织之外的居民销售，其产权证由乡政府或村委会颁发产权证的房屋。”3孟大川, 赵汝周, 刘伟.农村小产权房调查与对策研究J. 法治论衡, 2009年(1)虽然他们对小产权房的理解的各不相同，但是对其的理解由共同点，第一，小产权房是利用集体土地建造的；第二，小产权房获得的房屋权属证书是由乡镇政府或村委会颁发的。第三，根据目前法律规定，小产权房获得产权证不具有法律效力。根据上述专家们的研究总结，笔者认为小产权房是指在农村集体土地上开发建设，未获得国家建设用地使用权证向城市居民销售，由享有该土地所有权的乡镇政府或者村委会颁发产权证书的房屋。 (二)关于小产权房法律属性的理论分歧从小产权房是否合法来看，有的学者认为小产权房不合法。第一，农民集体所有的土地不得用于非农建设，包括耕地、宅基地等；第二，农民的宅基地只能在本集体组织内部流转，而不能出售给集体组织以外的人员；第三，小产权房任意建设，不符合城乡规划的需要。有的学者认为小产权房合法，其符合我国宪法第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有。所以禁止小产权房违反了公平与法治的原则。从小产权房合法化的利弊来看，有的学者认为小产权房合法化，正面效应大于负面效应。第一，我国房地产市场土地价格高，房屋价格上涨过快，房地产市场供应关系不平衡。小产权房建设在集体所有的土地上，打破了政府垄断土地市场的局面，增加了建设用地的供应量，降低城市住宅和建设用地的价格，从而缓解城市住房压力，以达到平衡供需的效果。小产权房合法化有利于构建多元的房地产市场体系，缩小城乡差距，促进社会公平。第二，农民出卖小产权房可以从中获得经济收益，拓宽融资渠道，有利于农村经济建设和发展。第三，小产权房的开发必然会促进农村各项基础设施的建设，带动城乡一体化发展。有的学者认为，小产权合法化，负面效应大于正面效应。第一，我国人多地少，18亿亩耕地是保障粮食安全的底线，小产权房由于占用了大量的耕地，威胁到了我国的粮食安全。第二，小产权房不能获得国家认可的房产证，所以既不能获得抵押贷款，也不能获得担保融资，更不能办理房屋过户登记，这样就增加了交易的不稳定性；第三，小产权房价格低廉，会冲击正常的商品房价格，在一定程度上扰乱了房地产市场的秩序。从小产权房买卖行为的有效性来看，有的学者认为在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖行为有效；向本集体经济组织以外的人员出卖小产权房的们一般认定其买卖行为无效。凡是非法占用耕地，不符合土地利用规划而建设的小产权房，就此达成的房屋买卖协议应认定为无效。 (三)小产权房的的法律特征 1、小产权房的购房者不能获得国家认可的房产证商品房销售管理办法规定，房地产开发商在销售商品房时应具备“五证”和“两书”。“五证”是指建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证。“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“五证”和”两书”是房地产开发商进行合法开发、经营与销售活动的法律依据，缺一不可。“五证”的基础是国有土地使用权证。也就是说，小产权如果没有获得国有土地使用权证，也就不可能其他四证。物权法规定，不动产未经登记，不发生法律效力。所以房屋只有经过房管部门登记后，买受人才能依法成为所有权人。小产权房所占用的土地属于违法用地，国土资源部不可能给予登记发证。因此，小产权房没有合法的房屋所有权证和建设用地使用权证。 2、小产权房的买卖合同为无效合同合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规范是指所规定的的权利、义务具有绝对肯定形式，不允许当事人之间相互协议或任何一方予以变更的法律规则。土地管理法第43条规定，“任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地。”第63条规定，“农民集体所有的土地不得用于非农建设。”这两条规定的权利、义务具有绝对肯定形式，不允许当事人之间相互协议或任何一方任意予以变更，属于强制性规范。因此这类小产权房买卖合同违反了法律的强制性规定，应为无效合同。