有房产证无土地证转让房产是否有效

.有房产证无土地证转让房产是否有效?时间：2007-12-01 | 作者：赵成 | 浏览：18903 房主有房产证,但未办理土地证,与开发商签订的房屋土地转让合同是否有效? 代 理 词尊敬的审判长、审判员：本人依法接受本案原告张元领的委托，担任其代理人，参加了本案一审的法庭审理，现发表如下代理意见：一.原告张元领是原房屋的合法所有权人。原告张元领原系东阿县第一棉纺厂厂长。1989年，因105国道拓宽及厂内规划调整的原因，占用了原告等职工于1983年出资兴建的平房。为了解决原告及其家属的居住问题，经厂领导集体研究决定，在厂内东北角（现曙光街的南侧）为原告建了五间平房。此平房虽然名义上是单位出资，实际上是对原告原平房拆迁的补偿（因为原告于1983年出资6000元买的平房已被单位拆迁）。此房产权完全归原告所有，与单位无关。原告依法向东阿县房屋主管部门提出房屋登记申请，经过政府部门批准和登记，原告于1990年依法取得了该五间平房的房屋所有权证，证上盖有东阿县人民政府的公章。原告一直在此居住。1999年，原告在内退后，自已出资将5间平房在原址上翻盖成上下各7间的两层楼房，单位在此楼房中根本就没有任何财产份额。此房屋东西长 24.5米，南北宽 12.5米，建筑面积为579.143平方米。原告向东阿县房屋主管部门提出房屋登记申请，经过政府部门批准和登记，依法取得了该两层楼房的房屋所有权证，证号为东阿房字第01842号，证上盖有东阿县人民政府的公章。原告一直居住使用该房屋至2006年7月。从以上房屋的出资情况及使用情况，以及东阿县人民政府为原告依法发放房屋所有权证的情况，可以得知，原告张元领是本案原房屋合法的所有权人。作为所有权人，原告具有依法处分该房产的权利。二原告张元领是原房屋占用土地的合法使用权人。11989年，原告单位为了解决原告的住房问题，同意原告占用五间平房的土地。1990年县房管局为原告发放了房屋所有权证，也就代表政府认可了原告对所占土地的使用权。1997年，东阿县土地局派工作人员到原告房屋现场进行了实地丈量，进行了土地登记，标明了四邻的情况，记录在案。1999年，原告翻盖两层楼房以后，房管局向原告发放了房产证号为东阿房字第01842号的房产证，对原告占用该国有土地又再次予以确认。原告当时认为，只要政府土地部门进行了土地登记，自己就拥有了此占用土地合法的土地使用权，因此，当初没有申请办理土地使用权证。但只要原告提出申请，并交纳相关的费用，政府一定会为原告办理土地使用权证。2至于原告没有申请办理土地使用权证并交纳土地出让金，是土地确权后的履行问题，属于行政管理的范畴，不影响当事人应当享有的民事权益。原告将单位的国有土地使用权变更为个人的国有土地使用权，经过了政府部门的批准。至于没有交纳土地出让金，是经过了政府部门批准的，政府部门从没有向原告主张过土地出让金，一直允许由原告无偿使用。这也是国家政策所允许的。比如公房和经济适用房所占用的土地，都是由政府划拨给使用者无偿使用，个人不用向政府交纳任何土地出让金，在入住五年后再行转让时，应当由买房者交纳土地出让金。本案中就是东阿县政府同意将国有划拨土地交由原告无偿使用，待转让给被告进行土地开发时由被告向政府交纳土地出让金。3建设部于1997年发布、2001年修改的城市房屋权属登记管理办法第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”城市国有土地使用权出让和转让暂行条例第24条也规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”以上的规定也就是所谓的“房随地走，地随房走”的原则。在本案中，原告张元领于1990年和1999年分别取得了五间平房和两层楼房的房屋所有权证，政府也就认可了原告对房屋所占土地的国有土地使用权，并于1997年对房屋所占土地进行了登记，对原告依法享有该土地的使用权再次进行了确认。4对于土地的权属和内容应当以登记机关的登记为准，而不是以土地使用权证为准，证书只是起一个证明的作用。我国物权法第16条明确规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”原告申请人民法院到东阿县国土资源局对原告原房屋占用的土地登记情况进行了调查，查明了县土地管理部门早在1997年就对原告房屋占用的土地进行过登记，一直到2006年7月，登记的使用权人为原告，因此，原告张元领是原房屋占用土地的合法使用权人，不能因为原告没有办理土地使用权证而否定原告没有此地的国有土地使用权。三原告张元领与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司于2006年7月3日所签订的房屋土地转让合同是双方真实意思的表示。2006年,被告东阿县昌隆房地产发展有限公司开发的“中城雅居”小区，位于原告原住房屋的南侧。因需要占用临曙光街南侧原告等10户居民的房屋，被告找到原告等10户居民，协商将10户居民的房产归被告后拆除，用于被告开发建设。作为补偿，被告将来在原址建好商品房后，补偿给原告等10户居民每户几套商住房。原被告经充分自愿协商后，于 2006年7月3日，签订了房屋土地转让合同。双方在第三条约定：原告的原门市房、偏房及其他附属设施，在签订合同后所有权归被告方；被告在此小区内建设新楼房后，用新房对原告进行补偿，补偿门市房和四套住宅。并约定双方签字盖章后生效。四被告在签订合同时对于原告只有房产证而无土地证是明知或应知的，不能再以原告未办理土地证主张合同无效。被告提供的合同是针对全部10户居民的，因此是制式合同。其他9户居民都办理了土地证，原告没有办理。因此，原告在签订合同时就向被告表示，原告只办理了房屋的所有权证，未办理土地使用权证。但被告表示，原告只要有房产证就可以，没有土地证也没有关系。被告是在明知原告没有土地使用权证的情况下和原告签订的合同。这从房屋土地转让合同第一条“转让房地产的基本情况及清单”一项中就可以看出，被告只记录了原告的房产证号，而没有记录原告的土地证号。作为一个正规的房地产开发商，其提供的合同也注明了是房屋土地转让合同，被告是应当也必然要审查原告有没有土地使用权证的。如果有，被告肯定会写在合同中的。正是由于原告没有办理土地证，被告在合同中也未写明。因此，从合同中未写明原告的土地证号的情况来分析，可以推定被告在签订合同时就明知或应知原告是没有办理土地证这一事实的。被告在知道原告只有房产证而无土地证的情况下，仍然与原告签订此合同，是双方真实意思的表示。此后，被告就不能再以原告当初没有办理土地使用权证为由，主张合同无效。并且双方在合同的第二条约定：原告只保证自己为房屋及附属设施的合法所有人，约定此处土地由被告办理相关审批及交费手续。五原、被告所签订的合同名为“房屋土地转让合同”，实质上是对原告的补偿安置合同。 1根据法庭查明的事实，以及双方签订的合同内容，可以得知，原、被告签订此房屋土地转让合同的真实意思，是被告将原告原有的房屋进行拆除，占用原土地进行商品房开发建设，在原址建成商品房后，再补偿给原告几套商住房归原告所有。双方所签订的合同，虽然名义上是房屋土地转让合同，但并不符合房屋土地转让的实质，被告并非当即用金钱买下原告的房屋用于使用的目的，而是为了拆除用于房地产开发，将建成的房屋再对原告给予补偿安置。因此，双方所签订的合同性质，名为转让合同，实质上是对原告所有房屋及附属设施的补偿安置合同。因此，本案不应当适用房地产转让方面的法律法规，而应当适用合同法及城市房屋拆迁，以及最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的相关法规。2最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十一条规定：“但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。” 原告申请人民法院到东阿县国土资源局调取了相关证明，证实被告占用原告原国有划拨土地，征得了政府的同意，并且政府已经与被告签订了国有土地出让合同，被告已交纳了一百零八万元的国有土地出让金。因此，原、被告所签订的合同有效，被告给予原告的安置房屋应当认定为对原告地上房屋及附属物的补偿。