根据目前已有的案例来看，如果出卖人和买受人因小产权房的而发生法律纠纷的，法院通常会认定小产权的买卖双方都有过错而根据合同法的诚信原则，一般会判决卖方承担主要责任，买方承担次要责任。所以最终的结果，法院判决买方腾房，卖方返还购房款并补偿买方的经济损失。 3、买受人无法获得拆迁补偿小产权房的转让行为没有法律依据，无法得到我国有关部门的认可，如果买受人购买小产权房后，国家征收集体土地用于公共设施建设或者出卖给房地产开发商，买受人很难得到相应的拆迁补偿。小产权房建设在集体所有的土地上，不能办理产权流转登记，所以小产权房的所有权人实质上并不是买受人而是农村集体组织或者村民，也就是说集体土地被征收时，补偿的对象是农村集体组织或村民而不是买受人。即使小产权房的买受人能够获得补偿也只能获得房屋拆迁补偿款，而不能获得其他属于集体经济组织或者村民的补偿款。因此小产权房的买受人会有巨大的经济损失。 4、小产权房质量难保障一方面，小产权房因为没有“五证”，其开发不符合法律的规定，不能办理房屋的抵押登记，如果开发商在开发小产权房的过程中出现资金链断裂的状况，很难从银行获得贷款，开发商为节省成本完成房屋工程建设，势必会改变最初的设计方案，工程建筑标准，采用较次的建筑材料等，从而导致小产权房出现质量问题。另一方面，开发商基于成本和利益的考虑，也不会向有关部门缴纳维修资金，如果房屋出现质量问题，买受人很难获得赔偿。 二、小产权房问题产生的原因分析小产权房问题纷繁复杂，那么要解决小产房问题，就得找出其产生的原因。本节通过对我国土地制度和政府监管的分析来找出小产权房问题产生的主要原因。 （一）城乡二元土地所有制度是小产权房产生的根源我国的土地制度是城乡二元土地所有制，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。城市的土地属于国家所有,国有土地使用权在市场上可以自由流转，转让的价格主要由市场来决定。农村的土地属于集体所有，土地承包经营权的流转限于集体所有权性质和农业用途，不能自由转化为城市用地，政府征地是农村土地转化为建设用地的惟一合法途径。4贾艳慧.城乡二元土地制度存在的问题及对策研究J. 中国城市经济, 2010年(7)根据土地管理法第63条和房地产管理法第6条规定，房地产开发只能针对国家所有的土地，农村集体所有的土地想要改变以前的用途，进行开发建设，只能通过国家相关部门合法补偿征收后，把集体所有土地转化为国家所有的土地，然后才能出卖给房地产商进行开发建设。城乡二元土地所有制度造成了我国土地征收收益分配不合理的局面，根据中国社会科学院农发所的研究，在目前的商品房开发过程中，土地增值部分的收益分配，农民获得的补偿款仅占5%到10%。5刘彦, 谢良兵.小产权房暗战土地收益J. 中国新闻周刊, 2007年(26)农民是集体土地的所有权人，而农民的土地补偿款却仅有土地增值收益的5%到10%，不能真正体现土地价值，不是土地的价格，不是土地所有权的补偿，违背所有权制度的法理。也就是说，农民的土地被国家征收后只能获得低廉的土地补偿金，但是出卖给房地产开发商，就能获得高额的土地补偿金，在权衡两者的利益后，农民当然的将集体所有的土地出卖给开发商。 （二）政府监管缺失是小产权房快速发展的原因房地产的开发需要具备“五证”，“五证”的审批分别由规划部门，建设部门，国土资源部门，房管资源部门负责，而耕地上建设的小产权房，除了上述部门有尽管权限外农业部门也有监管的职权。一方面，小产权房的监管部门众多，各个职能部门对小产权房的监管相互交叉，这些职能部门互相推诿责任，造成了小产权房监管缺失。另一方面，由于小产权房涉及利益群体众多，监管部门多放任其发展，即使做出监管，发现违法建筑，也没有采取有效的治理措施，不足以抑制小产权房发展。正是因为相关管理部门对小产权房置之不理，促使购买小产权房的人越来越多，普通老百姓看到这种购销两旺的局面自然而然地产生了侥幸心理，所以小产权房愈演愈烈的局势，相关部门负有不可推卸的监管责任。 三、小产权房法律、法规现状及存在问题分析小产权房现有的法律规范散见于法律，行政法规，部门规章和地方政府规章中，并没有形成完整的体系。另外小产权房问题在司法实践中也存在诸多困难。本节通过对小产权房现有法律规范以及小产权房的司法实践的分析来找出小产权房的症结之所在。 (一)小产权房现有的法律、法规目前我国土地法律制度不健全，损害了农民的合法利益。