3被告东阿县昌隆房地产发展有限公司为了取得原告张元领的房屋和国有土地，首先必须原告得同意将地交还政府。被告除了应当向政府交纳国有土地出让金，还必须与原告达成补偿协议，对原告的房屋及其他附属物进行补偿。本案中双方所签订的协议就是被告对原告房屋及附属物所进行的补偿。如果认定本合同无效，势必造成对原告的不公平，对被告恶意违约的支持，致使原告不能按照双方当初的约定得到合理的补偿，损害原告的合法权益。六原、被告所签订的合同真实、合法、有效。1第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一) 行为人具有相应的民事行为能力；(二) 意思表示真实；(三) 不违反法律或者社会公共利益。”本案中,原、被告均具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，且不违反法律或社会公共利益。因此，双方所签订的合同真实合法有效。2合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此,原、被告双方所签订的合同自双方签订之日起已经成立并生效。我国法律和行政法规没有强制性要求，原、被告这种补偿安置合同必须办理批准、登记后才能生效，且本案中双方的合同已经征得了政府的同意。3合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告所签订的合同不属于以上所列情形中的任何一项，不属于无效合同。4原告未领取土地使用权证书转让房地产不能成为合同无效的理由。被告主张涉案房地产虽然房产进行了登记，未进行地产登记，未取得土地使用权证，且没有交纳出地出让金，主张合同无效。被告的主张不能成立。理由如下：（1）原告并非没有进行过土地登记，从土地管理部门的登记档案中可以得知，原告的房产在1997年进行过登记，只是没有申请办理土地使用权证。（2）根据物权法的规定，权属证书只是相关证明，不能作为物权权属和内容的根据。根据新法优于旧法的原则，应当以新的物权法为准。只要进行过土地登记，就足以证明物权。（3）本案双方所签订的合同名为房地产转让，实质上是被告对拆迁原告房地产的补偿安置。因此，本案不应当适用房地产转让方面的法律法规。而应当适用合同法及拆迁安置法规。（4）“房地产不得转让”不等同于“房地产不得拆迁补偿”。该法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债权行为和物权行为，所谓“不得转让”应理解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，但不得据此认为签订的合同一律无效。（5）物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”新的物权法已经取代了旧的房地产管理法,认为没有办理物权登记的情况下,也不影响合同的效力。5原、被告签订的合同，并没有侵犯国家的权益。被告已经征得政府部门的批准，并交纳了国有土地出让金。国家并没有因为双方签订此合同受到任何损失，相反，双方的合同使国有土地得到了更加充分和更有价值的利用。七东阿县中国共产党纪律检察委员会所作出的处理意见不能作为定案依据，对审理本案不产生任何影响。其作出的处理意见是违法的，原、被告的合同不因其意见而被解除或无效。1 2006年7月3日，原、被告签订“房屋土地转让合同”后，被告于签订合同一周内将原告房屋拆除，并给付原告拆迁期间门市的营业损失1。8万元。东阿县纪检委于 8月7日对原告作出处理意见，认为原、被告签订的房地产转让合同无效，决定由政府出资以明显低于市场价的每平方米450元的价格对原告房屋给予拆迁补偿。 9月18日，县纪检委强行扣下了被告给付原告的1。8万元门市营业损失费，将24。6万元的银行卡强行让原告签收（密码也是县纪检委设置的）。县纪检委的错误之处，就在于其只注意到原告房屋所占土地在1990年之前是县棉厂的国有划拨土地，而没有注意到原告已经征得了政府的同意取得了房产证，也于1997年就进行了土地登记，其在1999年翻盖的两层楼当然是在自己的土地上盖的房，而早已不是县棉厂的土地了。