土地管理法第10条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”由此可见，集体经济组织对集体土地享有占有、使用、收益、处分的权利。但是在实际的操作过程中，只允许国家建设用地直接进入土地市场流转，不允许集体所有的土地直接进入土地市场流转，造成了农村集体土地和国有土地进入土地市场的地位不平等，集体组织对集体土地的所有权并没有得到真正的体现。另外法条还规定，基于对公共利益的需要，国家可以依法对土地实行征收并给予补偿。但是，法条中并没有明确界定公共利益的范畴，造成行政机关滥用行政权力，无限制地扩大公共利益的范围。民法通则第73条第3款和物权法第56条规定了，“集体所有的财产受法律保护。”但是实际上集体土地的流转只能通过国家征收的方式，不能由集体组织直接转让，农民私权利的自由行使行使受到了很大的限制。另外，物权法没有对土地所有权的登记、集体土地所有权的行使保护、争议的解决作出明确规定，只规定适用土地管理法等法律和国家有关规定去。我国法律、法规虽然规定了国有土地和集体土地使用权的取得方式、应尽的义务、承担的责任，但是没有对小产权房作出明确的界定，也没有提出比较切实可行的治理措施。部委和地方政府只是通过发布规章和规范性文件的方式来制止小产权房进一步发展，但往往事与愿违，小产权房问题愈演愈烈。基于此，购房者和开发商对小产权房的买卖产生了侥幸心理。以2009年深圳市颁布的关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定为例，决定一经公布立即引起巨大反响，许多媒体和民众将其视为小产权房的转正令，预期深圳市的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。但之后国土资源部紧急通报小产权房实质是违法建筑，深圳小产权房“转正”系误读。深圳市人大处理的国有土地上的违法建筑与在农民集体土地上违法建设的小产权房有本质的区别。实际上，深圳市依法采取拆除、没收、确权、临时利用等多种方式处理，对少数经依法处理，罚款和补交地价后确权的建筑，也主要是明确使用权，并不能简单地理解为允许全部成为商品房进入市场流通。6王立彬.国土部再次要求坚决查处小产权房. J/OL. http:/news.xinhuanet.com/fortune/2009-06/10/content_11521769.htm.2009-06-10 (二)小产权房司法实践从法院受案数量来看，小产权房诉讼案件呈逐年上涨的趋势。以开封市为例，2009年开封市两级法院受理各类房屋纠纷案件172件；2010年受理355件；2011年受理此类案件419件。7高新峰. 开封市两级法院“小产权房”审理情况的调研报告R/OLhttp:/www.hapa.gov.cn/Article/pajszt/llyj/201203/253193.html. 2012-03-29从当事人胜诉状况来看，大多数的卖方都能胜诉，获得房屋的所有权。无论是江西首例小产权房买卖合同无效案，北京宋庄画家村案，还是其他的小产权房纠纷案可以看出，在小产权房纠纷中，大多数卖方的诉讼请求都能得到法院的支持。从诉讼结果来看，一方面，法院通常以小产权房违反法律强制性规定为由判决买卖合同无效。一旦买卖合同无效，小产权房的流转将不发生物权效力，卖方仍然是房屋的所有权人。另一方面，考虑到买受人的利益和社会效应，法院通常以出卖方有悖诚信原则为由判决出卖方退还购房款并赔偿买受方经济损失。下面以两个典型案例来看，在江西首例小产权房买卖合同无效案为例，南昌市中院认为原被告签订的小产权房买卖合同无效，陈某夫妇在出售房屋后，以违反法律强制性规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，应承担主要责任，燕女士有审查义务而没有审查，负有次要责任，终审判决燕女士腾房，陈某夫妇赔偿燕女士经济损失62万元。在北京宋庄画家村案中，北京市二中院终审认为只有农村集体经济组织的成员才享有宅基地使用权，李玉兰不是农村集体经济组织成员，依法不享有宅基地使用权，判决李玉兰和马海涛签订的房屋买卖合同无效，画家李玉兰腾退房屋，马海涛返还购房款并赔偿经济损失。 四、小产权房法律规制的完善小产权房问题反映出我国土地管理和城市规划法律、法规的不完善。如果小产权房问题不能恰当地解决，势必会影响到居民住房利益，政府对土地资源的宏观调控。本节通过提出具体的解决措施来完善与小产权房相关的法律、法规。 (一)完善相关的法律规范，建立农村集体建设用地使用权制度笔者认为应从以下几个方面来完善：第一，依据物权法所确立的物权平等保护原则，赋予集体土地所有权与国家土地所有权以平等地位，允许集体土地进入土地市场流转，在法律规定的范围内，由集体组织决定土地的流转。第二，改变目前以原用途的倍数补偿的规则，建立公平共享的土地增值收益分配制度，对被征收土地，改原用途补偿为公平补偿，农民房屋按市价补偿，被征收农民纳入城镇社保体系，让农民的利益得到更好的保护。第三，建立统一的房地产权属登记制度，明确登记机构的责任，维护房地产交易安全。目前我国房地产权属登记实行“两制分开、两证分开”，即土地权属登记由县级以上土地管理部门办理，房屋权属登记由县级以上房产管理部门办理。8陈耀东.新编房地产法学 M. 第1版. 北京大学出版社, 2009年这种登记制度存在极大的不合理性。首先，容易造成房管部门和土地管理部门互相牵制，互相推诿责任导致监管效率低和监管不力。其次，增加了当事人的登记成本，增加了登记机关调阅资料的程序及登记错误的几率。再次，分开登记容易造成房地分别抵押和重复抵押的问题，增加了房地产交易的风险。所以今后的立法应该将房屋权属登记和土地权属登记一体化，确立统一的登记机构负责房屋权属登记和土地权属登记。 (二)分类制定小产权房处理政策 1、对不符合条件的小产权房坚决拆除对不符合城乡发展规划，建筑质量不合格的小产权房，有关部门就应该坚决予以拆除。因拆除行为给购房者造成损失的，小产权房的开发商和购房者应共同承担责任，其中小产权的开发商应承担主要责任，买受人应承担次要责任。房地产开发商在开发房地产的过程中必须取得“五证”和“两书”，但是小产权房建设在集体所有的土地上，不能获得上述证书，房地产开发商在没有获得开发资格的前提下仍然开发的，主观上具有恶意，并且房地产开发商在房屋买卖过程中处于优势地位，所以应承担主要责任，购房者在房屋买卖的过程中处于相对弱势的地位，所以应承当次要责任。当然，拆除的措施应当根据城乡规划的进程循序渐进。政府可以采用罚补并用的方式，对房地产开发商予以处罚、对购房者给予部分经济补偿。法律规定的征地拆迁补偿的范围包括土地补偿款，安置补助费，地上附属物和青苗补助费。由于小产权房不合法，所以不应该按照上述的标准进行补偿，小产权房补偿标准应当考虑土地出让金和相关房产税缴纳不完全情况，将房屋拆迁补偿款补偿给小产权房的所有权人，剩余的部分补偿给农民。这样既将购房者的损失降到了最低，又使其承担了违法的法律责任。 2、对符合条件的小产权房确认发证对符合城乡发展规划，建筑质量合格的小产权房，政府可以确认发证。首先，政府可以通过事后征地的方式，将用于小产权房建设的集体土地转变为国有土地。然后，待购房者补缴土地使用金和税费后，为其购房者办理相关手续，确认房屋的所有权，并颁发房屋产权证。如果小产权房建在设过程中的存在违法行为，应当追究相关负责人的法律责任。补缴土地出让金的标准应当由有关部门评估后确定，该标准应该在合理的范围内。如果标准过高，小产权房的购买者不愿意支付，如果标准过低，房地产开发商和购买者就降低违法成本，更加助长了小产权房的发展，给房地产市场造成新的冲击。 3、提高征地补偿标准目前我国的征地补偿范围和房屋拆迁补偿范围不同。房屋拆迁补偿范围包括房屋的所有权、安置补偿费、附属所有权、收益权和其他经济损失。土地征收补偿标准包括土地补偿款，安置补助费，地上附属物和青苗补助费。土地征收补偿由政府定价，房屋拆迁补偿由市场定价，市场定价包括了房屋的增加值，而政府定价以农产品产值为标准。土地管理法规定，土地补偿款为耕地被征收前三年平均产值的六至十倍；安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。但实际征收过程中，农民获得的土地补偿款和安置补助费远低于上述赔偿标准。土地是农民生存的基本生产资料，但是现行的土地征收补偿标准过低，只能维持农民原有的生活水平，农民的利益受到了很大的损害。土地征收补偿应当充分体现土地资源的稀缺性价值，尊重农民的利益，所以在今后的土地征收过程中，应该提高征地补偿的标准，补偿范围不仅应该包括青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、土地补偿费，还应该包括土地的增加值。 