在自已已经拥有土地使用权的土地上由自己出资盖房有什么错？县纪检委正是利用了其手中掌握的权利，以及原告的不懂法，从而作出了上面的错误决定。2原告在县纪检委调查中认可合同无效，是被逼无奈的，并非本人真实意思的表示。县纪检委给予原告的补偿标准，不是经过平等、自愿协商的结果，而是县纪检委单方面的处理决定，原告服从也得服从，不服从也得服从，不是建立在平等、自愿、等价、有偿原则基础上的。县纪检委的领导一直说原告是占用县棉厂的国有土地，原告由于不懂法律，另外迫于纪检委的诱导和压力，才同意了县纪检委的观点，认为合同无效。但合同有效或无效，不是当事人自已说了算的，也不是县纪检委说了算的，而只能由人民法院依法认定。3东阿县中国共产党纪律检察委员会是党的组织，不是政府部门。它只能对中国共产党员的违纪行为作出处罚，而不能涉及当事人的民事权益。其于 2006年8月7日所作出的处理报告是典型的“党政不分”的行为。根据合同法的规定，只有法院和仲裁机构才能认定合同的效力。纪检委违法认定原、被告签订的合同无效，严重侵犯了原告的合法权益，没有任何法律效力，对于本案的审理不产生任何影响。政府部门（如土地管理部门）至今都没有对原告作出过任何处罚，纪检委更没有权力对原告作出行政处罚。原告已对东阿县纪检委的违法行为申诉到聊城市纪检委。现在东阿县纪检委已经认识到原处理意见的违法性，表示不再干涉原、被告的合同。4人民法院审理案件，只能以事实为依据，以法律为准绳。应当依据人民法院组织法和民事诉讼法的规定，独立行使审判权，而不能依据县纪检委的处理意见作为定案依据。5原、被告的合同不因县纪检委的处理意见而被解除。按照合同法的规定，合同的解除只能是依约解除和法定解除。合同双方当事人可以协议将合同解除，而本案中原、被告从没有协商将合同解除；如果一方不同意解除，则只能由法院或仲裁机构裁判解除，而法院也从未解除过双方的合同。因此，双方的合同至今还没有解除。县纪检委不是解除合同的法定机关，其解除合同的行为无效。6原、被告的合同不因县纪检委的意见而无效。合同是否有效，只能由人民法院或仲裁机构依据法定事项作出裁判。县纪检委不是宣告合同无效的法定机关，其作出的处理意见是无效的。本案只有在人民法院依法审理后才能作出有效或无效的判决。7原告与被告之间是一种平等的民事主体关系，是合同相对方。而原告与县纪检委之间不是平等的民事主体关系，处理的是党内事务，县纪检委与原告之间没有形成一个新的合同关系，从而以新的合同推翻原、被告之间的合同，原、被告之间的合同仍然有效。8原告支取政府出资的拆迁补偿金的行为并不表明原告接受了县纪检委的决定，原告从没有和被告协商过要将合同解除。县纪检委出面以政府出资对公民房屋进行拆迁补偿，侵犯了国家利益，所作行为无效。原告同意将此款退还给县纪检委，原告不能既从被告处取得补偿安置房产，又从政府处取得拆迁补偿。至于原告怎样退还县纪检委的补偿款，县纪检委还要不要原告退还的补偿款，那是原告和县纪检委之间的关系，与被告无关。9由上可见，县纪检委的处理意见无论是从主体还是内容，都是违法的。人民法院审理案件，不能以一个违法的行为（县纪检委处理意见）而否定一个合法的行为（原、被告之间补偿合同）。八被告以种种理由拒不履行合同，构成违约，应当判决责令被告继续履行合同。原、被告签订合同后，原告严格全面地履行了合同义务，已将原房屋交付给被告，由其进行了拆迁。被告也一直表示要履行合同。但2007年8月份以后，被告得知了县纪检委的意见，以为有了尚方宝剑，开始以种种理由拒不履行合同。原告认为，被告拒不履行合同的行为，构成了违约。原告有权利依据合同法第107条、110条的规定，要求被告继续履行合同。九如果轻易认定原、被告合同无效，不符合合同法鼓励交易的精神，不利于社会交易秩序的稳定，违反了民法的诚实信用这一帝王法则。从而严重侵犯了原告的合法权益，使原告处于居无定所的地步。而且鼓励了被告恶意违反合同的行为，使被告在拆除原告房屋后不用再履行原合同，从而获得了巨额的非法利益。这与当前构建和谐社会的宗旨不符，也是和物权法保护公民物权的法律精神格格不入的。以上意见，望人民法院予以采纳。此致山东省东阿县人民法院代理人：河北开天律师事务所赵 成 律师2007年10月16日7.