4、征收房产税，控制房价过快上涨近年来，房地产市场火热，房价持续上涨，基于对住房价格继续上涨的预期，投资者通过团体购房、新闻炒作、虚假交易等方式囤积房源，转手获利。以温州炒房团为例，众多投资者以团队的方式低价买进房产然后高价卖出的方式获取巨额利润。征收房产税房产税会增加住房的持有成本，投资者将会对成本和收益进行审慎权衡，从而在一定程度上抑制了炒房行为，增加了住房的供应量，减轻房价上涨压力。那么房产税应该怎么征收呢？重庆的房产税征收试点是，对独栋别墅、高档公寓、外来炒房者购买的第二套房征收0.5%-1.2%的房产税。9杜远, 郭虹.重庆28日启动房产税改革试点 确定征收对象税率N/OL. http:/www.chinanews.com/estate/2011/01-27/2817137.shtml. 2011-01-27上海的房产税征收试点是，对个人征收房产税实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品房平均销售价格2倍的，税率可暂定为0.4%。10郑闻文.市政府关于印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法的通知.N/OL.http:/sh.eastday.com/qtmt/20110127/u1a851618.html. 2011-01-27目前理论界主要有两种征收方式，分别是从价计征和从租计征。从价计征是按照房产余值征税，房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴。11游晓峰. 房产税中的从价计征和从租计征N/OL.http:/news.letfind.com.cn/news/2013-3/320075.htmlThe legal regulation of the small property rights houseZhang YaoSchool of law and public management Legal professional 10270088 Abstract The housing of small property right refers to the development and construction in the rural collective land, has not obtained the national construction land use warrants to the city residential sales, enjoy the ownership of the land by the township government or village committee awarded the certificate of house property .The small property right housing construction and sales do not meet the provisions of the law, property buyers can not obtained the approval of the house property card.The root of the small property rights house is two Yuan in urban and rural areas of land ownership, government regulation is not in place is the reason for the rapid development of small property. Small property right problem related to the healthy development of the real estate market, related to the urban and rural areas, related to the social harmony and stability. In this paper, through the theoretical differences, to the small property right room legal characteristics, the legal risk, causes, legal regulation, judicial practice, policy, the relief way analysis, suggestions are put forward to solve the housing of small property right problems in china.Keywords The small property right room Collective construction land use rights Land transfer Two Yuan in urban and rural areas land system在这里，所扣除的比例具有地域性特征，是有房产所在地的政府根据当地情况进行不同程度的比例扣除。从租计征是按照房产租金收入计征，房产出租的，则以房产租金收入为计税依据。笔者认为按照面积征收房产税比较合理。从租计征考虑到了出租者住房的拥有数量，具体讲，只有当购房者满足自己需求之后才能将多出的房屋用于出租，这样可以间接反映出房屋拥有数量。但是，房地产市场中除了有房产出租之外，还有房屋买卖等经济活动，从租计征并没有考虑到房屋交易的情况。如果按照房屋面积征收房产税，就不用考虑住房的租金收入和套数，直接按照规定面积计算，对超出规定的面积的住房征收房产税。这样既可以抑制炒房行为，控制房价快速上涨，又可以缩小贫富差距，缓解社会矛盾。 (三)完善小产权房法律纠纷的救济途径由于小产权房不合法，很容易造成多种形式的法律纠纷，比如，出卖人和买受人的纠纷，国家征地时的补偿纠纷等。那么在发生上述法律纠纷时应采用何种救济方式呢？笔记认为主要有三种救济方式，包括民事诉讼、行政复议、行政诉讼。第一，出卖人和买受人因小产权房发生合同纠纷时，采用民事诉讼的方式。目前我国的法律、法规及司法解释没有明确认定小产权房买卖合同为无效合同，所以法院在司法实践过程中通常以诚实信用原则来认定小产权房买卖双方的法律责任，以达到维持当事人之间利益以及当事人与社会利益之间平衡的目的。从法理角度看，首先，诚实信用原则是合同法的帝王条款，法院根据诚实信用原则认定小产权房买卖双方的法律责任，考虑到了当事人的利益平衡。这样既保证买卖双方的利益而又对诚信缺失的交易行为作出了惩罚；其次，出卖人以小产权房违背法律强制性规定为由，主张小产权房合同无效有悖诚信原则。如果出卖人因此而获利则助长了欺诈行为。所以法院判决时应以诚实信用原则为基础恰当的认定买卖双方的法律责任，避免因认定小产权房合同无效而间接帮助了出卖人获利，造成买卖双方的利益失衡。如果出卖人和买受人因小产权房发生合同纠纷，双方当事人可以自知道权利被侵害之日起两年内向法院提起民事诉讼。第二，国家征地时发生补偿纠纷，既可以采用行政复议方式也可以采用行政诉讼的方式。信赖利益保护原则指行政机关违反法律规定做出的行政行为，给行政相对人造成损失的应依法予以赔偿。如果乡镇政府或者有关部门向小产权房颁发产权证书后，有关部门又以小产权房不合法为由，强制拆除此类房屋，给双方当事人造成经济损失的，乡镇政府或有关部门应当承担赔偿责任。行政相对人可以自知道行政机关作出的具体行政行为违法之日起60日内申请行政复议。也可以根据信赖保护利益原则，以行政机关作出的具体行政行为违法为由，向法院提起行政诉讼要求行政赔偿。结束语小产权房问题最主要的原因是城乡二元土地所有制度。这种制度下，国有土地和农村集体土地不能平等的进入土地市场，农村居民和城镇居民享受着不同的保障待遇。另外，城市建设用地实行的是市场定价，农村集体土地实行是政府定价，造成农民和城市居民的土地增值收益分配不均，从而引发政府和农民之间的矛盾。十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实行国有土地与集体所有土地同等入市，但这并不意味着农村集体土地就可以违反耕地保护和城市规划的相关规定，而是应该在法律规定的前提下，允许国有土地和农村土地平等进入土地市场。十八届三中全会从总体上提出了土地制度的改革方案，但这毕竟只是一种政策性和纲领性的文件，很多实际的问题没有涉及到，它不像法律，将诸多笼统的概念、散乱的措施清晰、规范化。所以今后经过一系列改革和实践后必须要完善和修改相关的法律、法规，以达到有法可依的目的。13.